Indijsko tržište nekretnina, temelj državne ekonomije, prošlo je kroz duboke promene u protekloj deceniji. Jednom je okarakterisano neprocjenjivošću, fragmentiranim praksama i transakcijama sa gotovinom, sektor se sada preoblikuje nizom odvažnih poreskih reformi. Te reforme, koje predvodi centralna i državna vlada, imaju za cilj da donesu transparentnost, privuku i domaća i strana ulaganja, i zaštite interese miliona kupaca u kućanstvu. Razumevanje efekata tih poreskih reformi nije samo akademska vežba; to je neophodno za investitore, programere i političare koji navigavaju ovaj brzo evoluirajući pejzaž. Ovaj članak pruža detaljnu analizu ključnih poreskih reformiod poreza na dobra i usluge (GST) i Zakona o nekretninama (Regulacije i razvoju) za kapitalne promene i druge fiskalne mere njihove fiskalne mere.

Ključne poreske reforme preoblikovanje indijskih nekretnina

Porez na robu i usluge (GST)

Uvođenje poreza na robu i usluge (GST) u julu 2017. godine bila je značajna reforma koja je podržala niz indirektnih poreza kao što su PDV, porez na usluge i trošarina. Za sektor nekretnina GST je doneo i pojednostavljenje i složenost. U aprilu 2019. godine, GST Savet je smanjio stope za stambene nekretnine ispod konstrukcije: pristupačne stambene jedinice su stavljene na 1% GST stope (bez poreza na ulaz, ITC) i nedozvoljene stambene na 5% (bez ITC). To je značajno smanjilo poresko opterećenje kupaca u odnosu na pretprošle GST ere, gde bi se višestruki porezi mogli dodati na preko 12%.

Međutim, uklanjanje ITC-a za programere u okviru nove šeme značilo je da graditelji više ne mogu da umanjuju poreze koji se plaćaju na ulaze kao što su cement i čelik. To je povećalo troškove izgradnje, posebno za jeftine stambene projekte gde su marže tanke. Za spremna za kretanje u svojstvima, GST nije primjenjiv, što je nagnulo prednost kupca prema završenim jedinicama. GST režim je takođe poboljšao transparentnost zahtevajući od programera da održavaju odgovarajuće poreske fakture i evidencije usklađenosti, smanjujući opseg za ugovore ispod tabele. Prema GST Savetu, pojednostavljena struktura stopa je olakšala da se razume poreska komponenta njihove nabavke.

Zakon o nekretninama (Regulacija i razvoj) Zakon (RERA)

Reagirao 2016. godine i sproveden u većini država do 2017. godine, RERA je verovatno najtransformativnija regulatorna reforma za indijske nekretnine. RERA je navela da svi stambeni projekti sa zemljištem površine preko 500 kvadratnih metara ili osam stanova moraju biti registrovani sa državnom regulatornom upravom za nekretnine. Programeri moraju da otkriju projektne planove, vremenske linije, odobrenja i finansijske detalje. Zahtev za izdavanje računa osigurava da 70% sredstava prikupljenih od kupaca koriste samo za troškove izgradnje i zemljišta.

Na primer, standardizacija definicija oblasti tepiha i registracije projekata olakšala je kupcima da koriste poreske olakšice kućnog kredita, jer su banke sada potvrdile status projekta. RERA je takođe suzbila korišćenje crnog novca sprovođenjem strogih računovodstvenih i reportažnih normi. Kao rezultat toga, više transakcija se kreće kroz formalne bankarske kanale, povećavajući poresku bazu. Izveštaj Viteza Frenka Indije je ukazao da je RERA značajno poboljšala osećaj kupca, sa preko 60 odsto domaćih kupaca izražavajući veće poverenje u tržište. Državne vlasti RERA su kao što je Maharashtra RERA postavile referentne mere za vremenski završetak projekta, smanjujući kašnjenja koja su prethodno zagađala sektor.

Kapital dobija porez i indeksaciju

Porez na kapitalne dobitke na prodaju imovine je kritičan faktor za investitore. U Indiji, nekretnine koje se drže više od dve godine se klasifikuju kao dugoročna kapitalna imovina. Dobit se oporeziva na 20% uz korist indeksacije, koja prilagođava kupovnu cenu za inflaciju (koristeći indeks troškovne inflacije koji objavljuje Porezno odeljenje za prihode). Za imovinu koja se drži manje od dve godine, dobit se dodaje prihodu poreskog obveznika i oporezuje se po primenjenoj stopi ploča (kratkotračna dobit kapitala).

Indeksacija je bila velika prednost za dugoročne investitore, efektivno smanjujući stvarnu poresku odgovornost u periodima visoke inflacije. Međutim, vlada je pooštrila pravila tokom godina. Na primer, budžet 2023 ograničio je korist indeksacije na samo one slučajeve kada se imovina prodaje nakon što se zadrži više od dve godine, a samo ako kupac plaća porez na punu prodaju razmatranja. Pored toga, izuzeća iz Sekcija 54 i 54F dozvoljavaju ponovnu investiciju dobiti u drugu stambenu imovinu da bi se odgađala dobit kapitala. Ove odredbe su podstakle promet imovine i podstakle ponovnu investiciju u stambeni prostor. Na drugoj ruci, česte promene u periodu održavanja (npr., smanjenje sa tri godine na dve godine) stvorile su nesigurnost.

Druge primetne reforme: Benami transakcije, REIT i poreske dedukcije

Benami Transakcije (Zabrana) Amandman Zakon, 2016, bio je snažna poreska reforma koja je imala za cilj da obuzda crni novac u nekretninama. To omogućava vladi da konfiskuje benami (proksi-vlasnička) svojstva bez naknade. To je značajno smanjilo korišćenje fiktivnih imena za držanje nekretnina, primoravajući pojedince da se izjasne o stvarnom vlasništvu.

Uvođenjem Investicionih Trusta za nekretnine (REIT) 2014. godine, sa naknadnim pojašnjenjima poreza, stvorena je nova klasa imovine za investitore. REIT-ovi distribuiraju najmanje 90% svojih prihoda za iznajmljivanje vlasnicima jedinica, uz povoljno postupanje prema porezu (porez na distribuciju podeljen 2020. godine). To je privuklo maloprodajne i institucionalne investitore na komercijalne nekretnine bez direktnog kupovine imovine.

Na strani kupca, poreski odbici u okviru sekcija 24(b), 80C, i 80EEA pružaju značajne olakšice. Dedukcija do 2 lakh godišnje na kućne kredite (Sekcija 24(b)) i glavni otplata do 1,5 lakh ispod 80C se široko koriste. U budžetu 2019, uvedena je nova sekcija 80EA, što omogućava dodatno odbitak od 1,5 lakh na kamate za pristupačne stambene kredite pod određenim uslovima. Ove poreske beneficije su stimulirale potražnju za i srednjim i pristupačnim stambenim nekretninama.

Uticaj na različite deonice

Kupci kod kuæe

Za kupce, kombinovani efekat smanjenja stope GST, RERA-ine zaštite i povećane poreske olakšice je u velikoj meri pozitivan. Smanjeni GST (1 odsto na pristupačne, 5% na nedopuštene manje konstrukcijske troškove) smanjio je unapred. RERA mandat da otkrije odlaganje projekta i korišćenje računa za zarade smanjio je rizik od zastalog projekta uobičajene noćne more u pred-RERA eri. Kupci takođe imaju koristi od poboljšanih izgleda za preprodaju zbog formalizovanih imovinskih titula.

Međutim, izazovi ostaju. GST stopa koja se primenjuje na osobine ispod konstrukcione strukture i dalje može biti odvraćajuća u odnosu na kuće koje su spremne da se kreću u kojima ne privlače GST. Pored toga, promena troškova usklađivanja na programere u okviru nove GST šeme često se prenosila kupcima u vidu viših baznih cena. Kompleksnost kapitalnih dobitaka oslobođenja od poreza (npr. pravilo o dvovlasti u okviru Sekcije 54 ograničeno na jednu imovinu iz budžeta 2023) takođe je učinilo poresko planiranje izazovnijim za pojedince koji prodaju imovine na nadograđenu svoju kuću.

Programeri

Sa pozitivne strane, RERA i GST su iskorenili operatere koji lete po noći, koristeći organizovane programere sa snažnim evidencijama o usklađenosti. Sektor je video konsolidaciju, sa uglednim programerima koji dobijaju tržišni udeo. Transparentnost koju su doneli ove reforme takođe je olakšala programerima da prikupljaju sredstva od banaka i institucionalnih investitora, smanjujući oslanjanje na neformalno finansiranje.

Na manjoj strani, troškovi usklađivanja su porasli. Prijavljivanje projekta pod RERA, redovna arhiva, i revizije zahtevaju namjenske timove. Pod GST-om, poricanje Poreznih kredita je primoralo programere da upijaju ulazni porez, stiskanje marža, posebno za pristupačne stambene objekte. Vlada je pokušala da ublaži to omogućavajući šemu kompozicije, ali mnogi programeri su smatrali da je ITC poricanje bolno. Zahtev da se održi odvojeni računi za svaki projekat u okviru RERA-e takođe je povećao administrativna opterećenja. Mali i srednji graditelji, koji nemaju skalu, bili su nesrazmjerno pogođeni, sa nekim izlaskom na tržište u potpunosti.

Investitori

Investitori nekretnina bilo da su pojedinačni peraja imovine ili institucionalni fondovi morali da se prilagode regulisanom poreskom okruženju. Pooštravanje kapitalnih dobitaka izuzeća, posebno zatvarač na više kućnih reinvesticija, smanjilo je mogućnosti poreske arbitraže. Međutim, korist indeksacije za dugoročna ulaganja i dalje je atraktivna za investitore sa dugim horizontom.

Porast reita je obezbedio tečnu alternativu. dividende REIT-a oporezovane su u rukama investitora po primenjivim stopama ploča (nakon uklanjanja poreza na distribuciju), a kapitalne dobiti na ReIT jedinice tretiraju se slično kao i akcijama kapitala (1 godina zadržavanja za dugoročne, 10% poreza na dobit od 1 lakh). To je učinilo da komercijalne investicije u nekretnine budu dostupne malim investitorima. Pored toga, vladina guranja za pristupačne stambene akcije kroz poreske podsticaje (kao što je 100% dedukcija na dobit od pristupačnih stambenih projekata u okviru Sekcije 80-IBA do marta 2024) je podstaklo mnoge graditelje da se podstaknu ovom segmentu, nude investitorima nove mogućnosti.

Sektorski-specifični efekti

Stambena protiv komercijalnih nekretnina

Poreske reforme su drugačije uticale na stambene i komercijalne segmente. Rezidencijalni sektor je primarni fokus reforma RERA i GST, sa ciljem zaštite Aama Aadmija (zajedničkog čoveka) kupaca. Komercijalne nekretnine, za razliku od toga, imaju koristi od oporezivanja REIT-a, GST ulaznog poreza (dostupnog za komercijalnu imovinu u pred2019 shemi), i uklanjanja kompleksnosti oko poreza na usluge i PDV-a. U okviru GST-a, komercijalna imovina koja se koristi za iznajmljivanje/odonošenje je predmet GST-a na 18%, sa punim ITC-om na raspolaganju, podstičući programere da drže i zakupe komercijalnu imovinu.

Okvir poreza na kapitalne dobitke za komercijalne nekretnine je sličan stambenom, ali odsustvo izuzeća kao što je Sekcija 54 za reinvestiranje u stambenu imovinu ponekad je guralo investitore ka stambenoj imovini. Međutim, veći prinosi za iznajmljivanje u komercijalnim nekretninama i likvidnost REIT-a su izbalansirali jednačinu.

Povoljni stan protiv luksuznog stana

Poreske reforme su bile posebno povoljne za pristupačne stambene prostore. GST stopa od 1 odsto (bez ITC) je najniža u segmentima. Pored toga, da bi se promovisali pristupačni stambeni prostori u okviru Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), vlada je produžila period za traženje poreskih olakšica na kućne kredite do marta 2022. godine. Programeri koji preduzimaju pristupačne stambene projekte takođe uživaju 100% profita u okviru Sekcije 80-IBA.

Luksuzni stambeni prostor je, sa druge strane, video više GST (5 odsto bez ITC) i manje posebnih podsticaja. Uklanjanje ITC-a je više uticalo na luksuzne projekte jer su uključivali više vrednosti ulaza. Međutim, osobe visoke vrednosti često dobijaju poreske olakšice kroz kapitalne dobitke odbicima od kućnog kredita, tako da je uticaj utihnut.

Izazovi i kritike

Uprkos pozitivnoj putanji, poreske reforme u indijskim nekretninama nisu bez kritika. Kompleksi GST istraju: dvojna struktura GST stopa (1 odsto naspram 5%) i nedostatak ITC-a doveli su do interpretativnih sporova i parničenja. Mnogi programeri su se borili sa tranzicijom, posebno kada se delimičan završetak desio preko GST-a datum implementacije. RERA implementacija je nejednaka širom država; dok Maharashtra i Karnataka imaju robusne platforme, manje države zaostaju u sprovođenju. Obvezni računi escrow-a usporili su novčane tokove za programere, što je u nekim slučajevima izazvalo odlaganje projekta.

Poreska pravila o kapitalnim dobitcima su više puta izmenjena, što je stvorilo neizvesnost za investitore. Na primer, ukidanje koristi indeksacije za imovinu prodatu posle određenog datuma (iako kasnije obnovljena) izazvalo je konfuziju. Ograničenje na Odeljak 54 izuzeća na samo jednu novu imovinu (iz Budžeta 2023) smatrano je udarom za imovinske investitore koji planiraju da konsoliduju više imovine.

Nadalje, zakon o Benamiju, iako delotvoran, kritikovan je zbog niske stope osude i zbog proceduralnog uznemiravanja vlasnika pravih nekretnina. Neuspeh da se potpuno integriše GST sa RERA-om takođe je doveo do izveštavanja o nedosljednostima. Sveukupno, tempo reforme je ponekad nadmašio sposobnost industrije da se prilagodi, što je dovelo do kratkoročnog prekida.

Buduće outlook i očekivane reforme

Vlada će verovatno nastaviti da prerađuje poreski okvir za nekretnine. Industrijska tela kao što su CREDAI i NAREDCO lobirali su za racionalizaciju GST-a, uključujući i obnovu ITC-a za programere kako bi smanjili troškove i povećali pristupačne stambene zalihe. Savet GST razmatra jedinstvenu stopu za nesastavljene osobine, verovatno oko 3% sa ITC-om, što bi moglo da pojednostavi sistem.

Na direktnoj poreskoj strani, proširenje ambitnih reita na uključivanje stambenih nekretnina (Reidential REITs) je u toku rasprava, koja bi otvorila nove investicione avenije. Vlada takođe može da poveća poreske odbitke za prvi put kupce kuća pod sekcijama 80EEA i 80C da ožive potražnju na sporim tržištima. Digitizacija registracije imovine i povezivanje sa Aadhaar i PAN očekuje se da će dodatno ograničiti crni novac, sa stvaranjem nacionalne baze podataka imovine koja može biti preusmerena sa poreskim prijavama za prihode.

Predstojeći direktni poreski kod (očekivano da zameni Zakon o porezu na dohodak) mogao bi da pojednostavi oporezivanje kapitalnih dobitaka uklanjanjem više perioda holdinga i standardizovanim stopama.

Zaključak

Poreske reforme sprovedene tokom protekle decenije fundamentalno su transformisale indijsko tržište nekretnina iz uglavnom neregulisanog sektora koji se odnosi na poresku proneveru u onaj koji je progresivno transparentan i strukturiran. GST, RERA, promene kapitalnih dobitaka, a savezničke reforme su poboljšale poverenje kupaca, privukle formalna ulaganja i smanjile ulogu crnog novca. Da, došlo je do problema sa zubima prilagodljivosti, prolaska troškova i propuštenih jaza u implementaciji na državnom nivou ali dugoročne tačke putanje ka zdravijem ekosistemu.

Za deonike, ostanak informisan o tim reformama nije opcionalan. Investitori moraju da planiraju svoj portfelj s obzirom na kapitalne dobitke indeksacije i opcije REIT-a. Programerima su potrebni čvrsti mehanizmi usklađivanja da bi napredovali. Kupci bi trebalo da imaju prednost odbicima poreza i zaštitama RERA-e na raspolaganju. Indijsko tržište nekretnina je na putu modernizacije, a poreske reforme su pokretač motora koji se menja. Kako se dalje reforme odvijaju, sektor je spreman da postane jedna od najprivlačnijih investicionih destinacija u Aziji.