कैसे विधान विद्युत आकार आवास नीतियां और शहरी विकास परियोजनाओं

विधान शक्ति प्राथमिक तंत्र है जिसके माध्यम से समाज भूमि उपयोग, आवास और शहरी विकास के लिए अपने मूल्यों और प्राथमिकताओं को संहिताबद्ध करता है। जोनिंग ऑर्डिनेंस से जो कि पड़ोस की संरचना को उन कर प्रोत्साहनों को निर्धारित करते हैं जो क्षितिज को आकार देते हैं, कानून संघीय, राज्य और स्थानीय निकायों द्वारा पारित किए गए ढांचे का निर्माण करते हैं, जिनमें शहर विस्तार, अनुबंध और परिवर्तन करते हैं। यह समझना कि विधायी निकाय वर्तमान आवास रुझानों की व्याख्या करने के लिए किसी के लिए इस प्राधिकरण का प्रयोग कैसे करते हैं, भविष्य की नीति बदलाव की प्रत्याशा करते हैं, या अधिक न्यायिक शहरी वातावरण के लिए वकील हैं।

The state of the Housing Policy of the Housing of the Housing of the Housing of the Housing of the Housing of the Housing of the Housing.

लॉमेकर ने आवास आपूर्ति, सामर्थ्य और गुणवत्ता को प्रभावित करने के लिए उपकरणों की एक विस्तृत श्रृंखला को विकसित किया। सबसे प्रत्यक्ष उपकरण में ज़ोनिंग विनियम, किराया स्थिरीकरण उपाय, सब्सिडी कार्यक्रम और बिल्डिंग कोड शामिल हैं। इनमें से प्रत्येक उपकरण बाजार बलों और सामाजिक गतिशीलता के साथ बातचीत करते हैं, अक्सर दशकों तक उन परिणामों का उत्पादन करते हैं जो दशकों तक समुदायों को आकार देते हैं।

Zoning: The Foundational Land-Use Regulation

जूनिंग कानून अनुमति उपयोग, घनत्व, इमारत की ऊंचाई और सेटबैक आवश्यकताओं के साथ जिलों में नगरपालिका क्षेत्र को विभाजित करते हैं। यूक्लिडियन ज़ोनिंग को अपनाने के साथ शुरुआती बीसवीं सदी में उत्पन्न होता है ( सुप्रीम कोर्ट के मामले के बाद नाम दिया गया Euclid v. Ambler Realty Co. , 1926), ये अध्यादेश अमेरिकी शहरी नियोजन की रीढ़ बन गई है। जबकि ज़ोनिंग पड़ोस चरित्र को बनाए रख सकती है और अलग-अलग असंगत भूमि उपयोग कर सकती है- जैसे कि निवास से भारी उद्योग - इसमें एक अंधेरे विरासत का निर्माण होता है।

स्थिरीकरण और नियंत्रण

किराए पर नियंत्रण कानून टोपी भूमि भूमि किराया बढ़ा सकते हैं, मौजूदा किरायेदारों के लिए वहन को संरक्षित करने के उद्देश्य से। संयुक्त राज्य अमेरिका में 200 से अधिक नगरपालिकाओं में कुछ प्रकार के किराया विनियमन हैं, विशेष रूप से न्यूयॉर्क शहर, सैन फ्रांसिस्को और लॉस एंजिल्स। समर्थकों का तर्क है कि किराया नियंत्रण स्थिरता प्रदान करता है और विस्थापन को रोकता है; आलोचकों ने इसे नए निर्माण को हतोत्साहित किया और आवास स्टॉक के बिगड़ने की ओर जाता है। ऐसी नीतियों की प्रभावशीलता उनके विशिष्ट डिजाइन पर निर्भर करती है - जैसे कि रिक्ति नियंत्रण प्रावधान, नई इमारतों के लिए छूट अवधि, और मुद्रास्फीति के लिए अनुक्रमण। विधान निकायों को इन व्यापार-निवास या किराए पर प्रतिबंधों का वजन होना चाहिए।

आवास सब्सिडी और उत्पादन प्रोत्साहन

प्रत्यक्ष सब्सिडी, जैसे कि संघीय धारा 8 हाउसिंग चॉइस वाउचर कार्यक्रम और लो-इनकम हाउसिंग टैक्स क्रेडिट (LIHTC) का उद्देश्य बाजार के किराए के बीच के अंतर को बंद करना है और क्या कम आय वाले घर बर्दाश्त कर सकते हैं। LIHTC, जिसे 1986 के टैक्स रिफॉर्म अधिनियम के हिस्से के रूप में लागू किया गया था, विशेष रूप से प्रभावशाली है: यह निजी निवेश के माध्यम से सस्ती किराये के आवास के निर्माण और पुनर्वास को वित्तपोषित करता है। राज्य और स्थानीय विधायिका भी आवास ट्रस्ट फंड, डाउन-पेमेंट सहायता कार्यक्रम और घनत्व बोनस (निवास इकाइयों सहित अधिक इकाइयों के निर्माण के लिए डेवलपर्स की अनुमति देता है)। ये विधायी व्यय निर्णय सीधे किफायती आवास के वॉल्यूम और भौगोलिक वितरण को प्रभावित करते हैं।

बिल्डिंग कोड और मानक

विधान सभा के लिए न्यूनतम आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए विधानसभाओं को अपनाया गया है, जिससे कि वे अपनी आवश्यकताओं को पूरा कर सकें।

शहरी विकास परियोजनाओं और विधान निर्णय लेने

बड़े पैमाने पर शहरी विकास परियोजनाओं जैसे ट्रांजिट कॉरिडोर, स्पोर्ट्स स्टेडियम, मिश्रित उपयोग जिलों और सार्वजनिक आवास पुनर्विकास - नियमित रूप से विधायी सगाई के बिना आगे बढ़ें। लॉमेकर परियोजना-विशिष्ट समझौतों को मंजूरी देते हैं, सार्वजनिक वित्त पोषण आवंटित करते हैं और नियामक मानकों को निर्धारित करते हैं जिसके तहत डेवलपर्स काम करते हैं।

अनुमोदन प्रक्रियाएं और सामुदायिक इनपुट

अधिकांश प्रमुख विकासों को विधायी अनुमोदन की आवश्यकता होती है, जैसे कि पुनर्जन्म, सशर्त उपयोग परमिट, या डिजाइन समीक्षा। इन प्रक्रियाओं में अक्सर सार्वजनिक सुनवाई, पर्यावरण प्रभाव आकलन और सामुदायिक समूहों के साथ बातचीत शामिल होती है। विधायी निगरानी की डिग्री व्यापक रूप से बदलती है: कुछ शहरों में, शहर परिषद को एक निश्चित आकार के ऊपर हर परियोजना पर मतदान करना चाहिए; दूसरों में, योजना आयोग या प्रशासनिक कर्मचारियों ने अधिकार को सौंपा है। विधायी प्रक्रिया एक ऐसी बाधा हो सकती है जो वर्षों या एक मंच के लिए परियोजनाओं में देरी करती है जो सामुदायिक आवाज़ सुनिश्चित करती है। कैलिफोर्निया और ओरेगन जैसे राज्यों में हाल के सुधारों ने आवास परियोजनाओं के लिए स्थानीय प्रस्ताव को जारी करने का प्रयास किया है।

वित्तीय उपकरण: TIF, विशेष जिलों और कर आवंटन

विधानमंडलों ने विकास को चलाने के लिए वित्तीय तंत्र का निर्माण किया। कर वृद्धि वित्तपोषण (टीआईएफ) नगरपालिकाओं को बुनियादी ढांचे में सुधार के लिए भुगतान करने के लिए एक नामित क्षेत्र से भविष्य की संपत्ति कर राजस्व पर कब्जा करने की अनुमति देता है। विशेष मूल्यांकन जिलों ने संपत्ति मालिकों पर शुल्क लगाया जो नए बुनियादी ढांचे (जैसे, फुटपाथ, सड़क प्रकाश व्यवस्था) से लाभान्वित होते हैं। संपत्ति कर abatements, जैसे न्यूयॉर्क शहर के 421-एक कार्यक्रम, नए आवासीय निर्माण के लिए अस्थायी कर कटौती प्रदान करते हैं। प्रत्येक उपकरण को राज्य को कानून को सक्षम करके अधिकृत किया जाता है, और विशिष्ट शर्तों -अवधि, भौगोलिक सीमाओं, सामर्थ्यता आवश्यकताओं - स्थानीय विधायी निकायों द्वारा निर्धारित किया जाता है। इन प्रोत्साहनों के डिजाइन में एक गहरा प्रभाव है जो अंततः प्रकार की परियोजनाओं और वर्तमान में लाभ है।

केस स्टडी: न्यू अर्बनिज्म और ट्रांजिट-ओरिएंटेड डेवलपमेंट

न्यू अर्बनिज्म आंदोलन, जो मानव पैमाने, मिश्रित उपयोग, चलने योग्य पड़ोस के लिए वकीलों ने ज़ोनिंग सुधारों और पारगमन-उन्मुख विकास नीतियों के माध्यम से विधायी कर्षण प्राप्त किया है। उदाहरण के लिए, पोर्टलैंड शहर, ओरेगन ने एक व्यापक योजना को अपनाया जो ट्रांजिट कॉरिडोर के साथ उच्च घनत्व को प्रोत्साहित करती है और पार्किंग के लिए न्यूनतम मंजिल-क्षेत्र अनुपात की आवश्यकता होती है। इसी तरह, कैलिफोर्निया राज्य ने सीनेट बिल 50 (2020 में विफल लेकिन बाद में ट्रांसिट स्टेशनों के पास स्थानांतरित करने के लिए) पारित किया। ये विधायी कार्रवाई केवल तकनीकी समायोजन नहीं हैं; वे एक दार्शनिक बदलाव का प्रतिनिधित्व करते हैं जो कि एक कर्मचारी बन गया है।

चुनौतियां: इक्विटी, स्थिरता, और राजनीतिक बाधाएं

जबकि विधायी शक्ति को प्रगतिशील शहरी परिणामों के लिए लाभप्रद बनाया जा सकता है, यह महत्वपूर्ण बाधाओं का सामना करता है।

एनआईएमबीवाईज़्म और विधान कैप्चर

नहीं-में-मेरे पिछवाड़े (NIMBY) विपक्ष आवास उत्पादन के लिए सबसे अधिक प्रभावशाली बाधाओं में से एक है। मौजूदा गृह मालिकों अक्सर नए विकास का विरोध करते हैं-विशेष रूप से सस्ती आवास-कानूनी चैनलों के माध्यम से, जैसे कि अति-समान पर्यावरणीय समीक्षाओं को फिर से व्यवस्थित करने या लागू करने के लिए अति-समानता परिषद वोटों की आवश्यकता होती है। राज्य विधायिकाओं ने स्थानीय आवास के स्तर पर वापस धक्का देना शुरू कर दिया है, जैसा कि ओरेगन के हाउस बिल 2001 (2019) में देखा गया था, जो पूर्व में एकल-परिवार क्षेत्र में द्वंद्वियों, ट्रिपलक्सन और चारप्लेक्स को वैध बनाया गया था।

The suffered of the suffering of the suffering of the suffering of the suffered.

उन नीतियों को जो अधिदेशण क्षमता- जैसे कि समावेशात्मक zoning (जो कि इकाइयों का प्रतिशत सस्ती होने की आवश्यकता है) या किराए पर नियंत्रण- नए निर्माण की वित्तीय व्यवहार्यता को कम कर सकते हैं। कुछ अर्थशास्त्रियों का तर्क है कि ये विनियम आपूर्ति को दबाते हैं और इसलिए लंबे समय तक वहनशीलता को खराब करते हैं। अन्य लोग इस बात का दावा करते हैं कि ऐसे जनादेशों के बिना बाजार दर विकास कम आय वाले परिवारों के लिए आवास का उत्पादन नहीं करता है। विधान निकायों को न्यायिक परिणामों को सुनिश्चित करते हुए निवेश को हतोत्साहित करने से बचने के लिए आवश्यकताओं की जांच करनी चाहिए।

जलवायु स्थिरता और स्थिरता प्रबंधन

विधानमंडल तेजी से आवास और विकास नीति में जलवायु लक्ष्यों को शामिल करते हैं। बिल्डिंग कोड जिसमें इलेक्ट्रिक वाहन चार्जिंग इंफ्रास्ट्रक्चर, सौर तैयार छत या उच्च इन्सुलेशन मानकों की आवश्यकता होती है, कार्बन पदचिह्न को कम कर सकते हैं लेकिन निर्माण लागत भी बढ़ा सकते हैं। कुछ शहरों ने सभी विद्युत निर्माण अध्यादेशों को अपनाया है, नए निर्माण में प्राकृतिक गैस को प्रतिबंधित किया। फ्लडप्लेन प्रबंधन कानून कमजोर क्षेत्रों में विकास को प्रतिबंधित करते हैं। विधायी चुनौती आवास अनिर्णायकता को बहिष्कार किए बिना टिकाऊ विकास में बदलाव को तेज करना है। रचनात्मक दृष्टिकोण - जैसे कि ग्रीन बिल्डिंग प्रमाणीकरण या ऊर्जा दक्षता के लिए संपत्ति कर प्रोत्साहन के लिए घनत्व बोनस - पर्यावरणीय और आवास उद्देश्यों को संरेखित करने के लिए प्रयास करें।

शहरी विकास में विधान शक्ति का भविष्य

कई उभरते रुझानों को यह समझाते हुए कि कैसे विधायिका आवास और शहरी विकास के दृष्टिकोण को देखते हैं। डेटा विश्लेषण का बढ़ता उपयोग, राज्य स्तरीय आवास जनादेश का उदय, और भूमि-मूल्य कराधान के लिए धक्का सभी विधायी परिदृश्य में महत्वपूर्ण बदलावों का प्रतिनिधित्व करते हैं।

आराम एकल परिवार Zoning

संयुक्त राज्य अमेरिका में सबसे अधिक परिणामी विधायी रुझानों में से एक ऐतिहासिक रूप से एकल परिवार के घरों के लिए आरक्षित पड़ोस में उच्च घनत्व को वैध बनाने का आंदोलन है। मिनियापोलिस (2018), पोर्टलैंड (2019) जैसी शहरों, और सिएटल ने डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स और चारप्लेक्स की अनुमति देने के लिए एकल परिवार के ज़ोनिंग को समाप्त या संशोधित किया है। कैलिफोर्निया, ओरेगन, वाशिंगटन और वरमोंट में राज्य स्तरीय बिलों ने अपनी वास्तविक राशि में सुधार करने की अनुमति दी है।

भूमि मूल्य कराधान और संपत्ति कर सुधार

कुछ अर्थशास्त्रियों और शहरी नियोजन अधिवक्ता ने भूमि मूल्य पर इमारतों (संकल्प) से संपत्ति कराधान को स्थानांतरित करने का प्रस्ताव दिया, यह तर्क देते हुए कि यह कम से कम पार्सल पर विकास को प्रोत्साहित करता है जबकि सट्टा भूमि पकड़े हुए दंडित करता है। पेनसिल्वेनिया कई शहरों में एक विभाजित दर कर का उपयोग करता है, और इस तरह के सुधारों को अपनाने के बाद हरिज़बर्ग ने इंफिल विकास को बढ़ा दिया है। हालांकि, एक भूमि मूल्य कर में बदलाव करने के लिए राज्य स्तर पर वैधानिक कार्रवाई की आवश्यकता होती है। यह राजनीतिक बाधाओं का भी सामना करता है क्योंकि यह घर के मालिकों से कर बोझ को स्थानांतरित कर सकता है (जो अपने संपत्ति को कम करने के लिए ऋणों को बेहतर बनाता है)।

विधान सभा और क्षेत्रीय समन्वय

स्थानीय भूमि उपयोग नियंत्रण और क्षेत्रीय आवास की जरूरतों के बीच तनाव ने स्थानीय ज़ोनिंग प्राधिकरण के राज्य की पूर्वाग्रह को बढ़ाया है। मैसाचुसेट्स के अध्याय 40B, जो डेवलपर्स को स्थानीय ज़ोनिंग को शहर में निकालने की अनुमति देता है, जिसमें पर्याप्त किफायती आवास की कमी होती है, एक लंबे समय तक उदाहरण है। हाल ही में, कैलिफोर्निया के आवास जवाबदेही अधिनियम और बिल्डर की मरम्मत (2019 के आवास संकट अधिनियम द्वारा अधिकृत) ने स्थानीय इनकारों को चुनौती देने में सक्षम किया है जो राज्य कानून के साथ संघर्ष करते हैं। जबकि ये पूर्ववर्ती उपाय आवास उत्पादन में तेजी ला सकते हैं, वे उपनगरीय समुदायों से बैकलैश भी उत्पन्न करते हैं। दीर्घकालिक प्रक्षेपणुता में मेट्रो क्षेत्र की योजना के साथ औपचारिक रूप से मान्यता प्राप्त क्षेत्रीय नियोजन निकायों को शामिल किया जा सकता है।

डेटा संचालित विधान निगरानी

पार्सल स्तर के डेटा, रिक्ति रजिस्ट्री की उपलब्धता और मॉडलिंग उपकरण सबूत आधारित नीतियों को निर्धारित करने के लिए विधायिकाओं को सक्षम बना रहा है। उदाहरण के लिए, लॉनमेकर्स सबसे बड़ी आवास की आवश्यकता के क्षेत्रों की पहचान करने के लिए Census डेटा और स्थानीय इमारत परमिट रिकॉर्ड का उपयोग कर सकते हैं और तदनुसार लक्ष्य सब्सिडी को निर्धारित करने के लिए योजना विभागों से वार्षिक आवास उत्पादन रिपोर्ट की आवश्यकता होती है। कुछ शहरों को लक्ष्य की ओर प्रगति का आकलन करने के लिए योजना विभागों से वार्षिक आवास उत्पादन रिपोर्ट की आवश्यकता होती है।

सामुदायिक शासन और भागीदारी ज़ोनिंग में नवाचार

नए लोकतांत्रिक तंत्र नागरिकों को विधायी परिणामों पर अधिक प्रत्यक्ष प्रभाव देने के लिए उभर रहे हैं। भागीदारी बजट प्रक्रियाएं सामुदायिक वोटों के आधार पर सार्वजनिक धन आवंटित करती हैं, अक्सर आवास और बुनियादी परियोजनाओं सहित। सामुदायिक भूमि ट्रस्ट (CLT) राज्य सक्षम कानून द्वारा अधिकृत हैं और गैर-लाभकारी संगठनों को विश्वास में भूमि रखने की अनुमति देते हैं, स्थायी वहनीयता सुनिश्चित करते हैं। कुछ शहरों ने "योजना विधानसभाओं" या "न्यूबॉर्हु परिषद" बनाया है जो औपचारिक रूप से भूमि उपयोग के निर्णयों पर शहर परिषद की सलाह देते हैं। इन विधायी प्रयोगों का उद्देश्य डेवलपर समर्थित लॉबीवादियों के प्रभाव को कम करना और ऐतिहासिक रूप से सीमाबद्ध आवाजों को बढ़ाना है। जबकि एक अशांति को नियंत्रित नहीं करना, वे शहरी बदलाव की ओर अधिक प्रतिनिधित्व करते हैं।

निष्कर्ष

विधान शक्ति केवल बाजारों पर बाहरी बाधा नहीं है; यह एक रचनात्मक शक्ति है जो आवास और शहरी विकास के लिए संभावना की सीमाओं को परिभाषित करती है। शहर परिषदों, राज्य विधायिकाओं और कांग्रेस द्वारा पारित कानून खेल के नियमों को स्थापित करते हैं - यह निर्धारित करते हुए कि कौन क्या बना सकता है, कहाँ और कैसे। इन विधायी विकल्पों का परिणाम न केवल शहरों के भौतिक रूप बल्कि उनके निवासियों के सामाजिक और आर्थिक अवसरों को भी आकार देता है। विचारधारापूर्ण कानून समावेशी, टिकाऊ और जीवंत समुदायों को बढ़ावा दे सकता है; खराब कल्पना या कानून को व्यवस्थित करने के लिए असमानता, स्पैंगल और पर्यावरणीय अवक्रमण को कम करने के लिए।

zoning सुधार और इसके प्रभावों पर आगे पढ़ने के लिए, देखें: अमेरिकी योजना एसोसिएशन के राज्य स्तरीय zoning सुधार रुझान और ]Brookings Institution's Analysis of Housing market गतिशीलता [FLT: 3]]. सस्ती आवास में निर्माण कोड की भूमिका पर अंतर्दृष्टि के लिए, EPA के स्मार्ट विकास कार्यक्रम ]]. LIHTC पर अतिरिक्त डेटा [FLT: 6LT]U.S. Department of Housing and [F:LT]]] के माध्यम से मिल सकता है।