Indický trh s nehnuteľnosťami, základný kameň národného hospodárstva, prešiel v priebehu uplynulého desaťročia hlbokými zmenami. Keď sa už vyznačuje nepriehľadnosťou, roztrieštenými postupmi a hotovostnými transakciami, sektor sa teraz pretvára radom odvážnych daňových reforiem. Tieto reformy, ktoré viedli ústredné a štátne vlády, sa zameriavajú na dosiahnutie transparentnosti, prilákanie domácich aj zahraničných investícií a ochranu záujmov miliónov domácich zákazníkov. Pochopenie vplyvu týchto daňových reforiem nie je len akademickým cvičením; je to nevyhnutné pre investorov, developerov a tvorcov politiky, ktorí sa plavia do tohto rýchlo sa vyvíjajúceho prostredia. Tento článok poskytuje hĺbkovú analýzu kľúčových daňových reforiem

Kľúčové daňové reformy pretváranie indických nehnuteľností

Daň z tovaru a služieb

V júli 2017 bola zavedená daň z tovaru a služieb (GST) medzníkom reformy, ktorá obsahovala celý rad nepriamych daní, ako je DPH, daň z služieb a spotrebná daň. Pre realitný sektor priniesla GST zjednodušenie aj komplexnosť. V apríli 2019 Rada GST znížila sadzby za nehnuteľnosti v stavebníctve: cenovo dostupné bývanie bolo umiestnené na 1% sadzbu GST (bez vstupného úveru, ITC) a nenáhodné bývanie na 5% (bez ITC). To výrazne znížilo daňové zaťaženie kupujúcich v porovnaní s obdobím pred GST, kde by sa početné dane mohli zvýšiť na viac ako 12%.

V dôsledku zrušenia ITC pre developerov v rámci novej schémy však stavitelia nemohli už kompenzovať dane zaplatené na vstupy, ako je cement a oceľ. Toto zvýšenie stavebných nákladov, najmä na cenovo dostupné projekty bývania, kde sú marže tenké. V prípade nehnuteľností pripravených na presun sa GST neuplatňuje, čo naklonilo preferenciu kupujúceho voči dokončeným jednotkám. Režim GST takisto zlepšil transparentnosť tým, že od navrhovateľov požadoval, aby udržiavali riadne daňové faktúry a záznamy o súlade, čím sa zmenšuje rozsah pre transakcie v rámci tabuľky. Podľa [] Rada GST[ uľahčila zjednodušená štruktúra sadzieb pre domácich zákazníkov pochopiť zložku dane z ich nákupu.

Zákon o nehnuteľnostiach (nariadenie a rozvoj) (RERA)

RERA vykonáva v roku 2016 a vykonáva vo väčšine štátov do roku 2017, RERA je pravdepodobne najviac transformačné regulačné reformy pre indické nehnuteľnosti. RERA mandáty, že všetky rezidenčné projekty s plochou nad 500 štvorcových metrov alebo osem bytov musí byť registrovaný so štátom a Real Estate Regulatory Authority. Vývojári musia zverejniť projektové plány, časové línie, schválenia, a finančné údaje. Záloha účtu požiadavka zaisťuje, že 70% finančných prostriedkov získaných od kupujúcich sú použité len pre výstavbu a pozemky náklady.

Daňové reformy a RERA pretína v niekoľkých ohľadoch. Napríklad, štandardizácia definícií kobercov oblasti a registrácia projektov uľahčila kupujúcim využívať výhody domáceho úveru dane, pretože banky teraz overili stav projektu. RERA tiež obmedzil čierne použitie peňazí presadzovaním prísne účtovné a spravodajské normy. V dôsledku toho, viac transakcií sa pohybuje prostredníctvom formálnych bankových kanálov, zvýšenie daňového základu. Správa Knight Frank India poznamenal, že RERA výrazne zlepšila kupca sentiment, s viac ako 60% homebuyers vyjadrujúci väčšiu dôveru na trhu. Štátne RERA orgány ako Maharashtra RERA] nastaviť referenčné hodnoty pre včasné dokončenie projektu, zníženie oneskorenia, ktoré predtým sužovali sektor.

Kapitálové zisky z daní a výnosov z indexácie

Zdanenie kapitálových ziskov z predaja nehnuteľností je pre investorov rozhodujúcim faktorom. V Indii sa nehnuteľnosti držané viac ako dva roky klasifikujú ako dlhodobé kapitálové aktíva. Zisk sa zdaňuje 20% s výhodou indexácie, ktorá upravuje kúpnu cenu za infláciu (s použitím indexu inflácie nákladov, ktorý uverejnilo oddelenie dane z príjmu). V prípade aktív v držbe menej ako dva roky sa zisk pripočíta k príjmu daňovníka a zdaňuje sa podľa uplatniteľnej sadzby platenej mzdy (krátkodobé kapitálové zisky).

Výhody indexácie boli hlavnou výhodou pre dlhodobých investorov do nehnuteľností, čo v období vysokej inflácie účinne znižuje skutočnú daňovú povinnosť. Vláda však v priebehu rokov sprísnila pravidlá. Napríklad v rozpočte 2023 sa indexačný prospech obmedzil len na tie prípady, keď sa nehnuteľnosť predá po viac ako dvoch rokoch, a len vtedy, ak kupujúci zaplatí daň z plnej protihodnoty za predaj. Okrem toho výnimky podľa oddielov 54 a 54F umožňujú opätovné investovanie ziskov do iného obytného majetku na odloženie dane z kapitálových ziskov. Tieto ustanovenia stimulovali obrat majetku a podporili opätovné investovanie do bývania. Na druhej strane, časté zmeny definície obdobia držby (napr. skrátenie z troch rokov na dva roky) spôsobili neistotu. Pre posledný index inflácie nákladov sa odkazuje na webovú stránku Income Daňové oddelenie [[[FLT: 1]].

Ďalšie významné reformy: Benami transakcie, REIT, a daňové zrážky

Benami transakcie (Zákaz) Novela zákona, 2016, bola silná daňová reforma zameraná na obmedzenie čierne peniaze v nehnuteľnostiach. To umožňuje vláde skonfiškovať benami (proxy-vlastnený) nehnuteľnosti bez kompenzácie. To výrazne znížilo používanie fiktívne mená držať nehnuteľnosti, núti jednotlivcov, aby deklarovať skutočné vlastníctvo.

Zavedenie realitných investičných spoločností (REIT) v roku 2014 s následnými daňovými objasneniami vytvorilo novú triedu aktív pre investorov. REIT distribuujú aspoň 90% svojich príjmov z prenájmu držiteľom podielov s výhodným daňovým zaobchádzaním (rozdelená distribučná daň zrušená v roku 2020). To prilákalo retailových a inštitucionálnych investorov do komerčných nehnuteľností bez priameho nákupu nehnuteľností.

Na strane homebuyer, daňové zrážky podľa § 24 [b], 80C, a 80EEA poskytujú značnú úľavu. Odpočítanie až do

Vplyv na rôzne zainteresované strany

Domáce návleky

Pre homebuyers, kombinovaný účinok GST sadzby škrtov, RERA

V porovnaní s domácimi domami, ktoré sú pripravené na presun, môže byť sadzba GST uplatniteľná na nehnuteľnosti, ktoré sú v stavebníctve, stále odstrašujúca. Okrem toho sa presun nákladov na dodržiavanie súladu s predpismi na developerov v rámci nového systému GST často prenášal na kupujúcich vo forme vyšších základných cien. Zložitosť daňových úľav z kapitálových ziskov (napr. pravidlo o dvojprovinciách podľa oddielu 54 obmedzené na jednu nehnuteľnosť z rozpočtu 2023) tiež sťažila daňové plánovanie pre jednotlivcov predávajúcich nehnuteľnosti na modernizáciu ich domova.

Vývojári

Vývojári čelia zmiešanému vplyvu. Na pozitívnu stranu, RERA a GST sa vyparili z fly-by-noc operátori, profitujúci organizovaných vývojárov s silnými záznamami o súlade. Sektor videl konsolidáciu, s povestnými vývojárov získať podiel na trhu. Transparentnosť, ktorú priniesli tieto reformy tiež uľahčil vývojárom získať finančné prostriedky od bánk a inštitucionálnych investorov, zníženie spoliehanie sa na neformálne financovanie.

Na nevýhode, náklady na dodržiavanie súladu skokanetovali. Registrácia projektu pod RERA, pravidelné podania, a audity vyžadujú špecializované tímy. Podľa GST, popieranie vstupného daňového úveru nútených vývojárov absorbovať vstupné dane, stláčanie marže chápanie najmä pre cenovo dostupné bývanie. Vláda sa pokúsil zmierniť to tým, že umožňuje kompozičné schémy, ale mnoho vývojárov zistil, že ITC popieranie bolestivé. Požiadavka udržiavať oddelené účty pre každý projekt v rámci RERA tiež zvýšila administratívnu záťaž. Malé a stredné vývojári, chýba škála, boli neprimerane ovplyvnené, s niektorými opúšťa trh úplne.

Investori

Investori do nehnuteľností chápali, či už ide o jednotlivé plutvy alebo inštitucionálne fondy, museli sa prispôsobiť regulovanému daňovému prostrediu. Sprísnenie kapitálových ziskov výnimiek, najmä horná hranica na viac investícií do domu, znížila možnosti daňovej arbitráže. Avšak, indexácia prospech pre dlhodobé podiely zostáva atraktívny pre investorov s dlhodobým horizontom.

Zvýšenie REIT poskytla likvidnú alternatívu. ReIT dividendy sú zdaňované v rukách investorov na príslušných sadzieb platových daní (po odstránení Dividend Distribution Daň) a kapitálové zisky na podielových listov REIT sa zaobchádza podobne ako akcie (rok držby pre dlhodobé, 10% daň zo ziskov nad y 1 lakh). To umožnilo komerčné investície do nehnuteľností prístup k malým investorom. Okrem toho vláda tlačí na cenovo dostupné bývanie prostredníctvom daňových stimulov (ako 100% odpočet ziskov z cenovo dostupných projektov bývania podľa oddielu 80-IBA do marca 2024) podnietil mnoho staviteľov, aby sa posunuli do tohto segmentu, ponúka investorom nové príležitosti.

Vplyvy špecifické pre jednotlivé sektory

Rezidenčné vs. komerčné nehnuteľnosti

Daňové reformy ovplyvnili rezidenčné a obchodné segmenty odlišne. Rezidenčné odvetvie bolo hlavným zameraním reforiem RERA a GST, s cieľom chrániť aam aadmi (bežný človek) kupujúci. Obchodné nehnuteľnosti, naopak, profitoval z dane REIT, GST vstupné dane dobropis (dostupné pre komerčné nehnuteľnosti v systéme pred-2019), a odstránenie komplexov okolo dane zo služieb a DPH. Podľa GST, komerčné nehnuteľnosti používané na prenájom/leasing je predmetom GST na 18%, s plnou ITC k dispozícii, povzbudzujúce developerov držať a prenajať komerčné aktíva.

Daňový rámec kapitálových ziskov pre komerčné nehnuteľnosti je podobný rezidenčným, ale absencia výnimiek, ako je oddiel 54 pre reinvestície do obytných nehnuteľností, niekedy tlačil investorov k obytným aktívam. Vyššie výnosy z prenájmu komerčných nehnuteľností a likvidita REIT vyrovnali rovnicu.

Cenovo dostupné bývanie vs. luxusné bývanie

Daňové reformy boli obzvlášť priaznivé pre cenovo dostupné bývanie. Miera GST 1% (bez ITC) je najnižšia v rámci segmentov. Okrem toho, podporovať cenovo dostupné bývanie v rámci Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), vláda predĺžila obdobie pre nárok na daňové výhody na pôžičky na bývanie do marca 2022. Developeri, ktorí realizujú cenovo dostupné projekty bývania, tiež využívajú 100% odpočet zisku podľa oddielu 80-IBA.

Na druhej strane, luxusné bývanie bolo vyššie ako GST (5% bez ITC) a menej špeciálnych stimulov. Odstránenie ITC ovplyvnilo luxusné projekty viac, pretože zahŕňajú vyššie hodnoty vstupov. Avšak, high-net-worth jednotlivci často odvodiť daňové výhody prostredníctvom kapitálových ziskov odklad stratégie, skôr než domáce pôžičky zrážky, takže vplyv bol tlmený.

Výzvy a kritiky

Napriek pozitívnej trajektórii, daňové reformy v indických nehnuteľností nie sú bez kritiky. GST komplexy pretrvávajú: duálna štruktúra sadzby GST (1% vs 5%) a nedostatok ITC viedli k interpretačné spory a spory. Mnoho developerov bojovali s prechodom, najmä keď došlo k čiastočnému dokončeniu v celom GST dátum implementácie. RERA implementácia je nerovnomerné v jednotlivých štátoch; zatiaľ čo Maharashtra a Karnataka majú robustné platformy, menšie štáty zaostáva v presadzovaní. Povinné viazané účty spomalili peňažné toky pre vývojárov, čo spôsobuje oneskorenie projektu v niektorých prípadoch.

Daňové pravidlá kapitálových ziskov boli viackrát zmenené, čo vytvára neistotu pre investorov. Napríklad odstránenie indexačnej výhody pre nehnuteľnosť predanú po určitom dátume (aj keď neskôr obnovená) spôsobilo zmätok. Obmedzenie výnimiek z oddielu 54 iba na jeden nový majetok (z rozpočtu 2023) sa považovalo za úder pre investorov nehnuteľností, ktorí plánujú konsolidovať viaceré aktíva.

Okrem toho, Benami zákon, zatiaľ čo efektívny, bol kritizovaný za to, že nízke miery odsúdenia a pre procesné obťažovanie skutočných vlastníkov nehnuteľností. Neschopnosť plne integrovať GST s RERA tiež viedol k nahlasovaniu nezrovnalostí. Celkovo, tempo reformy niekedy prekonal priemysel a schopnosť prispôsobiť sa, čo vedie k krátkodobému narušeniu.

Budúce vyhliadky a očakávané reformy

V budúcnosti bude vláda pravdepodobne pokračovať v zlepšovaní daňového rámca pre nehnuteľnosti. Priemyselné orgány ako CREDAI a NAREDCO lobovali za racionalizáciu GST vrátane obnovy ITC pre vývojárov s cieľom znížiť náklady a zvýšiť cenovo dostupné zásobovanie bytmi. Rada GST zvažuje jednotnú sadzbu za podstavby, možno okolo 3% s ITC, čo by mohlo zjednodušiť systém.

Na strane priamej dane sa diskutuje o rozšírení o reality nehnuteľností určených na prenájom nehnuteľností (Reziduálne REIT) a o otvorení nových investičných možností. Vláda môže tiež zvýšiť daňové úľavy pre prvých homebuyerov v rámci oddielov 80EEA a 80C, aby obnovila dopyt na pomalých trhoch. Digitalizácia registrácie nehnuteľností a prepojenie s Aadhaarom a PAN by mala ďalej obmedzovať čierne peniaze, s vytvorením národnej databázy nehnuteľností, ktorá by sa dala overiť podaním dane z príjmu.

Nadchádzajúci zákon o priamych daniach (očakáva sa, že nahradí zákon o dani z príjmov) by mohol zjednodušiť zdaňovanie kapitálových ziskov odstránením viacerých období držby a štandardizáciou sadzieb.

Záver

Daňové reformy vykonávané v priebehu posledného desaťročia zásadne transformovali indický trh s nehnuteľnosťami z prevažne neregulovaného, daňovo-výnos-proné sektora na ten, ktorý je postupne transparentné a štruktúrované. GST, RERA, kapitálové zisky zmeny, a spojenecké reformy zlepšili dôveru kupujúcich, prilákal formálne investície, a znížil úlohu čiernych peňazí. Áno, tam boli chúlostivé otázky chápanie zaťaženia, náklady priechody, a štát-úroveň nedostatky vo vykonávaní

Pre zainteresované strany, zostávanie informovaní o týchto reformách nie je voliteľné. Investori musia plánovať svoje portfólio vzhľadom na kapitálové zisky indexácie a možnosti REIT. Vývojári potrebujú silný mechanizmus dodržiavania predpisov, aby sa darí. Domáci kupujúci by mali využiť daňové odpočty a RERA ochrany k dispozícii pre nich. Indický realitný trh je na ceste modernizácie, a daňové reformy sú motorom, ktorý zmenu. Ako ďalšie reformy sa rozvíja, sektor je pripravený stať sa jedným z najatraktívnejších investičných destinácií v Ázii.