Table of Contents

Понимание роли австралийского казначейства в кризисе доступности жилья

Кризис доступности жилья в Австралии является одной из самых стойких и спорных экономических проблем, стоящих перед страной. Показатели владения жильем снизились среди молодого поколения, стресс от аренды широко распространен, и домохозяйства с низким доходом изо всех сил пытаются найти безопасное, доступное жилье. В то время как многочисленные факторы способствуют - включая рост населения, ограничения зонирования, затраты на строительство и спрос инвесторов - основное экономическое агентство федерального правительства, Австралийское казначейство, оказывает значительное влияние на рычаги политики, которые могут формировать результаты доступности. В этой статье рассматривается текущая и потенциальная роль казначейства, инструменты, имеющиеся в его распоряжении, и ограничения, с которыми оно сталкивается в решении кризиса, который требует комплексных действий в фискальной, финансовой и нормативной областях.

Основной мандат казначейства и жилищные связи

Австралийское казначейство отвечает за консультирование правительства по экономической политике, включая налоговую стратегию, налоговую реформу, регулирование финансовой системы и долгосрочную устойчивость государственных финансов. Жилье пересекается со всеми частями этого мандата. Частное жилье представляет собой самый большой компонент благосостояния домохозяйств, ипотечный долг является основной проблемой финансовой стабильности, а расходы на налоги на жилье (такие как отрицательная передача и скидка на налог на прирост капитала) обходятся бюджету в миллиарды ежегодно. Аналитический потенциал казначейства - охватывающий данные рынка жилья, демографические прогнозы, ограничения на стороне предложения и распределительные эффекты - делает его центральным игроком в разработке и оценке жилищной политики.

Фискальная политика и налоговые установки

Казначейство напрямую управляет последствиями федеральных налоговых положений, которые влияют на рынки жилья. Наиболее обсуждаемые включают:

  • Отрицательная передача: Позволяет инвесторам вычитать арендные убытки из других доходов. Казначейство регулярно моделирует влияние ограничения или снятия этой концессии, взвешивая доходы от воздействия на предложение аренды и цены на жилье.
  • Налог на прирост капитала (CGT) скидка: 50% сокращение активов, удерживаемых в течение 12 месяцев. Казначейство оценивает, как изменение скидки может снизить спекулятивный спрос и освободить фискальное пространство для мер по доступности.
  • Схема First Home Super Saver (FHSS): Позволяет покупателям первого дома экономить в рамках пенсионного обеспечения по льготной налоговой ставке.Казначейство управляет правилами, регулирующими взносы, снятие средств и годовой лимит.
  • Схема гарантии жилья: Государственная гарантия, которая позволяет законным покупателям покупать с низким депозитом, управляется Казначейством в партнерстве с Национальной жилищной финансовой и инвестиционной корпорацией (NHFIC).

Хотя Казначейство проводит анализ этих мер, оно не устанавливает в одностороннем порядке налоговую политику — политические решения остаются за правительством. Тем не менее, затраты и моделирование Казначейства в значительной степени формируют дебаты и возможный план любой реформы.

Бюджетное распределение для жилищных программ

Каждый федеральный бюджет включает значительные расходы, направленные на доступность жилья, многие из которых разработаны и управляются Казначейством.

  • Фонд жилищного строительства Австралии (HAFF) — инвестиционный фонд стоимостью 10 миллиардов долларов, который возвращает доходы для строительства 30 000 социальных и доступных арендных домов в течение пяти лет. Казначейство управляет структурой капитала фонда и графиком сокращения.
  • Гранты штатам и территориям в соответствии с Национальным соглашением по жилищному строительству и бездомности (NHHA), которое Казначейство координирует с Департаментом социальных услуг для обеспечения соответствия принципам финансовой устойчивости.
  • Прямые субсидии через программу Арендная помощь , индексируемую для увеличения арендной платы Казначейством каждый год.
  • Финансирование для Агрегатора доступных жилищных облигаций NHFIC, который снижает стоимость капитала для коммунальных жилищных провайдеров.

Контролируя бюджетные конверты, Казначейство влияет на масштаб, сроки и обусловленность инвестиций в жилье. Его роль в подготовке представлений комитета по рассмотрению расходов гарантирует, что любое новое предложение должно продемонстрировать экономическую эффективность и измеримые результаты до достижения кабинета министров.

Ливеры снабжения: инфраструктура и высвобождение земли

Жилищное предложение в значительной степени зависит от наличия земли, правил планирования и потенциала инфраструктуры. Казначейство не контролирует непосредственно зонирование или утверждение зданий - эти полномочия находятся в руках государственных и местных органов власти. Однако оно может влиять на предложение через федеральные фискальные инструменты:

Инфраструктурные инвестиции и плотность жилья

Крупные проекты в области транспорта и коммунальной инфраструктуры, финансируемые федеральным правительством (например, через Инфраструктуру Австралия и соглашения о национальном партнерстве), оцениваются Казначейством. Решения о том, какие проекты получают приоритет - и какие требования к плотности придают финансирование - могут разблокировать развитие в зеленых полях или заполнительных районах, которые в противном случае оставались бы застопоренными. Казначейство работает с Департаментом инфраструктуры, чтобы моделировать экономическую отдачу от связывания предложения жилья с транспортными коридорами, и оно может рекомендовать, чтобы федеральные гранты были сделаны в зависимости от государств, ослабляющих ограничительное зонирование.

Оценки экологического и землепользования

Федеральные экологические разрешения в соответствии с Законом о защите окружающей среды и сохранении биоразнообразия 1999 года могут задержать или остановить крупные жилые застройки. Казначейство участвует в анализе регулирующего воздействия для взвешивания экологических целей против целей предложения жилья, выступая за упорядоченные пути оценки, где это необходимо. Его моделирование спроса на жилье против прогнозируемого предложения информирует позицию правительства о том, являются ли текущие сроки утверждения существенным ограничением.

Вмешательство по требованию: финансовая помощь и макропруденциальные связи

Помимо налоговых льгот, Казначейство осуществляет надзор за программами прямой финансовой помощи, которые влияют на спрос на жилье.

Первые гранты и гарантии для покупателей жилья

Схема гарантии жилья (включая первую гарантию жилья, региональную гарантию первого дома и гарантию семейного дома) быстро расширилась, с 50 000 мест, доступных в 2024-25 гг. Казначейство управляет лимитами объема, критериями приемлемости и лимитами заимствований. Хотя эти схемы помогают маргинальным покупателям выходить на рынок, критики утверждают, что они в первую очередь повышают спрос и повышают цены - напряженность, которую признал собственный анализ Казначейства.

Взаимодействие с Резервным банком и АПРА

Казначейство не устанавливает процентные ставки или пруденциальные правила, но сотрудничает с Резервным банком Австралии (RBA) и Австралийским управлением пруденциального регулирования (APRA) через Совет финансовых регуляторов. Перегрев рынка жилья, особенно кредитование инвесторов, привел к тому, что APRA ввела ограничения скорости только по процентным кредитам и более строгие буферы пригодности к обслуживанию. Команда финансовой стабильности Казначейства моделирует системный риск от высокого долга домашних хозяйств и может рекомендовать APRA корректировать макропруденциальные настройки. Хотя эти инструменты не являются прямыми мерами доступности, они направлены на предотвращение роста цен, вызванного кредитами, которые усугубляют неравенство.

Координация между федеральными и государственными правительствами

Вопрос о доступности жилья не может быть решен только Содружеством. Государства контролируют землепользование, владение государственным жильем, передачу налогов (штамповых пошлин) и защиту арендаторов. Казначейство ведет переговоры между федеральными штатами о финансовых трансфертах жилья, включая NHHA и новые двусторонние жилищные соглашения, объявленные в 2024 году. Его роль включает:

  • Разработка показателей эффективности для государственной доставки жилья, привязанных к траншам финансирования.
  • Оценка государственных предложений по реформированию гербового сбора (например, переход на широкий земельный налог) и оценка фискальных последствий для государств.
  • Координация повестки дня Совета министров по вопросам жилья и бездомности для согласования циклов федерального бюджета с графиками государственных реформ.

Способность Казначейства заключать соглашения улучшилась с созданием подразделения Жилищная Австралия в департаменте, которое выступает в качестве специализированного политического центра для межюрисдикционных вопросов.

Основные инициативы: реформа HAFF, NHHA и национальное жилищное соглашение

Наиболее значимые федеральные жилищные инициативы при правительстве Албании имеют казначейство в своей основе.

Фонд будущего жилищного строительства Австралии (HAFF)

В сентябре 2023 года HAFF выделил 10 миллиардов долларов государственных инвестиций на получение прибыли для строительства социального жилья. Казначейство не только спроектировало структуру капитала фонда (целевой доход 5% в год), но и провело бюджетные расходы, которые убедили Парламентское бюджетное управление в его долгосрочной устойчивости. Фонд стремится предоставить 30 000 домов в течение пяти лет, а еще 10 000 - для реагирования на бездомность. Реализация контролируется Казначейством совместно с Housing Australia (ранее NHFIC).

Национальное соглашение о жилье и бездомности (NHHA)

В 2024 году правительство обязалось создать новую NHHA с увеличенным финансированием ($2 млрд в течение пяти лет) и более сильными условиями, требующими от государств ускорения реформ планирования. Казначейство разработало новую формулу финансирования - на основе доли населения, показателей стресса при аренде и исторических инвестиций в жилье - для исправления предыдущих неравенств. Она также ввела требование к государствам публично сообщать о времени освобождения земли и утверждения, меру прозрачности Казначейства, смоделированную по международной передовой практике.

Национальное жилищное соглашение

Запущенное в 2022 году и обновленное в 2024 году, Соглашение является партнерством между федеральными, государственными и местными органами власти, а также сектором недвижимости и коммунальными жилищными провайдерами, целью которого является строительство 1,2 миллиона новых хорошо расположенных домов к 2029 году. Казначейство предоставляет макроэкономические прогнозы роста населения и формирования домохозяйств, которые лежат в основе целей Соглашения, и координирует квартальные отчеты о прогрессе.

Вызовы и критика подхода казначейства

Несмотря на аналитическую глубину и административный охват, Казначейство сталкивается с ограничениями в решении проблемы доступности жилья.

Фрагментация политики и краткосрочные горизонты

Жилищная политика разделена на несколько департаментов - Казначейство, Социальные услуги, Инфраструктура, Изменение климата - что приводит к противоречивым сигналам. Например, в то время как Казначейство проводит налоговые льготы на стороне спроса для инвесторов, Департамент социальных услуг финансирует арендную помощь, которая косвенно поступает к тем же инвесторам. Казначейство подверглось критике за то, что оно не продвигает всеобъемлющий пакет реформ, который согласовывает системы поставок, налогообложения и социального обеспечения.

Нежелание противостоять укрепленным налоговым установкам

Обе основные партии избежали крупных реформ с отрицательной передачей и дисконтом CGT, несмотря на неоднократные рекомендации Казначейства в течение десятилетий ограничить или поэтапно их отменить. Федеральные выборы 2019 года продемонстрировали политическую стоимость таких изменений, и Казначейство теперь действует в соответствии с явными правительственными инструкциями, чтобы не моделировать нейтральные альтернативы доходам. Критики утверждают, что эта самоцензура подрывает независимость департамента.

Отсутствие прямого контроля над ограничениями поставок

Государственные и местные органы власти имеют рычаги для зонирования, утверждения планов и предоставления доступного жилья. Казначейство может стимулировать реформы, но не может их заставить. Условия NHHA на практике были слабыми, при этом несколько штатов не смогли выполнить требования к отчетности без штрафов. Кредитное плечо Казначейства ограничивается удержанием грантов - тупым инструментом, который может нарушить государственные бюджеты, а не поощрять подлинные изменения.

Субсидии на основе спроса могут привести к росту цен

Экономическое моделирование Казначейства и академических органов, таких как Австралийский институт жилищного строительства и городских исследований (AHURI), последовательно показывает, что гранты и гарантии для покупателей первого жилья увеличивают покупательную способность без добавления предложения, что приводит к капитализации цен. Казначейство признало это во внутренних отчетах, но продолжает управлять этими схемами из-за их политической популярности. Более эффективный долгосрочный подход будет напрямую связывать поддержку спроса с новым предложением, таким как модели совместного капитала, которые ограничивают рост цен.

Будущие направления: что казначейство может сделать по-другому

Заглядывая в будущее, Казначейство может усилить свое влияние посредством нескольких реформ:

  • Интегрированная стратегия жилищного строительства: Представить единую, межведомственную стратегию доступности в каждом бюджете, с четкими целями для предложения, арендной платы и ставок владения домом.
  • Дорожная карта налоговой реформы: Модель и публикация поэтапного перехода от отрицательной передачи и скидки CGT в сочетании с положениями о блокировке, чтобы избежать нарушения существующих инвесторов.
  • Финансирование инфраструктуры: Требует, чтобы любое федеральное финансирование городского транспорта или коммунальных услуг было обусловлено изменениями в зонировании штатов, которые позволяют жилье средней плотности вблизи транспортных узлов.
  • Улучшение интеграции с финансовой стабильностью: Формализация совместного комитета Казначейства-RBA-APRA по доступности жилья и стабильности для мониторинга взаимодействия между кредитным смягчением и ценами на жилье и рекомендации упреждающих макропруденциальных действий.

Эти шаги будут использовать сильные стороны Казначейства в экономическом анализе и бюджетном проектировании, одновременно расширяя границы его нынешнего мандата. Без такой интеграции отдельные меры будут продолжать приносить дополнительные выгоды против структурного кризиса.

Заключение

Австралийское казначейство является незаменимым участником сети политики доступности жилья. Его контроль над бюджетными условиями, бюджетными ассигнованиями и межправительственным финансированием дает ему возможность формировать как сторону предложения, так и сторону спроса на рынке жилья. Благодаря таким средствам, как Фонд будущего жилищного строительства Австралии, Национальное жилищное соглашение и Схема гарантирования жилья, казначейство предоставило значительное новое финансирование и целевую поддержку. Тем не менее сохранение высоких цен, рост арендного стресса и снижение ставок владения жильем демонстрируют, что существующие подходы недостаточны. Для того, чтобы казначейство реализовало свой потенциал, оно должно стимулировать более глубокие структурные реформы - особенно в области налогов, координации между федеральными штатами и связью между инфраструктурой и жильем - а не просто администрирование популярных программ на стороне спроса. Только тогда Австралия может выйти за рамки управления кризисом к его решению.

Для дальнейшего чтения см. Отчет Казначейства за 2024 год Межпоколенческий отчет о тенденциях в жилищном секторе, анализ AHURI налоговых параметров и доступности и исследование Комиссии по производительности 2022 года по бездомности .