Table of Contents
Vaxandi vandamál samfara því að beita afköstum
Um Bandaríkin og víða um heim hefur húsnæðisgeta komið fram sem ein af þeim áskorunum sem fylgja okkar tíma. Verð á heimilinu, heftar laun og viðvarandi skortur á húsnæðiseiningum hefur ýtt á draumum um húseignir sem ná ekki til margra, en leigubyrgjur eyða sífellt stærri hluta af fjárlögum heimilisins. Staðbundnar ríkisstjórnir, frá litlum borgum til stórborganna, finna sig á aðallínu þessa kreppu. Ólíkt alríkis - eða ríkisstofnunum, sjá stjórnendur í daglegan árangur afkastameiri efnum sem tvöfaldast, starfsmenn sem hafa efni á að búa í vinnu, og langvarandi fólksflutningum. Í borgum eru felldar aðferðir og rekstur við að ná til og gera ráðstafanir. Þessi þróun er nauðsynleg til að kanna hvaða vandamál sem er ætlað að ná til að ná til og takast á milli landa.
Skilningur á viðráðanlegu umhverfi
Stöðumerkið, sem bandaríska utanríkisráðuneytið notar, er fyrst og fremst um samband milli húsnæðiskostnaðar og heimilistekna, en það er hið staðlaða markmið sem bandaríska verslunarráðuneytið notar um Houring and Urban Development (HUD) og margra annarra stofnana, það er að kostnaður af húsnæði, þar á meðal leigu eða húsnæði, fjárlán og skattar, ætti ekki að fara yfir 30% af stórgróða tekna á heimilinu. Þegar kostnaður fer yfir þessi mörk, fjölskyldur standa frammi fyrir alvarlegri kostnaðarbyrði, og þvinga oft til að versla með öðrum nauðsynjum svo sem mat, heilbrigðisþjónustu og menntun.
Lykilþættir fyrir vistfang
Árangursríkustu aðferðirnar sameina stjórnbreytingar, fjárhagshvatir og samstarfsaðila sem hafa áhrif á bæði almennings- og einkaauðlindir. Hér fyrir neðan eru sumar af algengustu samþykktu aðferðum, og hafa dýpri áhrif á starfshætti þeirra.
Viðbætur
Efling í tengslum við framkvæmdir (AZ) er hætt við að þessi stefna sé skyldubundin og þar á meðal er oft gert ráð fyrir að viðhald sé haldið í áratug frá því að hún tekur að sér fleiri einingar. IZ hjálpar til við að búa til blönduð íbúðahverfi, minnkar þétta fátækt og eykur jafnframt birgðir sem hægt er að nota án beins, opinbers undirhalds.
San Francisco er innskráningarlög, t.d., sem krefjast þess að verktakar með 10 eða fleiri einingar séu að minnsta kosti 12% eininga sem eru efnilegar til lág- eða miðlungi lág-í meðallagi heimili, eða borga gjald í lygi. Aðrar borgir eins og Boston og Denver hafa samþykkt svipaðar líkön. Lykilástæðan er sú að setja nægilega hátt hlutfall fyrir efni til að gera greinarmun án þess að draga úr þróun. Sumar lögsögulegar bjóða upp á nema hærri byggingar eða fleiri einingar en zoing gerir venjulega kleift að vega upp á sama hátt og Boston og Denver. Rannsóknir frá Urban Institute benda til þess að margar IZ hafi efni sem geta gefið upp á þúsundir eininga á ári í heildarbúskaparbúskaparlögum án þess að draga veruleganlega úr búskap.
Óviðeigandi framsæknar þróunar
Auk þess að uppfylla kröfurnar hvetja stjórnvöld til þess að hvetja einkaframkvæmdamenn til að byggja hentugt húsnæði. Þar á meðal eru eignaskattar, lækkuð leyfigjald, útfærð endurskoðunarferli og beinir styrkir frá ríkisreknum húsnæðissjóðum. Með því að draga úr kostnaði og áhættu þróunar, gera þessar hvatar það efnahagslega hagkvæma að innifela efni sem eru í öðrum verkefnum en markaðsleyfingar á munaðarverði.
Í New York var 421-a skatteftirlitsáætlunin (nú í stað Affordable New York) sem í stað var gefin upp umtalsverður skattur til þróunar sem fól í sér efnileg einingar. Í Seattle er fjölskylda Tax Exempation (MFTE) áætluninni býður 12 ára eignarskatta undanþágu fyrir nýjar fjöleignarbyggingar sem spara 20% til 25% af einingum sem við átti. Slík forrit hafa verið eignuð með því að hraða sköpun þúsunda þeirra sem efni leyfa. Hins vegar hafa gagnrýnendur tekið tillit til þess að skatttekningar draga úr staðbundnum tekjum og framleiða ekki alltaf langtímaútgjöld nema þau séu háð ströngum afkastalögum.
Stjórnunarvaldar
Stjórnun á leigu, sem er í jafnvægi, getur aukið leiguna árlega, oft tengt neysluverðsstuðul eða fast hlutfall. Stefnan í þessum löndum reynir að vernda fyrir leigubrautum sem eru til staðar í skyndi, ófáanlegum leigugöngum og viðhalda þeim hluta búskap sem er í umhverfinu. Kalifornía, New York, Oregon og margar borgir hafa einhverja leigustöðu.
Þótt stjórn leigunnar geti veitt leiguliðum strax létti hagnaður, deila hagfræðingar oft um langtímaáhrif sín. Í sáðrannsókn frá Stanford rannsakendum kom í ljós að leigan í San Francisco dró úr heildarframleiðslu leiguhúsnæðis með því að draga úr stofnum leigusala til að umbreyta einingum í fjölbýlishúsa eða skammtíma bílaleigu. Þrátt fyrir það halda stuðningsmenn því fram að góð og fínbyggð stefna, eins og í New Yorkborg, hafi hjálpað við að koma í veg fyrir að hverfin komist í gegn og koma í veg fyrir fjöldafærslu. Munna verður að gæta vandlega að vörnum og hvetja til viðhald og nýrrar byggingar.
Landstraust innan bandalagsins
Landatraust bandalagsins er ekki í hagræðisleg öfl sem eiga land og halda því í traustum höndum, og kaupa síðan húseigendur eða forritarar fyrir leigu sem ætlað er til að stofna land í leigu. Þar sem landið er í eigu hins síðarnefnda er kostnaðurinn af heimilinu aðskilinn frá kostnaðinum af landinu, sem minnkar verulega kaupverðið. Í skiptum samþykkja húseigendur að setja mörk sem halda framtíðarheimilum sem efnileg eru fyrir kaupendur síðar.
KLT hefur reynst áhrifaríkt til að viðhalda varanlegan möguleika á að ná til heimilanna. The Chhamlain Hoading Trust in Burlington, Vermont, er ein elsta og stærsta ClT í Bandaríkjunum, stjórnar meira en 3.000 viðráðanlegum heimilum. Aðrar borgir eins og Atlanta og Washington, D.C., hafa komið á fót CrTs með sameignum í sameignum við landbanka. CLTs eiga einnig þátt í að koma í veg fyrir að hægt sé að koma í veg fyrir að framsækjendakerfi og halda uppi eignum á markaðssvæðum.
Almennar- einkaeignarfélög
Almennar einkaeignarfélög (PPP eða P3) koma saman auðlindum sveitarinnar, einkafjáreignum og oft ekki í hagnaðarskyni til að þróa efni á skala. Þessi samstarf við fyrirtæki geta tekið margar myndir: sameignir þar sem borgin leggur til land og einkaverktaka umbyggingu; skattgreiðendur þar sem borgin tekur með sér lága skattaverði (LHTC) og blönduð þróun sem sameinar viðskiptarými með efnilegum einingum.
Dæmi um þetta er sameignin um Rentł í Austin í Texas þar sem borgin lagði fram umfram pakka fyrir 200 eininga þróun sem beindist að því að ná 60% af miðgildistekjum heimilisins. Framleiðandinn fjármagnaði verkefnið með skattskuldabréfum og 4% LIHTC-réttindum. Slíkar aðgerðir geta hraðað framkvæmdaferli og veitt sérþekkingu sem staðbundin stjórnvöld hafa ekki mikið umsjón með, en þeir krefjast þess að almennir kostir séu ekki þynntir.
Viðbótarstefnutól sem afla má
Handan viđ fimm kjarnaáætlunir sem hér eru taldar upp eru ađ taka upp margar ađrar ađferđir međ framhugsun.
Uppstreymi og brotthvarf staks fjölskyldu- og Zoing
Minneapolis gerði fyrirsagnir um landið árið 2018 með því að verða fyrsta stóra borgin til að eyða borgarbyggðinni sem ein fjölskylda býr yfir, og leyfa tvíhliða og þríhliða vinnureikningum á öllum íbúðarhlutum. Síðan þá hafa borgir eins og Portland, Oregon og Charlotte, Norður - Karólína, fylgt eftir jakkafötum. Með því að leyfa hærri þéttleika, auka þessar umbætur húsnæðisbirgðir og geta lækkað verð með tímanum. Rannsóknir á Míneapolisss Cambridge umbætur sýna látlaust upprif í lítilli fjölskyldubyggingu, þótt full áhrif geti tekið mörg ár að safna efnum.
Aðgangseiningar (AU)
ADUs, lítil húsnæðisdeild á stökum hlutum, sem eru í boði fyrir hvern fjölskyldu, er tiltölulega ódýr leið til að bæta við þéttleika án stórfelldrar endurþróunar. Margar borgir hafa afslappaðar hömlur og fyrir samþykktar áætlanir um að hvetja til byggingar sinnar. Í Kaliforníu krefjast ríkislög nú borga til að leyfa ADU, og ríkið býður upp á lánaáætlanir til að fjármagna húseigendur. ADUs getur séð fyrir leigutekjum fyrir húseigendum á meðan verið að auka heildarsameignir.
Tannhjálp og húðþurrkur sem komið hefur fram með upplýsingum um notkun lyfsins
Þótt oft sé litið svo á að þetta sé alríkisábyrgð hafa sumar ríkisstjórnir komið á fót eigin leiguaðstoðaráætlunum, til dæmis í Columbiasark í stað Rent-samtaka áætlunarinnar tryggt að afar lágt innflytjendaheimili sé komið og brúi bilið milli þess sem þau hafa efni á og markaðsleigu.
Erfiðleikar við að takast á við afköst
Þrátt fyrir sköpunargáfu og vígslu leiðtoga á staðnum er margt sem hindrar framfarir í að ná þessum markmiðum.
Takmarkaðir stofnar og vefsvæði
Húsrými er dýrt. Ein eining getur kostað hundruð þúsunda dollara til að þróa, og nauðsynlegt getur verið að greiða niðurgreiðslur fyrir vinnu í áratugi. Flestar stjórnendur treysta á samlögun ríkisfjár (svo sem sóknarlöndin í félag sameignarfélaga og þróunardeild bandalagsins), ríkisreknar eignir og tekjur af tekjum eins og skattgjaldagreiðslur eða skattskattar. Fjárlög geta dregið verulega úr húsnæðisáætlunum.
National Low Income Hoating Coaultition [1] Skýrslur um að það sé skortur á yfir 7 milljónum reasonable leiguhúsa fyrir mjög lágt-innflytjandi heimili. Til að takast á við þetta bil þarf fjárfesting langt fram yfir núverandi magn. Margar borgir hafa snúið sér að atkvæðisskilyrðum aðferðum, svo sem Seattle heimska sem svarar 290 milljónum Houring Levy, til að framleiða óvígða fjármögnun, en slíkar aðgerðir eru ekki alltaf mögulegar í stjórnmálum.
Andstaða bandalagsins (NIMBYism)
Ónæmi fyrir þeim sem fyrir eru, ekki í minni bakgarði, finnst að það sé eitt af verstu hindrununum sem steðja að. Jafnvel þótt ný þróun feli í sér efni í sér, eru nágrannar oft mótfallnir henni, benda á áhyggjur af umferðarteppu, bílabaði, ofþrengjandastörfum, eða breytingum á nágrannapersónum. Þessi andstaða getur seinkað verkefnum í mörg ár með því að skoða umhverfismál, áfrýja og lög.
Til að berjast gegn NIMBYism hafa borgir tekið upp ◯by-right-refering að takmarka þagmælskumat, og sumir hafa skapað ◯houtscess ferlið sem hefur að engu að síður að ráða við staðbundna andstöðu. Engu að síður er nauðsynlegt að gera trúlofun og traust. Ógegnsættar samskipti um kosti af hagkvæmu húsnæði, svo sem efnahagslegri fjölbreytni og minnkað heimilisleysi hjálpa til við að breyta almenningsskynjun.
Að styðja þróun og umhverfisáhyggjur
Efling á sviði umhverfismála getur verið árekstandi. Ef byggt er á grænum svæðum getur það eytt rými og aukið ferðir til vinnu á vegum, en á meðan heildarþróun getur orðið fyrir áhrifum eins og endurmiðlun á brúnafieldið eða áhrif á viðkvæm búsvæði. Auk þess er hægt að beita ströngum umhverfisútreikningum, svo sem Kaliforníu-Kaliforníu-umhverfislögum (CEQA), af andstæðingum nýhýst.
Vaxandi borgir eru að reyna að ná fram að ganga, bæði í loftlagsmálum og ábatasömum loftlagsmörkum. En spennan er viðvarandi: Sumir málsvarar umhverfisdómstóls halda því fram að markaðsþróun í láglendi geti leitt til samkeppni, dregið úr félagslegum viðhaldi grænna framleiðenda.
Að viðhalda skynseminni í langan tíma
Án áframhaldandi umsjónar geta efnilegar einingar tekið sig upp í markaðsverðlaun og sáttmálar, sem áður höfðu verið við hæfi, hverfa. Þessi ◯Veðurshæfni hefur leitt til þess að þúsundir niðurgreiðsludeilda, sem eru um allt land, hafa fallið í því skyni að vinna gegn þessu, að borgir nái fram tíma sem eru viðráðanlegir í 99 ár eða á móti því að nota landstraust og varanlegar hömlur á starfsverkum.
Jafnvel við löglega samninga er lögregla með auðlindaeftirlit. Borgir þurfa að tryggja að fylgt sé tekjutakmörkum og leigulokum. Þeir verða einnig að hafa lögleg tæki til að ná aftur endum ef eigendur halda ekki viðráðanlegum aðilum. Sumar sveitarfélög, svo sem Montgomery County, Maryland, hafa tiltekið fullnægjandi húsnæðisskrifstofu sem eru í forsjárkerfi.
Málrannsóknir á farsælum vegum stjórnvalda
Eftirfarandi dæmi sýna hvernig mismunandi samfélög hafa þýtt stefnu í raunverulegan heim.
San Francisco, Kaliforníu
San Francisco hefur lengi bleppað með afar miklu húsnæðiskostnaði. Auk þess að taka þátt í ristillingi, stofnaði borgin [[3] Umhverfasjóður [[3. FLT] sem safnar saman þróunargjaldum, skattgjaldum og almennri fjársöfnun. Borgin [[3. 5] Commandective Doctication Program [3] urge for access and weet- rate time time for wearchment. [3] Hún hefur skapað 30.000 einingar í gegnum þessa aðferð, þó að þörf sé enn til að dreifa greiðslu. Einnig [3] Sú stofnun: 4 NFmT] Prograðunar: NF5 til að koma í veg fyrir leigu og kaupa húsnæði. [3]
New York, New York
New York City·s Hósað í New York 2. 0 [3] áætlun, tilkynnt árið 2017, skuldbundið 2020 milljarða til að búa til eða vernda 300.000 einingar sem eru til staðar fyrir [3. Áætlunin sameinar nýja byggingu, endurhæfingu almenningshúss og varðveislu þess að eiga hlut að máli. Árið 2022 hafði borgin fjármagnað meira en 200.000 einingar. Lykilþættirnir eru [[3] Mandationary Hoating (MIH) og þúsundir eininga eins og Austur - York - og Vestur - New York.
Minneapolis, Minnesota
Árið 2018 samþykktu Míneapolis Mionapolis 2040 víðtæka áætlun sem eyddi ein fjölskylda og gerði allt að þremur einingum á hvern hluta borgarinnar. Áætlanin krafðist einnig að ný þróun á háþéttnisvæðum væri meðal annars efnileg eða stuðli að húsnæðissjóði. Fyrstu gögn frá 2021-2022 sýndu 66% aukningu á leyfi fyrir duplexes, þríxes og ferviknilegt verkefni samanborið við fyrir þróun. Auk þess fól Mineapolis að taka 15 milljónir dollara árlega í Affordable Ho022. Borgin hefur einnig einbeitt sér að því að vernda fyrir gjaldþrotum.
Seattle, Washington
Seattle\\s Manding Houring Affordability [MHA] stefna , samþykkt í 2019, tengd við efni álagskröfur. Í tilnefndum Δurban þorpum, verða að koma fram fleiri en 2500 einingar og tugir milljóna króna í kostnaðar. Forritið er hannað til að vera sjálfhverft, sem hækkar gildi á svæðum sem eru felld í stað Seattle. [3] Útvega: 3.3]
Horft fram á við: Slóðin að sjálfbæru afköstum
Að beita efni á milli svæða er ekki vandamál sem hægt er að leysa á einni nóttu eða með einni stefnu. Það krefst viðvarandi fjárfestinga, stjórnmála og samvinnu í öllum geirum. Staðbundnar stjórnir geta sannað að þær geta verið rannsóknarstofur nýsköpunar, prófana sem, ef hægt er að ná árangri, verða að vera betri. Bestu borgirnar sameinar aðgerðir til að draga saman birgðir (breytingar, þróunarhvarfun) og stuðning við eftirspurn (notkun, húseigendaáætlun) og öflugar vernd.
Framvinda er meðal annars notkun ddata-drifsskipulags , svo sem húsnæðismat og staða skatta að markmiðum sem miðast við nánar. Einnig að ná dráttarvegi eru [ ] félaghúshúshúshúshúshúsahúshúsa [[3. FLT] þar sem margar borgir samvinna að takast á við vandamál. Til dæmis [[[3.LT:4] Landsvæðisstjórnin er fyrsta svæðisbundið félag í Kaliforníu þar sem greiðsluvaldið hefur efni á fjárbúskapnum yfir níu millum.
Að lokum eru allar nauðsynlegar aðgerðir sem gerðar eru í borgum frá San Francisco til Minneapolis, sem sýna fram á að djarfar, vel úthlutaðar stefnur geta gert áþreifanlegan mun. Með því að læra af þessum dæmum og aðlaga þær að staðbundnum samhengi geta samfélög fært sig nær því markmiði að allir íbúar verðskuldi að vera öruggir, sómasamlegir og við hæfi að hringja heim.