Locuinţele la preţuri accesibile au devenit una dintre cele mai presante provocări în oraşe din Statele Unite şi din întreaga lume. Chiriile în creştere, salariile stagnante şi o penurie persistentă de aprovizionare au scos la iveală proprietatea şi chiar locuinţele stabile pentru milioane de familii. În timp ce forţele pieţei joacă un rol, politicile guvernamentale la nivel federal, stat şi nivel local formează fundamental dacă locuinţele rămân accesibile sau devin inaccesibile. Înţelegerea acestor politici nu numai că ajută rezidenţii să navigheze în propriile situaţii de locuinţe, dar le şi dă posibilitatea de a pleda pentru schimbări sistemice. Acest articol examinează pârghiile politice cheie care influenţează locuinţele accesibile, obstacolele la punerea în aplicare eficientă, exemplele reale de succes, şi paşii pe care comunităţile îi pot lua pentru a modela un viitor mai echitabil.

Importanţa locuinţelor la preţuri accesibile

Locuinţele accesibile sunt mult mai mult decât un acoperiş deasupra capului. Este o fundaţie pentru mobilitate economică, educaţie, sănătate fizică şi psihică şi stabilitate comunitară. Când gospodăriile cheltuiesc mai mult de 30% din venitul lor pe locuinţe. În schimb, locuirea stabilă, la preţuri accesibile a fost legată de rezultate mai bune pentru sănătate pentru copii şi adulţi, rate mai mari de absolvire între studenţi şi economii locale mai puternice. Cercetarea din partea HUD] arată că accesibilitatea locuinţelor este corelată direct cu ratele reduse de necunoaştere şi un acces îmbunătăţit la servicii. Locuinţele accesibile acţionează de asemenea ca un multiplicator economic: locuri de muncă în construcţii, cheltuieli locale de către rezidenţi şi valori crescute ale proprietăţii în cartierele din jur toate beneficiază de o locuinţă bine planificată. Pentru oraşe, asigurarea unei oferte adecvate de unităţi accesibile nu este doar un bun raport social este o necesitate economică.

  • Reducerea instabilității persoanelor fără adăpost și a locuințelor
  • Sprijină economiile locale prin crearea de locuri de muncă și prin cheltuielile consumatorilor
  • Îmbunătăţirea stabilităţii comunităţii prin reducerea transgenţei şi a criminalităţii
  • Îmbunătățește rezultatele în domeniul sănătății prin eliberarea veniturilor pentru îngrijirea medicală și nutriție
  • Stimulează realizarea educaţională a copiilor cu locuinţe stabile

Politici guvernamentale cheie care formează locuințe accesibile

Intervenţia guvernului pe pieţele de locuinţe ia multe forme. Unele politici finanţează direct sau subvenţionează unităţi accesibile, în timp ce altele reglementează utilizarea terenurilor sau oferă stimulente fiscale dezvoltatorilor privaţi. Interfaţa dintre aceste instrumente determină cât de mult se construieşte locuinţe accesibile, unde se află, şi cine o poate accesa. Mai jos vom desface cele mai influente categorii de politici.

Regulamentul privind zonarea și utilizarea terenurilor

Legile de zoning sunt printre cele mai puternice și adesea controversate . ] că guvernele locale folosesc pentru a modela oferta de locuințe. Zonare tradițională de familie unică, care limitează dezvoltarea caselor detașate pe loturi mari, limitează densitatea și conduce până la costurile de teren. ]Zoningul inclus impune sau stimulează dezvoltatorii să stabilească un procent de unități ca accesibile pentru noi proiecte de piață. [ ]Urban Institutestudii]Reasigură că numai upzonarea nu poate fi în mod dramatic mai mică chirie, dar este o componentă necesară a unei strategii mai largi de accesibilitate. Alte politici de utilizare a terenurilor includ posibilitatea de a accesa unități de locuințe (AdU) pe loturi monofamilice, reducând dimensiunile minime ale lotului, și raționalizarea costurilor pentru a realiza aceste proiecte, pentru a reduce costurile de dezvoltare a acestora.

  • Zonarea unei singure familii limitează densitatea locuințelor și segregarea de la nivelul continentelor
  • Zonarea cu utilizare mixtă promovează cartierele pietonale cu diverse tipuri de locuințe
  • Mandate de zonare sau incentivizes unități accesibile în noi evoluții
  • Politicile privind unitatea de locuințe accesorii (ADU) permit densitatea
  • Reducerea cerințelor de parcare reduce costurile de construcție

Programe federale și de stat de finanțare

Fără investiții publice semnificative, piața privată nu poate produce numai o locuințe suficiente la prețuri accesibile. Guvernul federal canalizează miliarde de dolari anual prin programe concepute pentru a sprijini atât partea de aprovizionare (construcție și reabilitare) și partea de cerere (asistență de închiriere). [ Creditul fiscal pentru locuințe (LIHTC) ] este cel mai mare program de producție al țării, oferind credite fiscale dezvoltatorilor care construiesc sau renovează unități de locuințe accesibile la prețuri accesibile. De la începutul acestuia în 1986, LIHTC a finanțat peste 3 milioane de unități. Programul de parteneriate pentru investiții pentru IMM-uri [ oferă granturi pentru formularea statelor și localităților pentru a finanța o gamă largă de activități de locuințe la prețuri accesibile, de la noua construcție la asistență pentru închiriere pe bază de chiriaș. Programul de finanțare pentru dezvoltare comunitară (CDBG) ] oferă finanțare flexibilă pentru locuințe și dezvoltare comunitară în zone cu venituri mici și moderate. [FLT6] O singură opțiune de plată a unei case (Vouchere) care se poate acoperi numai în funcție de un cupon de patru persoane cu

  • Credit fiscal pentru locuințe cu venit redus (LIHTC)
  • Home Parteneriate pentru Investiţii Program
  • Granturi comunitare pentru dezvoltare (CDBG)
  • Vouchere pentru alegerea locuinței (secțiunea 8)
  • Asistenţă pentru închiriere

Stimulente fiscale și credite

Dincolo de cheltuielile directe, politica fiscală este un puternic motor al locuinţelor accesibile. Creditul fiscal pentru locuinţele care vin în jos menţionat mai sus este primul exemplu. Dezvoltatorii concurează pentru alocările de stat ale creditelor fiscale, pe care le vând investitorilor (de multe ori corporaţii) pentru a ridica capitalul pentru proiecte. Unităţile rezultate trebuie să rămână accesibile pentru o perioadă stabilită (de obicei 30 de ani). Alte stimulente includ impozitul pe proprietate pentru evoluţiile locuinţelor la preţuri accesibile. Comune în oraşe precum New York şi Chicago; şi scutirile fiscale de vânzări pentru materialele de construcţii utilizate în proiecte eligibile. Unele state oferă, de asemenea, credite istorice de conservare a impozitelor care pot fi combinate cu credite de locuinţe la preţuri accesibile pentru reabilitarea clădirilor mai vechi.

  • Exceptările de la plata impozitului pe proprietate reduc costurile de exploatare pentru proprietarii la prețuri accesibile
  • Stat cu venituri mici de locuințe credite fiscale supliment federal LIHTC
  • Scutiri de taxe de vânzare pentru materiale mai mici decât costurile de construcție
  • Creditele istorice de reabilitare încurajează reutilizarea adaptivă a structurilor mai vechi

Provocări persistente în punerea în aplicare

Chiar și politicile de locuințe bine concepute nu sunt adesea prea mari din cauza obstacolelor politice, financiare și administrative. [ ]NIMBYism[] (Nu în Back Yard] rămâne unul dintre obstacolele cele mai importante: rezidenții existenți se opun frecvent noilor evoluții, în special locuințele accesibile, motivând că acestea sunt supuse creditelor anuale de trafic, valorilor imobiliare sau caracterului cartierului. Această opoziție poate întârzia proiectele pentru ani și poate conduce la costuri. O altă provocare majoră este finanțarea insuficientă . Programele federale precum LIHTC și secțiunea 8 nu sunt supuse unor drepturi de proprietate, acestea sunt supuse unor credite anuale și alocări competitive, ceea ce înseamnă că majoritatea gospodăriilor eligibile și proiectelor nu beneficiază de sprijin. Complexitatea administrativă ] poate necesita trei ani, adăugând milioane de costuri pentru proiecte în cele din urmă. Dezvoltatorii trebuie să navigheze în condiții de piață, chiar și după ce acestea pot să își asume costuri de exploatare [conversa] [conversarii de piață [constanțele de piață] [constante.

  • Opoziţia locală organizată prin intermediul grupurilor comunitare şi al efectului de pârghie al consiliului municipal
  • Subfinanțarea cronică a asistenței pentru închiriere și programe de producție
  • Procese complexe de aprobare care multiplică costurile și termenele
  • Expirarea restricțiilor privind accesibilitatea (de exemplu, perioadele de conformitate de 30 de ani cu LIHTC)
  • Presiunea de rigoare și deplasare în apropierea locuinței la prețuri accesibile nou dezvoltate

Studii de caz în politici eficiente

În ciuda acestor provocări, mai multe orașe au demonstrat că elaborarea de politici inteligente și voința politică susținută pot genera câștiguri semnificative în locuințe accesibile. Experiențele lor oferă lecții pentru municipalitățile din întreaga țară.

New York City

În 2016, New York City a adoptat programul de locuințe obligatorii, care necesită dezvoltatori care caută schimbări de zonare pentru proiecte mai mari pentru a pune deoparte în mod permanent 20% până la 30% din unități ca accesibil. Programul se aplică zonelor rezoned pentru o densitate mai mare, în special în cartiere din apropiere de tranzit. Până în 2023, MIH a produs peste 8.000 de unități accesibile, cu mii mai mult în conductă. Politica este completată de oraș ] Fondul de locuințe accesibile și reduceri ale impozitului pe proprietate cum ar fi 421-a (în prezent înlocuite cu Affordable New York). O lecție cheie din NYC este importanța de cuplare a cerințelor obligatorii cu stimulente financiare pentru a asigura fezabilitate. Departamentul NYC al orașului de planificare oferă date detaliate privind impactul MIH.

San Francisco

San Francisco are unul dintre cele mai mari costuri de locuințe din țară, dar a pus în practică și mai multe politici inovatoare. Orașul Programul de bonus pentru locuințe la prețuri accesibile permite dezvoltatorilor să construiască mai înalte și mai dense în schimbul unor unități accesibile permanent. San Francisco folosește și o măsură de vot locală (Propoziția C) care a mărit finanțarea pentru locuințe și servicii printr-o suprataxă fiscală de afaceri, generând sute de milioane de dolari anual. Un alt standout este o reducere a aprobărilor pentru 100% proiecte accesibile: acestea pot trece peste evaluări discreționare lungi dacă îndeplinesc standardele de zoning și proiectare. În timp ce San Francisco se confruntă încă cu o penurie severă de locuințe, instrumentul său de politică demonstrează că finanțarea aprobată de alegători și flexibilitatea de zonare pot accelera producția la prețuri accesibile.

Minneapolis: Sfârşitul Zoning-ului cu o singură familie

În 2018, Minneapolis a devenit primul oraș major din SUA care a eliminat complet zonarea unei singure familii, permițându-le dulexuri și triplexuri pe toate loturile rezidențiale. Reforma a făcut parte din planul global al orașului, Minneapolis 2040, care a crescut, de asemenea, densitatea permisă în apropierea coridoarelor de tranzit și comerciale. Dovezile timpurii sugerează că politica a crescut modest producția de locuințe în cartierele de anterior excluziuni, deși economiile de costuri pentru chiriași au fost limitate până în prezent din cauza presiunii globale a pieței. Cu toate acestea, Minneapolis a inspirat eforturi similare în orașe precum Portland, Seattle și California (prin intermediul legislației de stat). Cazul arată că reforma de zonare este cea mai eficientă atunci când este asociată cu alte politici, cum ar fi stabilizarea chiriei și asistența pentru închiriere.

Rolul advocaţiei comunitare

Politicile guvernamentale nu ies din vid, ci sunt modelate de eforturile susținute ale membrilor comunității, organizațiilor de advocacy și coalițiilor. Locuitorii pot influența rezultatele locuințelor prin participarea la reuniunile de planificare locală, prin mărturia la audierile consiliului orașului și prin aderarea sau formarea unor grupuri care se concentrează pe justiția locuințelor. Cercetare de la Institutul deightline] arată că grupurile organizate "YIMBY" au împins cu succes spre creșterea și bonusurile de densitate în mai multe orașe ale Coastei de Vest. În același timp, sindicatele chiriașului și organizațiile de asistență juridică pledează pentru un control mai puternic al chiriilor, protecția eviției și aplicarea codurilor de locuințe. Advocația eficientă implică adesea o combinație de educație, edificare a relațiilor cu oficialii aleși și utilizarea strategică a mass-mediei pentru a schimba opinia publică. Multe campanii de succes au folosit, de asemenea, procese de drept sau inițiative de vot pentru a obliga la acțiuni atunci când organele legislative sunt lente să răspundă. În cele din urmă, locuințele accesibile reprezintă o problemă politică, iar cei care arată cel mai mult impact.

  • Participarea la reuniunile consiliului local și la audierile comisiei de planificare
  • să se alăture sau să sprijine grupurile locale de avocaţi în materie de locuinţe (YIMBY, sindicate ale chiriaşilor)
  • Utilizarea campaniilor de socializare pentru a sensibiliza și a exercita presiuni asupra factorilor de decizie
  • Participă la ateliere comunitare privind planurile de locuințe și actualizările zonei
  • Votare în alegerile locale și sprijin pentru candidații cu platforme de locuințe puternice

Privind înainte: Viitorul politicii de locuinţe accesibile

Pe măsură ce orașele continuă să crească și efectele schimbărilor climatice au un impact din ce în ce mai mare asupra comunităților vulnerabile, viitorul locuințelor accesibile va necesita abordări adaptabile și integrate. O tendință majoră este accentul pe practicile de construcție durabile[, cum ar fi construcția de energie cu zero net și utilizarea de materiale cu emisii reduse de carbon, care pot, de asemenea, reduce costurile de funcționare pe termen lung pentru furnizorii de locuințe la prețuri accesibile. O altă variantă este extinderea parteneriatelor public-privat , unde administrațiile municipale furnizează terenuri sau infrastructură în timp ce dezvoltatorii privați finanțează și gestionează proiecte în cadrul acordurilor de accesibilitate. Conservarea locuințelor existente fără a fi refăcute din costuri accesibile Hotărâmează în primul rând un model rentabil la noua construcție: prin achiziționarea și reabilitarea unităților de administrare a locuințelor private, înainte ca acestea să se convertească la prețul pieței, orașele pot menține fără a fi refăcute în mod gratuit [FLT] [FLT[FLT] care modelul de investiții permanente pentru persoanele care se confruntă cu costuri de investiții, în mod

  • Integrarea standardelor de construcţie ecologică în programe de locuinţe accesibile
  • Consolidarea parteneriatelor public-privat pentru mobilizarea capitalului privat
  • Prioritizarea conservării prin intermediul fondurilor de achiziţii şi reglementarea chiriei
  • Extinderea locuinţei În primul rând şi susţinerea locuinţelor pentru populaţia fără adăpost
  • Advocate pentru asistență universală de închiriere la nivel federal

Locuințele accesibile nu este o problemă de nișă este coloana vertebrală a comunităților înfloritoare, echitabile. Politicile guvernamentale pot fie exacerba sau atenua criza locuințelor, iar diferența se reduce adesea la advocacy informat, persistent de către rezidenți și părțile interesate. Prin înțelegerea instrumentelor disponibile reformele de finanțare, programe de finanțare, stimulente fiscale și obstacolele care stau în calea lor, persoanele fizice și organizațiile pot împinge pentru schimbările care vor face locuințe sigure și accesibile pentru generațiile viitoare. Viitorul orașului dumneavoastră depinde de ea.