Lögin um að byggja upp þessi ósýnilegu ramma sem mótar eðli og gildi hverfis um öll Bandaríkin. Þessar reglur stjórna því hvernig hægt er að byggja upp einfjölskyldu, íbúðarflóka, söluvöruverslun eða verksmiðju. Á meðan að vera eins og þurr stjórntæki, geta áhrif þess á fasteignamat, samheldni samfélagsins og jafnvel félagslegt fé verið djúpstæð. Fyrir væntanlega kaupendur, væntanlega kaupendur og fasteignafjárfesta er nauðsynlegt að skilja hvað varðar heilbrigðar ákvarðanir um hvar eigi að búa og hvar eigi að fjárfesta.

Hvað eru lög um að eyða?

Lög um hérað eru sett af stjórnsýslum, landbúnaði eða bæjarlögum til að stjórna þróun og notkun landanna innan lögsagnar sinnar. Þessi lög skipta sameignarhætti í mismunandi svæði eða umdæmi, hvert með sína eigin eign, leyfilega notkun, byggingarvídd, þéttleikamörk og stundum jafnvel lögfræði. Löglegur grunnur að ristillingi í Bandaríkjunum hvílir á lögregluvaldi, sem gerir stjórnvöldum kleift að vernda almannaheilsu, öryggi og almenna velferð. Umfangskennd hæstaréttarmál [FLT: 0] Víluling EucollUNDs. Sannfærandi landbúnaður. Ambty Co. [3]

Sameiginlegir vinnuhópar eru meðal annars íbúðarsvæði (ein fjölskylda, fjölskylda), viðskiptaleg iðnaður, iðnaður og landbúnaður. Mörg lögsöguleg lögsöguleg eru einnig notuð sem blöndur af notuðum svæðum, skipulagðar deildir og framvinda svæði til sögulegrar verndar eða umhverfisverndar. Hver flokkur fylgir ítarlegum kröfum sem eru ≥3.imum stærðargráðum, bakslagi frá eignarlínum, hámarksbyggingarhæðum, bílahlutfalli og leyfilegum athöfnum. Þessar reglur eru sameinaðar í svæðisbundnum reglum um rekstur og ásamt landakorti sem sýnir mörk hvers umdæmis.

Tilgangurinn með lögum og reglum

Megintilgangur dýralöganna hefur þróast á síðustu öld en nokkur grundvallarmarkmið eru stöðug:

  • Land nota skipulag [1] Zoning kemur í veg fyrir að hægt sé að staðsetja sig við hliðina á hvort öðru. Þung iðnver ætti ekki að starfa við hliðina á skóla og næturklúbbur ætti ekki að sitja aðliggjandi í rólegri íbúðargötu. Með því að aðgreina leiðir með því að draga úr ágreiningi og vernda lífsgæði.
  • Property gildi verndar ◆ Vel þvinguð grönkun tryggir að að aðlægð land noti ekki ýti á eignargildi. Til dæmis getur sorphaugur eða ruslahaugur lækkað verulega heimagildi.
  • ] Heilsu og öryggi } Reglur um uppbyggingu staðla svo sem eldöryggi, hreinlæti og byggingarhæfni. Þau tryggja einnig nægilegt ljós, loft og opið geimsvæði. Yfirlög geta komið upp í flóðvörðun eða villihleypni.
  • Sjálfbær þróun [1] Nútíma zoing eykur sífellt umhverfismarkmið, svo sem að minnka þéttbýlisútþensla, vernda grænt pláss, efla áfyllingu og hvetja til flutnings-eða greiningarhönnun. Sumar borgir nota zoling til að krefjast stjórnstöðvar eða grænþöka.

Þegar þessi markmið eru gerð með hugsandi hætti getur það skapað lífvænlegt, starfsamt og þrautseigt hverfi. Þegar það er gert lítið getur það dregið úr manngæsku, kæft húsnæðisframleiðslu og hindrað efnahagstækifæri.

Hvernig ákvæði um sátt og samlyndi hafa áhrif á verðmætamat?

Lög um bætur geta haft bein og oft veruleg áhrif á fasteignagildi. Með því að skilja þessi áhrif hjálpa þessir aflvakar húseigendum og fjárfestum að meta eða afplána pakka. Mörg lykilkerfi eru að spila:

Auðlindir og skelfing

Umbúðin sem takmarkar þéttleika þróunarmála því að þörf er á stórum lágmarksstærðum eða kemur í veg fyrir að fjölbýlishús séu lögð undir það land sem hægt er að byggja. Á svæðum þar sem eftir er aðkallandi eftirspurn eykst óöryggið fyrir það verð sem fyrir er á heimilum og landi. Einstæð fjölskylduhúsnæði, algeng í mörgum úthverfum, eykur inngangar fyrir nýja íbúa og getur stuðlað að eigni í húsnæðiskreppu.

Notkun og hágæða notkun

Gildi eigna er bundið hæsta og besta notagildi undir núverandi zoing. Á sama hátt er hægt að meta mun svæði sem er notað til að selja fjölfjölskyldur á fjöleignarsvæði sem er meira en eitt svæði sem er notað fyrir einfjölskyldur. Ef hægt er að draga úr notkun vörunnar (gera meiri takmörk), getur það lækkað. Hins vegar getur verið að notkun hennar fari fram sem eykur á meira en einu svæði sem er takmarkað við eina fjölskyldu. Ef hús er sett niður á mörkin (gerar strangari), getur hún lækkað. Á sama hátt getur það aukið gildið sem gerir meira erfitt fyrir notkun.

Samrýmanlegar aðferðir og fyllingar

Eiginleikar nálægt almenningsgörðum, skólum, samgöngustöðvum og viðskiptastofnunum bjóða oft hærra verð en áður var, en aðeins ef mat er tryggt að þeir noti það samræmist. Verslunarmiðstöð sem dregur að umferð og hávaða getur haft neikvæð áhrif á nálæg hús nema það sé gert til að halda þeim í skefjum með bakslagum eða landbúnaði.

Stöðugleiki og spá

Kaupendur og lánardrottnar spá fyrir um hvort hitastig sé stöðugt og vel þvingt geta eignareigendur treyst því að það breytist ekki skyndilega. Þessi stöðugleiki dregur úr áhættu og styður hærri eignargildi. Hins vegar eru hverfi þar sem oft er ögrað eða þar sem ristill getur orðið mun öruggari.

Áhrif sem leiða til útrýmingar

Umfang getur einnig komið í veg fyrir að hægt sé að leggja fram stórfelldar húseignargildi óbeint.

Dæmi um mál: Minneapolis 2040.

Árið 2018 varð Mineapolis fyrsta stóra borgin í Bandaríkjunum til að losa sig við einstæðan ristil, sem gerði mönnum kleift að jafna sig á taugakvikum og þrívöxnum svæðum. Rannsókn frá Úrbanska stofnuninni leiddi í ljós að á meðan stefnan jókst til muna vakti hún einnig áhyggjur af því að tilruna væri dreift í sumum hverfi. Langtíma er gert ráð fyrir að uppsöfnunin vaxi með vaxandi húsnæðisframleiðslu. Þetta dæmi sýnir hvernig umbætur geta haft flókin áhrif á fasteignagildi í mörgum ár.

Tegundir af reglugerðum

Í þeim eru yfirleitt nokkrar tegundir laga sem fjalla um mismunandi hliðar landanna og byggingarform.

Nota Zoning

Þetta er megintegundin, tilgreinir hvaða verkefni má nota í hverju umdæmi. Nota má þá sem leyfilega, skilyrða (þarfnast sérstakrar heimildar eða heyrnar) eða eru bannaðir.

  • ·] enn frekar í R-1 (ein fjölskylda, R-2 (tvær-fjölskyldar/fjölskyldar), R-3 (fjölskyldur) og svo framvegis, hver með þéttleikatakmörk.
  • ] Kommúna inniheldur sölu, skrifstofu, veitingahús, hótel og skemmtun, hvert með bílastæðum og undirskriftarkröfum.
  • Innument } ljós iðn (notahús, samvinna) og mikið iðnaðarefni (framleiðsla, vinnslu) oft aðskilin með biðminnissvæðum.
  • Agricultural ] því að viðhalda ræktarland og takmarkar þróun sem ekki er umfarin.
  • Notað [FLT:]] ◯ leyfir íbúð, viðskipti og stundum skrifstofur innan sama svæðis eða umdæmis, sem stuðlar að göngunlegum hverfi.

Bulk og grandvörun

Þessar reglur stjórna líkamlegri gerð bygginga.

  • ] lotnastærð ◯ ákvarðar hversu mikið hægt er að búa til á svæði sem hefur áhrif á þéttleika.
  • Setbars [1] ] þurfti fjarlægðir frá framhlið, hlið og aftan eignarlínur að byggingu fótspors.
  • Landshlutfall [Floor geirs] ] hlutfall heildarhæðarsvæðis á svæði, takmarkar massa byggingar.
  • hæð getur takmarkað sýn og sólarljós, einkum mikilvæg á miðbæ.
  • [FLT:]] hlutfall af því sem hægt er að hylja með ójöfnu yfirborði eins og byggingum og innkeyrslum.

Yfirdráttur Zoning

Yfirborðssvæði auka enn frekari kröfur á grunnflötinni, oft til að setja upp ákveðið samfélag sem nær til ákveðins samfélagsmarkmiðs. Sameiginleg yfirdráttur er meðal annars sögulegir umdæmir (sem eru notuð til byggingarlistar), flóðvörpsvæði (þörf fyrir hækkun húsa), framvinda sem eru vel heima (að safna þéttleikastöðvum í grennd við), og hönnunarsvæði (sem innihalda aresþeningar, efni eða landskika).

Afköst við flakk

Í stað þess að tilgreina nákvæmar notkunir eru verklagslegar og breytur fyrir áhrif svo sem hávaða, umferð, útblásturs eða ljóss. Ef tillaga er hægt að ná þessum mælimörkum má leyfa að nota þau jafnvel þótt notkunarflokkurinn sé ólíkur. Þessi sveigjanleika er notaður á sumum iðnaðarsvæðum og skipulögðum samfélögum.

Val

Annar valkostur við nýbyggða ristill, sem byggir á hefðbundnum notum, forsníðast líkamlega form byggingar og götusnjósna sem eru notuð við notkun. Þeir beina athyglinni að byggingu, hæð, uppdrætti og almenningsrými. Borgir eins og Miami, Nashville og Denver hafa samþykkt sérkóðunarnúmer til að búa til fyrirsjáanlegri og pestrian-vinsælari útkomu.

Áhrif Zoking á nágranna

Umbæturnar mótast af því hvernig hverfið er úr garði gert og áhrif þess ná lengra en áhrif hvers pakka til að hafa áhrif á samfélagspersónu, innviði og félagslega starfsemi.

Samheldni og tákn samfélagsins

Með því að að skilja íbúðar - og viðskiptanota leiðir hefðbundið húsrými til rólegra íbúðaskipta en getur einnig leitt til bifreiðaháðrar útþenslu.

Skipulagsáætlun

Stjórnvöld nota til dæmis tækni þar sem lögð er áhersla á að spá fyrir um vegi, vatns- og skolplögg, skóla, þjóðgarða og neyðarþjónustu. Svæði þar sem gerir kleift að skapa háþéttniþróun leggur af stað fjárfestingum í almenningsflutningi og tólagetu. Þegar skógrækt er í samræmi við áætlunir innviða, samfélög vaxa á árangursríkan hátt. Þegar það gerist ekki geta hverfin staðið frammi fyrir ofþyrmdum skólum, umferðarteppu eða skolpandi holræsum.

Umhverfisgæði

Þróun getur verndað náttúruauðlindir með því að takmarka þróun flóðakvörtunar, votlendis, brattar brekkur og dýralífssvæði. Það mótar einnig áhrif á borgarhitaeyna sem eru á stærð við bílastæði og dökkþök, setja upp hita, en í sumum borgum er hægt að draga úr þeim með því að nota loftslagsþvotta til að krefjast sólþræðis eða orkuríkrar byggingar.

Félagslegur búnaður og aðgangur

Sögulega var farið að nota dýraríki sem verkfæri til að draga úr kynþáttaskilyrðum. Ákvæði um að uppfylla kröfur um skiptingu voru sérstaklega bönnuð við að ákveðnir kynþættir bjuggu á tilteknum svæðum fram til þess að Hæstaréttur féll á kynþáttastig árið 1917. En útilokunaraðgerðir voru enn til staðar í efnahagsmálum: miklar kröfur, bönn á fjölbýlishúsi og lágmarkshæðarreglur sem voru vel í notkun ef hægt var að hreinsa upp lágstéttarfjölskyldur. Í dag eru margar sveitarfélög að plæg með arfleifð af þessum starfsháttum og þátttöku í landsóknum, sem krefst þess að ný einingar séu viðráðanlegar. Zoning getur annaðhvort stuðlað að eða dregið úr misrétti, háð hönnun þeirra og skiptingu.

Glæpir og öryggi

Þótt ekki sé um beinar orsakir að ræða hefur glæpatíðni og áhrif óbeint með landnotkun. Nágrannar með blandaðri notkun og virkum söluvegum tilhneigingu til að hafa fleiri "augu á götunni" sem geta komið í veg fyrir glæpi. Hins vegar geta einangraðir undirhópar með lélegu samspili götunnar aukið viðkvæmni. Zoning sem hvetur til pestríuvirkni og almenningsrýmis stuðlað að því að hægt sé að finna og öryggi.

Áskorun og deilur um uppistandandi lög

Þótt það kosti það að vera viðbúinn sé ekki til að gagnrýna og glíma við ýmsar áskoranir er mikilvægt fyrir hvern þann sem reynir að skipuleggja á hverjum stað að skilja þessi deilumál.

Úrslitadeild

Þetta er hugsanlega það deilugjarnasta sem veldur. Að takmarka húsnæðisgerðir og þéttleika útilokar á áhrifaríkan hátt fá- og meðalöflug heimili. Gagnrýnir halda því fram að ein fjölskylda sé aðalrekandi ökumaður á landsvísu skort á húsnæði og efnahagslegri aðkomu. Bandaríkin eins og Oregon, Kaliforníu og Washington hafa samþykkt lög sem löggilda duplexes og þríhyrningar á svæðum sem áður voru ein fjölskylda, en staðbundin mótstöðuafl er enn sterkt.

NIMBYisis (Ekki í bakgarðinum mínum)

Þeir sem eru til staðar standa oft gegn nýrri þróun, einkum eflingu í húsnæði, verkefnum á mörgum heimilum eða hópheimilum, og halda því fram að þeir muni skaða fasteignagildi, auka umferð eða breyta skapgerð nágrannans. NIMBY andstaða getur seinkað eða drepið verkefni, þannig að ástand þeirra verði einsleitt og takmarkandi birgðir og takmarkar þær.

Ofstjórn og ólestrarhæfni

Gróðurhúsalög geta verið of mikið forsníðanleg, hindrað lífrænan vöxt og nýsköpunarhúsnæði. Til dæmis geta lágmark stöðunnar (sem krefst ákveðins bila á hverja einingu) aukið byggingarkostnað og dregið úr þróun sem er ekki í samræmi við flutningskostnað. Margir borgarmenn reyna að láta markaðinn ákvarða þéttleika og notkun innan helstu viðmiðunarreglna um öryggi og heilbrigði.

Blettun og pólitísk spilling

Það er gert til að koma í veg fyrir að spilli í pakkanum sem er endurbættur til að koma að gagni við ákveðinni þróun, oft sem svar við pólitískum þrýstingi eða fjármögnun. Þetta grefur undan því að spá því að menn geti ekki notað hann. Flestir dómstólar fara í skoðun og krefjast þess að hann þjóni skýrum, opinberum tilgangi.

Umhverfismál

Þessi umhverfisfordómur einbeitir sér að heilsumálum í afskekktum hverfi. Ráðstefnur sem ýta nú fram til "umhverfisvatnseyðingar" sem bannar nýjar aðstöðu á ofþjöppuðum svæðum og krefjast samfélagssamninga.

Hvernig má rannsaka lög á þínu svæði?

Hvort sem þú ert að kaupa heimili, skipuleggja endurskapingu eða fyrirtæki, eða veist að það er nauðsynlegt að setja reglur um hús sem gilda á landareign.

  • Fáðu þér upplýsingar um vefsetur stjórnvalda ◆ Flestar borgir og teljanir gefa út lög um kýli og gagnvirk ristilkort á netinu. Leitaðu að deild um skipulagningu, þróun samfélagsins eða rekstur.
  • Contact the skipulagningardeild ◯ Hratt tölvupóstur eða hringja getur svarað spurningum um leyfilega notkun, bakslagskröfur, eða þar til breytingar verða. Starfsfólk er venjulega gagnlegt.
  • Athugaðu ristilkortið ◯ Notaðu vistfangið, ákvarðaðu héraðið með tilliti til ristilsins (t.d. R-1, C-2). Lestu síðan samsvarandi hluta tilskipunarinnar um sérstakar reglur.
  • Samræma opinberar samkomur [1] } skipuleggja skipulag og stjórnarnefnd aðlögunarsamkomur eru opnar almenningi og bjóða upp á glugga til að taka ákvarðanir um ristil. Þú getur einnig haft áhyggjur af því hvernig gert er ráð fyrir breytingum.
  • starfsmaður ◯ Fasteignafulltrúar, landkönnuðir og landkönnuðir hafa oft djúpa staðbundna þekkingu. Starfsfyrirtæki getur falið í sér upplýsingar um hreysi í eignarskýrslu.
  • Nota þriðju party auðlindir ] vefsetur eins og bandaríska skipulagningafélagið býður upp á leiðbeinendur og bestu starfshætti. .S. Department of Hoursing and Urban Development gefur einnig út rannsóknir á dýrum og húsnæði sem efni leyfa.

Ef þú tekur þessi skref færðu skýra mynd af því sem þú færð á landareign og því sem þú getur hugsanlega gert með breytileika eða endurkastað.

Hvernig á að hafa áhrif á breytingar á bandalagi þínu

Ef þú telur að dýralög þurfi að breyta hvort hægt sé að fá meira húsnæði, vernda sögufræga persónu eða hindra óæskilega þróun er hægt að taka þátt í henni.

Lærðu að fara í gegnum lífið

Hver bæjarfélag hefur ferli fyrir að leggja saman ákvæðin eða kortið. Venjulega fer tillaga fram fyrir skipulagningu fyrir réttarhöld, síðan til borgarráðs eða sýslustjórnar fyrir lokakosningu. Almennar upplýsingar eru nauðsynlegar og framlag samfélagsins er krafist. Að skilja tímalínu og lykilúttaks er fyrsta skrefið.

Byggðu upp bandalag

Nágrannar, samfélagshópar, fyrirtæki og samtök í landinu geta tengst eða staðið gegn því að félagsmiðlar, samstarfsmenn og fundir séu góðir staðir að finna bandamenn.

Notaðu gögn og sannanir

Áhrifamikil framleiðsla byggist á staðreyndum. Skoðaðu áhrif svipaðra rannsókna annars staðar. Upplitun gagna um húsnæðisþörf, umferðarrannsóknir eða efnahagslegan ávinning.Tillögur eins og jarðfræðistofnunin eða [[FLT: 2] Urban stofnunin [3. LT] geta gefið upp credible sönnunargögn.

Sæktu heyrn og tal

Almennar yfirheyrslur eru aðalforsenda samfélagsinntaksins. Undirbúðu hnitmiðaða yfirlýsingu sem beinir athyglinni að almenningsáhuganum. Forðastu persónulegar árásir. Gefið ákveðnar tillögur um hvernig eigi að bæta þær. Ef þú getur ekki sótt, sendu skriflegar athugasemdir á undan tímanum.

Tökum lagalega aðgerð sem dæmi

Ef þú telur að ákvörðun um að vera viðstödd sé brot á lögum eða eignum þínum gætirðu haft tilefni til málaferlum. Sameiginlegar staðhæfingar fela í sér að hafa augastað á dýran stað, hafa rétt til að taka af sér eignir án þess að fá aðeins bætur.

Framtíð uppvaxtarára: Þróun og siðbót

Umbætur eru gerðar í borgum sem miðast við að gera samfélög sem eru hagkvæmari, viðráðanlegri og þrautseigari.

Uppstreymi og týnt miðjustarf

Margar borgir eru að flytja frá einkaeinbýlishúsnæði til að leyfa "misnotandi miðhús" eins og tvíhliða hús, þríhliða, bæjarhús og smábýlishús. Þessar myndir passa inn í hverfin sem fyrir eru og auka húsnæði án róttækra breytinga. ríki eins og Kaliforníu og Oregon hafa sett fyrirfram reglur um að setja upp svæði á sumum svæðum.

Umbreytt þróunarsvæði (TOD)

Til að draga úr ánauð bíls og hvetja til almenningsfararaðgerða eru fleiri lögsögusvæði í grennd við flutningsstöðvar með hærri þéttleika, lægri bílastæði og blandaðri vasapeninga. TOD ristill getur aukið fasteignagildi í kringum stöðvar en stutt loftslagsmarkmið.

Val

Eins og fram hefur komið eru forgangsorð byggð á fortölum fyrir fyrirsjáanlegar líkamsniðurstöður og auðvelda forritara að hanna verkefni sem passa við sjón samfélagsins.

Loftslagstengd þróun

Með auknum loftlagsbreytingum er verið að nota dýralyf til að efla þol. Dæmi um það eru að það þurfi græna grunninnviðinn til að stjórna stormi, banna nýjar byggingar á hámörkuðum og ódýrari orkuframleiðslu. Sumar borgir hafa tekið upp "koolsvæði" sem heimila að endurkasta þakum og skyggum trjám.

Viðbætur

Um 800 lögsögur í Bandaríkjunum hafa nú tekið tillit til þeirrar stefnu að þróuð fyrirtæki séu efnileg og hafi efni á að taka þátt í markaðsmálum. Þótt umdeildir smiðir geti þannig átt þátt í að búa til blönduð hverfi.

Straumurinn er tengdur straumi og bæti við þróun

Til að takast á við húsnæðisskort, eru sum svæði að minnka þagmælskumat með því að gera ákveðnar gerðir húsahúsahúsnæði "við hægri hönd" (sem þýðir að engin sérstök leyfi eru nauðsynleg). Þetta hraðar byggingu og minnkar kostnað, þótt það geti dregið úr innslætti samfélagsins.

Niðurstaða

Lög um brot á lögum eru miklu meira en kerfisbundin tækni, þau eru öflugt verkfæri sem mótar útlit, tilfinningar og gildi hverfis. Hvort sem þú ert húseigandi sem reynir að halda eign þinni við og leitar að fjáreiganda eða fjárfesta til að meta þroskamöguleika, þá veitir skilningur á zoning möguleika á að taka upplýstar ákvarðanir. Þar sem samfélagið stendur frammi fyrir aðgangi að húsnæði, loftslagsbreytingum og félagslegum skilmálum, mun það halda áfram að þróa með sér. Halda áfram með framkvæmdum við svæðisbundnar skipulagshæfni tryggir að rödd þín sé hluti af þeim samræðum sem byggja í kringum morgundaginn.