O papel ampliado dos governos locais na formação de mercados de aluguel de curto prazo

O que começou como uma opção de nicho para viajantes conscientes do orçamento cresceu em uma indústria multibilionária que agora toca quase todas as cidades e cidades, para viajantes, essas rendas oferecem acomodações flexíveis, muitas vezes mais autênticas, para proprietários de propriedades, representam um novo fluxo de renda, mas para os governos locais, a rápida proliferação de aluguel de curto prazo criou um quebra-cabeça regulatório que toca a acessibilidade da habitação, estabilidade da vizinhança, receita fiscal e até mesmo segurança pública.

Hoje, cidades ao redor do mundo são portarias pioneiras que equilibram as contribuições econômicas de aluguel de curto prazo com a necessidade de proteger o estoque de habitação de longo prazo, preservar o caráter da vizinhança e garantir uma concorrência justa com a hospedagem tradicional.

Por que os governos locais intervêm em mercados de aluguel de curto prazo

Quando um proprietário converte uma unidade em um aluguel de férias a tempo inteiro, essa unidade é removida do mercado de habitação a longo prazo, reduzindo o suprimento para os moradores, em cidades que já enfrentam a escassez de moradias, esta conversão pode aumentar os aluguel e dificultar para as famílias encontrar casas estáveis, além da habitação, a rotatividade frequente dos hóspedes pode gerar ruído, congestionamento de estacionamento e problemas de lixo que afetam vizinhos e serviços da cidade, governos locais estão posicionados de forma única para lidar com essas externalidades, porque entendem as condições específicas de suas comunidades.

Protegendo a acessibilidade e a oferta da habitação

Os estudos do Instituto Urbano e outras organizações de pesquisa documentaram que em cidades de alta demanda, cada 1% de aumento nas listas Airbnb pode corresponder a um aumento mensurável nos aluguéis. Aluguel integral, onde o proprietário não vive no local, são especialmente problemáticos porque efetivamente convertem unidades residenciais em propriedades comerciais. Para abordar isso, muitas ordenanças locais agora exigem aluguel de curto prazo para ser a residência primária do anfitrião, ou eles cobrem o número de noites de aluguel permitidas por ano para desencorajar o uso comercial em tempo integral.

Preservando a Vizinhança.

As locações de curto prazo trazem uma população transitória para áreas residenciais, enquanto a maioria dos convidados são responsáveis, o volume de rotatividade pode interromper o tecido social de um bloco, reclamações de ruído, descarte de lixo inadequado e falta de estacionamento estão entre os problemas mais frequentes relatados pelos vizinhos, governos locais usam regulamentos como limites de ocupação, horas de silêncio e horários obrigatórios de coleta de lixo para mitigar esses impactos, algumas cidades também criaram linhas diretas de reclamações ou oficiais dedicados para responder rapidamente a propriedades de incômodo.

Garantindo uma competição justa com a hospedagem tradicional.

Hotéis, motéis e pousadas operam sob um conjunto bem estabelecido de leis de segurança, zoneamento e impostos, aluguel de curto prazo historicamente operado em uma área cinzenta, não pagando impostos de ocupação nem aderindo aos mesmos códigos de incêndio e saúde, isso criou um campo de jogo desigual, os governos locais responderam estendendo os impostos de ocupação de hotéis a aluguel de curto prazo e exigindo hospedeiros para atender aos padrões de segurança, como detectores de fumaça, alarmes de monóxido de carbono e planos de evacuação claros, que garantem que todos os provedores de hospedagem contribuam de forma justa para os serviços da cidade e proteção de hóspedes.

Gerando receita para serviços públicos

Os impostos de ocupação, muitas vezes chamados de impostos de hotel ou de turista, são uma fonte de receita crítica para muitas cidades, coletando esses impostos de aluguel de curto prazo, os governos locais podem financiar a promoção do turismo, melhorias de infraestrutura e programas de habitação acessíveis, cidades como Austin, Texas e Seattle, Washington, têm feito parceria com plataformas para automatizar a remessa de impostos, simplificando a conformidade para hospedeiros e capturar receitas que foram anteriormente perdidas.

Medidas Regulatórias Comuns: Um olhar detalhado

Enquanto cada cidade adapta suas regras às condições locais, um conjunto de ferramentas regulatórias comuns surgiram, essas medidas abordam diferentes facetas do desafio de aluguel de curto prazo.

Sistema de Registro e Licenciamento

O fundamento de uma regulamentação eficaz é saber quem está alugando e onde. O registro ou licenciamento requer que os anfitriões solicitem uma licença, paguem uma taxa, e forneçam informações de contato e comprovação de propriedade ou consentimento de proprietário.

Melhores práticas para os programas de inscrição

  • As taxas baixas para incentivar o cumprimento, altas podem empurrar os anfitriões para o subterrâneo, estabelecendo taxas anuais razoáveis, por exemplo, de $50 a $200, reduz barreiras.
  • ] Integração com plataformas de listagem: ] Requerendo plataformas para verificar o registro antes de permitir que uma lista seja ao vivo (o modelo "sem registro, sem listagem").
  • Algumas cidades, como São Francisco, fornecem um mapa público de unidades registradas para aumentar a transparência.

Requisitos de Residência Primária e Bonés de Dia de Aluguel

Para evitar a conversão de moradias de longa duração em hotéis de fato, muitas jurisdições restringem as rendas de curto prazo à residência primária de um anfitrião (onde o anfitrião vive pelo menos seis meses por ano), além disso, as cidades podem cobrir o número de noites que uma unidade inteira pode ser alugada anualmente, por exemplo:

  • Os anfitriões só podem alugar sua residência primária, e não mais de 90 noites por ano quando o anfitrião não está presente.
  • A regra dos 90 dias aplica-se a listas de casas inteiras a menos que hospedes tenham permissão de planejamento.
  • Aluguel de curto prazo são limitados a 30 dias por ano para unidades não ocupadas em zonas residenciais.

Estes bonés são projetados para preservar a habitação de aluguel para residentes de longo prazo, enquanto ainda permitindo que os proprietários de casas às vezes complementar sua renda.

Regulamentos de Zoneamento e Uso do Terreno

Códigos de zoneamento historicamente separados de usos residenciais, aluguel de curto prazo, desfocam essa linha, governos locais atualizaram as ordenanças de zoneamento para definir onde é permitido alugar de curto prazo.

  • Apenas zonas comerciais e de uso misto, permitindo aluguel de curto prazo em áreas já zoneadas para hotéis ou turismo.
  • Zonas residenciais com restrições: só as autorizam se o hospedeiro vive no local, ou apenas em certos níveis de densidade.
  • Autorização de uso condicional, requer aprovação especial para aluguel de curto prazo em áreas residenciais, sujeitas a entrada comunitária.

O zoneamento é uma ferramenta poderosa, mas pode ser politicamente controverso, grupos de proprietários podem se opor a qualquer restrição, enquanto os defensores da habitação insistem em proibições, e o zoneamento efetivo requer um estudo cuidadoso do mercado de moradias e características de vizinhança locais.

Padrões de Segurança e Saúde

A segurança dos hóspedes é uma preocupação primordial, ao contrário dos hotéis, muitos contratos de aluguel de curto prazo não são inspecionados para segurança contra incêndios, controle de pragas ou riscos estruturais, os governos locais cada vez mais mandatam que os hospedeiros atendam aos requisitos básicos de segurança antes de receber uma licença, a Associação Nacional de Proteção contra Incêndios fornece diretrizes que muitas cidades adotam, e os requisitos típicos incluem:

  • Detectores de fumaça em cada área de sono e em cada nível.
  • Alarmes de monóxido de carbono onde há aparelhos de queima de combustível.
  • Extintores de incêndio em cada andar
  • Saídas de emergência claramente marcadas.
  • Guardas de janelas em unidades ocupadas por crianças.

Algumas cidades agora exigem hospedeiras para submeter um relatório de inspeção de bombeiros como parte do processo de licenciamento.

Tributação e compartilhamento de dados

A Lei Nacional das Cidades publicou legislação modelo que inclui tais disposições.

Desafios de Implementação e Realidades de Execução

Escrever um regulamento é uma coisa, fazer com que seja uma coisa é outra, governos locais enfrentam obstáculos significativos na aplicação de regras de aluguel de curto prazo.

Pessoal e recursos limitados.

A maioria das cidades não tem equipes de execução dedicadas para aluguel de curto prazo, a responsabilidade muitas vezes recai sobre os oficiais de execução de códigos que já estão sobrecarregados com queixas sobre violações de código de habitação, despejo ilegal e outras questões, sem funcionários adicionais, taxas de conformidade sofrem, algumas cidades responderam criando unidades especializadas de aluguel de curto prazo financiadas por taxas de registro ou receita fiscal, por exemplo, Denver, Colorado, usa uma parte de seu imposto de ocupação para financiar uma equipe de conformidade que cruza dados de licença com listas online.

O jogo de gato e rato de aluguel ilegal

Hospedeiros podem usar várias listas, mudar endereços ou alugar através de plataformas que não compartilham dados, hospedeiros sofisticados criam múltiplas contas para contornar os limites diários, para combater isso, cidades investem em software que raspa dados de plataformas e bandeiras que não possuem um número de licença, no entanto, isso levanta preocupações de privacidade e pode levar a desafios legais das plataformas, a tensão entre acesso de dados e privacidade continua sendo um dos obstáculos mais complexos para a aplicação de medidas.

Revolta Política e Indústria

Os advogados de casa argumentam que os direitos de propriedade incluem o direito de alugar livremente, plataformas como a Airbnb financiaram campanhas contra leis restritivas, fazendo lobby por regras mais leves, em algumas cidades, a indústria processou para bloquear os requisitos de registro ou os limites de dia, por exemplo, uma ação judicial de 2023 na Califórnia desafiou as regras estritas de Santa Monica, embora a cidade tenha prevalecido, os governos locais devem antecipar desafios legais e políticas artesanais que podem resistir ao escrutínio sob a Quarta Emenda (privacidade) e a Cláusula de Comércio (regulamentação do mercado interestatal).

Estudos de caso em regulação efetiva

Várias cidades implementaram estratégias abrangentes que oferecem valiosas lições.

Nova York: um modelo de aplicação de táticas

A lei de 2010 proibiu aluguel de apartamentos inteiros por menos de 30 dias, a menos que o anfitrião esteja presente, mas a execução foi inicialmente fraca, em 2022, a cidade aprovou a Lei Local 18, que exige que os anfitriões se registem no gabinete do prefeito de aplicação especial e proíbe plataformas de reserva de processamento de transações de anúncios não registrados, o resultado: milhares de listas ilegais foram removidas, e a cidade ganhou um banco de dados abrangente para a aplicação direcionada, os críticos argumentam que a lei reduz as opções de turismo, mas os apoiadores destacam a redução de hotéis ilegais e a preservação de moradias alugadas.

Residência Primária e a Regra dos 90 Dias

A cidade também ordena que plataformas como Airbnb e Vrbo recolham e remetam o imposto de 14% do hotel.

Barcelona: um pioneiro em curbing aluguel de turistas

Barcelona, Espanha, está na vanguarda da regulação de aluguel de curto prazo para proteger bairros residenciais, a cidade licenciou aluguel de férias antes do boom Airbnb, mas a explosão de listas oprimiu o sistema, em 2016, Barcelona suspendeu novas licenças e iniciou uma campanha agressiva de aplicação, fechando milhares de unidades ilegais, a cidade também usa uma abordagem baseada em zoneamento, apenas propriedades em distritos históricos e comerciais são elegíveis para licenças, zonas residenciais só são proibidas, a política de Barcelona tem sido elogiada por estabilizar bairros, embora tenha enfrentado críticas da indústria do turismo.

Tendências emergentes e ferramentas tecnológicas

As soluções da cidade estão ajudando os governos locais a aplicar regras de forma mais eficiente, enquanto reduzem o fardo para os hospedeiros.

Plataformas de Permissão e Compliance Automatizadas

Um número crescente de cidades usam plataformas hospedadas que automatizam o processo de registro, se integram com plataformas de reserva para verificar o licenciamento e gerar relatórios de conformidade, esses sistemas podem enviar lembretes automáticos para renovações de licenças, bandeirar listas suspeitas e fornecer um portal público para os moradores relatarem problemas.

Tecnologia de monitoramento de ruído e ocupação

Para lidar com queixas de vizinhos sem enviar policiais, algumas cidades pilotam sistemas de monitoramento de ruído inteligente, esses dispositivos, instalados em unidades de aluguel com consentimento do anfitrião, medindo níveis de decibéis e hospedeiras de alerta ou agências de execução quando o ruído excede os limiares, sensores de ocupação similares podem garantir que o número de convidados não exceda o limite permitido, enquanto essas ferramentas levantam preocupações de privacidade, podem ser menos intrusivas do que inspeções manuais constantes.

Modelos colaborativos com plataformas

Em vez de batalhas adversas, algumas jurisdições negociaram acordos de cooperação com plataformas, em Amsterdã, a Airbnb voluntariamente limita o aluguel de casas inteiras a 30 noites por ano para hospedeiros não registrados como operadores profissionais, a plataforma também compartilha dados com a cidade sobre todas as transações, tais parcerias reduzem os custos de execução para as cidades e ajudam as plataformas a demonstrar boa cidadania, porém esses acordos não são substitutos da lei local, normalmente funcionam melhor quando há uma ameaça credível de regulação por trás delas.

Melhores práticas para projetar e implementar políticas de aluguel de curto prazo

Baseado nas experiências das cidades líderes, várias boas práticas emergem para os governos locais considerando novas regulamentações.

  1. Antes de elaborar uma lei, colete dados sobre o número de aluguéis de curto prazo, sua parte do estoque de habitação, e seu efeito sobre os aluguéis e as taxas de vaga.
  2. Envolver associações de vizinhança, defensores de moradias, associações hoteleiras, plataformas de aluguel e proprietários de imóveis, audiências públicas transparentes podem construir buy-in e reduzir os riscos de litígio.
  3. Um simples requisito de registro que é aplicado ativamente é mais eficaz do que uma proibição abrangente que é ignorada.
  4. ]Investir em sistemas de dados.] Compartilhando acordos com plataformas são críticos.Considere portarias que exigem plataformas para fornecer relatórios trimestrais de todas as reservas, incluindo nomes de hosts, endereços e dados de reserva.
  5. Criar um fundo de execução dedicado, usar taxas de registro e receita fiscal para contratar inspetores, comprar software e apoiar o pessoal legal, e evitar que regulamentos se tornem promessas ocas.
  6. Os regulamentos devem incluir cláusulas que exigem revisão periódica e ajuste baseado em novas evidências.

Conclusão: Balanceamento da Oportunidade com a Saúde Comunitária

As políticas mais bem sucedidas são aquelas que são informadas, aplicadas diligentemente e adaptadas ao longo do tempo.

Em vista do futuro, a tecnologia continuará a remodelar tanto a indústria de aluguel de curto prazo quanto sua regulamentação, plataformas podem desenvolver ferramentas autopoliciais, e as cidades podem aproveitar a inteligência artificial para detectar listas ilegais, mas a responsabilidade fundamental do governo local permanece inalterada, para proteger os interesses de longo prazo dos moradores, enquanto possibilitam uma atividade econômica benéfica, com regulação ponderada, as cidades podem garantir que as rendas de curto prazo permaneçam uma força positiva em suas comunidades, não uma fonte de perturbação.