Indijsko tržište nekretnina, temelj nacionalnog gospodarstva, je prošla duboke promjene u proteklom desetljeću. Jednom karakterizira neprocjenjivost, fragmentirane prakse, i novčano teške transakcije, sektor se sada preoblikuje nizom odvažnih poreznih reformi. Te reforme, koje predvodi središnja i državna vlada, imaju za cilj donijeti transparentnost, privući i domaća i inozemna ulaganja, te zaštititi interese milijuna kupaca domova. Razumijevanje učinka tih poreznih reformi nije samo akademska vježba; to je bitno za investitore, programere, i političare navigacija ovaj brzo razvija krajolik. Ovaj članak pruža detaljnu analizu ključnih poreznih reformiod poreza na dobra i usluge (GST) i Zakona o nekretninama (Regulacije i razvoja) i kapitalu (RERA) za dobivanje poreza i drugih promjena na državno tržište.

Ključne porezne reforme preoblikovanje indijske nekretnine

Porez na robu i usluge (GST)

Uvođenje poreza na robu i usluge (GST) u srpnju 2017. bila je značajna reforma koja je poduzela niz neizravnih poreza kao što su PDV, porez na usluge i trošarina. Za sektor nekretnina GST je donio i pojednostavljenje i složenost. U travnju 2019. godine Vijeće GST-a smanjilo je stope za stambene nekretnine ispod gradnje: pristupačne stambene nekretnine stavljene su na 1% GST stope (bez poreza na dobit, ITC) i nedopuštenih stanova na 5% (bez ITC-a). To je značajno smanjilo porezno opterećenje kupaca u odnosu na pretprošlu eru, gdje se višestruki porezi mogu povećati na preko 12%.

Međutim, uklanjanje ITC-a za programere u okviru nove sheme značilo je da graditelji više ne mogu umanjiti poreze koji se plaćaju na ulaze poput cementa i čelika. To je povećalo troškove izgradnje, posebno za pristupačne stambene projekte u kojima su marže tanke. Za spremna za kretanje u nekretninama, GST nije primjenjiv, što je nagnulo prednost kupca prema dovršenim jedinicama. GST režim je također poboljšao transparentnost zahtijevajući od programera održavanje pravilnih poreznih računa i evidencije usklađenosti, smanjujući opseg za ugovore ispod tablice. Prema GST Vijeće], pojednostavljena struktura stopa olakšala je kućnim buyerima razumijevanje porezne komponente njihove kupnje.

Zakon o nekretninama (Regulacija i razvoj) (RERA)

Reagirao u 2016. i provodi u većini država do 2017., RERA je vjerojatno najviše transformativni regulatorne reforme za indijske nekretnine. RERA mandate da svi stambeni projekti s površine zemljišta preko 500 četvornih metara ili osam stanova mora biti registrirana s državnom regulatornom tijelu za nekretnine. Programeri moraju otkriti projektne planove, vremenske linije, odobrenja, i financijske detalje. Zahtijev računa za uplatu osigurava da 70% sredstava prikupljenih od kupaca koriste samo za izgradnju i troškove zemljišta.

Porezne reforme i RERA se presjecaju na nekoliko načina. Na primjer, standardizacija definicija tepiha područja i registracija projekata olakšala je kupcima korištenje kućnih kredita porezne olakšice, jer su banke sada potvrdile status projekta. RERA je također suzbila korištenje crnog novca provođenjem strogih računovodstvenih i izvještajnih normi. Kao rezultat toga, više transakcija se kreće kroz formalne bankarske kanale, povećavajući poreznu osnovicu. Izvještaj Knight Franka Indije je istaknuo da je RERA znatno poboljšala osjećaj kupca, s preko 60% domaćih kupaca izražava veće povjerenje u tržište. Državna razina RERA vlasti poput Maharashtra RERA] postavila je mjerila za vremenski završetak projekta, smanjenje kašnjenja koja su prethodno zagađivala sektor.

Kapital dobiva porez i indeksaciju koristi

oporezivanje kapitalnih dobitaka na prodaju imovine je kritičan faktor za ulagače. U Indiji, nekretnine koje se drže više od dvije godine klasificiraju se kao dugoročna kapitalna imovina. Dobit se oporeziva na 20% s koristi od indeksacije, koja prilagođava kupovnu cijenu za inflaciju (koristeći indeks inflacije troškova objavljen od strane Poreznog odjela). Za imovinu koja se drži manje od dvije godine, dobit se dodaje prihodu poreznog obveznika i oporeziva se po primjenjivoj stopi ploča (kratkotračna dobit kapitala).

Indeksacija je velika prednost za dugoročne ulagače nekretnina, učinkovito smanjenje stvarne porezne odgovornosti u visokom inflacijskim razdobljima. Međutim, vlada je pooštrila pravila tijekom godina. Na primjer, proračun 2023 ograničio je korist indeksacije na samo one slučajeve kada se imovina prodaje nakon što se drži više od dvije godine, a samo ako kupac plaća porez na punu prodaju razmatranja. Osim toga, izuzeća iz odjeljaka 54 i 54F omogućuju ponovnu investiciju dobiti u drugu stambenu imovinu za odgađanje kapitalnih dobitaka. Ove odredbe su potakle promet nekretninama i potaknule ponovnu investiciju u stambeni promet. Na drugoj ruci, česte promjene u razdoblju držanja (npr., smanjenje s tri godine na dvije godine) stvorile su nesigurnost.

Ostale značajne reforme: Benami transakcije, REIT-ovi i porezne dedukcije

Zakon o izmjenama i dopunama (Zabrana) Benami (Zabrana) 2016. bio je snažna porezna reforma koja je imala za cilj obuzdavanje crnog novca u nekretninama. Vlada je mogla zaplijeniti benami (proksi-vlasnička) svojstva bez naknade. To je značajno smanjilo korištenje fiktivnih imena za držanje nekretnina, prisiljavajući pojedince da se izjasne o stvarnom vlasništvu.

Uvođenjem investicijskih fondova nekretnina (REIT-a) 2014. godine, uz naknadna pojašnjenja poreza, stvorena je nova klasa imovine za ulagače. REIT-ovi distribuiraju najmanje 90% svojih prihoda za najam vlasnicima jedinica, uz povoljno porezno liječenje (porez na distribuciju uklonjen 2020. godine). To je privuklo maloprodajne i institucionalne ulagače na komercijalne nekretnine bez izravnog kupnje imovine.

Na strani kupca kuće, porezne odbitke u okviru odjeljaka 24 (b), 80C, i 80EEA pružaju značajne olakšice. Dedukcija do 2 lakh godišnje na kućne kredite (Sekcija 24 (b)) i glavni otplata do 1,5 lakh ispod 80C su široko korišteni. U proračunu 2019, uvedena je nova Sekcija 80EA, što omogućuje dodatni odbitak od 1,5 lakh na kamate za pristupačne stambene kredite pod određenim uvjetima. Ove porezne naknade su stimulirali potražnju za i sredinom i pristupačne stambene.

Utjecaj na različite dionike

Kupci kod kuće

Za kupce, kombinirani učinak smanjenja stope GST, RERA-ine zaštite i pojačanih poreznih odbitaka je u velikoj mjeri pozitivan. Smanjenje GST (1% na pristupačne, 5% na nedopuštene ispod-konstrukcije) smanjio je unaprijed trošak. RERA je mandat da otkrije projektne kašnjenja i korištenje depozita račune je umanjio rizik od zastalih projekata - uobičajena noćna mora u pred-RERA eri. Kupci također imaju koristi od poboljšane izglede za ponovnu prodaju zbog formaliziranih imovinskih naslova.

Međutim, izazovi ostaju. GST stopa primjenjiva na pod-građevne značajke još uvijek može biti odvraćajuća u odnosu na domove koji ne privlače GST. Osim toga, promjena troškova usklađenosti na programerima u okviru novog GST programa često je prenosila kupcima u obliku viših baznih cijena. Složenost kapitalnih dobitaka izuzeća od poreza (npr. pravilo o dvovlasništvu u okviru odjeljka 54 ograničeno na jednu imovinu iz proračuna 2023) također je učinilo porezno planiranje izazovnijim za pojedince koji prodaju imovinu za nadogradnju svog doma.

Programeri

Razvojni stručnjaci su suočeni s mješovitim utjecajem. S pozitivne strane, RERA i GST su iskorjenjivali operatere koji lete po noći, što je koristilo organiziranim razvojnim tvrtkama s jakim evidencijama usklađenosti. Sektor je vidio konsolidaciju, s uglednim programerima koji dobivaju tržišni udio. Transparentnost koju su donijeli ove reforme također je olakšala razvojnim inženjerima prikupljanje sredstava od banaka i institucionalnih ulagača, smanjujući oslanjanje na neformalno financiranje.

Na manjoj strani, troškovi usklađivanja su porasli. Prijavljivanje projekta pod RERA, redovite podneske, i revizije zahtijevaju namjenske timove. Pod GST, poricanje INT Porezni kredit prisiljeni programeri apsorbirati ulazne poreze, stiskanje margine - pogotovo za pristupačne stambene. Vlada je pokušati ublažiti to dopuštajući sastav shemu, ali mnogi programeri su pronašli ITC poricanje bolno. Zahtjev za održavanje odvojenih računa za svaki projekt pod RERA je također povećana administrativna opterećenja. Mali i srednji graditelji, nedostaje razmjera, su disproporcionalno pogođeni, s nekim izlaskom na tržište u cijelosti.

Investitori

Ulagači u nekretnine bilo pojedinačne nekretnine peraja ili institucionalnih fondova morali su se prilagoditi reguliranom poreznom okruženju. Pooštravanje kapitalnih dobitaka izuzeća, posebno zatvarač na više stambenih reinvesticija, smanjilo je porezne mogućnosti arbitraže. Međutim, korist indeksacije za dugoročna ulaganja i dalje je privlačna za investitore s dugim horizontom.

Porast REIT-a pružio je tekuću alternativu. dividende REIT-a oporezivaju se u rukama ulagača na primjenjivim stopama ploča (nakon uklanjanja poreza na distribuciju), a kapitalne dobiti na jedinice REIT-a tretiraju se slično kao i vlasničke dionice (1 godina zadržavanja za dugoročne, 10% poreza na dobit od 1 lakh). Time je komercijalna ulaganja u nekretnine postala dostupna malim ulagačima. Osim toga, vladina guranja za pristupačne stambene kredite kroz porezne poticaje (kao i 100% odbitak od dobiti od pristupačnih stambenih projekata iz dijela 80-IBA do ožujka 2024) potaknula je mnoge graditelje da se u ovom segmentu, nudeći investitorima nove mogućnosti.

Sektorski specifični učinci

Stambena vs. Trgovačka nekretnina

Porezne reforme su drugačije utjecale na stambene i komercijalne segmente. Stambeni sektor je primarni fokus RERA i GST reformi, s ciljem zaštite Aam Aadmi (zajednički čovjek) kupci. Trgovačka nekretnina, za razliku od toga, ima koristi od oporezivanja REIT, GST ulazni porez kredit (dostupno za komercijalnu imovinu u pred-2019 shemi), te uklanjanje kompleksnosti oko poreza i PDV-a. U okviru GST, komercijalna imovina koja se koristi za iznajmljivanje / odgodu je predmet GST na 18%, s punim ITC na raspolaganju, poticanje programera da drže i zakup komercijalne imovine.

Porezni okvir za dobitke kapitala za komercijalne nekretnine sličan je stambenom, ali izostanak izuzeća kao što je Odjeljak 54 za reinvestiranje u stambenu imovinu ponekad je poticao ulagače na stambenu imovinu. Međutim, veći prinosi u najam u komercijalnim nekretninama i likvidnost REIT-a izbalansirali su jednadžbu.

Povoljni stan protiv luksuznog stanovanja

Porezne reforme bile su posebno povoljne za pristupačne stambene. GST stopa od 1% (bez ITC) je najniža u segmentima. Osim toga, za promicanje pristupačne stambene pod Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), vlada produžila razdoblje za preuzimanje porezne naknade na kućne kredite do ožujka 2022. Razvojni poduzetnici koji poduzimaju pristupačne stambene projekte također uživaju 100% dobit odbitak u okviru Odjela 80-IBA.

Luksuzni stambeni, s druge strane, vidio je više GST (5% bez ITC) i manje posebnih poticaja. Uklanjanje ITC-a utjecalo je na luksuzne projekte više jer uključuju više vrijednosti ulaza. Međutim, visoko-neto-vrijedne osobe često dobivaju porezne naknade kroz kapitalne dobitke odgode strategije nego kućni kredit odbici, tako da je utjecaj je utihnuo.

Izazovi i kritike

Unatoč pozitivnoj putanji, porezne reforme u indijskim nekretninama nisu bez kritika. GST kompleksnosti i dalje: dual GST stopna struktura (1% naspram 5%) i nedostatak ITC doveli su do interpretativnih sporova i parničenja. Mnogi programeri borili s tranzicijom, pogotovo kada je djelomični završetak dogodio preko GST datuma implementacije. RERA implementacija je nejednaka u državama; dok Maharashtra i Karnataka imaju robusne platforme, manje države zaostaju u izvršenju. Obvezni escrow računi su usporili novčane tokove za programere, uzrokujući odgode projekta u nekim slučajevima.

Porezna pravila o kapitalnim dobitcima više puta su promijenjena, što je stvorilo nesigurnost za ulagače. Na primjer, ukidanje koristi indeksacije za imovinu prodanu nakon određenog datuma (iako kasnije obnovljena) uzrokovalo je zabunu. Ograničenje na odjeljak 54 izuzeća na samo jednu novu imovinu (iz proračuna 2023) smatralo se udarom za imovinske ulagače koji planiraju konsolidirati više imovine.

Nadalje, Benami zakon, iako učinkovit, kritiziran je zbog niske stope osuda i za proceduralno uznemiravanje vlasnika pravih nekretnina. Neuspjeh da se u potpunosti integriraju GST s RERA je također doveo do izvješćivanja nedosljednosti. Sveukupno, tempo reforme ponekad je nadmašio sposobnost industrije da se prilagodi, što je dovelo do kratkoročnog prekida.

Buduća outlook i očekivane reforme

Gledajući unaprijed, vlada će vjerojatno nastaviti rafiniranje poreznog okvira za nekretnine. Industrijska tijela poput CREDAI i NAREDCO su lobirali za racionalizaciju GST, uključujući obnovu ITC-a za programere kako bi smanjili troškove i povećali pristupačnu stambenu opskrbu. Vijeće GST-a razmatra jedinstvenu stopu za nedostatne svojstva, vjerojatno oko 3% s ITC-om, što bi moglo pojednostaviti sustav.

Na izravnoj poreznoj strani, proširenje ambit reIT-a uključiti stambene imovine (Reidential REIT-ovi) je u raspravi, koji bi otvorili nove investicijske avenije. Vlada može povećati porezne odbitke za prvi put kuće kupci pod odjelima 80EEA i 80C oživjeti potražnju na sporim tržištima. Digitizacija registracije imovine i povezivanje s Aadhaar i PAN očekuje se da će dodatno ograničiti crni novac, s stvaranjem nacionalne baze nekretnina koja se može prijeći s poreznim prijavama na dohodak.

Predstojeći direktni porezni kod (očekivano za zamjenu Zakona o porezu na dohodak) mogao bi pojednostaviti oporezivanje kapitalnih dobitaka uklanjanjem više vremenskih razdoblja udjela i standardiziranjem stopa. Povoljni stambeni segment vjerojatno će ostati prioritet, uz moguće proširenje dijela 80-IBA koristi.

Zaključak

Porezne reforme provedene u posljednjem desetljeću temeljno su preobrazile indijsko tržište nekretnina iz uglavnom nereguliranog, porezni pronevjerljivog sektora u onaj koji je progresivno transparentan i strukturiran. GST, RERA, promjene kapitalnih dobitaka, a savezničke reforme poboljšale su povjerenje kupca, privukle formalna ulaganja i smanjile ulogu crnog novca. Da, došlo je do problema sa zubima opterećenja usklađivanja, prolaza troškova i provedbenih praznina na državnoj razini ali dugoročne točke putanje prema zdravijem ekosustavu.

Dionicima, ostanak informiran o tim reformama nije neobavezan. Investitori moraju planirati svoj portfelj s obzirom na kapitalne dobitke indeksacije i REIT opcija. Programeri trebaju čvrste mehanizme usklađivanja kako bi napredovali. Kupci bi trebali utjecati na porezne odbitke i RERA zaštitu na raspolaganju za njih. Indijsko tržište nekretnina je na putu modernizacije, a porezne reforme su pokretač motora koji se mijenja. Kako se dalje reforme odvijaju, sektor je spreman postati jedna od najprivlačnijih investicijskih destinacija u Aziji.