L-akkomodazzjoni affordabbli saret waħda mill-aktar sfidi urġenti fil-bliet madwar l-Istati Uniti u madwar id-dinja. Kiri li qed jiżdiedu, pagi staġnati, u nuqqas persistenti ta' provvista poġġew djar tad-dar u saħansitra djar tal-kiri stabbli fejn ma jintlaħqux għal miljuni ta' familji. Filwaqt li l-forzi tas-suq għandhom rwol, politiki tal-gvern fil-livelli federali, statali u lokali fundamentalment jekk l-akkomodazzjoni tibqax affordabbli jew le. Il-fehim ta' dawn il-politiki mhux biss jgħin lir-residenti jinnavigaw is-sitwazzjonijiet tad-djar tagħhom stess iżda wkoll jagħtihom is-setgħa li jwiegħdu għal bidla sistemika. Dan l-artikolu jeżamina l-lievi ewlenin tal-politika li jinfluwenzaw akkomodazzjoni affordabbli, l-ostakli għall-implimentazzjoni effettiva, eżempji tad-dinja reali ta' suċċess, u l-passi li l-komunitajiet jistgħu jieħdu biex ifasslu futur aktar ekwu.

L - Importanza tad - Djar li Jistgħu Jintlaħqu

L-akkomodazzjonijiet bi prezz li jintlaħaq hija ħafna aktar minn saqaf fuq ras waħda ta' abitazzjonijiet. Huwa pedament għall-mobilità ekonomika, il-kisba edukattiva, is-saħħa fiżika u mentali, u l-istabbiltà tal-komunità. Meta l-familji jonfqu aktar minn 30% tad-dħul tagħhom fuq id-djar, l-istandard federali biex ikunu gea-weater-cost-weathered, dawn ikollhom inqas flus għall-ikel, il-kura tas-saħħa, it-trasport, u t-tfaddil. Piżijiet serji ta' spejjeż jistgħu jwasslu għal tkeċċija, nuqqas ta' djar, u stress kroniku. Bil-maqlub, akkomodazzjoni stabbli u affordabbli ġiet marbuta ma' riżultati aħjar tas-saħħa għat-tfal u l-adulti, rati ogħla ta' gradwazzjoni fost l-istudenti, u ekonomiji lokali aktar b'saħħithom. Ir-riċerka minn HUD] turi li l-affordabbiltà tad-djar hija direttament korrelatata ma' rati mnaqqsa ta' ħela ta' djar u aċċess imtejjeb għas-servizzi. Djar affordabbli taġixxi wkoll bħala multiplikatur ekonomiku: l-impjiegi tal-kostruzzjoni, l-infiq lokali mir-residenti, u l

  • Tnaqqis tal-problema tal-persuni mingħajr dar u l-instabbiltà tal-akkomodazzjoni
  • Jappoġġja l-ekonomiji lokali permezz tal-ħolqien tal-impjiegi u l-infiq tal-konsumaturi
  • Ittejjeb l-istabbiltà tal-komunità billi tnaqqas it-transeffiċjenza u l-kriminalità
  • Ittejjeb ir-riżultati tas-saħħa billi tillibera d-dħul għall-kura medika u n-nutrizzjoni
  • Iħeġġeġ il-kisba edukattiva għat-tfal bi djar stabbli

Politiki Ewlenin tal-Gvern li Jiffurmaw Djar bi prezz li jista' jintlaħaq

L-intervent tal-gvern fis-swieq tad-djar jieħu ħafna forom. Xi politiki jiffinanzjaw direttament jew jissussidjaw unitajiet affordabbli, filwaqt li oħrajn jirregolaw l-użu tal-art jew jipprovdu inċentivi tat-taxxa għall-iżviluppaturi privati. L-interazzjoni bejn dawn l-għodod tiddetermina kemm djar affordabbli gets mibnija, fejn tinsab, u li jista 'aċċess għaliha. Hawn taħt aħna maqsuma l-kategoriji l-aktar influwenti ta 'politika.

Regolamenti dwar iż-Żona u l-Użu tal-Art

Il-liġijiet dwar iż-żoni huma fost l-aktar għodod b'saħħithom u ta' spiss l-aktar kontroversjali li l-gvernijiet lokali jużaw biex ifasslu l-provvista tad-djar. It-tqassim tradizzjonali ta' żoni ta' familja waħda, li jirrestrinġi l-iżvilupp għal djar li ma jkunux jistgħu jitqattgħu fuq lottijiet kbar, jillimita d-densità u jwassal għal spejjeż tal-art. It-tqassim ta' żoni L-iżviluppatur jeħtieġ jew jinċentiva l-iżviluppaturi biex iwarrbu perċentwal ta' unitajiet bħala affordabbli fi proġetti ġodda ta' rati tas-suq. It-titjib It-tibdil ta' denominazzjonijiet ta' densità baxxa bi kwoti ta' densità ogħla [z] ġie adottat minn bliet bħal Minneapolis u Portland biex jinkoraġġixxi l-kostruzzjoni ta' diversi familji. L-istudji tal-Istitut tal-Urban It-tibdil ta' denominazzjonijiet ta' densità baxxa biss jistgħu jnaqqsu l-kera b'mod drammatiku, iżda huwa komponent neċessarju ta' strateġija usa' prezzijiet li tista' kulħadd jista' jintlaħaq. [FLT:

  • It-tqassim f'żoni ta' familja waħda jillimita d-densità tal-akkomodazzjoni u s-segregazzjoni tal-għeruq
  • It-tqassim f'żoni b'użu mħallat jippromwovi lokalitajiet li jistgħu jimxu b'tipi differenti ta' djar
  • Mandati ta' inklużjoni ta' tqassim f'żoni jew inċentivi għal unitajiet bi prezz li jintlaħaq fi żviluppi ġodda
  • Politiki ta' unità ta' akkomodazzjoni aċċessorja (ADU) jippermettu densità throughle f'inħawi eżistenti
  • Rekwiżiti mnaqqsa ta' parkeġġ spejjeż tal-kostruzzjoni aktar baxxi

Programmi Federali u ta' Finanzjament mill-Istat

Il-Kummissjoni tinnota li l-awtoritajiet Griegi ma pprovdewx informazzjoni dwar il-miżuri li ttieħdu u li l-miżuri li ttieħdu biex tiġi żgurata l-konformità mal-prinċipju ta' MEO, u li l-miżuri li ttieħdu biex jiġi evitat li l-għajnuna tiġi rkuprata, u li l-miżuri li ttieħdu biex jiġi evitat li l-għajnuna tiġi rkuprata, huma kompatibbli mas-suq intern.

  • Kreditu ta' Taxxa fuq id-Djar b'Użu Baxx (Low-Income Tax Credit - LHTC) - Low-Income Djar Taxxa Credit - Low-Income Djar Credit - LHTC) - Programm akbar min-naħa tal-provvista
  • Programm ta' Sħubijiet ta' Investiment HOME - Għotjiet flessibbli għall-ħtiġijiet lokali
  • Għotjiet Komunitarji għal Blokki ta' Żvilupp (CDBG) › Żvilupp wiesa' tal-komunità
  • Fornituri ta' Djar li Jagħżlu l-Akkomodazzjoni (Taqsima 8) • Sussidji tal-kiri bbażati fuq l-inkwilin
  • Sussidji ta' Assistenza tal-Kollateral Ibbażat fuq il-Proġetti marbuta ma' żviluppi speċifiċi

Inċentivi u Krediti tat-Taxxa

Lil hinn mill-infiq dirett, il-politika tat-taxxa hija mutur qawwi ta' djar bi prezz raġonevoli. Il-]Il-[Low-Income Tax Credit ] imsemmi hawn fuq huwa l-eżempju ewlieni. L-iżviluppaturi jikkompetu għall-allokazzjonijiet tal-Istat ta' krediti tat-taxxa, li jbiegħu lill-investituri (ħafna drabi korporazzjonijiet) biex iżidu l-ekwità għall-proġetti. L-unitajiet li jirriżultaw għandhom jibqgħu affordabbli għal perjodu stabbilit (tipikament 30 sena). Inċentivi oħra jinkludu tnaqqis fit-taxxa fuq il-proprjetà għal żviluppi ta' djar bi prezz raġonevoli komuni fi bliet bħal New York u Chicago [57] u eżenzjonijiet mit-taxxa fuq il-bejgħ fuq materjali tal-bini użati fi proġetti li jikkwalifikaw. Xi stati joffru wkoll krediti tat-taxxa għall-preservazzjoni storika] li jistgħu jiġu kkombinati ma' krediti ta' djar bi prezz li jista' jintlaħaq biex jerġgħu jiġu riabilitati bini akbar. [

  • Eżenzjonijiet mit-taxxa fuq il-proprjetà jnaqqsu l-ispejjeż operattivi għal sidien ta' proprjetà bi prezz li jintlaħaq
  • Kreditu tat-taxxa tal-Istat fuq id-djar bi dħul baxx suppliment LHTC federali
  • Eżenzjonijiet mit-taxxa fuq il-bejgħ fuq il-materjali spejjeż tal-kostruzzjoni aktar baxxi
  • Il-krediti storiċi ta' riabilitazzjoni jinkoraġġixxu l-użu mill-ġdid ta' strutturi aktar antiki

Sfidi persistenti fl-implimentazzjoni

Il-politiki dwar id-djar li huma mfassla sew ħafna (Fastidju Mhux fil-Yard Diretta Tiegħi) jibqgħu wieħed mill-aktar ostakli formidabbli: Ir-residenti eżistenti spiss jopponu żviluppi ġodda, b'mod partikolari akkomodazzjoni affordabbli, tħassib dwar it-traffiku, il-valuri tal-proprjetà, jew il-karattru lokali. Din l-oppożizzjoni tista' tittardja l-proġetti għas-snin u twassal għal spejjeż. Sfida oħra ewlenija hija ] kumplessità regolatorja] Programi federali bħal LIHTC u t-Taqsima 8 mhumiex drittijiet [57] huma soġġetti għal approprjazzjonijiet annwali u allokazzjonijiet kompetittivi, li jfisser li l-aktar djar u proġetti eliġibbli ma jirċevux appoġġ. Il-kumplessità regolatorja] Il-kumplessità ] Il-programi reġjonali[FLT:]] Il-progress ukoll ixekklu l-iżviluppaturi jridu jinnavigaw rekwiżiti lokali, tal-istat, federali, inklużi reviżjonijiet ambjentali, varjanti taż-żoni, u konformità ġusta tad-djar.

  • Oppożizzjoni lokali organizzata permezz ta' gruppi komunitarji u influwenza mill-kunsill tal-belt
  • Nuqqas ta' finanzjament kroniku tal-għajnuna għall-kiri u l-programmi ta' produzzjoni
  • Proċessi kumplessi ta' approvazzjoni li jimmultiplikaw l-ispejjeż u l-iskedi ta' żmien
  • Skadenza tar-restrizzjonijiet fuq l-affordabbiltà (eż., perjodi ta' konformità ta' 30 sena ta' LIHTC)
  • Il-veloċità u l-pressjoni tal-ispostament qrib il-qafas li għadu kif ġie żviluppat bi prezz li jista' jintlaħaq

Studji ta' Każijiet fil-Politika Effettiva

Minkejja dawn l-isfidi, diversi bliet urew li t-tfassil ta' politika intelliġenti u r-rieda politika sostnuta jistgħu jipproduċu kisbiet sinifikanti fl-akkomodazzjoni affordabbli. L-esperjenzi tagħhom joffru lezzjonijiet għall-muniċipalitajiet madwar il-pajjiż.

Il-Belt ta' New York tirriżerva d-dritt li tadotta jew iżżomm kwalunkwe miżura fir-rigward tal-forniment ta' servizzi ta' kollokament, inkluż l-aċċess għal servizzi ta' kollokament, servizzi ta' kollokament, servizzi ta' kollokament u servizzi ta' kollokamenti, servizzi ta' kollokamenti u servizzi ta' apprendistat, servizzi ta' apprendistat, servizzi ta' apprendistat u servizzi ta' apprendistat, servizzi ta' apprendistat, servizzi ta' apprendistat u servizzi ta' apprendistat, servizzi ta' apprendistat u servizzi ta' apprendistat relatati mal-persunal u servizzi ta' apprendistat.

Fl-2016, il-Belt ta' New York adottat il-programm tal-Inklużjoni Obbligatorja tad-Djar, li jirrikjedi żviluppaturi li jfittxu bidliet fit-tqassim ta' territorju għal proġetti akbar biex iwarrbu b'mod permanenti 20% sa 30% tal-unitajiet bħala affordabbli. Il-programm japplika għal żoni reżonati għal densità ogħla, b'mod partikolari f'inħawi qrib it-tranżitu. Sal-2023, il-MIH kien ipproduċa aktar minn 8,000 unità affordabbli, b'eluf oħra fil-pipeline. Il-politika hija kkumplimentata mill-art urbana ]Fond tad-Djar affordabbli ] u tnaqqis fit-taxxa fuq il-proprjetà bħal 421-a (issa sostitwit minn New York li tista' tiġi affordjata). Tagħlima ewlenija mill-NYC hija l-importanza li jiġu akkoppjati rekwiżiti obbligatorji ma' inċentivi finanzjarji biex tiġi żgurata l-fattibbiltà. Id-Dipartiment tal-Ippjanar tal-Belt tal-NYC tipprovdi dejta dettaljata dwar l-impatt tal-MIHHigans.

San Franciscos Jiżżoni riformi u inizjattivi ta "finanzjament

San Francisco għandha waħda mill-ogħla spejjeż tad-djar fil-pajjiż, iżda hija wkoll pijunieri diversi politiki innovattivi. Il-belt wolfs ]]Il-programm Abfordable Housing Bonus] jippermetti l-iżviluppaturi biex jibnu taller u dens bi skambju għall-inklużjoni unitajiet permanentement affordabbli. San Francisco juża wkoll miżura ta 'vot lokali (Propożizzjoni C) li żieda finanzjament għall-akkomodazzjoni u servizzi permezz ta' ħlas addizzjonali tat-taxxa tan-negozju, jiġġeneraw mijiet ta 'miljuni ta' dollari kull sena. Standout ieħor huwa l-belt tillikwidatur sempliċi ta 'approvazzjonijiet għal 100% proġetti affordabbli: dawn jistgħu jevitaw reviżjonijiet diskrezzjonali twal jekk dawn jissodisfaw l-istandards zoni u disinn. Filwaqt li San Francisco xorta jiffaċċjaw nuqqas serju tad-djar, għodda politika tagħha turi li l-finanzjament approvat mill-vot u ż-żona flessibbiltà tista 'tgħaġġel il-produzzjoni affordabbli.

Minneapolis: Ttemm iż-Żona Familiata Waħda

Fl-2018, Minneapolis saret l-ewwel belt prinċipali Istati Uniti biex jeliminaw zoni familja waħda kompletament, li jippermettu duplexes u triplexes fuq il-lottijiet residenzjali kollha. Ir-riforma kienet parti mill-pjan komprensiv tal-belt, Minneapolis 2040, li wkoll żdiedet id-densità permessi qrib it-tranżitu u l-kurituri kummerċjali. Evidenza bikrija tissuġġerixxi li l-politika żdiedet modestament produzzjoni tad-djar f'inħawi li qabel kienu esklużi, għalkemm iffrankar tal-ispejjeż għall-kerrejja ġew limitati s'issa minħabba l-tagħfis globali tas-suq. Madankollu, minn Fineapolis mossa kuraġġuża ispira sforzi simili fl-ibliet bħal Portland, Seattle, u Kalifornja (permezz tal-leġiżlazzjoni statali). Il-każ juri li riforma zoni huwa l-aktar effettiv meta akkoppjati ma 'politiki oħra bħall-istabbilizzazzjoni kera u assistenza kiri.

Ir-rwol tal-avvoċi Komunitarji

Il-politiki tal-gvern ma joħorġux minn vakwu li fih jiġu ffurmati mill-isforzi sostnuti tal-membri tal-komunità, l-organizzazzjonijiet ta' avukati u koalizzjonijiet. Ir-residenti jistgħu jinfluwenzaw ir-riżultati tad-djar billi jattendu laqgħat ta' ppjanar lokali, li jixhdu waqt is-seduti tal-kunsill tal-belt, u jingħaqdu jew jiffurmaw gruppi li jiffukaw fuq il-ġustizzja tad-djar. Ir-riċerka tal-Istitut ta' Lingwa] turi li l-gruppi organizzati "JIMBY" imbuttaw b'suċċess għat-titjib u l-bonuses tad-densità f'diversi bliet tal-Kosta tal-Punent. Fl-istess ħin, l-inkwilini u l-organizzazzjonijiet tal-għajnuna legali jappoġġjaw kontroll tal-kera aktar b'saħħtu, protezzjonijiet tad-djar, u infurzar tal-kodiċijiet tad-djar. Ħafna drabi l-promozzjoni effettiva tinvolvi taħlita ta' edukazzjoni, bini ta' relazzjoni ma' uffiċjali eletti, u użu strateġiku tal-midja biex iċaqlaq l-opinjoni pubblika. Ħafna kampanji ta' suċċess użaw ukoll inizjattivi legali jew kontroversja biex iqanqlu azzjoni meta l-korpi leġiżlattivi meta l-azzjoni tkun

  • Attendew laqgħat tal-kunsill tal-belt u seduti tal-kummissjoni tal-ippjanar
  • Ingħaqad jew jappoġġjaw gruppi lokali ta' appoġġ għall-akkomodazzjoni (YIMBY, għaqdiet tal-kerrejja)
  • Użu ta' kampanji tal-midja soċjali biex titqajjem kuxjenza u pressjoni lil dawk li jieħdu d-deċiżjonijiet
  • Parteċipazzjoni f'workshops komunitarji dwar pjanijiet ta' akkomodazzjoni u aġġornamenti dwar tqassim ta' żoni
  • Vot fl-elezzjonijiet lokali u appoġġ lill-kandidati bi pjattaformi b'saħħithom ta' akkomodazzjoni

Ħarsa 'l Quddiem: Il-Futur ta' Politika dwar id-Djar li tista' Taffordja

Il-Kummissjoni tinnota li l-awtoritajiet Griegi ma pprovdew l-ebda evidenza li turi li l-għajnuna mill-Istat hija kompatibbli mas-suq intern.

  • L-integrazzjoni ta' standards tal-bini ekoloġiku fi programmi tad-djar affordabbli
  • It-tisħiħ tas-sħubijiet pubbliċi-privati biex jiġi xprunat il-kapital privat
  • Il-prijoritizzazzjoni tal-preservazzjoni permezz ta' fondi ta' akkwist u regolamentazzjoni tal-kera
  • Espansjoni Djar L-ewwel u akkomodazzjoni ta' appoġġ għal popolazzjonijiet mingħajr dar
  • Avukat għall-għajnuna universali għall-kiri fil-livell federali

Djar affordabbli mhix kwistjoni niċċa, hija s-sinsla ta 'komunitajiet b'saħħithom u ekwitabbli. Il-politiki tal-gvern jistgħu jew jaggravaw jew ittaffi l-kriżi tad-djar, u d-differenza spiss taqa 'isfel għall infurmati, promozzjoni persistenti mir-residenti u l-partijiet interessati. Billi jifhmu l-għodod disponibbli riformi dixxendentali, programmi ta' finanzjament, inċentivi tat-taxxa u l-ostakli li jostakolaw triqthom, individwi u organizzazzjonijiet jistgħu jagħmlu spinta għall-bidliet li se jagħmlu dar siguri u affordabbli għall-ġenerazzjonijiet li ġejjin. Il-futur tal-belt tiegħek jiddependi fuqha.