Krisis Krisis Berkembangnya Kesulitan Perumahan

Di seluruh Amerika Serikat dan di seluruh dunia, kemampuan perumahan telah muncul sebagai salah satu tantangan yang paling menekan waktu kita. Meneroket harga rumah, mengejutkan upah, dan kekurangan yang terus-menerus dari unit perumahan telah mendorong impian pemilik rumah melampaui jangkauan untuk banyak, sementara beban sewa menghabiskan bagian yang selalu lebih besar dari anggaran rumah tangga. pemerintah lokal, dari kota kecil ke daerah metropolitan besar, menemukan diri mereka di garis depan krisis ini. Tidak seperti federal atau lembaga negara, pemimpin kota melihat dampak manusia setiap hari ⁇ keluarga berlipat ganda, pekerja komuter karena mereka tidak mampu hidup, dan tempat tinggal mereka lama oleh penduduk. Di daerah-daerah yang ramah, kebijakan-kebijakan yang inovatif, dan kebijakan-kebijakan yang ditargetkan, dan ditargetkan untuk meneliti, dan dieksplorasi, dan dieksi, dan diekspresi, dan diekspresi, dan diekspresi oleh pemerintah-pemerintah lokal.

Kesulitan untuk Bersepeda dalam Memahami Perumahan

Kemampuan perumahan yang dimiliki oleh pihak achigator adalah asasnya mengenai hubungan antara biaya perumahan dan pendapatan rumah tangga.Kepiawaian standar, yang digunakan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) dan banyak lembaga lainnya, adalah bahwa biaya perumahan ⁇ termasuk sewa atau hipotek, utilitas, dan pajak ⁇ tidak boleh melebihi 30% dari pendapatan kotor rumah tangga.Ketika biaya melebihi ambang batas ini, keluarga menghadapi beban biaya yang berat, sering kali memaksa perdagangan dengan kebutuhan lain seperti makanan, perawatan kesehatan, transportasi, dan pendidikan.

Menurut situs Joint Center for Housing Studies of Harvard University, sejumlah rekor rumah tangga AS sekarang adalah lowongan biaya. Pada tahun 2022, lebih dari 22 juta rumah tangga sewa menghabiskan lebih dari 30% pendapatan mereka untuk perumahan, dan lebih dari 12 juta orang pemilik rumah tidak kebal; meningkatnya pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan telah memeras anggaran, khususnya di kalangan orang dewasa yang lebih tua pada pendapatan tetap. Krisis tidak seragam ⁇ mencapai rumah tangga berpenghasilan rendah, masyarakat berpenghasilan rendah, dan pusat-pusat kota, dan tersulit ⁇ tetapi konsekuensinya adalah rippleward, mempengaruhi mobilitas ekonomi, kesehatan, dan stabilitas masyarakat.

Strategi Kunci untuk Mengalamatkan Perumahan yang Berguna

Pemerintah setempat memiliki peralatan yang kuat untuk mereka. pendekatan yang paling efektif menggabungkan perubahan regulasi, insentif keuangan, dan kemitraan yang mempengaruhi sumber daya publik maupun swasta. dibawah ini adalah beberapa strategi yang paling banyak diadopsi, dengan melihat lebih dalam bagaimana mereka bekerja dalam praktek.

Pembimbingan Kelainan

Kebijakan-kebijakan inklusionari zonasi (IZ) yang mengharuskan pengembang untuk menyisihkan persentase unit dalam proyek-proyek perumahan baru untuk rumah tangga yang diperoleh di bawah ambang pendapatan tertentu. Kebijakan-kebijakan ini dapat bersifat wajib atau sukarela, dan mereka sering menyertakan ketentuan untuk memastikan kegigihan yang terjangkau selama beberapa dekade. IZ membantu menciptakan lingkungan berpenghasilan campuran, mengurangi kemiskinan yang terkonsentrasi sambil memperluas pasokan unit yang terjangkau tanpa subsidi publik langsung.

Perpameran perumahan inklusion San Fransisco, misalnya, membutuhkan pengembang proyek dengan 10 atau lebih unit untuk membuat setidaknya 12% unit yang terjangkau untuk rumah tangga berpenghasilan rendah atau menengah, atau membayar biaya yang tidak mahal. Kota-kota lain seperti Boston dan Denver telah mengadopsi model serupa. Tantangan kunci adalah menetapkan rasio kemampuan yang cukup tinggi untuk membuat perbedaan tanpa deterring pembangunan sama sekali. Beberapa yurisdiksi menawarkan bonus kepadatan ⁇ mengurangi bangunan yang lebih tinggi atau lebih banyak unit daripada zonasi yang biasanya mengizinkan ⁇ untuk men-set rasio akses. Penelitian dari [TFLT:1] menunjukkan bahwa program IZ dapat menghasilkan unit yang terjangkau dalam jumlah besar per tahun tanpa mengurangi biaya perumahan secara signifikan.

Insentif Pembangunan Perumahan yang Berguna

Di luar persyaratan wilayah, pemerintah setempat menawarkan berbagai insentif untuk mendorong pengembang swasta untuk membangun perumahan yang terjangkau. Termasuk juga abatmen pajak properti, pengurangan biaya izin, mempercepat proses tinjauan, dan langsung hibah dari dana perwalian perumahan lokal.Dengan menurunkan biaya dan risiko pembangunan, insentif ini membuat biaya ekonomis layak untuk mencakup unit terjangkau dalam proyek yang akan sebaliknya memasarkan secara eksklusif dengan harga mewah.

Di New York City, program pembebasan pajak 421-a (sekarang digantikan oleh Affordable New York) menyediakan istirahat pajak properti substansial untuk pengembangan yang mencakup unit terjangkau. Di Seattle, Program Exemption Pajak Multifamili (MFTE) menawarkan pengecualian pajak properti 12 tahun untuk bangunan multifamili baru yang menyimpan 20% hingga 25% unit yang terjangkau. Di Seattle, program semacam itu telah dikreditkan dengan pemerolehan pembuatan ribuan rumah terjangkau.Namun, para kritikus mencatat bahwa abect abatements mengurangi pendapatan lokal dan tidak selalu menghasilkan kemampuan jangka panjang kecuali dengan pembatasan yang kuat.

Polisi Pengendalian Renta

Kontrol Rent Æmore tepatnya, stabilisasi sewa ⁇ membatasi jumlah tuan tanah dapat meningkatkan sewa sewa setiap tahun, sering kali mengikat peningkatan ke indeks harga konsumen atau persentase tetap. Kebijakan ini bertujuan untuk melindungi penyewa yang ada dari kenaikan sewa yang tiba-tiba, tidak dapat diperburuk dan untuk menjaga stok yang ada dari perumahan yang terjangkau secara alami. California, New York, Oregon, dan banyak kota memiliki beberapa bentuk stabilisasi sewa.

Meskipun kontrol sewa dapat memberikan bantuan segera kepada penyewa, ekonom sering memperdebatkan efek jangka panjang. Sebuah studi seminal oleh peneliti Stanford menemukan bahwa kontrol sewa di San Francisco sebenarnya mengurangi pasokan keseluruhan perumahan sewa dengan menginsentivasi para tuan tanah untuk mengubah unit menjadi kondominium atau sewa jangka pendek. Sebaliknya, para pendukung berpendapat bahwa kebijakan yang dikalibrasi dengan baik, seperti yang ada di New York City, telah membantu menstabilkan lingkungan dan mencegah perpindahan massal.

Kepercayaan Tanah Komunitas

Kepercayaan tanah komunitas (CLTs) adalah entitas nirlaba yang memperoleh tanah dan memegangnya dalam kepercayaan, kemudian menyewakannya kepada pemilik rumah atau pengembang untuk sewa tanah nominal.Karena tanah tersebut dimiliki oleh CLT, biaya rumah terpisah dari biaya tanah, secara substansial mengurangi harga pembelian.Sebagai gantinya, pemilik rumah setuju untuk menjual kembali pembatasan yang menjaga rumah masa depan terjangkau untuk pembeli selanjutnya.

CLTs telah terbukti efektif dalam mempertahankan peluang pemilikan rumah yang terjangkau secara permanen.CALT Purplain Housing Trust in Burlington, Vermont, adalah salah satu CLT tertua dan terbesar di AS, mengelola lebih dari 3.000 rumah yang terjangkau.Kota-kota lain, seperti Atlanta dan Washington, D.C., telah mendirikan CLT dengan kemitraan bank tanah komunitas.CLTs juga membantu mencegah spekulatif flipping dan menstabilkan nilai properti di daerah-daerah yang gentratif.

Kemitraan Pribadi Publik

Kemitraan publik acez-private (PPP atau P3s) menyatukan sumber daya municipal, modal swasta, dan sering kali keahlian nirlaba untuk mengembangkan perumahan yang terjangkau secara skala . Kemitraan ini dapat mengambil banyak bentuk: usaha bersama di mana kota menyumbang tanah dan pengembang swasta mengawasi pembangunan; sindikasi kredit pajak di mana kota mengalokasikan Kredit Pajak Perumahan Berjangka Rendah (LIHTC); atau pengembangan penggunaan campuran yang menggabungkan ruang komersial dengan unit yang terjangkau.

Contoh yang dapat dicatat adalah \"Build to Rent\" kemitraan di Austin, Texas, di mana kota menyumbangkan sebuah paket surplus untuk pengembangan 200 unit yang menargetkan rumah tangga memperoleh 60% pendapatan median area. pengembang membiayai proyek dengan obligasi eksempt pajak dan ekuitas LIHTC 4%. Kolaborasi tersebut dapat mempercepat lini waktu proyek dan membawa keahlian yang kurang dimiliki pemerintah lokal, tetapi mereka membutuhkan pengawasan yang kuat untuk memastikan keuntungan publik tidak diencerkan.

Alat - Alat Kebijakan Tambahan yang Mengejar Keleluasaan

Di luar lima strategi inti yang diuraikan di atas, beberapa pendekatan lain diadopsi oleh kota-kota berpikir maju.

Penghapusan dan Penghapusan Zoning Tanpa Persaudaraan

Minneapolis, yang membuat berita utama nasional pada tahun 2018 dengan menjadi kota besar pertama yang menghapus wilayah kota yang berbatasan dengan keluarga tunggal, memungkinkan dupleks dan tripleks di semua tempat perumahan. Sejak saat itu, kota-kota seperti Portland, Oregon, dan Charlotte, North Carolina, telah mengikuti gugatan. Dengan mengizinkan kepadatan yang lebih tinggi, reformasi ini meningkatkan pasokan perumahan dan dapat menurunkan harga seiring waktu.

Unit Pemindahan Aksesoris (ADU)

Afus ⁇ kecil, unit perumahan sekunder pada lot-lot keluarga tunggal ⁇ offer cara yang relatif rendah biaya untuk menambah kepadatan tanpa pengembangan kembali skala besar Banyak kota memiliki pembatasan wilayah yang santai dan ADU pra-disetujui berencana untuk mendorong pembangunan mereka.Di California, hukum negara sekarang mengharuskan kota untuk mengizinkan ADU, dan negara menyediakan program pinjaman untuk membantu pemilik rumah membiayai mereka.[butuh rujukan] ADU dapat menyediakan pendapatan sewa bagi pemilik rumah sambil meningkatkan saham perumahan secara keseluruhan.

Asisten Reno dan Voucher Berasaskan Perenant

Sebagai contoh, Program Local Rent Supplement District of Columbia menyediakan voucher untuk rumah tangga yang berpenghasilan rendah, mengekang kesenjangan antara apa yang mereka mampu dan sewa pasar. program-program ini mahal tetapi dapat menjadi sasaran bagi penduduk yang paling rentan.

Tantangan untuk Menganjurkan Perumahan yang Berkeadaan

Meskipun kreativitas dan dedikasi para pemimpin lokal, banyak hambatan menghambat kemajuan, pemahaman tantangan ini sangat penting untuk merancang kebijakan yang dapat berhasil dalam jangka panjang.

Kekangan dan Kekangan Fisik Terlarang

Perumahan yang dapat dibantah adalah mahal.Sesuatu unit dapat menghabiskan ratusan ribu dolar untuk dikembangkan, dan subsidi operasi mungkin diperlukan selama beberapa dekade.Sebagian besar pemerintah lokal mengandalkan pekerjaan patch dari dana federal (seperti Program Kemitraan Investasi HOME dan Community Development Block Grants), dana perwalian perumahan negara, dan sumber pendapatan lokal seperti biaya penyertaan atau pembatalan pajak properti.Kerugian anggaran selama penurunan ekonomi dapat sangat menguntungkan program perumahan.

Kediaman rendah tidak beraturan [] Laporan mengenai kekurangan nasional yang melebihi 7 juta rumah sewa yang terjangkau untuk rumah tangga berpenghasilan rendah yang sangat rendah untuk mengatasi kesenjangan ini akan membutuhkan investasi yang jauh melampaui tingkat saat ini.Banyak kota telah beralih ke langkah-langkah ikatan pemilih-disetujui, seperti Seattle $ 290 juta Housing Levy, untuk menghasilkan pendanaan yang berdedikasi, tetapi langkah-langkah seperti itu tidak selalu menguntungkan secara politik.

Oposisi Komunitas (NIMBYism)

Penentangan dari penduduk yang ada ⁇ \"Not In My Backyard\" (NIMBY) sentimen ⁇ melestarikan salah satu rintangan yang paling sulit dihadapi.Bahkan ketika pembangunan baru termasuk unit yang terjangkau, tetangga sering menentangnya, mengutip kekhawatiran tentang kemacetan lalu lintas, kekurangan parkir, kerumitan sekolah, atau perubahan karakter lingkungan.Penentangan ini dapat menunda proyek selama bertahun-tahun melalui tinjauan lingkungan, banding wilayah, dan gugatan.

Keabsahan untuk melawan NIMBYisme, kota - kota telah mengadopsi wilayah \"dengan hak\" yang membatasi tinjauan kebijaksanaan, dan beberapa telah menciptakan \"unsur suci\" proses kepatuhan yang membatalkan oposisi lokal. Meskipun demikian, keterlibatan komunitas dan membangun kepercayaan tetap penting. Komunikasi transparan tentang manfaat perumahan yang terjangkau ⁇ seperti keragaman ekonomi dan berkurangnya ketidakberdayaan rumah ⁇ dapat membantu menggeser persepsi publik.

Memindahkan Pembangunan dengan Perhatian Lingkungan

Pengembangan perumahan uglow dapat bertentangan dengan tujuan lingkungan.Pembangunan di situs-situs greenfield mungkin mengkonsumsi ruang terbuka dan meningkatkan mil kendaraan yang ditempuh, sementara pengembangan infill dapat menghadapi masalah seperti remediasi lapangan coklat atau dampak pada habitat sensitif.Selain itu, proses tinjauan lingkungan yang ketat, seperti California Environmental Quality Act (CEQA), dapat dijadikan senjata oleh lawan dari perumahan baru.

Kota-kota progresif yang berkecenderungan untuk \"klimate-smart\" kebijakan perumahan yang berkonsentrasi pertumbuhan mendekati transit dan memprioritaskan efisiensi energi. Sebagai contoh, rencana komprehensif Minneapolis mencakup baik target iklim yang upzoning dan ambisius.Tapi ketegangan terus berlanjut: beberapa pendukung keadilan lingkungan berpendapat bahwa pengembangan tingkat pasar di lingkungan berpenghasilan rendah dapat menyebabkan perpindahan, mendasari keberlanjutan sosial inisiatif hijau.

Ketahanan Menjaga Keanehan Selama Jangka Panjang

Tanpa pengawasan yang berkelanjutan, unit yang terjangkau dapat kembali ke harga harga pasar setelah perjanjian yang mampu dibeli berakhir. \"predator yang mampu bertahan\" ini telah menyebabkan hilangnya ribuan unit subsidi secara nasional. untuk melawan hal ini, kota-kota memperpanjang periode kemampuan hingga 99 tahun atau dalam keberlanjutan, menggunakan kepercayaan tanah komunitas dan pembatasan akta permanen.

Bahkan dengan perjanjian hukum, penegakan adalah sumber daya yang intensif. kota-kota membutuhkan sistem pemantauan yang kuat untuk memastikan kepatuhan dengan batas pendapatan dan tutup sewa. mereka juga harus memiliki alat hukum untuk menangkap kembali unit jika pemilik gagal untuk mempertahankan kemampuan beberapa munisipalitas, seperti Montgomery County, Maryland, telah mendedikasikan fasilitas perumahan yang terjangkau untuk mendapatkan fasilitas audit proaktif.

Studi Kasus Kasus Kasus Kasus Kasus yang Sukses Inisiatif Pemerintah Lokal

Contoh-contoh berikut ini menggambarkan bagaimana komunitas yang berbeda telah menerjemahkan kebijakan ke dalam dampak dunia nyata.

Amerika Serikat

San Fransisco telah lama bergulat dengan biaya perumahan yang ekstrem. Selain itu, kota ini menetapkan Affordable Housing Fund[, yang mengangkut biaya pengembang, pajak increment, dan dana umum dolar untuk membiayai pembangunan dan pelestarian. Pemerintah kota telah menciptakan lebih dari 30.000 unit yang terjangkau melalui mekanisme ini, meskipun terus menuntut untuk keluar dari pasokan. Kota ini juga meluncurkan sebuah [[TFL4:2010 Situs web ] untuk mendapatkan fasilitas yang dapat dikontrol dan dilengkapi dengan fasilitas untuk mencegah pembangunan bangunan.

Kota New York, New York

Kota New York yang memiliki Housing New York 2.0] plan, diumumkan pada tahun 2017, berkomitmen $20 miliar untuk menciptakan atau melestarikan 300.000 unit terjangkau pada tahun 2026. Strategi menggabungkan konstruksi baru, rehabilitasi perumahan umum, dan pelestarian perumahan yang secara alami terjadi terjangkau. Pada tahun 2022, kota telah membiayai lebih dari 200.000 unit. Sebuah komponen kunci adalah Mandatory Inclusionary Housing (H)], program yang berlaku untuk semua perubahan wilayah kota dan membutuhkan persentase terjangkau MIH telah dipasangkan dengan bonus dan telah menyumbang ribuan unit seperti New York Side dan New York.

Minneapolis, Minnesota

Pada tahun 2018, Minneapolis mengadopsi Minneapolis 2040 rencana komprehensif, yang menghapuskan zonasi keluarga tunggal dan memungkinkan hingga tiga unit per lot di seluruh kota. Rencana ini juga mengharuskan bahwa perkembangan baru di daerah berdensitas tinggi termasuk unit yang terjangkau atau berkontribusi pada dana perumahan. Data awal dari 2021-2022 menunjukkan peningkatan 66% dalam izin untuk duplexes, tripleks, dan quadplexes dibandingkan dengan tren pra-reform. Selain itu, Minneapolis menginvestasikan $15 juta tahunan di Affordable Housing Trust. Kota ini juga berfokus pada perumahan yang ada untuk mencegah hilangnya netid.

Fiji

Kemudahan Perumahan Berharga (MHA) Kebijakan Seattle yang diadopsi pada 2019, menghubungkan kesempitan dengan persyaratan kemampuan. Dalam \"desa perkotaan\", pengembang proyek multikeluarga harus mencakup unit yang terjangkau (biasanya 5-11% dari total) atau membayar biaya per kaki persegi ke dalam dana kota yang mendukung perumahan yang terjangkau. Sejak implementasi, MHA telah menghasilkan lebih dari 2.500 unit terjangkau dan puluhan juta dolar dalam biaya. Program ini dirancang untuk mandiri, sebagai peningkatan nilai lahan di zona atas biaya yang terjangkau. Seattle juga mampu memperluas [[FLTL2]] untuk menunjang dan membantu orang lain, dan juga untuk mendukung bantuan rumah tangga.

Pandangan Baru: Jalan untuk Bertahan Bertahan

Kemampuan perumahan ausford bukanlah masalah yang dapat diselesaikan dalam semalam atau oleh kebijakan tunggal manapun.Meperlukan investasi berkelanjutan, kemauan politik, dan kolaborasi di seluruh sektor.Pemerintah lokal membuktikan mereka dapat menjadi laboratorium inovasi, pengujian pendekatan yang, jika berhasil, dapat diskalakan.Kota-kota paling efektif menggabungkan langkah-langkah sisi pasokan (perubahan zona, insentif pembangunan) dengan dukungan sisi permintaan (bantuan sewa, program pemilik rumah) dan perlindungan penyewa yang kuat.

Kecenderungan aistorsi aisensi emerging termasuk penggunaan data-driven planning ⁇ seperti penilaian kebutuhan perumahan dan pajak lowongan ⁇ untuk lebih tepat lebih tepat. Juga mendapatkan traksi adalah regional cousing coisalisions dimana beberapa munisipalitas berkoordinasi untuk mengatasi krisis bersama. Sebagai contoh, Bay Area Housing Finance Authority] adalah badan regional pertama di California dengan otoritas pajak untuk mendanai perumahan yang terjangkau di seluruh sembilan kabupaten.

Secara akhir-akhir ini, pemerintah lokal tidak dapat menyelesaikan kemampuan perumahan saja sumber daya federal dan negara, inovasi sektor swasta, dan keterlibatan masyarakat semua penting tapi tindakan yang diambil hari ini di kota-kota dari San Francisco ke Minneapolis menunjukkan kebijakan yang berani dan dirancang dengan baik dapat membuat perbedaan yang nyata dengan belajar dari contoh-contoh ini dan menyesuaikan mereka dengan konteks lokal, komunitas dapat bergerak lebih dekat ke tujuan bahwa setiap penduduk layak mendapatkan tempat yang aman, layak, dan terjangkau untuk memanggil rumah.