Izpratne par Indijas nekustamā īpašuma investīciju ietekmi uz nodokļiem

Izpratne par Indijas nekustamā īpašuma investīciju ietekmi uz nodokļiem

Nekustamais īpašums joprojām ir viens no populārākajiem investīciju avēni Indijā, piedāvājot gan ilgtermiņa kapitāla vērtības pieaugumu un stabilu plūsmu nomas ienākumiem. Tomēr nodokļu ainava ap īpašuma ieguldījumiem ir sarežģīta un bieži vien pārprasts. No kapitāla pieaugumu un īpašuma nodokļiem GST un TDS, katrs darījums veic savu atbilstības prasību kopumu. Šis raksts sniedz visaptverošu, autoritatīvu ceļvedi nodokļu ietekmi katram ieguldītājam vajadzētu zināt, palīdzot jums plānot efektīvi, samazināt saistības, un palikt pilnībā atbilst Indijas nodokļu likumiem.

Pamatnodokļi darījumiem ar nekustamo īpašumu

Indijas nodokļu likums nosaka nekustamā īpašuma vairākas nodevas atkarībā no darījuma rakstura – pirkšana, pārdošana, vai turēšana. Izpratne par katru nodokļu veidu ir pirmais solis ceļā uz efektīvu nodokļu plānošanu.

Kapitāla pieauguma nodoklis par īpašuma pārdošanu

Pārdodot īpašumu par peļņu, starpību starp pārdošanas cenu un iegādes izmaksām uzskata par kapitāla pieaugumu. Turēšanas periods nosaka, vai peļņa ir īstermiņa vai ilgtermiņa, kas savukārt ietekmē nodokļa likmi un pieejamos atbrīvojumus.

• Īstermiņa kapitāla peļņa (STCG): Ja īpašums tiek turēts mazāk nekā 24 mēnešus no iegādes datuma (vai no tā, kurš datums ir agrāk), peļņa tiek pieskaitīta jūsu kopējiem ienākumiem un aplikta ar nodokli atbilstoši jūsu piemērojamajai ienākuma nodokļa shēmas likmei. Tas var jūs virzīt uz lielāku grupu, kas rada ievērojamu nodokļu aizplūdi.
• Garantijas ilgtermiņa kapitāla ieņēmumos (LTCG): Ja īpašums tiek turēts vairāk nekā 24 mēnešus , peļņa tiek kvalificēta kā ilgtermiņa peļņa. Nodokļa likme ir 20% (plus piemērojamais papildu maksājums un pārpalikums) ar indeksācijas labumu. Indeksācija koriģē inflācijas pirkuma cenu, izmantojot Izmaksu inflācijas indeksu (CII), ko publicējis Ienākumu nodokļa departaments, tādējādi būtiski samazinot ar nodokli apliekamo peļņu.

Piemēram, pieņemsim, ka jūs iegādājāties dzīvokli 2015. gada aprīlī par -30 lakh un pārdeva to 2023. gada jūnijā par -55 lakh. Indeksētās iegādes izmaksas (izmantojot CII 240 par FG 2015-16 un 348 par FG 2023-24) būtu aptuveni -43.5 lakh, padarot ar nodokli apliekamo peļņu tikai -11,5 lakh nevis -25 lakh. Tas parāda indeksācijas spēju samazināt nodokļu slogu ilgtermiņa īpašuma ieguldījumiem.

Atbrīvojumi saskaņā ar 54. un 54.F iedaļu

Lai veicinātu kapitāla pieauguma atkārtotu ieguldīšanu, Ienākumu nodokļa likumā ir paredzēti dāsni atbrīvojumi. Saskaņā ar 54. pantu, ja jūs pārdodat dzīvojamo māju īpašumu un ieguldāt kapitāla pieaugumu citas dzīvojamās mājas iegādē vai celtniecībā noteiktos termiņos, LTCG ir atbrīvots no nodokļa. Jaunā māja jāiegādājas viena gada laikā pirms vai divus gadus pēc pārdošanas vai jābūvē trīs gadu laikā. Tāpat 54.F sadaļa piedāvā atbrīvojumu no guvumiem no ilgtermiņa aktīvu (kas nav dzīvojamā māja) pārdošanas, ja visa neto pārdošanas atlīdzība tiek atkārtoti ieguldīta dzīvojamā mājā.

Ir svarīgi atzīmēt, ka šie atbrīvojumi ir ar bloķēšanas nosacījumiem: jauno īpašumu nevar pārdot trīs gadu laikā pēc iegādes, un jums nevar piederēt vairāk kā viena dzīvojamā māja nodošanas dienā (54. iedaļa). Kapitāla pieauguma konta shēmu var izmantot, lai novietotu guvumus, ja atkārtotais ieguldījums nav pabeigts pirms nodokļu deklarācijas termiņa.

Nomas ienākuma nodoklis

Ienākumi no nomas ir apliekami ar nodokli Ienāk no nekustamā īpašuma.Aprēķinā ir vienkārši, bet ir jāpievērš uzmanība atskaitījumiem.

• Godas gada vērtība (GAV): Lielākā no faktiskajām saņemtajām/saņemamajām īres maksām vai gaidāmajām īres maksām (pašvaldības vērtība vai patiesā noma).Ja īpašums ir brīvs uz daļu gada, faktiskā īres maksa var būt zemāka.
• Neto gada vērtība (NAV): GAV mīnus pašvaldības nodokļi, kas samaksāti gada laikā.
• Atskaitījumi: 30 % NAV standarta atskaitījums ir atļauts remontam un apkopei neatkarīgi no faktiskajiem izdevumiem. Turklāt procentus par īpašumu ņemtu mājokļa kredītu var atskaitīt saskaņā ar 24. iedaļas b) punktu – nav noteikts augstākais ierobežojums attiecībā uz izīrētiem īpašumiem, atšķirībā no ]2 lakh ierobežojuma pašnodarbinātiem īpašumiem.
• Nodokļa ienākumi: NAV mīnus 30% standarta atskaitījums mīnus maksājamie procenti. Rezultātā iegūto skaitli pievieno jūsu kopējiem ienākumiem un apliek ar nodokli pēc plakanām likmēm.

Piemēram, ja jūs saņemat ~10 lakh gadā īri, maksājiet pašvaldības nodokļus ~50 000, un ir gada mājas aizdevuma procentu ~2,5 lakh, jūsu apliekamie ienākumi no mājas īpašuma būtu: ( ~10,000 - ~50 000) = ~9,50 000 (NAV), mazāk 30% standarta atskaitījums ( ˈ2,55 000), mazāk procentu ( ~2,50,000) = ~4,15 000. Šī summa tiek pievienota jūsu ar nodokli apliekamajiem ienākumiem.

Preču un pakalpojumu nodoklis (VVD) par nebūvnieciskiem īpašumiem

GST attiecas uz zemi celtniecības īpašumu iegādi. Pašreizējā likme ir 5% par pieejamu mājokli un 12% par citiem dzīvojamām ēkām (ar pilnu priekšnodokļa kredītu, kas pieejams būvniekiem). Komercīpašumiem likme parasti ir 12% vai 18% atkarībā no projekta. Svarīgi, ka GST netiek aplikta ar nodokli par gataviem nekustamajiem īpašumiem, kas ir saņēmuši pabeigšanas sertifikātu, jo pašlaik netiek sniegti būvniecības pakalpojumi.

Ievades nodokļa kredīts (ITC) par GST samaksāts parasti nav pieejams homebuyers par dzīvojamām ēkām, bet komercīpašumiem, ko izmanto uzņēmējdarbībā, ITC var pieprasīt. Vienmēr pārbaudiet celtnieks ir GST reģistrāciju un nodrošināt, ka rēķinā skaidri parāda nodokļu komponents atbilstības.

TDS par īpašuma iegādi (IN 194. iedaļa)

Jebkurai personai, kas iegādājas nekustamo īpašumu (kas nav lauksaimniecības zeme) ] ]50 lakh vai vairāk [, ir pienākums atskaitīt nodokļus, kas atskaitīti Avotā (TDS) 1% apmērā no pārdošanas atlīdzības. TDS ir jāatskaita samaksas vai kredīta brīdī, atkarībā no tā, kurš datums ir agrāk, un jāiemaksā valdībai, izmantojot veidlapu 26QB. Pircējam ir arī jāiesniedz TDS atpakaļ (Form 26QB) un jāizsniedz TDS sertifikāts (Form 16B) pārdevējam.

Ja netiek atskaitīti vai iemaksāti TDS, var tikt liegti izdevumi un procentu sodi. Šo noteikumu piemēro pat tad, ja pārdevējs ir NRI – likme tad kļūst par 20 % plus uzcenojums (ja vien nolīgumā par nodokļu dubultās uzlikšanas novēršanu nav noteikta zemāka likme).

Īpašuma nodoklis un citas līdzdalības izmaksas

Nekustamā īpašuma īpašnieks nav tikai pirkums, bet arī ikgadējās uzturēšanas izmaksas ietekmē nodokļus.

Īpašuma nodoklis (pašvaldības nodoklis)

Īpašuma nodokli ik gadu iekasē vietējās pašvaldības iestādes (piemēram, BMC, MCD, BBMP), pamatojoties uz īpašuma vērtību, platību un izmantošanu.Šis nodoklis ir atskaitāms no nomas ienākumiem saskaņā ar vadītāju Ienāk no nekustamā īpašuma. Īpašumniekiem, kas izmanto īpašumu, samaksātais īpašuma nodoklis nav atskaitāms, jo nav īres ienākumu, bet to var uzskatīt par daļu no īpašuma izmaksām.

Īpašuma nodokļa likmes ir ļoti atšķirīgas: piemēram, Mumbajā mājokļos tiek aplikti ar nodokli 5-7 % apmērā no negrozāmās vērtības, savukārt Deli teritorijā likmes ir zemākas.

Zīmogs Nodoklis un reģistrācijas nodevas

Pirkuma brīdī valsts nodeva (parasti 5-7 % no īpašuma vērtības, kas mainās atkarībā no valsts) un reģistrācijas nodevas (aptuveni 1%) ir ievērojamas izmaksas. Tās nav atskaitāmas kā izdevumi iegādes gadā, bet tiek pieskaitītas iegādes izmaksām kapitāla pieauguma aprēķināšanai. Tas var samazināt iespējamo kapitāla pieaugumu, kas ir izdevīgi nodokļu vajadzībām. Tomēr tūlītēja atskaitīšana nav pieejama.

Svarīgi: Kopš 2017./2018. finanšu gada valsts nodeva un reģistrācijas izdevumi par mājokļa īpašuma iegādi var tikt pieprasīti kā atskaitījums saskaņā ar 80C sadaļu (ievērojot vispārējo ierobežojumu ]1,5 lakh). Tas nodrošina zināmu atvieglojumu mājkalpotājiem, bet lielākā daļa investoru atradīs pamatsummas atmaksas un zīmoga nodevas kombināciju ātri pārsniegs maksimālo summu.

Kredīta procentu likme un pamatsummas atskaitīšana

Ieguldījumi nekustamajā īpašumā, ko finansē ar mājokļa kredītu, piedāvā ievērojamus nodokļu atvieglojumus:

• 24.b iedaļa – Procenti par mājokļa kredītu: Pašnodarbinātajam īpašumam procentu atskaitījums nepārsniedz ; attiecībā uz izīrējamo īpašumu nav augšējās robežas; visi gada laikā samaksātie procenti ir atskaitāmi no nomas ienākumiem. Ja īres ienākumi ir nepietiekami, zaudējumus var atskaitīt no citiem ienākumiem (ņemot vērā ;2 lakh griestus zaudējumiem no mājokļa īpašuma).
• Sadaļa 80C – Pamata atmaksa: Mājsaimniecības aizdevuma EMI galvenā sastāvdaļa atbilst atskaitījumam saskaņā ar 80.C iedaļu, nepārsniedzot kopējo limitu ]1,5 lakh. Tas ietver arī zīmognodevas un reģistrāciju, kā minēts iepriekš. Īpašumu nedrīkst nodot piecu gadu laikā pēc tā turēšanas, vai arī atskaitījums tiks atcelts pārdošanas gadā.
• Iedaļa 80EE (pirmreizējiem pircējiem): Papildu atskaitījums līdz ]50 000 apmērā par mājokļa aizdevuma procentiem ir pieejams pirmreizējiem pircējiem par pieejamu mājokli, ja aizdevuma summa ir mazāka par ]35 lakh un īpašuma vērtība ir mazāka par ]50 lakh. Tas ir vairāk nekā ]2 lakh limits.

Nodokļi konkrētām ieguldītāju kategorijām

Indiāņi, kas nav rezidējošie (NRI)

VRI, ieguldot Indijas nekustamajā īpašumā, saskaras ar papildu prasībām nodokļu saistību izpildei. Kapitāla pieauguma nodokļa likmes parasti ir tādas pašas kā rezidentiem (20 % ar LTCG indeksāciju, STCG plakanās likmes), bet TDS likmes ir augstākas:

• Ja NRI pārdod īpašumu, pircējam TDS jāatskaita 20 % LTCG (ar indeksāciju) vai 30 % STCG (plus piemaksa un pārslodze), ja vien NRI nesaņem zemāku TDS sertifikātu no Ienākumu nodokļa departamenta.
• Nomas ienākumi, kas maksāti NRI, ir pakļauti TDS 30 % (vai piemērojamā līguma likme) saskaņā ar 195. iedaļu.
• VRI var pieprasīt arī tādus pašus atbrīvojumus saskaņā ar 54. un 54.F iedaļu, bet tām ir atkārtoti jāiegulda peļņa Indijā. Pārdošanas ieņēmumu repatriāciju regulē IRB pamatnostādnes.
• Nodokļu dubultās uzlikšanas novēršanas nolīgumi (DTAA) var sniegt atvieglojumu, ja arī NRI mītnes valsts apliek ar nodokli tos pašus ienākumus. Ieteicams konsultēties ar CA, kas specializējas pārrobežu nodokļu jomā.

Komerciālā nekustamā īpašuma ieguldītāji

Komercīpašumu (biroju telpas, mazumtirdzniecības vienības, noliktavas) uzskata par līdzīgiem dzīvojamām telpām, bet ar dažām atšķirībām:

• GST reģistrācija var būt nepieciešama, ja nomas ienākumi pārsniedz
• Saskaņā ar Likumu par ienākuma nodokli ēku nolietojums (ne uz zemes) var tikt pieprasīts 10% apmērā no komerciālām ēkām. Tas ir bezskaidras naudas atskaitījums, kas samazina ar nodokli apliekamos nomas ienākumus.
• Pārdošanas kapitāla pieaugumu aprēķina līdzīgi, bet indeksācijas priekšrocības joprojām piemēro LTCG.

Nodokļu plānošanas stratēģijas nekustamā īpašuma ieguldītājiem

Proaktīva nodokļu plānošana var ievērojami uzlabot pēcnodokļu deklarācijas. Šeit ir vairākas stratēģijas, lai apsvērtu:

1. Turības īpašumi ilgāk nekā 24 mēnešus: Ilgtermiņa kapitāla pieaugums pēc indeksācijas piesaista zemāku faktisko likmi, un jūs varat pieprasīt atbrīvojumus saskaņā ar 54. un 54.F iedaļu. Plānojiet attiecīgi pārdošanas laiku.
2. Izmanto indeksāciju savā labā: Sekojiet izmaksu inflācijas indeksam (CII) pa gadiem.Akcionēšanas bāzes gads tika mainīts uz 2001. gadu, tāpēc īpašumiem, kas nopirkti pirms 2001. gada, var būt patiesā tirgus vērtība, kas 2001. gada 1. aprīlī tika pieņemta kā izmaksas.
3. Reinvestēt peļņu no noteiktām obligācijām: Ja nevarat ieguldīt citā nekustamā īpašuma īpašumā, apsveriet ieguldījumus kapitāla peļņas obligācijās saskaņā ar 54.EC sadaļu (piemēram, NHAI vai REC emitētās obligācijas). Atbrīvojums ir līdz ]50 lakh obligācijām ar 5 gadu darbības termiņu, kas pašlaik piedāvā nelielu procentu likmi.
4. Atjaunojiet mājokļa aizdevuma procentus: Nekustamajiem īpašumiem, visi procenti ir atskaitāmi, tāpēc, pieņemot lielāku aizdevumu, var radīt nodokļu zaudējumus, kas kompensē citus ienākumus (ņemot vērā 2 lakh zaudējumu kompensācijas maksimālo robežu). Nodrošināt pareizu procentu maksājumu dokumentēšanu.
5. Pārdotos aktīvus var uzskatīt par akciju, kas ir daļa no tirdzniecības: Ja esat īpašuma attīstītājs vai tirgotājs (t.i., bieži pērk un pārdod), ienākumus var uzskatīt par uzņēmējdarbības ienākumiem, nevis kapitāla pieaugumu. Tas ļauj atskaitīt izdevumus, piemēram, starpniecības, juridisko maksu un mārketinga izmaksas. Tomēr tas nozīmē arī ne indeksāciju vai ilgtermiņa kapitāla pieauguma likmes.
6. Saglabāt rūpīgi izstrādātus ierakstus:Glabāt visus pirkuma līgumus, pārdošanas dokumentus, samaksāto nodokļu ieņēmumus, mājokļa aizdevumu pārskatus un renovācijas rēķinus. Tie ir būtiski, lai aprēķinātu kapitāla pieaugumu, pieprasot atskaitījumus un atbildot uz jebkuru nodokļu pārbaudi.

Kopīgi trūkumi un atbilstības jautājumi

Daudzi ieguldītāji neapzināti iekrīt nodokļu slazdos. Šeit ir visbiežāk kļūdas un kā izvairīties no tiem:

• Nesniedzot nosacītu īres maksu no brīva īpašuma: Ja jums pieder otrs brīvs īpašums, Ienākumu nodokļa departaments joprojām var uzskatīt, ka nosacītā nomas peļņa (pamatojoties uz pašvaldības vērtību vai patieso īres maksu) ir nosacīta un to aplikt ar nodokli. Labāk ir deklarēt, ka īpašums ir aizņemts pats, ja tas netiek izlaists, bet tikai viens pašnodarbināts īpašums ir atļauts bez nodokļiem; papildu īpašumi tiek uzskatīti par izpirktiem.
• Īres TDS nepublicēšana: Īres maksa, kas pārsniedz ]50 000 mēnesī, saskaņā ar 194.-IB iedaļu TDS jāatskaita 10% apmērā (vai 30% NRI). Nespēja to darīt var izraisīt atteikšanos no atļaujas un sodus abām pusēm.
• Nepieprasa indeksāciju pārdošanas gadā: Indeksācija ir pieejama tikai LTCG. Ja pārdodat 24 mēnešu laikā, jūs zaudējat šo labumu pilnībā. Rūpīgi plānojiet pārdošanas datumu.
• Pārstrādes termiņa noteikšana: Lai pieprasītu atbrīvojumu saskaņā ar 54. iedaļu, jums jāiegādājas jaunais īpašums divu gadu laikā (vai jābūvē trīs gadu laikā). Jebkuras kavēšanās rezultātā peļņa kļūst apliekama ar nodokli tajā gadā, kad beidzas termiņš.
• Pārskatāmie valstij specifiskie nodokļi: Dažas valstis uzliek papildu uzcenojumus vai apļa likmes, kas ir augstākas par faktisko darījuma cenu. Ja pārdošanas atlīdzība ir mazāka par aplis likmi (zīmoga nodokļa vērtību), starpību var aplikt ar nodokli kā ienākumu saskaņā ar 50.C iedaļu.

Turpmākās tendences un ierosinātās reformas

Indijas nekustamā īpašuma nodokļa sistēma attīstās. Nesenie budžeta priekšlikumi ir iekļāvuši pasākumus, lai veicinātu mājokļu cenas pieejamību (piemēram, 80.EEZ sadaļas pagarināšana) un vienkāršotu kapitāla pieauguma aprēķinu. Piemēram, valdība ir apsvērusi iespēju samazināt LTCG turēšanas periodu no 24 mēnešiem līdz 12 mēnešiem dažiem īpašuma veidiem, bet tas vēl nav ieviests. Tiek arī notiek diskusijas par valsts zīmognodevu likmju racionalizēšanu visās valstīs, lai samazinātu kopējās darījumu izmaksas. Investoriem būtu jāturpina atjaunināt, izmantojot oficiālus avotus, piemēram, Ienākumu nodokļa departamenta tīmekļa vietni ( ienākumu nodoklis.gov.in) un uzticamus nodokļu portālus, piemēram, ClearTax[ un Taxmann].

Secinājums

Investīcijas Indijas nekustamajā īpašumā piedāvā pievilcīgu atdevi, bet nodokļu ietekme ir daudzpusīga un prasa rūpīgu navigāciju. No kapitāla pieauguma, kas indeksēts inflācijai un atbrīvojumiem no reinvestācijas līdz nomas ienākumu atskaitījumiem un TDS atbilstībai, katram lēmumam – pirkt, turēt vai pārdot – ir nodokļu sekas. Izprotot noteikumus, saglabājot pareizu dokumentāciju, un vajadzības gadījumā meklējot profesionālu padomu, investori var ievērojami samazināt savu nodokļu slogu un uzlabot neto peļņu. Galvenais ir plānot nākotni, palikt informētiem par likumdošanas izmaiņām, un integrēt nodokļu stratēģiju katrā nekustamā īpašuma darījumā.

Atteikuma iesniedzējs: Šis raksts ir tikai informatīviem mērķiem un nav profesionāls nodokļu konsultants. Nodokļu likumi var mainīties, un individuālie apstākļi var atšķirties. Lūdzu, konsultējieties ar kvalificētu zvērinātu grāmatvedi vai nodokļu konsultantu, lai saņemtu norādījumus par jūsu situāciju.