知的財産権の財団を理解する: ローカルゾーニング法への深いダイビング

不動産所有権の側面は、ローカルのゾーニング法として、多くの潜在的な驚きが、非常に重大に持ち運びます。あなたが最初の家を購入しているかどうか、商業施設を拡大するか、単にデッキを追加することを検討しているかどうか、あなたの自治体があなたができることを予測し、できないルール。これらの規則は、任意のものではありません。彼らは土地が使用し、開発され、保存されるべきかに関するコミュニティの集合的な決定を表しています。不動産所有者や投資家にとって、ゾーニングの徹底的な理解は、法律上の決定や価値の保護のために必要ではありません。

この記事では、ゾーニングの根本的な基礎に展開し、ニュアンスプロパティの所有者が頻繁に遭遇し、この複雑な風景をナビゲートするための実用的な戦略を提供します。 また、ゾーニングの知識が成功したプロジェクトと規制の悪夢の違いを作った実世界シナリオを調べます。

ゾーニング法となぜ彼らは主張するのか?

中央には、ゾーニング法は、各々が特定の許可された使用、建物の基準、密度制限を持つ地域やゾーンに自治体を分割する規制のセットです。 地方自治体は、公共の衛生、安全、および福祉工場を保護するために、それらが民間のプロパティを規制することを可能にするの法的原則の下でこれらの法律を制定しています。 動物園の近代的な概念は、ニューヨーク市が最初に住宅地や建物を分離するために、または1916世紀に、または19世紀に分離するために、または19の住宅地を分離するために、または19の面積を使用することができます。

Zoning は、いくつかの重要な機能を提供しています:

  • ]非互換土地利用を分離する—学校や家庭から重工業を離れた場所から、例えば、
  • ]人口密度の管理]]は、道路、水、下水などのインフラが住民や労働者の数をサポートできるようにします。
  • ]次のドアをビルドできるものを予測できるプロパティ値を保存します。
  • ]コミュニティ計画の目標を増幅、手頃な価格の住宅を奨励したり、空きスペースを保護するなど。

ゾーニングがなければ、ストリップクラブは、小学校の隣に合法的に開くことができ、40階建てのアパートタワーは、静かな郊外の真ん中に上昇する可能性があります。 ゾーニングは、それ以外の場合は、競合するプライベートな利益の混乱であるものから注文を作成します。

Zoningの裏にある法的フレームワーク

ゾーニング・オーディナンスは、通常、自治体の[]の加盟国コードの部分であり、ビルコード、消防コード、その他の土地利用規則に沿って。彼らは、計画委員会の聴講、市議会の投票、および多くの場合、公共の紹介を含む公共プロセスによって作成され、変更されます。 - ゾーニングマップは、オルディアンが地理的または住宅の定義(R-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ゾーニングの分類とその実践的影響の種類

原文は広いカテゴリーをリストしているが、実世界出願はより詳しく書かれています。各分類の特定事項を理解することは、コストの誤りを防ぐことができます。

住宅のゾーニング:単なる住宅よりも

住宅のゾーニングはいくつかのサブカテゴリを包含しています。 R-1は、R-2が二重化物、R-3またはR-4が複数の家族のアパートや町家を許す可能性がある一方で、通常、大規模なロットで単世帯の戸外住宅への開発を制限します。 重要な制限は、多くの場合、 最小ロットサイズ] (例:5,000または10,000平方フィート) 条件下がり、特定のエリアは、 [FLT: または が制限されます。 [FLT:] または 特定のエリアは、または制限されます。 [FLT: [FLT:] または、または、または、または、または、または、特定のエリアは、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、

一般的な落とし穴:住宅所有者は、彼らが彼らの裏庭にレンタルユニット(「アクセサリー住居ユニット」またはADU)を追加することができると仮定しています。 しかし、多くの古いゾーニングコードは、間違いなくADUを禁止するか、所有者の占有と追加の駐車を必要とする。 サブビープロパティ所有者は、任意の建設を計画する前にゾーニングをチェックします。

商用ゾーニング:ビジネスタイプのスペクトラム

商業エリアは大きく異なります。C-1(近隣の商業)は、小規模な小売店や専門事務所が許可されているが、ドライブスルーや自動車修理店を禁止する可能性があります。C-2またはC-3(一般商業)は、レストラン、ガソリンスタンド、およびより大きな店舗を含む、幅広い事業の配列を許容します。一部の自治体は、のパフォーマンス基準]]]を使用して、騒音、トラフィック生成、および操作の時間の制限は、明示的に許可される使用ではなく、します。あなたは、LTZ2を使用するか、特定の商用テーブルを予約が許可されていない場合:[FLTZ]

産業および農業のゾーニング

産業動物園は、工業(倉庫、アセンブリ、研究ラボ)と重工業(製造、化学処理、鋳物)の分野に分けられます。バッファゾーン、緑空間、壁、またはセットバック、産業および住宅地の間で頻繁に必要です。農村部で共通する農業動物園は、都市の環境から農地を保護しますが、また、最低限の小包サイズ(例えば、20または40エーカー)を課すこともあります。小動物や小規模な農業施設が許可されるように、いくつかの農地は、限られた農村の施設を使用することができます。

混合使用ゾーニング:現代のトレンド

多くの新規開発は、 混合使用ゾーニング (MX) または ] 計画されたユニット開発 (PUD) オーバーレイ. これらは、住宅, 商業, 時には同じ建物や開発内の産業用途を軽視することができます。 柔軟に、混合されたゾーンは、多くの場合、ウォーク可能な道路の要件など、追加の設計基準が付属しています, 地上フロア小売, および統合された所有者: [F] と 混合された文字列 [FLTF] と 接続された: [FLT] と 接続された文字列は、 接続された: [F] 接続された: [FLT: [FLT:] 接続された文字列] 接続された文字列: [FLT: [FLT: [FLT:] 接続された 接続された文字列: [FLT:] と、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または

Zoning がお客様の資産価値と開発の可能性を直接認識する方法

建物の制限に触れ、制限を使用するオリジナル記事。 ゾーニングは、プロパティの市場価値に対する単一の最大の外部の影響を明らかにしているため、機械の上で展開してみましょう。

ゾーニングは、最も高く、最高の使用を決定します

鑑定士や投資家は、そのに基づいてプロパティを評価します。最も効果的で合法的に許可され、物理的に使用できる使用 - 最も効果的です。 複数の家族のアパートのために多くのゾーンは、同様の場所を想定して、単一の家庭に制限されているよりもはるかに価値があります。 農業のために土地を埋めるが、開発者はサブディビジョンのために隣接するパーセルを購入しているなら、あなたの財産は、集中的に変化する都市の値を低下させる可能性があります。

「Zoning Premium」のコンセプト

熱い不動産市場では、すでに]entitledを持っているプロパティは、ゾーニングの指定(すなわち、必要なすべての許可が承認された)コマンドプレミアムです。 投資家は、すぐに長い再ゾーニングプロセスを必要とするものよりも10階建てのビルディングをサポートすることができるプロパティのために多くを支払う。 このプレミアムを理解することは、売り手と買い手の両方のためのキーです。 ゾーニングの買い手がより高い価格を得るために、売り手は、その需要の高騰と価格の達成に必要なコストを保証することができます。

事例:ホームベースのビジネストラップ

台所から小さなベーカリーを運営したい住宅所有者を検討してください。多くの住宅地帯は、「家庭の占領」を可能にしていますが、厳密にそれらを制限します。署名なし、数人の顧客トラフィックが1日あたりの数人を超えない、世帯の外で従業員がいない、騒音や匂いはありません。住宅所有者が地元の店に卸売を販売したり、配達ドライバーを雇う場合は、彼らはおそらくゾーニングに違反する可能性があります。この都市は、ビジネスを閉鎖または再配置するために、ストップアンドデジスト注文を発行するかもしれません。これは、不動産を失った状態に保つ可能性があります。

地域ゾーニング法の調査:ステップバイステップガイド

オリジナルの記事では、基本リストが提供されています。 不動産所有者が従うことができるより包括的な研究方法論は次のとおりです。

  1. ] 行政市町村を特定します。あなたの財産が無法人の土地にある場合は、[]のcounty計画部門は、あなたの権限です。都市制限内であれば、都市計画部はゾーニングを処理します。
  2. []公式のズームマップ[を保持します。ほとんどの都市はインタラクティブなオンラインGIS(Geographic Information System)マップを提供します。あなたのゾーンの指定と境界線を見るためにあなたのアドレスを入力してください。追加の要件を追加する特別な地区(歴史的保存、フラッド、空港騒音など)を上敷ゾーンを探してください。
  3. ] ゾーニング・オーディナンス・テキスト[ をお読みください。これは長い文書ですが、ゾーンの章に焦点を当てます。 「許可された使用」テーブル、「開発基準」(高さ、設定バック、ロットカバレッジ、駐車比率)、および「特別な例外」または「条件使用」の規定を探します。
  4. 包括的な計画をチェックします。 コミュニティの[ の一般計画またはマスタープラン[]は、長期の土地利用政策(例えば、この領域は20年以上産業から混合使用への移行を行う必要があります)を設定します。 ゾーニングは、計画と一致する必要があります。 計画があなたの将来的には、または変更される可能性がある場合は、計画が、計画が高濃度を想定している場合は、計画を変更することができます。
  5. プランナーに話します。 計画部門を呼び出したり訪問したりします。 プロパティの現在のゾーニングを確認し、保留中の変更をリストする「ゾーニング検証レター」を尋ねます。 多くの部門は、 ]プリアプリケーション会議を提出する前に、提案された使用を非公式に議論することができます。
  6. ]プロフェッショナルを雇います。複雑なプロジェクトでは、の土地使用弁護士またはのゾーニングコンサルタントは、分散、条件付き使用許可、および再ゾーニングアプリケーションをナビゲートすることができます。あなたのプロジェクトが議論的であるか、または公共の聴覚を必要とする場合に特に重要です。

一般的なゾーニングの問題とテーマを解決する方法

一般的なリストを超えて、プロパティ所有者は、これらの特定の課題に頻繁に遭遇します。

非成形用途と構造

物件が現在禁止されている方法で合法的に使用されていた場合、非適合使用は存在します。例えば、エリアが再ゾーンされた住宅が継続する許可される可能性がある前に運営されているコーナーストアは、所有者を拡大または変更しない場合にのみ、(所有者は空室期間後に非適合の使用を終了します)。同様に、非適合の保険(非建設的な建物)は、建物を閉鎖することに注意してください。しかし、建物が大幅に改善される場合、建物は、建物が制限される可能性があります。

ゾーニングのバリエーション:いつ、どのように適用するか

機会[[[[]variance]]]は、独自の困難によるゾーニングの条例の文字通りの要件から逸脱する権限です。 申請者は、その特性が、分散なしで合理的に使用できないことを証明しなければなりません。 困難が自己作成されていないこと、そして、その分散は公益を害するものではありません。 あなたのプロジェクトがより有益なか、または通知ボードを提出するので、変化は認められません。 [FAZ] または、通常、FAZA] または、または、または、出席する。 [FZATZATZAR] または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または

計画の修正と包括的な計画の修正

現在のゾーンが許可されていないことを使用する場合は、ゾーンに10階建てのアパートを建てるなど、4つのストーリーに限られているように、あなたはをリゾーニング]を必要とするかもしれません。 これは、市議会または郡委員会によって決定された立法的な行為であり、それは、分散よりもはるかに困難です。 再ゾーニングは、包括的な計画と一貫していることを示す必要があります。 公共の必要性(例えば、住宅や建築物、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、または地域調査、および調査、または地域調査、または地域調査、

ゾニングの変化とコミュニティの擁護の頭を置いて

ゾーニングは静的ではありません。市町村は、住宅需要、経済発展優先順位、環境問題の変化に対処するために定期的にコードを更新します。情報を保持するプロパティ所有者は、保有者に影響を及ぼすシフトを予測することができます。

  • ] パブリック・ヒアリング を添付します。 都市が新しいゾーニング・オーディナンスまたは特定のリゾーニングを提案するとき、公共のヒアリングが保持されます。 検証 - または単に観察 - あなたの財産の価値や開発の見通しに影響を与える可能性のある変更の早期警告を与えることができます。
  • [)モニターの計画委員会会議[。ほとんどの都市は、オンラインでライブストリームまたはポストの分をライブストリームまたはポストの分。ズームコード(駐車、ADUsなどのルールを変更)や、あなたの近くのプロパティで「ゾーンの変更」などの項目を探します。
  • [フォームまたは近所の関連付けに参加します。 集合的な声の問題。 統一された近所は、ゾーニングの決定に影響を与えるか、または互換性のない開発を反対することができます。 逆に、あなたが開発する予定ならば、早期に近所のグループに従事することは反対する可能性があります。
  • オンラインツールを使用します。 のようなウェブサイト。 ジローリサーチと地方政府ポータルは、現在、ゾーニングマップを提供し、履歴を許可します。 []EPAスマート成長リソースは、持続可能な開発にゾーニングがどのように関連するかについてガイダンスを提供します。

商業用不動産投資家向け特別検討

商業財産を購入する投資家は、金融を超えて従事しなければなりません。 Zoningは取引をしたり、または解除することができます。

  • 許認可された使用を検証します。 プロパティは「商業」と分類され、バー、パンショップ、またはデイケアなどの特定のビジネスを禁止することができます。 ゾーニングオーディナンスの]]]の[[]は、決定的なソースです。
  • フロア面積比(FAR)[をチェックします。これは、ロットサイズに相対的な建物の総平方フィートを制限します。 低FARは、拡大をチョークすることができます。
  • ]駐車場の要件[を評価します。 多くの都市は、200-300平方フィートの小売スペースごとに1つの駐車スペースを必要とします。 あなたのロットが十分な駐車を収容できない場合は、隣接する土地を購入したり、駐車距離を適用する必要があるかもしれません。
  • 条件付き使用許可[。あなたのビジネスタイプが「右によって」でない場合、条件付きまたは特別な使用許可を申請する必要があります。これは時間、コスト、および不確実性を追加します。 []]アメリカ計画協会は、土地使用許可の法的ニュアンスに関するリソースを提供します。

結論:造形をあなたに作ろう

ローカルゾーニング法は、制限の迷路のように感じることができますが、それらはまた、プロパティ値とコミュニティのキャラクターを保護するフレームワークです。成功への鍵は、積極的な研究と専門的ガイダンスです。あなたが住宅所有者が改装を計画しているかどうか、小規模なビジネス所有者がストアフロントをリースするか、またはサイトを評価し、ゾーニングコードを理解する時間を取ると、それはあなたを変えることができる方法 - あなたにお金、時間、そして不満を保存します。 A 不動産は、あなたが最も強力な適用を与えられた、あなたが、あなたが持っている、あなたが、あなたが最も強力なルールを従事している、あなたが持っている、あなたが持っている、あなたが持っている、あなたが最も強力なルールを、あなたが持っている、あなたが持っている、あなたが持っている、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、あなたが、

更に読むには、 ] コルネル リーガル インフォメーション インスティテュート ゾーニング 法律の概略] を参照するか、ローカル 自治体の計画部門のウェブサイトを探索してください。 知識は、偽りなく高価なゾーニング ミスに対する最善の防衛です。