Izpratne par Austrālijas Valsts kases lomu mājokļu cenu un cenu krīzes risināšanā

Austrālijas mājokļu pieejamības krīze ir viens no visnoturīgākajiem un strīdīgākajiem ekonomikas izaicinājumiem, ar ko saskaras valsts. Mājokļu īpašuma līmenis ir samazinājies starp jaunākajām paaudzēm, īres stress ir plaši izplatīts, un mājsaimniecības ar zemiem ienākumiem cīnās, lai atrastu drošu, pieejamu mājokli. Lai gan vairāki faktori veicina – tostarp iedzīvotāju skaita pieaugumu, zonējumu ierobežojumus, būvniecības izmaksas un ieguldītāju pieprasījumu – federālās valdības primārā ekonomikas aģentūra Austrālijas Valsts kase, ieņem nozīmīgu ietekmi pār politikas svirām, kas var veidot rezultātus attiecībā uz pieejamību. Šajā rakstā ir aplūkota Valsts kases pašreizējā un potenciālā loma, tās rīcībā esošie instrumenti un ierobežojumi, ar kuriem tā saskaras, risinot krīzi, kas prasa integrētu rīcību visās fiskālajās, finanšu un regulatīvajās jomās.

Valsts kases galvenās pilnvaras un mājokļu sasaiste

Austrālijas Valsts kase ir atbildīga par valdības konsultēšanu ekonomikas politikas jautājumos, tostarp par fiskālo politiku, nodokļu reformu, finanšu sistēmas regulējumu un valsts finanšu ilgtermiņa ilgtspēju. Mājokļi krustojas ar katru šā mandāta daļu. Privātie mājokļi ir lielākā mājsaimniecības bagātības sastāvdaļa, hipotekārais parāds ir būtiska finanšu stabilitātes problēma, un ar mājokļiem saistītie nodokļu izdevumi (piemēram, negatīva pārkārtošanās un nodokļu atlaides kapitāla pieaugumam) ik gadu izmaksā miljardiem budžeta. Valsts kases analītiskā kapacitāte – mājokļu tirgus datu aptvērums, demogrāfiskās prognozes, piedāvājuma ierobežojumi un izplatīšanas ietekme – padara to par galveno dalībnieku mājokļu politikas izstrādē un izmaksu segšanā.

Nodokļu politikas un nodokļu iestatījumi

Valsts kase tieši pārvalda federālo nodokļu noteikumu, kas ietekmē mājokļu tirgu, struktūru un ieņēmumu ietekmi.

  • Negatīva pārkārtošana: Ļauj ieguldītājiem atskaitīt īres zaudējumus no citiem ienākumiem. Valsts kase regulāri modelē šīs koncesijas ierobežošanas vai atcelšanas ietekmi, izvērtējot ieņēmumu guvumus no ietekmes uz īres piedāvājumu un mājokļu cenām.
  • Kapitāla pieauguma nodokļa (CGT) atlaide: 50% samazinājums aktīviem, kas tiek turēti 12 mēnešu laikā. Valsts kase novērtē, kā diskonta mainīšana varētu samazināt spekulatīvo pieprasījumu un atbrīvot fiskālo telpu cenu pieejamības pasākumiem.
  • Pirmā mājas supersaglabātāja (FHSS) shēma: Ļauj pircējiem, kas ir pirmie, ietaupīt savā īpašumā, piemērojot nodokļu atvieglojumu likmi. Valsts kase pārvalda noteikumus, kas regulē iemaksas, izņemšanu un gada maksimālo apjomu.
  • Mājokļu garantiju shēma: Valdības garantija, kas ļauj tiesīgiem pircējiem iegādāties ar zemu noguldījumu, ko pārvalda Valsts kase sadarbībā ar Nacionālo Mājokļu finanšu un ieguldījumu korporāciju (NHFIC).

Lai gan Valsts kase sniedz šo pasākumu analīzi, tā vienpusēji nenosaka nodokļu politiku – politiski lēmumi paliek valdībai. Tomēr Valsts kases izmaksas un modelēšana spēcīgi veido debates un iespējamo reformas koncepciju.

Budžeta piešķīrums mājokļu programmām

Katrs federālais budžets ietver būtiskus izdevumus, kas vērsti uz mājokļu pieejamību, daudzi no kuriem ir paredzēti un administrē Valsts kase. Tie ietver:

  • Finansējums Mājokļu Austrālijas nākotnes fondam (HAFF), 10 miljardu dolāru ieguldījumu fondam, kas gūst peļņu, lai piecu gadu laikā uzbūvētu 30 000 sociālas un pieejamas īres mājas. Valsts kase pārvalda fonda kapitāla struktūru un izmantošanas grafiku.
  • Dotācijas pavalstīm un teritorijām saskaņā ar Nacionālo vienošanos par mājokļiem un bezpajumtniecību (NHHA), ko Valsts kase koordinē ar Sociālo pakalpojumu departamentu, lai nodrošinātu atbilstību fiskālās ilgtspējības principiem.
  • Tiešās subsīdijas programmas „Prentālā palīdzība” ietvaros, indeksējot, lai katru gadu nomātu Valsts kases palielinājumus.
  • NHFIC finansējums Piemērojams mājokļu obligāciju agregators, kas samazina kapitāla izmaksas kopienu mājokļu nodrošinātājiem.

Budžeta līdzekļu kontrole ietekmē mājokļu investīciju apjomu, laiku un nosacījumus. Tās loma izdevumu pārskata komitejas iesniegumu sagatavošanā nodrošina, ka jebkuram jaunam priekšlikumam pirms biroja izveides ir jāpierāda rentabilitāte un izmērāmi rezultāti.

Piegādes puses: infrastruktūra un zemes nodošana

Mājokļu piedāvājums ir ļoti atkarīgs no zemes pieejamības, plānošanas noteikumiem un infrastruktūras jaudas. Valsts kase tieši nekontrolē zonējumu vai būvniecības apstiprinājumus – šīs pilnvaras ir valsts un pašvaldību pārziņā. Tomēr tā var ietekmēt piedāvājumu, izmantojot federālos fiskālos instrumentus:

Infrastruktūras ieguldījumi un mājokļu blīvums

Nozīmīgākie transporta un komunālās infrastruktūras projekti, ko finansē federālā valdība (piemēram, caur Infrastruktūras Austrālijas un Valsts partnerības nolīgumiem), tiek apmaksāti un novērtēti Valsts kasē. Lēmumi par to, kuriem projektiem ir prioritāte, un kādi blīvuma prasības ir saistītas ar finansējumu, var atbloķēt attīstību zaļā laukā vai papildu teritorijās, kas citādi paliktu apstājusies. Valsts kase strādā ar Infrastruktūras departamentu, lai modelētu ekonomisko atdevi, saistot mājokļu piedāvājumu ar transporta koridoriem, un tā var ieteikt, ka federālās dotācijas ir atkarīgas no valstīm, kas atslābina ierobežojošo zonēšanu.

Vides un zemes izmantošanas novērtējumi

Federālie vides aizsardzības apstiprinājumi saskaņā ar 1999. gada Vides aizsardzības un bioloģiskās daudzveidības saglabāšanas likumu var aizkavēt vai apturēt lielu dzīvojamo ēku attīstību. Valsts kase piedalās regulējošās ietekmes analīzē, lai izsvērtu vides mērķus pret mājokļu piedāvājuma mērķiem, vajadzības gadījumā atbalstot racionālus vērtēšanas ceļus. Tās mājokļu pieprasījuma modelēšana pret prognozēto piedāvājumu informē valdības nostāju par to, vai pašreizējie apstiprināšanas termiņi ir materiāli ierobežojumi.

“Iesaistīšanās pieprasījuma pusē: finanšu palīdzība un makrouzraudzība”

Papildus nodokļu atvieglojumiem Valsts kase pārrauga tiešās finansiālās palīdzības programmas, kas ietekmē mājokļu pieprasījumu.

Pirmā mājas pircēja dotācijas un garantijas

Mājokļu garantiju shēma (tostarp Pirmā mītnes garantija, Pirmā mājokļa garantija un Pirmā mājokļa garantija ģimenes mājās) ir strauji paplašinājusies, 2024.-25. gadā ir pieejamas 50 000 vietas. Valsts kase pārvalda maksimālo apjomu, atbilstības kritērijus un aizņēmumu ierobežojumus. Lai gan šīs shēmas palīdz margināliem pircējiem ienākt tirgū, kritiķi apgalvo, ka tās galvenokārt palielina pieprasījumu un cenas, un ir atzīta spriedze, ko pati Valsts kase ir konstatējusi.

Mijiedarbība ar Rezervju banku un APRA

Valsts kase nenosaka procentu likmes vai uzraudzības noteikumus, bet tā sadarbojas ar Austrālijas Rezervju banku (RBA) un Austrālijas Prudential Regulation Authority (APRA) ar Finanšu regulatoru padomes starpniecību. Mājokļu tirgus pārkaršana, jo īpaši ieguldītāju aizdevumi, ir likusi APRA noteikt ātruma ierobežojumus tikai procentu aizdevumiem un stingrākas apkalpošanas rezerves. Valsts kases finanšu stabilitātes komanda modelē sistēmisko risku, ko rada liels mājsaimniecību parāds, un var ieteikt APRA pielāgot makroprudenciālos apstākļus. Lai gan šie instrumenti nav tieši pasākumi cenu pieejamībai, to mērķis ir novērst kredītnodrošināto cenu pieaugumu, kas pasliktina nevienlīdzību.

Koordinācija starp federālajām un valstu valdībām

Sadraudzība nevar atrisināt problēmas, kas saistītas ar mājokļu pieejamību. Valstis kontrolē zemes izmantošanu, valsts mājokļu izmantošanu, nodokļu pārnešanu (zīmoga nodokli) un īrnieku aizsardzību. Valsts kase vada federālās valsts sarunas par mājokļu fiskāliem pārvedumiem, tostarp NHHA un jaunajiem divpusējiem mājokļu līgumiem, kas tika izziņoti 2024. gadā.

  • Valsts mājokļu piegādes veiktspējas rādītāju izstrāde, piesaistīti finansējuma daļām.
  • novērtēt valsts priekšlikumus par valsts nodevu reformu (piemēram, pāreja uz plašiem zemes nodokļiem) un novērtēt fiskālo ietekmi uz valstīm;
  • Koordinēt ministru programmu mājokļu un bezpajumtnieku jautājumos, lai saskaņotu federālā budžeta ciklus ar valsts reformu grafikiem.

Valsts kases spēja noslēgt brokeru līgumus ir uzlabojusies, izveidojot Mājokļu Austrālijas vienību departamenta iekšienē, kas darbojas kā specifisks politikas centrs starpjurisdikcijas jautājumos.

Nesenās nozīmīgās iniciatīvas: HAFF, NHHA reforma un Nacionālais mājokļu nolīgums

Visnozīmīgākās federālās mājokļu iniciatīvas saskaņā ar Albaneses valdību ir valsts kases centrā.

Mājokļu Austrālijas nākotnes fonds (HAFF)

Finanšu ministrija, kas tika pieņemta 2023. gada septembrī, ieguldīja 10 miljardus ASV dolāru valsts ieguldījumos, lai gūtu ienākumus sociālo mājokļu būvniecībā. Valsts kase ne tikai izstrādāja fonda kapitāla struktūru (kas bija vērsta uz 5 % gada peļņu), bet arī veica fiskālās izmaksas, kas pārliecināja Parlamenta budžeta biroju par tā ilgtermiņa ilgtspēju. Fonda mērķis ir nodrošināt 30 000 mājas piecu gadu laikā, ar vēl 10 000 bezpajumtnieku atbildēm. Finanšu ministrija uzrauga īstenošanu sadarbībā ar Housing Australia (agrāk NHFIC).

Nolīgums par mājokli un bezpajumtniecību (NHHA)

Lai novērstu iepriekšējās neatbilstības, valdība 2024. gadā apņēmās izveidot jaunu NHHA ar lielāku finansējumu (divi miljardi dolāru piecu gadu laikā) un stingrākiem nosacījumiem, kas valstīm prasa veicināt plānošanas reformas. Valsts kase izstrādāja jauno finansējuma formulu, kuras pamatā ir iedzīvotāju īpatsvars, īres stresa rādītāji un vēsturiskie ieguldījumi mājokļos. Tā arī ieviesa prasību valstīm publiski ziņot par zemes izmantošanas un apstiprināšanas laikiem, kas bija pārredzamības pasākums, ko valsts kase modelēja pēc starptautiskās paraugprakses.

Mājokļu valsts vienošanās

Vienošanās, kas tika uzsākta 2022. gadā un atjaunināta 2024. gadā, ir federālās, valsts un pašvaldību partnerība, kā arī nekustamā īpašuma sektors un kopienu mājokļu nodrošinātāji, kuras mērķis ir līdz 2029. gadam uzbūvēt 1,2 miljonus jaunu labi izvietotu māju. Valsts kase sniedz makroekonomiskās prognozes par iedzīvotāju skaita pieaugumu un mājsaimniecību veidošanu, kas ir vienošanās mērķu pamatā, un tā koordinē ceturkšņa progresa ziņojumus.

Valsts kases pieejas izaicinājumi un kritika

Neraugoties uz analītiski dziļumu un administratīvo pieejamību, Valsts kasei ir grūti risināt mājokļu pieejamības jautājumu.

Politikas sadrumstalotība un īstermiņa programmas

Mājokļu politika ir sadalīta vairākās nodaļās – Treasury, Social Services, Infrastructure, Climate Change – kas rada nekonsekventus signālus. Piemēram, lai gan Valsts kase cenšas ieviest nodokļu atvieglojumus ieguldītājiem, Sociālo pakalpojumu departaments finansē īres palīdzību, kas netieši plūst uz tiem pašiem ieguldītājiem. Valsts kase ir kritizēta par to, ka tā nevirza visaptverošu reformu paketi, kas saskaņo piegādes, nodokļu un labklājības sistēmas.

Iebūvēto nodokļu iestatījumu precizitāte

Abas lielākās puses ir izvairījušās no lielām reformām, lai panāktu negatīvu pielāgojumu un CGT atlaidi, neskatoties uz vairākkārtējiem Valsts kases ieteikumiem gadu desmitu laikā tās ierobežot vai pakāpeniski atcelt. 2019. gada federālās vēlēšanas pierādīja šādu izmaiņu politiskās izmaksas, un Valsts kase tagad darbojas saskaņā ar skaidriem valdības norādījumiem, nevis izmantojot ieņēmumu ziņā neitrālas alternatīvas. Kritiķi apgalvo, ka šī pašcenzūra apdraud departamenta neatkarību.

Trūkst tiešas kontroles pār piegādes ierobežojumiem

Valsts un pašvaldību rīcībā ir sviras zonējumam, plānošanas apstiprinājumiem un mājokļu piešķiršanas iespējām par pieņemamu cenu. Valsts kase var stimulēt reformu, bet nevar to piespiest. NHHA apstākļi praksē ir bijuši vāji, vairākas valstis nav izpildījušas ziņošanas prasības bez soda. Valsts kases kredīts ir ierobežots, lai piešķirtu ieturēto – skarbu instrumentu, kas var izjaukt valsts budžetu, nevis veicināt patiesas pārmaiņas.

Pieprasījuma puses subsīdijas var palielināt cenas

Finanšu iestādes un akadēmisko iestāžu, piemēram, Austrālijas Mājokļu un pilsētu pētniecības institūta (Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI)) veiktā ekonomiskā modelēšana konsekventi parāda, ka dotācijas un garantijas pircējiem, kas vēlas iegādāties pirmos mājokļus, palielina pirktspēju, nepalielinot piedāvājumu, kas noved pie cenu kapitalizācijas; Valsts kase to ir atzinusi iekšējos dokumentos, bet turpina pārvaldīt šīs shēmas savas politiskās popularitātes dēļ.

Nākotnes virzieni: ko valsts kase varētu darīt dažādi

Raugoties nākotnē, Valsts kase varētu stiprināt savu ietekmi, īstenojot vairākas reformas:

  • Integrētā mājokļu stratēģija: Katrā budžetā piedāvā vienu starpdepartamentu pieejamības stratēģiju, kurā noteikti skaidri mērķi attiecībā uz piedāvājumu, īres maksu un mājokļu īpašnieku skaitu.
  • Nodokļu reformas ceļvedis: Modelis un publicēt pakāpenisku pāreju no negatīvas pārneses un CGT atlaides, savietojot to ar bloķēšanas noteikumiem, lai izvairītos no esošo ieguldītāju darbības traucējumiem.
  • Noteikumi par infrastruktūras finansējumu: Pieprasīt, lai jebkurš federālais finansējums pilsētas transportam vai komunālajiem pakalpojumiem būtu atkarīgs no valsts zonējuma izmaiņām, kas pieļauj vidēja blīvuma mājokļus pie transporta mezgliem.
  • Labāka integrācija ar finanšu stabilitāti: ,,Regulārās stabilitātes un cenu stabilitātes komiteja” (Mousing Accessial and Stability Committee) ir apvienota Valsts kases un RBA-APRA, lai uzraudzītu mijiedarbību starp kredītu un mājokļu cenām un ieteiktu iepriekš noteiktas makrouzraudzības darbības.

Šie pasākumi ļautu izmantot Valsts kases stiprās puses ekonomikas analīzē un budžeta izstrādē, vienlaikus nostiprinot tās pašreizējās pilnvaras.

Secinājums

Austrālijas Valsts kase ir neaizstājams mājokļu pieejamības politikas tīkla dalībnieks. Tās kontrole pār fiskālajiem apstākļiem, budžeta piešķīrumiem un starpvaldību finansējumu tai dod pilnvaras veidot gan mājokļu tirgus piedāvājuma, gan pieprasījuma pusi. Ar tādiem transportlīdzekļiem kā Mājokļu Austrālijas nākotnes fonds, Valsts mājokļu līgums un Mājokļu garantiju shēma ir piešķīrusi ievērojamu jaunu finansējumu un mērķtiecīgu atbalstu. Tomēr augsto cenu, pieaugošā īres spriedzes un mājokļu īpašumtiesību samazināšanās dēļ ir redzams, ka pašreizējās pieejas ir nepietiekamas. Lai Valsts kase varētu īstenot savu potenciālu, tai ir jāveicina dziļākas strukturālās reformas, jo īpaši nodokļu, federālās valsts koordinācijas un infrastruktūras un mājokļu saiknes jomā, nevis vienkārši jāvada tautas pieprasījuma puses programmas. Tikai tad Austrālija var pārvarēt krīzi, lai to atrisinātu.

Turpmākai lasīšanai skatīt Valsts kases 2024. gada starppaaudžu ziņojumu par mājokļu tendencēm, AHURI nodokļu iestatījumu un cenu pieejamības analīzi un Ražīguma komisijas 2022. gada aptauju par bezpajumtniecību.]