Sambandið milli svæðisbundinna landa og eigna er eitt af mikilvægustu þáttum sem þó oft gleymast við fasteignasetur. Staðsetning, ferningsmyndir og ástand eru oft nefnd sem aðalrekendur á vegum heimilisins, það umhverfi sem eignirnar geta magnað eða minnkað þessa eiginleika á mjög djúpstæðan hátt. Umfjöllun, byggingarlög, umhverfistakmörk og samfélagsstaðlar eru oft ekki aðeins til þess fallnar að búa til fjárfestingu, heldur einnig hversu mikið fús kaupandi mun borga fyrir það. Fyrir heimaeigendur, fjárfesta og fasteignastjóra, er þessi tengsl nauðsynleg til að taka upplýstar ákvarðanir, hvort sem þú kaupir fyrsta hús, yfirvegafjárfesta eða þróa nýja undirgreiningu. Þessi grein veitir víðtæka rannsókn á þeim lögmálum og fasteignasamningum, áreiðanlegum, áreiðanlegum og áreiðanlegum.

Landsreglurnar

Reglurnar eru reglur um landnotkun, byggingar og viðhald eigna innan sveitarfélags eða sýslu. Þessar reglur eru venjulega settar með ráðlögðum borgum, dýralögum og alhliða áætlunum sem endurspegla forgangsatriði samfélagsins. Þó að þær séu mjög breytilegar frá einu umdæmi til annars eru flestar stjórnkerfi sameiginlegar einingar sem hafa bein áhrif á eignamiskosti og markaðsgildi.

Lög og eignir endurbætur

Zoning er grunnur að stjórnun landnotkunar. Það skiptir samfélagi í umdæmi sem tilgreina leyfilega notkun, þéttleika, hæð, bakslag og umfangsmengun. Áhrif þess á eignargildi eru bæði bein og óbein:

  • Þessi svæði stjórna oft hærra miðað við ferhyrningsgildi vegna þess að þau takmarka þéttleika og halda hverfistáknum. Heimili á svæði sem takmarkast við bústað einhleypra fjölskyldna höfðar yfirleitt til fjölskyldna sem leita rólegra götu og góðra skóla, aka upp kröfur og verð.
  • Multi-Failiy og blandað svæði: eiginleika á svæðum sem gera að verkum að íbúðaríbúðum, íbúðum eða viðskiptanotkun getur haft meiri tekjuframleiðanda en einnig geta orðið fyrir lægri gildum vegna skynjaðs hávaða, umferðar eða tímabundinna hópa. Hins vegar getur sveigjanleiki til að breyta heimili í tvíundan eða bæta við fyrirtæki sem byggt er á heimasvæði aukið marktæku á móti gildi fjárfesta.
  • Yfirborðssvæði og þéttleika Bonuses:[3] mörg samfélög] nota nú yfirlagða svæði til að hvetja efnilegan húsnæði eða sjálfbæra þróun. Þreksaukarnir leyfa þróunaraðilum að byggja fleiri einingar í skiptum fyrir, þ.m.t. undir merki-morðhús. Á meðan það getur lækkað kostnað á hvern hluta lands, getur það einnig haft áhrif á umhverfispersónu og fasteignagildi eftir áföngum.
  • Setendur og Lot Forsíða:[3] reglugerðir sem krefjast stórra frammímíra eða takmarkar hið óviðjafnanlega yfirborð svæði geta takmarkað útþenslumöguleika. Kaupandi sem vill bæta við bílskúr eða laugar er kannski vonsvikinn með traustum afturkippum reglum, sem getur hugsanlega dregið úr áfrosnun og verðmæti eignarinnar.

Breytingar á eignagildum geta breytt verulega. Til dæmis getur endurkast frá iðnaði til blöndu í samhæfð íbúðarhverfi valdið því að landsgildi verði hlýrt eins og forritarar sem reyna að gera sér far um að gera að verkum að ný tækifæri eru í raun að draga úr þéttni sem leyfir landeigendum sem vonast er til að selja háþéttniverkefnum. Að halda áfram að upplýsa um fyrirhugaðar útfærslur á svæðinu þínu er mikilvæg áhættuáætlun.

Byggðar reglur og öryggisreglur

Þótt þessar kóðar séu hannaðir til að vernda íbúana hafa þeir einnig áhrif á eignagildi á ýmsa vegu:

  • ]] Krafan er talin öruggari og orkumeiri og minni líkur eru á að þörf sé á meiriháttar viðgerðum. Jafnvel á eldri heimilum, geta vísbendingar um nýlegar uppfæringar kóða- complima (t.d. uppfærð raftæki, seismic sevement) aukið söluverð og styttri markaði.
  • ] Erfitt getur verið að fjármagna eða opna. Oft þurfa þeir að senda skýrslur um skoðun og kaupandi getur krafist bratts afslátt til að ná fram eigninni að kóða. Í öfgafullum tilfellum geta bæjarfélög komið til lygi eða krafist afgangs á ósamhæfum byggingum.
  • ]. Auglýsingakóði og Grænir eiginleikar: í auknum mæli, staðværir byggingarkóðlar fyrirskipa orkuvirknistaðla, svo sem lágmörk, háorkustillingar gluggar eða sól- þegar til staðar eru þök. Heimasvæði sem fara yfir þessa staðla geta stjórnað grænu forkerfi, en þeir sem eru taldir of stuttir geta verið taldir úreltir. Eigin gildi eru einnig í fullu samræmi við vottun orkunnar og önnur græn nöfn.
  • Nytendaeftirlitsaðgerðir: eiginleikar sem uppfylla núverandi byggingarkóði eru oft hæfir til lægri tryggingar. Margir óviðkomandi aðilar bjóða afslátt fyrir fallsþolna þakmuni, uppfærða pípulagna og eldvörpu-ónæma byggingu. Lægri kostnaður gerir eignir meira aðlaðandi í kaupendum, óbeint styðja hærri útfærslur.

Það er mikilvægt að hafa í huga að byggingarkóðarnir eru uppfærðir af og til, en fyrir 20 árum er ekki víst að heimili, sem hefur verið smíðað fyrir þeim, uppfyllir núgildandi staðal varðandi orkunýtingu eða skjálftaöryggi.

Reglugerð um umhverfismál og heilbrigðismál

Umhverfislög fjalla um málefni svo sem flóð og óða stjórn, verndun votlendis, mengun jarðvegs og gæði andrúmslofts. Þessar reglur hafa bein áhrif á fasteignaverð:

  • Flood Zones og FEMA Maps:[3] á tilsettum flóðsvæðum þarfnast oft flóðtrygginga, sem getur kostað hundruð eða þúsundir dollara árlega. Þessi aukakostnaður dregur úr söluverði kaupanda og niðurbjósna. Hins vegar getur heimili fyrir ofan grunnflóðið eða með flóðsmælingu (t.d. levet, hækkuð grunna) farið fram úr.
  • Vesturland og áræðin:[3] Vöndur verndarreglurnar geta bannað þróun eða krafist dýrs jötu. Muna með alríkisvernduðu bleyti getur verið óætt fyrir hvaða byggingar sem er, þannig að þær verði nánast einskis virði fyrir byggingar. Jafnvel þótt byggingar séu til, getur takmarkaður útþensluvalkostur lækkað.
  • KONtamimed Land og Brownfields:] Eiginleikar með sögu um notkun iðnaðar gætu krafist umhverislegrar endurmiðlunar áður en hægt er að selja eða þróa. Hreinsunarkostnaður getur verið stjarnfræðilegur, og urma getur legið í dvala jafnvel eftir endurröðun. Á hinn bóginn getur rauðfyllað brúna svæði á æskilegum þéttbýlissvæðum séð verulega aukið gildi eftir hreinsun.
  • [1] Margar staðbundnar aðstæður krefjast uppsagnar og í sumum tilfellum er hægt að afsala sér þeim sem óttast að fjarlægja kostnað. Þeir sem vilja fjarlægja kostnað geta prófað og endurraðað áður en þeir eru skráðir til að forðast hindrun.

Kaupendur og fjárfestar ættu að rannsaka áhættu í umhverfismálum snemma, því að þeir geta haft áhrif á bæði gildi og getu til að afla fjármögnunar.

Stöðureglur og stjórnsýslumál

(Orðskviðirnir 22: 6) Margir eiginleikar eru undirorpnir einkatakmörkum eða aðferðum samfélagsins sem móta útlit og viðhald, og þessir staðlar geta bæði komið til leiðar eignum og eignum.

Sambönd húseigenda og sáttmála

Sameignarfélag (HOAs) starfar með ákveðnum sáttmála, skilmálum og takmörkum (CC& Rs) sem stjórna öllu frá litbrigðum til bílastæðis. Áhrifin á eignargildi eru talin vera lítil:

  • Per for favores values: [1] Hóf sem getur viðhaldið samræmdu, vel matuðu útliti sem höfðar til kaupenda sem eru spándi fyrir um gildi. Þeir geta einnig veitt tiltrú eins og laugar, skemmtihús og landnám sem auka heildarmismunun samfélagsins. Rannsóknir hafa sýnt að hús í HOMA getur selt fyrir 557-10% meira en sambærileg heimili án HOMA A, einkum í snilldarlegu samfélögum.
  • Samgöngur fyrir eignagildi:[3. ] Of strangar reglur geta komið í veg fyrir að þeir sem kaupa sköpunargáfu eða þeir sem hafa sérstakar þarfir (t.d. að vilja eiga fyrirtæki heima, setja upp sólþiljur). Há laun sem setja upp sólþiljur geta einnig lækkað netþiljur og valdið fincing erfiðleikum ef laun fara yfir ákveðin mörk. Óhagkvæmt HOPA-gildi getur leitt til sérstakrar mats sem bæla gildi.
  • Fore uppgjör og encement: HORA hefur vald til að setja á eignir sem eru felldar fyrir ólaunaðar hlut eða brot. Í verstu tilfellum geta þeir forunni búið til ský á titli og minnkað markaðshæfileika. Mögulegir kaupendur hegða sér oft af ásettu ráði í fjárhagsstöðunni áður en þeir bjóða upp á slíkt.

Þegar litið er á eignir ættu bæði kaupendur og fulltrúar að fara yfir CC& Rs og nýlegar fundamínútur HOMA. Leitaðu að þeim sem bíða eftir málagjöldum, stórum eða kvörtunarefnum sem á í vændum eru eða kvörtunar um yfirferð.

Historic verndarsvæði

Eiginleikar sem taldir eru upp á Þjóðarreglunum um Historic staði eða staðsettir í sögulegu umdæmi eru í samræmi við frekari reglur um breytingar, lýðmyndir og nýjar byggingar. Þessar reglur má gera tvöfalt:

  • [Faltue verndar:]] Historic heiti kemur oft í veg fyrir að nágrannar breyti um stærð sem gæti dregið niður gildi. Dýrðin í að búa á sögufrægu heimili geta laðað kaupendur að sér sem eru fúsir til að borga fyrirfram fyrir persónu og áreiðanleika.
  • Eigendur [3] verða að fá samþykki frá sögufrægum matsnefnd fyrir breytingar, jafnvel venjulegir þættir eins og gluggaútlit eða málningarlitur. Þetta getur verið tímafrekt og dýrt, sem takmarkar getu til nútímaframleiðslu. Fyrir suma kaupendur vegur það þyngra en töfrar, minnka kaupendann og hugsanlega lækka markaðsgildi.
  • Tax Incentives: alríkismál og ástandsleg skattaskuldir geta gert upptækar kostnaðar við endurbætur, sem gerir fjárhagslegan ávinning að bætt langtímaverði. Hins vegar koma kreditkortin með ströngum meðferðarkröfum.

Eiginleikar í sögufrægum héruðum hafa yfirleitt betri áhrif á efnahagshrun vegna þess að það er ekki hægt að koma sér upp sérkenni þeirra, en þeir selja líka hægar en ella ef kaupendur eru ekki undir það búnir að fara í stjórnsýslubyrðina.

Byggingarumsjónarnefndir

Sumar fyrirfram ákveðnum þróunum eða undirstúkum eru með arkitektúr- og myndgreiningur sem fallast á allar ytri áætlanir. Þetta tryggir samhæft útlit og getur viðhaldið háum eignum í samfélaginu. Hins vegar geta ákvarðanir varðandi ARC verið áherslukenndar og hugsanlega ónýtt húseigendur sem vilja tjá eigin stíl. Fyrir fjárfesta geta ARC seinkað eða komið í veg fyrir endurbætur sem gætu bætt við gildi, svo sem að bæta annarri sögu eða breyta bílskúrskúrfum inn í geim.

Efnahagsleg og markaðsleg lán

(Matteus 24: 45) Með því að skilja þessi áhrif er hægt að skýra hvers vegna húsgildi eru ólík milli borga og jafnvel milli nágranna.

Framlög og verðáhrif

Ein öflugasta leiðin til að ná tökum á eignargildum er að takmarka birgðir. Draga úr þeim reglum sem takmarka þéttleika, lágmarksstærð og hæðarmörk geta dregið úr þeim heimilum sem hægt er að byggja á æskilegu svæði. Lægri birgðir, ásamt stöðugri eftirspurn, ýta verð upp. Þessi áhrif eru mest áberandi í háborgum strandhéraða þar sem landslög eru sérstaklega ströng. Rannsóknir á hagfræðingum eins og Edward Glaeser og Joseph Gyko hafa sýnt að ströng beiting getur bætt tugþúsundum dollara við verð venjulegs heimilis.

Hins vegar hafa lönd með undanlátssamari reglur tilhneigingu til að eiga hentugra húsnæði, en fasteignagildi geta vaxið hægar. Fyrir fjárfesta, markaðstorg með miklum varnarmúrum til að komast inn er oft betra langtímamat, en einnig nauðsynlegt að fara varlega með leyfi og hugsanlegar lagalegar áskoranir.

Endurreisnarkostnaður og hegðun forrita

Öll regla kostar það að greiða fyrir leyfi, ráða arkitekt eða bíða mánaða eftir samþykki. Hvort sem það er að greiða fyrir leyfi, ráða í arkitekt eða bíða eftir viðurkenningu getur þessi kostnaður verið í borgum með afar flóknar eða hægar samþykkisaðgerðir kosið að byggja einungis hús sem getur tekið til sín viðbótar kostnaðinn. Þetta dregur úr því að húsnæðið sem efni leyfa og getur skilað verð á þeim heimilum sem fyrir eru. Kostnaður einstakra húseigenda getur verið furðulegur mikill, hugsanlega letjandi endurbætur.

Lengd samþykkisferlisins skiptir einnig máli. Lögsögu sem tekur sex mánuði að gefa út byggingarleyfi skapar óvissu og seinkanir, sem getur lækkað núverandi gildi sérhverrar bættrar breytingar. Sumar sveitarfélög hafa tekið upp "fram-rétt" þróun til að gefa samþykki fyrir því, þannig að hægt sé að byggja upp og hugsanlega halda verð á því. Aðrir nota ákvarðanamat, sem eykur áhættu og kostnað.

Eignarskattur og áhrif á mat

Reglugerð getur haft bein áhrif á fasteignaverð, óbeint gegnum skattkerfið. Til dæmis, ef borg leggur fram áhrif á nýja grunngerð, þá eru þessar greiðslur færðar í landverð, lækkar hráar landsverð, en hækka kostnaðinn við ný heimili. Á sama hátt getur skattmat á markaðsvirði flögur, sem byggist á breyttum griða- eða byggingarkóðabreytingum. Svæði sem samþykkir nýtt búsvæði fyrir flutninga- og vistvænu þróunarsvæði, séð aukningu á hröðu mati, sem getur skapað bætur á skattmyndun, en endurspeglað raunverulegt gildi sköpunarverksins.

Húseigendur ættu að gera sér grein fyrir að miklar endurbætur, sem krefjast þess, geta oft komið af stað endurmati.

Að koma á fót reglugerðum á hverjum stað sem húseigandi eða leigjendaeign

Í ljósi flókins samspils á reglum og gildum er það mikilvægt að vera forvirkur. Eftirfarandi aðferðir geta hjálpað til við að hámarka eignir og halda sér í samræmi við þær.

Deila fyrir leysum

Áður en tilboð er gert skal skoða landssvæðið vandlega:

  • Gáðu að Zoing og Landnotation Plans: [1] Farðu á vefsíðu skipulagsdeildarinnar eða hringdu til að staðfesta núverandi flokkun og allar breytingar þar til þær verða. Spyrðu um umfangsmiklar upplýsingar sem gætu breytt þróunarmynstri framtíðarinnar.
  • Endurskoða Permits og Approvals: [1] Obtain a firstan. Óleyfileg vinna er rauður biti. Ef leyfist, sannreynið að endanleg skoðun hafi verið afrituð.
  • Assess umhverfissamhæfingar: nota FEMA flóðkort, votlendisuppfinningar og umhverfisgagnagrunnar. Íhugaðu að ráða jarðfræðinga á svæði sem eru í jarðvegsframleiðslu eða jarðvegsverkfræðingi á svæðum sem vitað er að hafa mengun.
  • Lestu HOMA skjala: [1] biðja um CC& Rs, aukalög og fjármálayfirlit. Leita að einhverju sérstöku mati, vara fjárstyrk og reglum sem gætu haft áhrif á áætlanir þínar.

Ef við erum að gera upp við fasteignalögfræðing á staðnum, sem sérhæfir sig í landnotkun, getur það veitt okkur aukna vernd, einkum varðandi flókin viðskipti eða einstaka eiginleika.

Takmörk fyrir hámarkun innan reglugerða

Þegar maður hefur eignast eignir er hægt að auka gildi sitt án þess að setja reglurnar í fókus:

  • ] [Frett:]Áður en til vara kemur: Ef regla kemur í veg fyrir æskilegan bata, þá íhugaðu að sækja um breytileika. Velgengni krefst oft erfiðleika sem eru ekki einstakir eignum þínum. Reyndur lögmaður getur leiðbeint ferlinu.
  • Nota skilyrðisbundið notkun Permits: Sum nota ekki leyfilega til hægri getur verið mögulegt með skilyrðanotaleyfi (CUP). Til dæmis getur fyrirtæki byggt á heimilinu eða skammtíma leiguíbúð krafist af CLUP. Að fá mann til að auka tekjur og auka eignargildi.
  • Inngrip í fyrirfram samþykktum breytingum: [1] Einbeittu þér að betrumbótum sem fara greinilega eftir reglum, svo sem að hafa lokið köflunum, uppfærðum eldhúsum og böðum og uppfærslum fyrir orku-hæfigetu. Venjulega bjóða þær upp á bestu endurbæturnar og forðast lagalega höfuðverki.
  • Búindi fyrir núverandi bandalag: Ef þú ert í sögufrægu umdæmi eða HOMA með ströngum upphögun, virka innan þeirra. Samræmingar sem virða eðli hverfisins selja oft hraðar og á hærra verð en þeir sem ekki eru einræktaðir.

Hlutverk raunverulegs fólks sem hefur áhuga á að gegna starfi sínu og lögfræðinga

Gott fasteignasali ætti að vera kunnugur staðbundnum reglum og áhrifum þess á lista. Hins vegar eru fulltrúar ekki venjulega sérfræðingar í landnotkun. Til að leita ráða hjá sérfræðingi. Lögmenn geta farið yfir skýrslur um takmörkun sáttmála, samninga við skipulagningarborð og áfrýja. Afgreiðendur með reynslu í stjórnunarumhverfi geta hjálpað þér að skilja hvernig reglur þýða gildi. Að síðustu getur verið að ráða lögfræðisamninga með illræmdum hægum starfsferlum sem spara má í tengslum við illræmda starfshætti; þeir geta sparað margra mánaða frestun.

Niðurstaða

Reglur eru ekki einungis kerfisbundnar hindranir heldur eru þær grundvallarkraftar sem móta eignagildi, stundum á móti þeim sem kaupa þau.

Fyrir frekari lestur, íhugaðu að skoða auðlindir frá bandarísku skipulagsfélagi , ] National Association of Reagulors og svæðisbundnar skipulagsdeildir stjórnvalda. Að skilja hvernig reglur starfa á sérstökum markaði þínum er fyrsta skrefið til að snúa meðferðarheldni í samkeppnisáform.