Table of Contents

Мүлк укуктарынын негизин түшүнүү: жергиликтүү зоналык мыйзамдарга терең түшүү

Мүлккө ээлик кылуунун бир нече аспектиси жергиликтүү зоналык мыйзамдар сыяктуу салмагы жана потенциалдуу сюрприздери бар. Сиз биринчи үйүңүздү сатып алып жатасызбы, коммерциялык мүлктү кеңейтип жатасызбы же жөн гана палубаны кошууну көздөп жатасызбы, муниципалитет тарабынан коюлган эрежелер сиз эмне кыла аларыңызды жана эмне кыла албаарыңызды аныктайт. Бул эрежелер өз алдынча эмес; алар жерди кантип колдонуу, өнүктүрүү жана сактоо керектиги жөнүндө коомчулуктун коллективдүү чечимин билдирет.

Бул макалада зоналык бөлүштүрүүнүн негиздери кеңири талкууланат, мүлк ээлери көп кездешкен нюанстар изилденет жана бул татаал ландшафтты башкаруу үчүн иш жүзүндө колдонула турган стратегиялар берилет.

Зондоштуруу мыйзамдары деген эмне жана алар эмне үчүн бар?

"Анын негизги максаты - муниципалитетти райондорго же зоналарга бөлүү, алардын ар биринин белгилүү бир уруксат берилген колдонулушу, курулуш стандарттары жана тыгыздык чектөөлөрү бар. жергиликтүү бийликтер бул мыйзамдарды полиция бийлигинин укуктук принциби боюнча кабыл алышат, бул аларга коомдук саламаттыкты сактоо, коопсуздук жана жыргалчылыкты коргоо үчүн жеке менчикти жөнгө салууга мүмкүндүк берет. "" - Нью-Йорк шаары 1916-жылы биринчи комплекстүү зоналык токтомду кабыл алган."

Зондоштуруу бир нече маанилүү функцияларды аткарат:

  • Жерди шайкеш келбеген пайдаланууну бөлүп алуу мисалы, оор өнөр жайды мектептерден жана үйлөрдөн алыстатуу.
  • Калктын тыгыздыгын башкаруу жолдор, суу жана канализация сыяктуу инфраструктураны камсыз кылуу үчүн тургундардын же жумушчулардын санын камсыздай алат.
  • Мүлк баалуулуктарын сактоо коңшу жерде эмне курулушу мүмкүн экендиги жөнүндө алдын ала божомолдоону түзүү менен.
  • Коомдук пландаштыруу максаттарын ишке ашыруу , мисалы, арзан турак жайларды өнүктүрүү же ачык мейкиндикти коргоо.

Зондоштуруусуз, тилке клубу башталгыч мектептин жанында мыйзамдуу түрдө ачылышы мүмкүн, же тынч шаар четиндеги кварталдын ортосунда 40 кабаттуу батир мунарасы көтөрүлүшү мүмкүн.

Зондоштуруунун артындагы укуктук алкактар

"Аталган мыйзамдын негизинде, ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) жана ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ошондой эле ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ""Жергиликтүү тургундар үчүн"" (ЖЖК) мыйзамдары, ""Жергиликтүү тургундар үчүн"

Зондоштуруу классификацияларынын түрлөрү жана алардын практикалык кесепеттери

Алгачкы макалада кеңири категориялар көрсөтүлгөн болсо, реалдуу дүйнөдө колдонуу кененирээк. Ар бир классификациянын өзгөчөлүктөрүн түшүнүү кымбат каталарды болтурбоого жардам берет.

Турак жай зоналары: жөн гана үйлөрдөн башка

R1, адатта, бир үй-бүлөлүк үйлөрдү чоң лоттордо бөлүп-жарууга тыюу салат, ал эми R2 дуплекстерге уруксат берет, ал эми R3 же R4 көп үй-бүлөлүк батирлерге же шаар үйлөрүнө уруксат берет.Критикалык чектөөлөр көбүнчө минималдуу лот көлөмүн камтыйт [мисалы, 5000 же 10,000 чарчы фут), артка чегинүү талаптары (курулуш канчалык алыс болушу керек), турак жай тилкелеринен аз турак жай чектөөлөрү

Көпчүлүк адамдар ижарага алуучу бирдикти (кошумча турак жай бирдиги) өз короосуна кошо алышат деп ойлошот.Бирок, көптөгөн эски зоналык коддор ADUларга ачык тыюу салат же ээсинин ээлигин жана кошумча унаа токтотуучу жайды талап кылат.

Коммерциялык зоналар: Бизнес түрлөрүнүн спектри

C-1 (коңшулук коммерциялык) чакан чекене жана кесиптик кеңселерге уруксат бериши мүмкүн, бирок унаа жолдоруна же автоунаа оңдоо цехтерине тыюу салат. C-2 же C-3 (жалпы коммерциялык) ресторандарды, май куюучу жайларды жана чоңураак дүкөндөрдү камтыган ишканалардын кеңири спектрин уруксат берет. кээ бир муниципалитеттер ызы-чууну, жол кыймылын жана иштөө убактысын жөнгө салуучу [FLT: 1] аткаруу стандарттарын колдонушат.

Өнөр жай жана айыл чарба зоналары

Өнөр жай зоналары жеңил өнөр жай (тамак-аш, монтаждоо, изилдөө лабораториялары) жана оор өнөр жай (өндүрүш, химиялык иштетүү, куюучу жайлар) болуп бөлүнөт. Буфер зоналары - жашыл аянттар, дубалдар же тоскоолдуктар - өнөр жай жана турак жай аймактарынын ортосунда көп талап кылынат. Айыл чарба зоналары, айыл жерлеринде кеңири таралган, айыл чарба жерлерин шаарлардын басып алуусунан коргойт, бирок ошондой эле чакан жерлерге бөлүнүүнү алдын алуу үчүн минималдуу жер тилкелерин (мисалы, 20 же 40 акр) киргизиши мүмкүн.

Аралаш пайдалануу зоналары: заманбап тенденция

Көптөгөн жаңы өнүгүүлөр аралаш пайдалануу зоналарын (MX) ] же пландаштырылган бирдикти өнүктүрүү (PUD) үстөмдүк кылат. Бул бир эле имараттын же өнүгүүнүн ичинде турак жай, коммерциялык жана кээде жеңил өнөр жай пайдаланууларына мүмкүндүк берет.

Зондоштуруу сиздин мүлкүңүздүн баалуулугуна жана өнүгүү мүмкүнчүлүгүнө кандай таасир этет?

Алгачкы макалада курулуш чектөөлөрү жана пайдалануу чектөөлөрү жөнүндө сөз болду. Механиканы кеңейтели, анткени зоналык бөлүштүрүү мүлктүн рыноктук наркына эң чоң тышкы таасир болуп саналат.

Зондоштуруу эң жогорку жана эң жакшы пайдаланууну аныктайт

"Анын айтымында, ""көп үй-бүлөлүк батирлер үчүн бөлүнгөн көп жер бир үй-бүлөлүк үйлөргө гана таандык, эгерде сиз айыл чарбасы үчүн бөлүнгөн жерлерге ээ болсоңуз, бирок иштеп чыгуучу коңшу жер тилкелерин бөлүштүрүү үчүн сатып алса, анда сиздин мүлкүңүздүн баасы жогорулай баштайт."""

"Зонингдик сыйлык"

"Компаниянын ""FLT"" (FLT) деп аталган аймагы бар мүлктөр, алардын ичинде ""FLT"" (FLT) деп аталган аймагы бар мүлктөр, алардын ичинде ""FLT"" (FLT) деп аталган аймагы бар мүлктөр, алардын ичинде ""FLT"" (FLT) деп аталган аймагы бар мүлктөр, алардын ичинде ""FLT"" деп аталган аймагы бар мүлктөр, алардын ичинде ""FLT"" деп аталган аймагы бар мүлктөр, алардын ичинде ""FLT"" деп аталган аймагы бар мүлктөр."

Иш-чара: Үй-бүлөлүк бизнес-жол

Көптөгөн турак жай зоналары "үй жумуштарын" уруксат берет, бирок аларды катуу чектейт: эч кандай белгилер жок, күнүнө бир нече адамдан ашык кардарлар кыймылы жок, үй-бүлөдөн тышкары кызматкерлер жок, ызы-чуу же жыт жок. эгерде үй ээси жергиликтүү дүкөндөргө дүң сатууну баштаса же жеткирүү айдоочуларын жалдаса, алар зоналык бөлүштүрүүнү бузушу мүмкүн.

Жергиликтүү зоналык мыйзамдарды изилдөө: кадам-кадам колдонмо

Бул макалада негизги тизме келтирилген. Бул жерде мүлк ээлери колдоно ала турган кеңири изилдөө методологиясы келтирилген.

  1. Башкаруучу муниципалитетти аныктаңыз . Эгерде сиздин мүлкүңүз округдук эмес жерлерде болсо, округдук пландаштыруу бөлүмү сиздин ыйгарым укугуңуз. Эгерде шаардын чегинде болсо, шаардык пландаштыруу бөлүмү зоналарды бөлүштүрүүнү жүргүзөт.
  2. Расмий зоналык картаны алыңыз Көпчүлүк шаарлар интерактивдүү онлайн GIS (Географиялык маалымат системасы) картасын камсыз кылышат. Сиздин дарегиңизди аймактын аталышын жана анын чек араларын көрүү үчүн киргизиңиз. Кошумча талаптарды кошкон кошумча зоналарды издеңиз.
  3. Зондоштуруу жөнүндө буйруктун текстин окуңуз Бул узун документ, бирок сиздин аймагыңыз үчүн бөлүмгө көңүл буруңуз. "уруксат берилген пайдалануу" таблицасын, "өнүгүү стандарттарын" (бийиктик, тоскоолдуктар, лотторду жабуу, унаа токтотуучу жайлардын катышы) жана "өзгөчө өзгөчө" же "шарттык пайдалануу" жоболорун издеңиз.
  4. Комплекстүү планды текшериңиз Коомчулуктун жалпы планы же башкы планы узак мөөнөттүү жер пайдалануу саясатын белгилейт (мисалы, "бул аймак 20 жыл аралыгында өнөр жайдан аралаш колдонууга өтүшү керек") Зондоштуруу планга шайкеш келиши керек.
  5. Пландаштыруучу менен сүйлөшүңүз Пландаштыруу бөлүмүнө чалыңыз же барыңыз. Мүлктүн учурдагы зоналык бөлүштүрүлүшүн тастыктаган жана күтүлүп жаткан өзгөртүүлөрдү тизмектеген "зоналык текшерүү катын" сураңыз. Көптөгөн бөлүмдөр ошондой эле арыздан мурунку конференцияны сунуш кылышат , анда сиз сунушталган колдонууну расмий эмес түрдө талкуулай аласыз.
  6. Комплекстүү долбоорлор үчүн, жер пайдалануу боюнча адвокат же зоналык консультант айырмачылыктарды, шарттуу пайдалануу уруксаттарын жана зоналык колдонмолорду башкара алат.

Зондоштуруунун жалпы маселелери жана аларды кантип чечүү керек

Жалпы тизмеден тышкары, мүлк ээлери көбүнчө ушул конкреттүү кыйынчылыктарга туш болушат.

Ылайыктуу эмес пайдалануулар жана структуралар

ылайык эмес пайдалануу мыйзамдуу түрдө колдонулуп, азыркы зоналык бөлүштүрүүдө тыюу салынган жол менен болгон учурда бар. мисалы, аймак кайра зоналанганга чейин иштеген бурчтагы дүкөнгө турак жай улантууга уруксат берилиши мүмкүн, бирок ал менчикти кеңейтпесе же өзгөртпөсө гана (көп буйруктар бош мезгилден кийин ылайык келбеген пайдаланууну токтотот).

Зондоштуруунун варианттары: качан жана кантип колдонуу керек

"Аталган мыйзамдын ""а"" варианты, адатта, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо, ""а"" варианты жок болсо,

Зондоштуруу жана пландын комплекстүү өзгөртүүлөрү

Эгерде сиз азыркы зонада эч кандай жол берилбеген пайдаланууну кааласаңыз, мисалы, 4 кабаттуу аймакта 10 кабаттуу батир куруу, сизге зоналоо керек болушу мүмкүн. Бул шаардык кеңеш же округдук комиссия тарабынан кабыл алынган мыйзам долбоору жана бул айырмачылыкка караганда алда канча кыйын.

Зондоштуруунун өзгөрүшүнө жана коомчулуктун колдоосуна алдыда болуу

Аймактык бөлүштүрүү статикалык эмес. муниципалитеттер турак жайга болгон суроо-талаптын өзгөрүшүн, экономикалык өнүгүүнүн артыкчылыктарын жана экологиялык маселелерди чечүү үчүн өз коддорун үзгүлтүксүз жаңыртышат.

  • Коомдук угууларга катышуу . Шаар жаңы зоналык токтомду же конкреттүү зоналык токтомду сунуштаганда, коомдук угуулар өткөрүлөт. күбөлөндүрүү же жөн гана байкоо сизге мүлкүңүздүн наркына же өнүгүү мүмкүнчүлүктөрүнө таасир этиши мүмкүн болгон өзгөрүүлөр жөнүндө эрте эскертүү бере алат.
  • Монитор пландаштыруу комиссиясынын жолугушуулары . Көпчүлүк шаарлар түз эфирде же онлайн режиминде мүнөттөрдө. Зондоштуруу кодуна "текст өзгөртүүлөр" (паркинг, ADU ж.б. үчүн эрежелерди өзгөртүү) жана "зондоштуруу өзгөрүүлөрү" сыяктуу пункттарды издеңиз.
  • Коңшулук ассоциациясын түзүңүз же ага кошулуңуз Коллективдүү үн маанилүү. Бирдиктүү коңшулук зоналык чечимдерге таасир этиши же бири-бирине дал келбеген өнүгүүлөргө каршы чыгышы мүмкүн. Тескерисинче, эгерде сиз өнүгүүнү пландаштырсаңыз, коңшулук топтору менен эртерээк иштөө каршылыкты азайтышы мүмкүн.
  • "Анын айтымында, ""Zillow Research"" жана ""Zillow Research"" сыяктуу веб-сайттар жана жергиликтүү бийлик порталдары азыр зоналык карталарды жана уруксат тарыхын сунуш кылышат."

Коммерциялык менчик инвесторлоруна карата өзгөчө ойлор

Коммерциялык мүлктү сатып алган инвесторлор финансылык жактан да кылдаттык менен иш алып барышы керек.

  • Уруксат берилген пайдаланууну текшериңиз . Коммерциялык зонага кирген мүлк дагы деле болсо бар, пион дүкөнү же бала бакча сыяктуу белгилүү бир бизнеске тыюу салышы мүмкүн.
  • Чек полдун аянтынын катышы (FAR) Бул имараттардын жалпы квадрат аянтын лоттун көлөмүнө салыштырмалуу чектейт.
  • Паркинг талаптарын баалоо . Көптөгөн шаарлар 200-300 чарчы фут чекене аянтка бир унаа токтотуучу жай талап кылышат. эгерде сиздин жериңиз жетиштүү унаа токтотуучу жайга ээ боло албаса, анда сиз коңшу жерди сатып алышыңыз же унаа токтотуучу жайдын вариантына арыз беришиңиз керек - экөө тең кымбат.
  • Шарттуу пайдалануу уруксаттарын карап чыгыңыз . Эгерде сиздин бизнес түрүңүз "туура" болбосо, анда сиз шарттуу же атайын пайдалануу уруксатын сурашыңыз керек. Бул убакытты, чыгымдарды жана белгисиздикти кошот. Америкалык пландаштыруу ассоциациясы жерди пайдалануу уруксаттарынын укуктук нюанстары боюнча ресурстарды сунуштайт.

Жыйынтык: Зондоштурууну өзүңүз үчүн иштетүү

Жергиликтүү зоналык мыйзамдар чектөөлөрдүн лабиринти сыяктуу сезилиши мүмкүн, бирок алар ошондой эле мүлктүн баалуулуктарын жана жамааттык мүнөзүн коргогон алкак болуп саналат. Ийгиликтин ачкычы - активдүү изилдөө жана кесиптик багыттоо. Сиз оңдоп-түзөө иштерин пландаштырган үй ээсисизби, дүкөндү ижарага алган чакан бизнес ээсисизби же сайтты баалоочу иштеп чыгуучусузбу, зоналык кодду түшүнүүгө убакыт бөлүү жана аны кантип өзгөртүү мүмкүн экендиги сизге акча, убакыт жана көңүл чөгөттүк үнөмдөйт.

"Кененирээк маалымат алуу үчүн, ""Корнелл юридикалык маалымат институтунун"" (Cornell Legal Information Institute) ""Зондоштуруу мыйзамы"" (FLT:1) же жергиликтүү муниципалитеттин пландаштыруу бөлүмүнүн веб-сайтын караңыз."