立法的な力は、土地の使用、住宅、都市成長のための価値と優先性を象徴する社会性を通る主要なメカニズムです。 街の構成を形づける税制優遇措置に決定するゾーニングの条例から、連邦、州、および地方の組織が都市が展開する枠組みを生成し、契約し、変換する。 正当な組織が現在の住宅の傾向を解釈しようとする人にとって不可欠であるかどうかを理解すること、将来の政策シフトを予測するか、または都市の環境を期待する。

住宅政策のための立法ツールキット

ローメーカーは、住宅の供給、手頃な価格、品質に影響を与えるための幅広い機器をwield. 最も直接ツールには、ゾーニング規制、家賃安定化対策、補助プログラム、およびビルコードが含まれます。 これらの各製品は、市場力と社会的動員と相互作用し、多くの場合、コミュニティを10年間形成する結果を生み出します。

ゾーニング:財団土地利用規則

ゾーニング法は、許可された使用、密度、建物の高さ、およびセットバック条件を持つ地区に地方自治体の領土を分割します。 ユークリッドのゾーニングの採用で20世紀初頭に起源(最高裁判所のケースの後に名前を付けられる)、ユークリッドVの適用範囲。 アブレラ・リアルティCo.、1926)、これらの条は、米国の都市計画のバックボーンになりました。 一方、住宅は、住宅や建物の異なる範囲で、多くの土地の面積、および建物の面積を節約することができます。

レンタル安定化と制御

賃貸法は、土地主が賃貸料を増やすことができる量をキャップ, 既存のテナントのための手頃な価格を維持することを目的としています. オーバー 200 米国内の自治体には、家賃規制のいくつかの形態を持っています, ほとんどの著名なニューヨーク市, サンフランシスコ, そして、ロサンゼルス. 賃貸管理が安定性を提供し、変位を防ぐための約束主張; 批評家は、それが新しい建設を放棄し、住宅株式の悪化につながる. このような政策の有効性は、それらの特定の設計に大きく依存します, そのような規制や規制の決定のために, 建物の決定を欠損なう必要があります, 建物や規制の決定.

住宅の補助金および生産の集中

直接補助金、連邦セクション8ハウジングチョイスバウチャープログラムや低所得住宅税クレジット(LIHTC)などの住宅は、市場家賃と低所得世帯が余裕を持ってギャップを閉じることを目指しています。 LIHTCは、1986年の税制法の一部として制定された、特に影響力のある:それは、民間投資を通じて手頃な価格のレンタル住宅の建設とリハビリを資金を供給しています。 州と地方の法は、住宅の投資を直接、より手頃な価格の投資を保証し、より多くの資金を調達し、投資を容易にすることを可能にします。

建物コードと規格

組織的根拠に基づいて、建物コードは構造的整合性、火災安全、エネルギー効率、およびアクセシビリティのための最小要件を確立します。公共の安全のために不可欠ですが、過度に記述されたコードは、建設コストとプロジェクトの完了を遅らせることができます。国際コード評議会(ICC)モデルは、州と地方によって広く採用されていますが、修正は著しく異なります。一部の法則は、気候目標に対処するためのベースラインエネルギー性能を超えて押している「リーチコード」を採用しています。安全と費用の負担のバランスは、永続的な法的課題です。

都市開発プロジェクトと立法決定-Making

トランジット・コリダ、スポーツ・スタジアム、混在する地区、公共住宅再開発など、大規模な都市開発プロジェクトは、法律上の関与なしに進めています。 法律事務所は、プロジェクト固有の合意を承認し、公共の資金を割り当て、その開発者が運営する規制パラメータを設定しました。

承認プロセスとコミュニティ入力

ほとんどの主要な開発は、再ゾーニング、条件付き使用許可、または設計レビューなどの正当な承認を必要とします。これらのプロセスには、多くの場合、公共の聴覚、環境影響評価、およびコミュニティグループとの交渉が含まれます。 立法的な監督の程度は広く変化します。いくつかの都市では、市議会は特定の規模上のすべてのプロジェクトで投票しなければなりません。 他の人では、計画委員会や管理スタッフは委任された権限を持っています。 立法的なプロセスは、多くの場合、地元のプロジェクトが承認されるか、またはコミュニティが承認されるようにするために、または再構成されるようにするために、最近のプロジェクトが、またはコミュニティが計画されていることを保証する可能性があると述べています。

金融ツール:TIF、特別地区、税制

法規は、ステア開発に金融メカニズムを作成します。 税務増分融資(TIF)は、自治体が、インフラ改善のために支払うために、指定された領域から将来の不動産税の収入を収集することができます。 特別評価地区は、新しいインフラ(例えば、歩道、街路照明)から利益を得るプロパティ所有者に、関連する料金を徴収します。 プロパティ税額の減免、ニューヨーク市421-aプログラム、新しい住宅建設のための一時的な税削減を付与するなど。 各ツールは、特定の条件に適格性を付与することを可能にします。 法は、その要件と予算の決定的な要件を満たすことができる、および、その要件を満たすことができます。

事例:都市主義とトランジット指向開発

人間規模、混合使用、歩留まりやすい地域のために支持するニュー・アーバンリズムの動きは、ゾーニング改革とトランジット指向開発方針による正当な牽引を得ています。例えば、ポートランド、オレゴン市は、トランス・コリダに沿って高密度化を促し、駐車のための最低限のフロア・エリアの比率を必要とします。同様に、カリフォルニアの州はセンテート・ビル50を通過(2020年に承認されたが、その後の移転は、同世代の重要な役割を担っている)、これらは、単に重要な方向転換する場所を変化させるための重要な要素です。

課題: エクイティ、サステナビリティ、政治制約

立法的な力は、進行中の都市成果のために活用することができますが、それはまた重要な障害に直面します。 集中的な利益、機関の慣性、および土地使用規則の固有の複雑性は、多くの場合、指定された目標の不足を下回る結果を生み出します。

ニブイズムとレガシド・キャプチャ

ノイン・ミー・バックヤード(NIMBY)の反対側は、住宅生産に最も有限な障壁の1つです。既存の住宅所有者は、特に手頃な価格の住宅(特に)に抵抗することが多いです。スーパーマジョリティー評議会の問い合わせなど、法律上の見直しや、過度に厳しい環境レビューを阻害するなど、正当なチャネルを介した住宅。州の法律は、以前の地方自治体の住宅を優先するなど、特定の地域の電力を占有することにより、地域に帰省し始めています。しかし、この土地の住宅は、この都市の優先順位を優先する必要があり、このエリアは、すべての都市の要件を優先的に検討する必要があります。

収斂性 vs. 生産: 立法的なトレードオフ

包摂的ゾーニング(手頃な価格のユニットの割合を必要とする)や家賃制御などの有価な経営方針は、新しい建設の財政的生存率を減らすことができます。 一部のエコノミストは、これらの規則が供給を抑制し、したがって長期的に有益性を悪化させることを主張しています。 他の人は、そのような義務を負わないと、市場ベースの開発は、低所得世帯のための住宅を生成しません。 遺産の組織は、まだ地理的な結果を含むことが保証される間、投資を控える要件を緩和する必要があります。

気候のレジリエンスとサステナビリティマンデート

住宅および開発方針に気候目標を組み込むのはますますます。電気自動車の充電インフラ、太陽のready屋根、または高い絶縁材の標準を必要とする建築コードはカーボンフットプリントを減らすことができますが、また建設コストを上げます。一部の都市は、すべての電気ビルディングの条例を採用し、新しい建設の天然ガスを禁止しています。フラッドプレーン管理法は、脆弱な分野における開発を制限します。正当な問題は、住宅の不具合性を損なうことなく、持続可能な開発への移行を加速することです。

都市開発における立法発電の未来

いくつかの新興トレンドは、住宅や都市開発にどのように法則的なアプローチをするかを再構築しています。データの分析、州レベルの住宅のマンデートの上昇、土地価値税のためのプッシュはすべて、立法的な風景の重要なシフトを表しています。

リラックスシングルファミリーゾーニング

米国で最も有能な法定的な傾向の1つは、かつては家族宅のために予約された地区の高密度化を法的にするための動きです。ミネアポリス(2018)、ポートランド(2019)などの都市、シアトルは、複素、三重、四重プレックスを可能にするために、単一の家族動物園を排除または変更しました。これらの規制は、これらの規制が、これらの規制が複雑に変化するだけでなく、その規制が複雑に変化するという状況に陥ります。

土地価値税と財産税制改革

いくつかのエコノミストと都市計画の提唱者は、建物(改善)から土地価値へのシフト不動産の税制を提案し、これは、浸透した土地保有を貫通しながら、過小包の開発に集中していると主張しています。 ペンシルバニア州は、いくつかの都市に分割レート税を使用し、ハリスブルクのような管轄区域は、そのような改革を採用した後に、インフィル開発を増加させました。 しかし、土地価値税への移行は、土地の価値を変化させるために、その土地の利益を削減する可能性があり、それらの資産を調査する可能性があります(またはその土地の利益を削減する)。

立法的な免除と地域調整

ローカル土地使用制御と地域住宅のニーズの間の緊張は、地方のゾーニング権限の国家の免除を高めるために主導しました。 マサチューセッツ州の第40Bは、開発者が十分な手頃な価格の住宅を欠く町の地のゾーニングを回避することを可能にします。 最近では、カリフォルニアの住宅会計法とビルダーの救済(住宅危機法による承認)が、開発者は、州の法律と競合する地元の拒否に取り組むことを可能にします。 これらの就労は、都市の建設を加速させることができるが、都市の建設都市の建設都市の建設都市の建設都市の建設を加速する可能性があります。

データ駆動式 立法上視

並列レベルのデータ、空室状況の規制、モデリングツールの可用性は、法定性が証拠ベースのポリシーを設定できるようにする。例えば、法律事務所は、Censusデータとローカルビル許可レコードを使用して、最大の住宅の必要性とターゲット補助物質の領域を識別することができます。一部の都市では、計画部門から恒例の住宅生産レポートを使用して、目標に向かって進捗状況を測ることができます。正当な委員会は、このデータを監視し、このデータを監視して、このデータを監視して、規制や規制を緩和するだけでなく、規制を緩和するだけでなく、規制や規制が重要ではないか、重要な要件を把握することができます。

コミュニティガバナンスと参加型ゾーニングのイノベーション

市民が、法定的な結果に対するより直接的な影響を与えるために、新たな民主的メカニズムが生まれています。 参加予算のプロセスは、住宅やインフラプロジェクトを含む、コミュニティの投票に基づいて公共資金を割り当てます。 コミュニティ土地信託(CLT)は、法律を有効にし、非営利団体が信頼できる土地を保持できるようにすることで承認され、永続的な余裕を確保しています。 一部の都市は、土地の計画会議や「近隣協議会」を作成しました。これは、土地の計画を計画的に検討し、都市の決定を下すために、これらの決定を下すために、これらの決定を表明し、その計画を強調するものではありません。

コンテンツ

法律上の力は、単なる市場への外部の制約ではありません。それは、住宅や都市開発の可能性の境界を定義する建設的な力です。都市評議会、州立法、議会が通過する法律は、ゲームのルールを確立します。誰が何を構築できるか、どこに、そしてどのように。これらの法的な選択肢の結果として、都市の物理的な形態だけでなく、住民の社会的および経済機会だけを形作ります。これらの法的な人口は、持続可能な方法で、影響を受けることができます。そして、持続可能な方法では、都市の多様性、そして、持続可能な方法で、そして、持続可能な方法で、より詳細な知識、そして、そして、そして、持続可能な方法では、より効果的に成長することができます。

ゾーニング改革とその影響についてさらに読むには、州レベルのゾーニング改革傾向の概観とをブラウジング 機関の住宅市場ダイナミクスの分析を参照してください。手頃な価格で建物コードの役割に関する洞察については、 を参照してください]EPAのスマート成長プログラム[FLT:]を[FLT:]]を参照してください。 [FLT:[FLT:]と[FLT:]:[FLT]]を[FLT]]:[FLT]を[FLT]]に表示]:[FLT:[F]:[FLT:[F]:[F]]]:[FLT:[FLT:[F]]:[FLT:[FLT:[F]]]]]:[F]:[FLT:[FLT:[F]]]:[FLT:[F]:[F]]]]:[FLT:[F]]:[F]]]:[F]:[F]]]]:[