Table of Contents
Овие закони за зонско планирање се невидливата рамка која го обликува карактерот и вредноста на населбите низ САД. Овие локални владини регулативи диктираат што може да се направи каде што може да се изгради /w било да е единствен дом, станбен комплекс, продавница за продавници или фабрика. Иако урбанизацијата може да изгледа како сува административна алатка, нејзиното влијание врз имотните вредности, кохезијата, па дури и социјалната сопственост е длабока. За сопствениците на куќи, потенцијалните купувачи и инвеститорите за недвижности, зонирањето е од суштинско значење за донесување на цврсти одлуки за тоа каде да се живее и каде да се инвестира.
Што се закон за зонски казни?
Законите за кооцијација се збир на правила создадени од страна на локалните влади, окрузите или градските градови за контрола на развојот и употребата на земјиштето во нивна надлежност. Овие закони ја делат општината во различни зони или области, секој со свои дозволени употреби, изградба на димензии, ограничување на густината, а понекогаш и на естетски барања. Правната основа за урбанизација во Соединетите Држави почива во полициска моќ на државата, која дозволува регулирање на приватниот имот за заштита на јавното здравје, безбедност и општа благосостојба.
Вообичаени категории се: зони со мешана употреба, планински развој на единиците и надградување на областите за заштита на историјата и заштитата на животната средина. Секоја категорија доаѓа со детални барања или големи, големи и големи, со пречки на назадни линии од имотните линии, максимален размер, приредби на високи места, паркинг и дозволени активности. Овие правила се кодифицирани во локална зонистичка уредба и придружени со мапа која ги покажува границите на секоја област.
Целта на зонските закони
Примарните цели на законите за урбанизација еволуираа во текот на изминатиот век, но неколку суштински цели остануваат константни:
- [ФЛТ:0], организацијата [ФЛТ:1] ги спречува некомпатибилните употреби да се најдат еден до друг.
- Заштита на вредноста на вредноста на благосостојбата [ФЛТ:] , Добро-насиленото урбанизирање, гарантира дека соседните земји не ги потиснуваат вредностите на сопственоста. На пример, депониите или отпадните води можат значително да ги намалат домашните вредности во близина.
- Тие исто така обезбедуваат соодветна светлина, воздух и отворен простор.
- [ФЛТ:0] Постигнат развој [ФЛТ:1]
Кога ќе се направи смислено, урбанизацијата може да создаде динамични, функционални и отпорни населби.
Како е дозволено да се отслужат законите
Разберете ги овие динамики им помагаат на сопствениците на домови и инвеститори да го проценат потенцијалното ценење или одземање на парцелата.
Ограничувања и страв од храна
Во областите со голема побарувачка, овој вештачки недостаток ја зголемува цената на постојните домови и земјиште. Самопосебното урбанизирање, единството обично во многу приградски заедници, кревањето на бариерите за влез за новите жители и може да придонесе за добивање на станбени кризи.
Испуштени алатки и највисока употреба
Вредноста на еден имот е поврзана со неговата највисока и најдобра употреба во рамките на тековното зонирање. Пакетот за комерцијална употреба на прометна темелна линија вреди повеќе од една зона за домовите со едно семејство, бидејќи комерцијалната употреба генерира повисоки приходи. Слично на тоа, многу зона за мултисемејниот развој може да се цени повеќе од една ограничена на едно семејство, бидејќи може да прими повеќе единици. Ако уништувањето на имотот е намалено (создадена) неговата вредност може да падне. Обратното, тоа овозможува поголема вредност.
Достижни алатки и аминити
Својствате во близина на парковите, училиштата, транзитните места и трговските центри честопати ги управуваат повисоките цени, но само ако ензонирањето гарантира дека тие работи се компатибилни.
Стабилност и предодреденост
Кога урбанизацијата е стабилна и добро зајакната, сопствениците на имот имаат доверба дека карактерот на соседството нема одеднаш да се промени. Оваа стабилност го намалува ризикот и ги поддржува повисоките вредности на имот. За разлика од тоа, населбите каде што е често оспорувано или каде што се случува урбанизирање може да видат поголема нестабилност.
Неизмерливи ефекти
Забраната може да има и индиректно исклучување на вредностите на имотот.
Пример за случај: Минеаполис 2040
Во 2018 година Минеаполис стана првиот голем град на САД кој го елиминира потенцијалот за развој само на едно семејство, дозволувајќи дуплекси и тројни секира во сите станбени области.
Типови на прописи за коонгирање
Тие обично вклучуваат неколку категории на регулативи кои се однесуваат на различните аспекти на употребата на земјиштето и градењето.
Користи коордирање
Ова е најосновниот тип, специфицирајќи кои активности се дозволени во секоја област. Користите често се класифицирани како дозволени оддесно, условни (во кои се бара специјална дозвола или слух), или забранети. Вообичаени категории за користење се:
- [ФЛТ:0] Резиденција [ФЛТ:1]
- Коматизирана [ФЛТ:0]
- [ФЛТ:0] Индустрија [ФЛТ:1], лесна индустрија (сопство, собрание) и голема индустрија (менакултурно, процесирање) честопати одвоени со тампон зони.
- [ФЛТ:0] Земјоделството [ФЛТ:1] го зачувува развојот на обработливото земјиште и го ограничува нефармот.
- [ФЛТ:0] Микс-употреба [ФЛТ:1]
Масовно и димензионално зонски
Овие регулативи ја контролираат физичката форма на зградите.
- Големината на минимумот [на fLT:1] , одредува колку жрепка може да се создаде во област, што ќе влијае на густината.
- [ФЛТ:0]
- [ФЛТ:0] Растојание на површина (ФАР) [ФЛТ:1]
- [ФЛТ:0] Максимална висина [ФЛТ:1] , може да ги ограничи прегледите и сонцето, особено во централните области.
- [ФЛТ:0]
Презапишување на времеComment
Преклопувачките зони додаваат дополнителни барања на врвот на урбанизацијата, честопати за решавање на конкретната цел на заедницата.
Зоучување на перформанси
Наместо да специфицираат за точната употреба, зонирањето на перформансите поставува стандарди за влијанија како што се бучавата, сообраќајот, емисиите или светлината. Ако предложениот развој може да ги исполни овие прагови на перформансите, може да биде дозволено дури и ако категоријата на користење се разликува.
Формални кодови
Градовите како Мајами, Нашвил и Денвер усвоија формални кодови за создавање по предвидливи и пешачки резултати.
Влијанието од закажувањето врз соседите
Таа има влијание врз карактерот, инфраструктурата и општествените динамики.
Кохезив и знак на заедница
Со одвојувањето на станбените и комерцијалните потреби, традиционалното урбанизирање создава мирни станбени енклави, но може и да доведе до големи растојанија на кои се користи автомобилска употреба.
Планирање на инфраструктура
Локалните власти го користат урбанизмот за да предвидат дека има потреба од патишта, водоводни и канализациски линии, училишта, паркови и услуги за итни случаи.
Квалитет на животната средина
ЗОООООО може да ги штити природните ресурси со ограничување на развојот во поплави, мочуришта, стрмни падини и живеалишта на дивите животни. Исто така, формира урбана топлотен остров ефекти од огромните паркинги и темните покриви како замка, додека барањата за дрвна површина и зелениот простор го ублажуваат.
Социјална рамнотежа и пристап
Историски, урбанизацијата беше искористена како алатка за расно сегрегација. Декретите за зонично планирање експлицитно забрануваа одредени раси да живеат во одредени области додека Врховниот суд не го сруши расното зонирање во 1917 година. но ексклузивните практики опстанаа преку економските зонации: големите услови, забраните за повеќесемејно живеење, и минималната област на подот ефикасно ги филтрира домаќинствата со ниски примања.
Криминал и безбедност
Иако не е директна причина, уништувањето влијае на стапките на криминал индиректно преку обрасци за користење на земјиштето. Соседствата со мешана употреба и активно малопродажба на улица имаат повеќе "очи на улиците," кои можат да го одвратат криминалот.
Предизвици и контроверзии околу законите за зонско уредување
И покрај неговите користи, зонирањето не е без значајни критики и предизвици.
Исклучително коордирање
Критичарите тврдат дека е само едно семејство кое управува со националниот недостаток на станови и економска сегрегација.
Нибризам (не во мојот двор)
Постојните жители често се противат на новиот развој, особено на станбените, повеќекратните проекти или групните домови, тврдејќи дека тие ќе им наштетат на имотните вредности, сообраќајот или промената на карактерот на соседството.
Прекумерна регулација и нефлексибилност
На пример, минималните мини на паркирање (што бара одреден број паркинг места по единица) ги зголемуваат трошоците за изградба и го обесхрабруваат транзитниот развој на развој на храна.
Запишување на точките и политичка корупција
Ова ја поткопува предвидливоста на урбанизацијата и може да доведе до некомпатибилна употреба.
Еколошка правда
Овој еколошки расизам ги концентрира здравствените опасности во маргинализираните населби. Групите за адвокација сега бараат "еколошки законски зонирање" со кои се забрануваат нови објекти за загадуваое во преоптоварените области и бара од заедницата бенефиции.
Како да истражуваш за да ги извршиш своите задачи во твоето место
Дали купувате дом, планирате реновирање или почнувате бизнис, знаејќи ги правилата за урбанизација кои важат за имотот е неопходно. Еве како да се започне:
- [ФЛТ:0] Висити ја својата веб страница на локалната власт [ФЛТ:1]
- "Контактирајте го одделот за планирање [ФЛТ:1] " Брза електронска порака или повик може да одговори на прашања за дозволените користи, назадни барања или во очекување на промени.
- Проверете ја мапата за урбанизација , користејќи ја адресата, одредете ја областа за урбанизација (пр. Р-1, Ц-2). Потоа прочитајте го соодветниот дел од одредбата за специфични правила.
- [ФЛТ:0] Насочете ги јавните состаноци [ФЛТ:] , ,Проповедањето на земјата и одборот за прилагодување, се отворени за јавноста и понудете прозорец за тоа како се донесуваат одлуки за урбанизација. Исто така, може да ја изразите и загриженоста за предложените промени.
- [ФЛТ:0] Конзултатни професионалци [ [ФЛТ:]] , Агенти за недвижности, адвокати на земјишни имотни имоти и дијаметрално испитување на земјиштето често имаат длабоко локално знаење.
- [ФЛТ:0] Американското здружение за планирање [ФЛТ:3] исто така нуди водичи и најдобри практики.
Ако ги преземеш овие чекори, ќе добиеш јасна слика за тоа што е дозволено на некој имот и што би можело да биде возможно со еден вид на поборување или презонирање.
Како да влијаеш врз промените во твоето место
Ако верувате дека законите за урбанизација треба да се променат дали да се дозволи повеќе домување, да се заштити историскиот карактер или да се блокира непожелниот развој, тогаш има начини за учество.
Научи го процесот
Секоја општина има процес на измена на одредбата за урбанизација или мапата. Типично, предлогот оди пред комисијата за планирање на сослушување, потоа до градскиот совет или окружниот одбор за конечно гласање.
Гради коалиција
Соседите, групите на заедниците, локалните бизниси и организациите за застапување можат да се групираат за да ја поддржат или да се спротивстават на промената во областа на урбанизмот.
Користи податоци и докази
Истражувањата од "Брукингс институт [ФЛТ] може да дадат веродостојни докази.
Присуствувај на слушање и зборувај
Јавните сослушувања се главниот форум за придонес на заедницата. Подгответе концизна изјава фокусирана на јавниот интерес. Избегнувајте лични напади. Понуди специфични предлози за амандмани. Ако не можете да присуствувате, поднесете писмени коментари однапред.
Размисли за законската постапка
Ако сметате дека одлуката за урбанизација ги прекршува правата на законот или на вашиот имот, можеби ќе имате основа за тужба.
Иднината на закажувањето: трендови и реформи
Во целата земја, општините експериментираат со реформи чија цел е да ги направат заедниците попристапни, подеднакви и отпорни на ист.
Апзонирањето и исчезнатиот Среден дом
Многу градови се оддалечуваат од ексклузивни едносемејни урбани објекти за да овозможат "средни" станбени типови како дуплекс, тројни каси, градски куќи и мали станбени згради.
Зони на транзитен развој (TOD)
За да се намали зависноста од автомобили и да се охрабри употребата на јавниот транзит, повеќе надлежности создаваат зони во близина на транзитните станици со поголема густина, намалени барања за паркинг и мешани парични додатоци.
Формални кодови
Како што споменавме, кодовите базирани на форми ги предодредуваат предвидливите физички исходи, олеснувајќи им на развивачите да дизајнираат проекти кои одговараат на визијата на заедницата.
Климатско-концетрирано звучно
Некои градови усвоија "кул зони" кои го рефлектираат процесот на градење покриви и сенки.
Запишување на потпис
Повеќе од 800 јурисдикции во САД сега имаат политики за вклучување на инклузивни зони кои бараат или инцентираат развојните претпријатија да вклучат достапни единици во пазарните проекти.
Променето дозволување и правилен развој
За решавање на недостатоците во станбениот простор, некои локални организации ја намалуваат дискрециската проверка со тоа што ги прават одредени типови на станови "подесно" (што значи дека нема потребна специјална дозвола).
Заклучок
Законите за кооцијација се далеку повеќе од бирократски технички средства кои се моќни алатки кои го обликуваат изгледот, чувството и вредноста на населбите. Дали сте сопственик на дом кој се обидува да ја зачува вредноста на вашиот имот, поткупител кој бара пристап на пари, или инвеститор кој го проценува развојниот потенцијал, разбирање на урбанизмот обезбедува критична призма за донесување на информирани одлуки. Додека заедниците се соочуваат со предизвици за пристап до дом, климатски промени и социјални капиталности, урбаното планирање ќе продолжи да еволуира.