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Le rôle croissant des administrations locales dans la formation de marchés de location à court terme
Les locations à court terme inscrites sur des plateformes comme Airbnb, Vrbo et Booking.com ont transformé le paysage hôtelier au cours de la dernière décennie. Ce qui a commencé comme une option de niche pour les voyageurs soucieux du budget a pris une dimension multi-milliards de dollars qui touche maintenant presque toutes les villes et tous les villages. Pour les voyageurs, ces locations offrent des logements flexibles, souvent plus authentiques.
À mesure que le secteur arrive à maturité, les autorités locales sont passées d'observateurs passifs à des organismes de réglementation actifs, dont l'autorité découle de pouvoirs de police établis depuis longtemps, la capacité de légiférer pour la santé, la sécurité et le bien-être de leurs communautés. Aujourd'hui, les villes du monde entier sont des ordonnances pionnières qui établissent un équilibre entre la contribution économique des locations à court terme et la nécessité de protéger le parc immobilier à long terme, de préserver le caractère du quartier et d'assurer une concurrence équitable avec les logements traditionnels.
Pourquoi les gouvernements locaux interviennent dans les marchés de location à court terme
Lorsqu'un propriétaire d'une maison convertit une unité en une location de vacances à temps plein, cette unité est retirée du marché du logement à long terme, ce qui réduit l'offre pour les résidents. Dans les villes déjà confrontées à une pénurie de logements, cette conversion peut pousser les loyers plus élevés et rendre les familles plus difficiles à trouver des logements stables.
Protection de l'accessibilité et de l'approvisionnement du logement
Préserver la vie dans le voisinage
Les loyers à court terme amènent une population transitoire dans les zones résidentielles. Bien que la plupart des clients soient responsables, le volume de renouvellement peut perturber le tissu social d'un bloc. Les plaintes de bruit, l'élimination inappropriée des ordures et les pénuries de stationnement sont parmi les problèmes les plus fréquents signalés par les voisins.
Assurer une concurrence équitable avec les logements traditionnels
Les hôtels, les motels et les petits déjeuners fonctionnent selon un ensemble bien établi de lois sur la sécurité, le zonage et les impôts. Les locations à court terme ont toujours fonctionné dans une zone grise, ne payant ni les taxes d'occupation ni n'adoptant les mêmes codes d'incendie et de santé.
Générer des revenus pour les services publics
Les taxes d'occupation, souvent appelées taxes d'hôtel ou de tourisme, sont une source de revenus essentielle pour de nombreuses villes. En recueillant ces taxes sur les locations à court terme, les administrations locales peuvent financer la promotion du tourisme, l'amélioration des infrastructures et des programmes de logement abordable.
Mesures réglementaires communes : un aperçu détaillé
Bien que chaque ville adapte ses règles aux conditions locales, un ensemble d'outils réglementaires communs est apparu, qui abordent différentes facettes du problème de location à court terme.
Systèmes d'enregistrement et de délivrance de licences
L'enregistrement ou la licence exige que les hôtes demandent un permis, paient des frais et fournissent des coordonnées et des preuves de propriété ou de consentement du propriétaire. Certaines villes, comme New York, exigent que les hôtes s'inscrivent auprès d'un organisme local, qui délivre alors un numéro d'identification unique qui doit figurer sur toutes les listes. Ce système crée la responsabilité et facilite l'application d'autres règles. Le défaut d'enregistrement peut entraîner des amendes importantes – New York a récemment commencé à imposer des peines pouvant aller jusqu'à 5 000 $ pour des infractions.
Pratiques exemplaires pour les programmes d'inscription
- Des frais faibles pour encourager la conformité :[ Des frais élevés peuvent pousser les hôtes à la clandestinité.
- Intégration avec les plateformes de listing:[ Exiger des plateformes pour vérifier l'enregistrement avant de permettre à une inscription de passer en direct (le modèle « pas d'inscription, pas de listing »).
- [ Certaines villes, comme San Francisco, fournissent une carte publique des unités enregistrées pour accroître la transparence.
Exigences de résidence principale et plafonds de jour de location
Pour empêcher la conversion de logements de longue durée en hôtels de facto, de nombreuses juridictions limitent la location à court terme à la résidence principale d'un hôte (où il habite au moins six mois par an). De plus, les villes peuvent plafonner le nombre de nuits qu'un logement entier peut louer chaque année.
- San Francisco: Les hôtes ne peuvent louer leur résidence principale que, et pas plus de 90 nuits par année lorsque l'hôte n'est pas présent.
- Londres:[ La règle des 90 jours s'applique aux listes d'habitations complètes, sauf si les hôtes ont la permission de planifier.
- Portland, Oregon: Les locations à court terme sont limitées à 30 jours par année pour les logements non occupés par les propriétaires dans les zones résidentielles.
Ces plafonds sont conçus pour préserver les logements locatifs pour les résidents de longue durée tout en permettant aux propriétaires de compléter occasionnellement leurs revenus. Toutefois, l'application de la loi exige souvent le partage de données provenant des plateformes, un point de discorde dans de nombreuses villes.
Règlement sur le zonage et l'utilisation des terres
Les codes de zonage ont historiquement séparé les usages commerciaux des usages résidentiels. Les locations à court terme flouent cette ligne. Les administrations locales ont mis à jour les ordonnances de zonage pour définir où les locations à court terme sont permises.
- Zones commerciales et à usage mixte seulement: Autoriser la location à court terme dans les zones déjà délimitées pour l'hôtellerie ou le tourisme.
- Zones de résidence avec restrictions : Ne les autorisant que si l'hôte vit sur place ou seulement dans certains niveaux de densité.
- Permis d'utilisation conditionnelle:[ Exiger une approbation spéciale pour les locations à court terme dans les zones résidentielles, sous réserve de l'apport de la collectivité.
Le zonage est un outil puissant mais peut être politiquement controversé. Les groupes de propriétaires peuvent s'opposer à toute restriction, tandis que les défenseurs du logement poussent à l'interdiction.
Normes de sécurité et de santé
Contrairement aux hôtels, de nombreuses locations à court terme ne sont pas inspectées pour des raisons de sécurité incendie, de lutte antiparasitaire ou de risques structurels. Les administrations locales ont de plus en plus pour mandat de répondre aux exigences de sécurité de base avant de recevoir une licence. L'Association nationale de protection contre les incendies fournit des lignes directrices que de nombreuses villes adoptent.
- Détecteurs de fumée travaillant dans chaque zone de couchage et à chaque niveau
- Alarmes au monoxyde de carbone où des appareils à combustion du combustible sont présents
- Extincteurs à chaque étage
- Sorties de secours clairement marquées
- Gardes de fenêtres dans les unités occupées par des enfants
Certaines villes exigent maintenant que les hôtes soumettent un rapport d'inspection des pompiers dans le cadre du processus d'autorisation.
Fiscalité et partage des données
Les taxes d'occupation sont les mêmes et génèrent des revenus. Le défi est la collecte.De nombreuses villes ont conclu des accords de collecte volontaire avec des plateformes comme Airbnb et Vrbo, qui versent automatiquement des taxes pour le compte d'hôtes. Cependant, cela ne fonctionne que si la ville a le pouvoir légal de contraindre la collecte.Certaines juridictions ont adopté des ordonnances exigeant des plateformes de percevoir des taxes ou payer des pénalités.Les dispositions de partage de données – où les plateformes doivent fournir des informations détaillées sur les listes et les transactions – sont essentielles pour les audits et identifier les hôtes non conformes.
Défis de mise en oeuvre et réalités d'application
Écrire un règlement est une chose; faire en sorte qu'il soit en place est une autre. Les administrations locales sont confrontées à des obstacles importants dans l'application des règles de location à court terme.
Personnel et ressources limités
La plupart des villes ne disposent pas d'équipes d'application de la loi dédiées à la location de courte durée. La responsabilité incombe souvent aux agents d'application de la loi qui sont déjà surchargés de plaintes concernant des violations du code de logement, le dumping illégal, et d'autres problèmes.
Le jeu Cat-and-Mouse des locations illégales
Les hôtes peuvent utiliser de multiples listes, changer d'adresse ou louer par des plateformes qui ne partagent pas de données. Les hôtes sophistiqués créent plusieurs comptes pour contourner les plafonds quotidiens. Pour lutter contre cela, les villes investissent dans des logiciels qui éliminent les données des plateformes et les listes de drapeaux qui ne possèdent pas de numéro de licence. Cependant, cela soulève des problèmes de confidentialité et peut entraîner des défis juridiques de la part des plateformes.
Pushback politique et industriel
Les avocats du propriétaire de la maison affirment que les droits de propriété comprennent le droit de louer librement. Des plateformes comme Airbnb ont financé des campagnes contre les ordonnances restrictives, des pressions pour des règles plus légères. Dans certaines villes, l'industrie a intenté des poursuites pour bloquer les exigences d'enregistrement ou des plafonds de jour. Par exemple, une poursuite en 2023 en Californie a contesté la réglementation stricte de Santa Monica, bien que la ville ait finalement prévalu.
Études de cas sur la réglementation efficace
Plusieurs villes ont mis en œuvre des stratégies globales qui offrent des enseignements précieux.
New York : un modèle d'application stricte
La loi de 2010 interdit la location d'appartements entiers pour une durée de moins de 30 jours, sauf si l'hôte est présent. Cependant, l'application de la loi a été faible au départ. En 2022, la ville a adopté la loi locale 18, qui exige que les hôtes s'inscrivent auprès du bureau du maire de l'application spéciale et interdit aux plateformes de réservation de traiter des transactions pour les inscriptions non enregistrées. Le résultat: des milliers d'inscriptions illégales ont été supprimées, et la ville a obtenu une base de données complète pour l'application ciblée.
San Francisco : Résidence primaire et règle des 90 jours
Les règlements de San Francisco, adoptés en 2015, exigent que les hôtes s'inscrivent auprès de la ville et prouvent que la location est leur résidence principale. Les locations de logements complets sont limitées à 90 nuits par an, sauf si l'hôte a un permis d'utilisation conditionnelle. La ville exige également que les plateformes comme Airbnb et Vrbo collectent et remettent la taxe hôtelière de 14 %. Une caractéristique clé est la politique des « trois grèves » : les hôtes qui violent les règles à plusieurs reprises peuvent être interdits de façon permanente.
Barcelone : un pionnier dans la location touristique Curbing
Barcelone, Espagne, a été à l'avant-garde de la réglementation des locations à court terme pour protéger les quartiers résidentiels. La ville a loué des locations de vacances avant le boom de l'Airbnb, mais l'explosion des listes a submergé le système. En 2016, Barcelone a suspendu de nouvelles licences et a commencé une campagne d'application agressive, fermant des milliers d'unités illégales. La ville utilise également une approche basée sur le zonage: seules les propriétés dans les quartiers historiques et commerciaux sont éligibles aux licences; les zones résidentielles sont interdites.
Nouvelles tendances et outils technologiques
Les cadres réglementaires évoluent parallèlement à la technologie. Les solutions de villes intelligentes aident les gouvernements locaux à appliquer les règles de manière plus efficace tout en réduisant le fardeau des hôtes conformes.
Plateformes automatisées de délivrance de permis et de conformité
Un nombre croissant de villes utilisent des plateformes hébergées qui automatisent le processus d'inscription, s'intègrent avec les plateformes de réservation pour vérifier les licences et générer des rapports de conformité.Ces systèmes peuvent envoyer des rappels automatiques pour les renouvellements de licences, signaler les listes suspectes et fournir un portail public pour signaler les problèmes.
Technologie de surveillance du bruit et de l'occupation
Pour répondre aux plaintes des voisins sans envoyer de policiers, certaines villes pilotent des systèmes intelligents de surveillance du bruit. Ces appareils, installés dans des unités de location avec le consentement de l'hôte, mesurent les niveaux de décibels et les hôtes d'alerte ou les organismes d'application lorsque le bruit dépasse les seuils.
Modèles collaboratifs avec plateformes
À Amsterdam, Airbnb plafonne volontairement la location de logements entiers à 30 nuits par an pour les hôtes non enregistrés comme opérateurs professionnels. La plateforme partage également des données avec la ville sur toutes les transactions. De tels partenariats réduisent les coûts d'application pour les villes et aident les plateformes à démontrer une bonne citoyenneté. Toutefois, ces accords ne remplacent pas le droit local – ils fonctionnent généralement mieux lorsqu'il y a une menace crédible de réglementation derrière eux.
Pratiques exemplaires pour concevoir et mettre en oeuvre des politiques de location à court terme
Sur la base des expériences des villes les plus importantes, plusieurs pratiques exemplaires apparaissent pour les administrations locales en matière de nouvelles réglementations.
- Avant de rédiger une ordonnance, recueillir des données sur le nombre de locations à court terme, leur part du parc immobilier et leurs effets sur les loyers et les taux de vacance.
- Engager les intervenants tôt et souvent. Impliquez des associations de quartier, des défenseurs du logement, des associations hôtelières, des plates-formes de location et des propriétaires immobiliers.
- Commencer par des règles modestes et exécutoires. Une simple exigence d'enregistrement qui est activement appliquée est plus efficace qu'une interdiction complète qui est ignorée.
- Investir dans les systèmes de données. Le partage d'ententes avec les plateformes est essentiel.Envisager des ordonnances exigeant que les plateformes fournissent des rapports trimestriels sur toutes les réservations, y compris les noms d'hôte, les adresses et les données de réservation.
- Créer un fonds d'application de la loi Utiliser les frais d'inscription et les recettes fiscales pour embaucher des inspecteurs, acheter des logiciels et soutenir le personnel juridique.
- Incorporer des examens automatiques de la temporisation. Les règlements devraient inclure des clauses qui exigent un examen périodique et un ajustement en fonction de nouvelles données probantes.
Conclusion : Équilibrer les possibilités avec la santé communautaire
Les loyers à court terme ne disparaissent pas. Ils offrent des avantages économiques significatifs aux hôtes et à la commodité des voyageurs. Mais la croissance non réglementée a des coûts réels: perte de logements, loyers sous pression et quartiers perturbés. Les administrations locales sont les principales institutions ayant à la fois l'autorité et le mandat démocratique de trouver un équilibre. Comme l'a montré cet article, le paysage réglementaire est diversifié, les villes adoptant tout, de l'enregistrement à la lumière des rayons du soleil aux quasi-interdictions.
Les plateformes peuvent mettre au point des outils d'auto-police et les villes peuvent tirer parti de l'intelligence artificielle pour détecter les inscriptions illégales. Pourtant, la responsabilité fondamentale des autorités locales demeure inchangée : protéger les intérêts à long terme des résidents tout en permettant une activité économique bénéfique.