ユーク都市における住宅の持続可能な取り組みを支援する市長の役割

なぜ住宅の現実性のためのMayoral Authorityのマット

英国全体で、都市の市長は手頃な価格の住宅危機に取り組む際に、ピボタル図として登場しました。国の政府の広範な政策レバーとは異なり、市長は地元のレベルで動作します。住宅の課題は最も鋭く感じられ、調整されたソリューションが設計できる場所です。彼らのユニークなポジションは、土地の使用、直接的な公共投資を調整し、開発者や住宅組合と交渉することができます。英国は手頃な価格の住宅の不足に直面しているように、ハウザーは市民が計画を立て、そして都市計画を計画することができるようにします。

課題のスケーリング:英国都市における手頃な住宅の現状

市長の具体的な行動を調べる前に、問題の規模を理解することが重要です。ナショナル・ハウジング・フェデレーションによると、イングランドは毎年145,000の手頃な価格の家を必要としますが、50,000未満の現在配達されています。ロンドン、マンチェスター、バーミンガム、ブリストルなどの主要都市では、家価格をエスケーラリングし、民間の家賃を上昇させることは、多くの中規模および下所得世帯の世帯のリーチから家所有者をプッシュしています。ソーシャル・ハウジング・リストは、1.2万を超える国民世帯のリーダーが重要な理由です。

住宅ストレスとローカルリーダーシップの役割

集中住宅市場は、ローカライズされた応答を要求します。そのようなヘルプや計画改革が重要であるなどの国家政策が重要であるが、彼らはしばしば各都市の特定の条件に対処することができません。市長は、よりニブリーを行動することができます:彼らは、ローカル開発企業を制御し、戦略的な計画に影響を与える、そしてウェストミンスターの法律を待っていない革新的なモデルを操縦することができます。この俊敏性は、土地価格、人口統計、および既存の住宅在庫が大きく異なる都市で特に価値があります。

主要政策の議論は、市長に利用できる

英国都市の市長 — 直接選択されたメトロ市長(グレーターマンチェスターの市長やリバプール市地域の市長)や、より柔らかいパワーを持つ儀式市長など、手頃な価格の住宅供給を高めるためのツールの範囲をデプロイすることができます。ほとんどの効果的な市長は、同時にこれらのレバーのいくつかの組み合わせます。

戦略的空間計画と土地アセンブリ

市長の最強レバーの1つは、ローカル開発計画と戦略的な住宅市場評価に影響を及ぼす。Mayorsは、ブラウンフィールドサイトを特定し、成長エリアを設計し、ローカルプランポリシーを通じて新しい開発における手頃な価格住宅の最小割合を最小限に占める。ロンドンでは、Mayor's London Planは、すべての新しい開発が10ユニット以上のスキームで最小35%の手頃な価格住宅を提供し、生存可能性に応じて、すべての新しい開発を必要としています。同様に、Greater Manchester Combined Authorityは、その空間を使用して、初期設定されたフレームワークを初期設定と初期設定に使用しました。

土地アセンブリ — 開発のための土地の小包を買収し、統合するプロセス — 別の強力なツールです。市長は、特に開発者が土地銀行に保持しているとき、前方固定または未使用土地を持参するために強制的な購入注文(CPO)を使用することができます。シェフィールド市地域の市長は、混合されたテナント住宅のためのサイトをロック解除するためにCPO電力を使用しました。政府のレベルのアップと再生法2023は、さらに、より手頃な価格の住宅のための電力を購入することができる可能性があります。

包括的ゾーニングと開発者の貢献

包括的ゾーニングは、プライベートな開発者が、そのスキームで手頃な価格の住宅の割合を含まなければなりません。多くの英国都市では、これはセクション106合意によって達成されます。計画許可に添付された法的義務。市長は明確な政策を設定することができ、セクション106に基づく交渉が手頃な価格の住宅の有意な数を生成します。例えば、ウェスト・ミッドランズ・コンバインド・オーサリティーズの「手頃な価格の住宅戦略」は、地域のすべての新しい家の20%が、土地の有利な投資者による有利な投資を認めないという目標を設定することができます。

電力・電力の輸出入

市長は、その力がまた、事業率とトップアップ協議会の税の株式を保持する能力を与えられたという問題に対処しました。市長は、手頃な価格の住宅プログラムに資金を供給するために、これらの収益を仮説することができます。グレーターマンチェスター市長、アンドリー・バーンハムは、2,000以上の手頃な価格の住宅投資基金を設立するために、非関与の資金を使用しました。同様に、リバプール市は、債務の資金を£44百万ドルに回収した住宅主導の再生を開始することができますが、さらには、FORは、ドイツに投資を継続する可能性があります。

資金調達可能な住宅: Mayoral Budget Allocationsとパートナーシップモデル

効果的な方法論アクションはお金を必要としています。市長はお金を印刷することはできませんが、既存の予算を指示し、個人投資を引き付け、国民の助成金を活用することができます。以下は、彼らが使用する主要な金融メカニズムです。

住宅収入口座と評議会を借りた住宅

一部の市長は、保留された住宅株式と評議会を含む結合当局を監督します。彼らは、住宅収入アカウント(HRA)支出に影響を与えることができます。既存の議会ハウジングから余剰が新しいビルドと改修に再投資されていることを確実にします。しかし、2012年HRA自己融資改革は、各評議会が独自のHRAをコントロールしたので、市長の影響は、多くの場合、戦略的調整を介して間接しています。ブリストルのような都市では、市長は、HRAの増大度に、すべての社会的に雇用を割り当てました。

住宅アクセラレータプログラムと助成金マッチング

多くの市長は、住宅組合やコミュニティ主導の開発者に小規模なギャップの資金調達や低コストの融資を提供する地域の住宅アクセラレータプログラムを開始しました。例えば、ロンドンの「ロンドンの建設評議会の家」プログラム市長は、新しい評議会の家庭を始めるために4年以上£4.8億を割り当てました。タイネの複合機関の北市長は、手頃な価格の住宅のためのリスクのサイトに£10百万のアクセラレータファンドを使用しました。これらのプログラムは、多くの場合、住宅の建設や予算の拡張に対抗する可能性があります。

パブリックプライベート・パートナーシップ(PPP)とジョイント・ベンチャーズ

戦略的パートナーシップは、配送をスケーリングする鍵です。市長は、公共部門(地方議会、複合当局)と民間の開発者や機関投資家の間で取引することができます。グレーター・マンチェスターの「GM One」ジョイントベンチャーが、複合当局、グレーター・マンチェスター・コンバインド・権限、および5つのハウジング・アソシエーションを組み合わせて、1,200の混合施設を納入することができます。また、市長は、高地のコストや低販売の財務的価値のために、非生存となるスキームを作るためのバイアビリティギャップの資金も使用しています。この地域は、ディスカバリー・プログラムが、ディスカバリー・ディスカバリー・ディス・ディスカバリー・ディスカバリー・ディス・ディスカバリー・ディス・ディス・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカウンター・ディスカバリー・ディスカウンター・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカバリー・ディスカウンター・ディスカバリー・ディスカバリー・

コミュニティエンゲージメント:ニムと建物の合意を克服

既存の住民から反対する - 一般的には、NIMBYismと呼ばれる - 特に手頃な価格と社会的な家のために、新しい住宅に重要な障壁を残します。市長は、公的な会話を主導し、手頃な価格の住宅のコミュニティの利点を実証することによって、これに対抗するために一意に位置付けられます。

透明性のある企画・早期相談

シティーズセンターのリサーチでは、初期の有意義なエンゲージメントが後方異議を減少させることが示されています。市長は、開発者がアプリケーションを提出する前に公開展覧会を開催し、地元の住民が手頃な価格の住宅ミックス、ユニットサイズ、およびテナントに関する明確な情報にアクセスできるようにすることができます。ロンドンの「グッドグロースバイデザイン」プログラムの市長は、コミュニティのエンゲージメントのための標準が含まれています。マンチェスターでは、市長のオフィスは、住民の戦略をシェピングするために「偉大なマンクンアン住宅デデデ」を運営しました。

コミュニティランドトラスト(CLT)をニブイズムのカウンターとして

市長がサポートした1つの革新的なアプローチは、コミュニティ・ランド・トラストの拡大です。非営利団体、手頃な価格の住宅を開発し、管理するローカル・コントロール・組織です。 CLTは、コミュニティ自体が直接関与しているため、ローカル・オポジショニングに直面している可能性が低いです。リバプール・シティ・リージョン市長は、TextethとAnfieldのCLTプロジェクトを支持しています。ブリストルの市長は、都市全体にCLTの数を設定し、オープン市場外の恒久的に手頃な価格のホームを提供する土地を提供しました。

メイラル・メッセージングとメディア・リーダーシップ

市長は、手頃な価格の住宅の周りに物語をシフトするために、彼らのパブリックプラットフォームを使用することができます. むしろ、地域的なキャラクターへの脅威として開発をフラミングよりも, 彼らは、社会的と経済上の利益を強調することができます: 安定した tenancies, 住宅の不全を削減, 混合コミュニティ, そして、建設中にローカルジョブの作成. 強力な市長のリーダーシップは、多くの場合、計画議論を支配する「私たち」言語を対抗するのに役立ちます. 例えば, ウェスト・ミッドランズ市長は、新しいハウジングのサポートを構築するために、広告キャンペーンを実行しています, 社会的に住んでいます, と場所を増加する場所の土地の上昇.

ケーススタディ: 市長が違いを生む

いくつかの英国の市長は、強力なローカルリーダーシップが測定可能な結果をもたらすことを実証しました。

グレーター・マンチェスター:アンディ・バーンハムの住宅初の戦略

2017年に選挙以来、アンディ・バーンハムは住宅の手頃な価格の彼のマヨルティの中央柱を築きました。彼のホームズ・フォー・オール・ストラテジーは、住宅を5年以上にわたり手頃な価格の住宅をターゲットに、£300万の住宅投資基金に裏付けました。市長は、地域ホームレスティ・プロテクション・グラントにも押し上げられました。この戦略は、住宅を健康と社会的ケアサポートと結びつけるという、住居の危険性を抑え、都市に10%を削減し、家計2年間に渡るという戦略を成功させました。

ロンドン:サディク・カーンのロンドン計画と資金調達パイプライン

ロンドンの市長を直接選択したように、Sadiq Khanはロンドンプランのフルウェイトを使用して、市場ダウンターン中にも手頃な価格の住宅配達が優先順位付けされていることを確認します。彼の管理は、ロンドンの主要労働者のためのスキームを購入し、10,000以上の協議会の家を開始した「ロンドンの建設評議会の家」プログラムを確立するのを助けました。市長はまた、ロンドンの住宅戦略を活用して、社会的レンタルモデルを含む手頃な価格の住宅の新しい定義を導入しました。建設コストの課題にもかかわらず、住宅のパイプラインは、手頃な価格を維持している可能性があります。

リバプール市地域:スティーブ・ラザームのブラウンフィールド・ファースト・アプローチ

市長のSteve Rotheramは、手頃な価格の家庭のために使用するために、茶色地の土地をバック持ち込むことに焦点を合わせています。「Liverpool City Region Brownfield Regenerate Strategy」は、汚染された土地と未使用地の100ヘクタール以上をロックし、2,000以上の新しい家をサポートしました。 60%は手頃な価格です。 CPO電力と変容された住宅の助成金を使用することにより、市長のオフィスは何年も前から退去されたサイトの開発をスピードアップしました。アプローチは、環境の目標を削減しました。

課題と限界: 市長が一人でできない

市長は、手頃な価格の住宅危機を単一処理して解決することができます。いくつかの構造的制約は、その影響を制限します。

中央政府の資金の依存性

市長の住宅予算は、手頃な価格のホームズプログラムや住宅インフラ基金などの国有助成金に圧倒的に依存しています。中央政府が助成金率を削減したり、適格性規則を変更したりすると、市長プログラムは停滞することができます。2023-2024年の手頃な家庭プログラムの最近の凍結は、いくつかの組み合わせられた当局は、資金ギャップに直面しています。

限定制御民間賃貸セクターおよび社会住宅規制

市長は、英国都市の住宅の増大率を占める民間賃貸セクターに少し権限をもち、家賃は大きく規制され、品質基準の執行は限られた容量を持つ地方議会に落ちます。同様に、社会的住宅規制は、国家的に社会的住宅の規制当局によって扱われ、市長は直接ローグ住宅協会をアカウントに保持することはできません。

可視性と開発者の障害を計画する

開発者は、手頃な価格の住宅の貢献を削減するために、生存率評価を使用するかもしれません。そして、政府の現在のガイダンスは、10単位のサイト上で手頃な価格の住宅を必要とするから、地方自治体を禁止します。市長は、より強力なローカルポリシーをプッシュすることができますが、彼らはしばしば土地所有者から法的課題に直面しています。グレーターロンドンの権限は、ロンドンプランの手頃な価格の住宅の境界線の上に複数の回に対抗するために取られました。

見栄え:メイラル・ハウジング・リーダーシップの未来

継続的な発展の取引と政府のコミットメント「レベルリングアップ」へのコミットメントは、より多くのツールを得る可能性があります。レベルアップホワイトペーパー(2022)は、組織が100%の事業料金を維持し、より強烈な強制的な購買力を持つマヨル開発会社を導入できるように提案しました。一部のメンメンテーターは、住宅の電力を直接借りるという市長を求めています。ハウジングファイナンスコーポレーションは、すでにいくつかの組み合わせた当局に働く方法に似ています。

もう一つの新興トレンドは、ネットゼロの改装プログラムとハウジングの統合です。ブリストルやマンチェスターのような都市の市長は、グリーンファイナンスを使用して、社会的住宅や新しいビルドのエネルギー効率を向上させる手頃な価格の住宅をリンクしています。これは、持続可能性にリンクされたプロジェクトに興味がある英国インフラ銀行と民間投資家からの追加資金の流れを解除することができます。

結論: 成長する部屋を持つ中央の役割

証拠は明らかです: 英国の都市の市長は、手頃な価格の住宅を発展させる上で重要な位置を保持しています。戦略的な計画、リソース配分、コミュニティのエンゲージメント、パートナーシップを通じて、彼らは、配信された手頃な価格の住宅の量と品質に有利な違いを生むことができます。彼らは無機ではなく、実質の財政と法的制約に直面しています。そして、その近接は、複数の利害関係者にそれらを調整する能力は、それらが不可欠になります。政府はより深い議論を探求するにつれて、詐欺師の役割は、今だけを成功させることができるでしょう。

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