Zoning ve arazi, topluluk planlamasının ve gelişimin arka kemiğini oluşturur. mülk sahipleri için, emlak yatırımcıları, evbuyerleri ve geliştiricileri, bu düzenlemelerin isteğe bağlı olmadığını anlamak - bir proje durdurabilir, iyileri durdurabilir veya hatta mahallenin karakterini şekillendirebilir.

Bu kapsamlı kılavuz, zoning ve arazinin temellerini araştırıyor, pratikte nasıl çalıştıklarını açıklıyor ve toplulukunuzda onları rahatsız etmek için harekete geçebilir.

Zoning ve Land Yasaları Nedir?

Zoning yasaları, bir belediyeyi alt denetimler, çevresel korumalar ve tarihi kurallar gibi diğer düzenlemeleri bölen yerel veyadinleme yasalarıdır.Her bölge, arazinin nasıl kullanılabileceğini ve arazinin nasıl kullanılabileceğini düzenleyen özel bir kuralla gelir. Arazi kullanımı kanunu, alt denetimler, çevresel korumalar ve tarihi koruma kuralları gibi diğer düzenlemelerle de genişleten daha geniş bir terimdir.

zoning ve arazi kullanımı yasalarının birincil hedefleri şunlardır:

  • [FONT:0]Kamu sağlığı ve güvenliği:[Dönetici:[Dönetici:0))Sürekli kullanımlarda, endüstri fabrikalarını okullar ve hastanelerden uzak tutmak gibi.
  • [FONT:0)Yafır büyüme:[Dönetici:[Dönetici:[Dönetici: · 1 ) Bu, su kaynaklarının azaltılmasını önlemeyi önlemeye yönelik bir gelişmedir.
  • [FONT:0)Property değer koruma: Komşuların ev değerlerini olumsuz etkilemez.
  • [FONT:0)Environmental stewardship:) ıslak alanları, selplainleri ve diğer hassas alanları korumak.

Bu yasalar Amerika Birleşik Devletleri'ndeki 20. yüzyılın başlarında, Yüce Mahkeme, anayasasını ülkenin dört bir yanındaki yerel hükümetler için standart bir araç haline getirdi.).

Zoning Districts türleri

Her belediye kendi zoning kategorilerini tanımlarken, çoğu benzer bir yapıyı takip eder. Bu ortak bölgeleri anlamak, herhangi bir mülkü değerlendirmek için ilk adımdır.

Konut Bölgesi

Konut bölgeleri konut için belirlenir. Genellikle yoğunluk ve bina tipini kontrol etmek için daha fazla subdivided edilirler:

  • [FONT:0) Tek aile konutu (R-1):) Bu bölgeler genellikle minimum çok boyutlu gereksinimleri ve sınırlı bina yüksekliğine sahiptir.
  • [FONT=0]Multi-aile konutu (R-2, R-3):[Dönetici: 1) Konsüller, şehir evleri ve daire binaları.
  • [FONT:0]Mixed-use konut: Ticari veya perakende alanı ile konut birleştirir, kentsel olarak yapılan gelişmelerde yaygındır.

Ticari Bölgeler

Ticari bölgeler işletmeler ve perakende tutar. Alt kategoriler şunlardır:

  • [FONT:0]Neighborhood ticari:[Dönetici: Köşe mağazaları ve kahve dükkanları gibi küçük ölçekli perakende.
  • [FONT:0) Genel ticari:[Dönetici: Büyük perakende, restoranlar ve ofisler.
  • [FONT:0) Orta işletme bölgesi (CBD): ), Yüksek Binalar ve ağır ayak trafiği ile yüksek şehir çekirdeği.

Endüstri Bölgesi

Endüstriyel bölgeler üretim, savaş, silah ve lojistik için ayrılmıştır. Genellikle konut bölgelerinden gürültü, trafik ve kirliliği en aza indirmek için uzaktadır. Işık sanayi bölgeleri montaj ve araştırma tesislerine izin verirken, ağır sanayi bölgeleri büyük ölçekli işleme ve üretime izin verir.

Tarımsal Bölgeler

Tarım bölgeleri tarım arazilerini ve kırsal karakteri korurlar. Bitki yetiştiriciliği, hayvancılık ve ilgili aktivitelere izin verirler. Bazı tarım bölgeleri sınırlı konut gelişimine izin verir, ancak çok fazla boyut genellikle büyük - 10 dönüm veya daha fazlasıdır.

Özel Amaç Bölgesi

Birçok topluluk da eşsiz ihtiyaçlar için özel bir amaç bölgeleri yaratır:

  • [FONT:0] Historic bölgeleri:[Dön tasarım kılavuzları ile mimari mirası koruma.
  • [FONT:0]Floodplain bölgeleri:[Döncük gelişim alanları seliğe eğilimlidir.
  • [FONT:0) Planlanmış birim gelişmeleri (PUDs): ) Büyük ölçekli karışık kullanım projeleri için pazarlıklı onaylarla esnek bir şekilde zoning izin verir.

Zoning Yasaları Mülkiyet Gelişimini Nasıl Etkiliyor

Zoning düzenlemeleri basitçe “bu toprak evler için” ifade etmenin ötesine geçiyorlar. doğrudan ne inşa edebileceğinizi ve mülkünüzü nasıl kullanabileceğinizi etkileyen ayrıntılı standartlar getiriyorlar.

Bina Boyutu, Yükseklik ve Geri Döndürme

Her zoning bölgesi boyutsal gereksinimleri içerir:

  • [FONT:0]Setbacks:[[Dönler:[Dönler:) Bir bina minimum mesafe mülk hatları, sokaklar veya diğer yapılardan olmalıdır. Front, side ve arka setbacks, ilçe tarafından değişebilir.
  • [FONT:0)Height limitleri:[Dönetici: 8 ) En yüksek bina yüksekliği, genellikle ayak veya hikayelerde ifade edilir.
  • [FONT=0]Floor alan oranı (FAR): ), toplam bina zemin alanının çok büyüklüğüne oranı. 10.000-square-foot üzerinde bir FAR 2.0, çok fazla sayıdaki kata kadar inşa edebileceğiniz anlamına gelir.
  • [FONT:0)Lot kapsamı:[Dönetici:[Dönetici:0)[[FONT:0)) Binalar veya şüpheli yüzeyler tarafından kaplanabilir bir çok şeyin yüzdesi.

Otopark ve Trafik Gereksinimleri

Ticari ve çok ailesel gelişmeler genellikle minimum sayıda park alanı sağlamak için gereklidir. Bazı şehirler de transit kullanımı teşvik etmek için maksimum park sınırlarına sahiptir. Trafik etkisi çalışmaları daha büyük gelişmeler için gerekli olabilir ve geliştirici yol iyileştirmeleri veya trafik sinyalleri için ödeme talep edilebilir.

İzinleri ve koşullu Kullanım İznileri

Tüm kullanımlar her bölgede izin verilmez. Çoğu zoning kodları üç kullanım kategorisi yaratır:

  • [FONT:0) Doğru tarafından kabul edilir:[Dönetici: 1 ) Mülkiyetin tüm boyut ve diğer gereklilikleri yerine getirmesine izin verilir.
  • [FONT:0)Conditional kullanımlar (özel istisnalar):) zoning kurulundan kamu işitme ve onay gerektiren kullanımlar. örnekler ticari bölgelerde veya günlük bakımlarda kiliseler içerir.
  • [FONT:0)Prohibited kullanımları:[Dönemli kullanımlar:[Dönemli kullanımlar:[Dönemli kullanımlar:[Dönemliler:)

Variances ve Zoning Değişiklikler

Eğer mülkünüz belirli bir zoning gereksinimiyle karşılaşmazsa, kısıtlamanın mülkünüze eşsiz bir şekilde zarar verdiğini kanıtlayabilirsiniz. Örneğin, mülk hattına daha yakın inşa etmek, mülk hattına bir özellik elde etmek gerekir.

Mevcut zoning'in izin vermediği bir şekilde arazinizi kullanmak istiyorsanız, planlama komisyonundan bir öneriden sonra sık sık sık sık sık bir onay için dilekçe verebilirsiniz.). veya [[Dönetici:2}rezoning).

Kapsamlı Planların Rolü

Zoning yasaları bir vakumda mevcut değildir. Onlar arazi kullanımı, ulaşım, konut ve ekonomik gelişme ile uyumlu olmalıdır. (ayrıca genel bir plan veya master planı olarak adlandırılır). Bu uzun vadeli belge, topluluk hedeflerinin de dahil olmak üzere, toplumun uzun vadeli hedeflerini belirlemeniz gerekir. Zoning ordinances kapsamlı bir planla tutarlı olmalıdır.

Belirli bir mülk için Zoning Nasıl Araştırma Edilir

Arazi satın almadan veya bir projeye başlamadan önce, kapsamlı bir araştırma kritiktir. İşte adım adım adım adım yaklaşımı:

Adım 1: Zoning District'i Tanımlayın

Yerel planlama departmanına ulaşın veya belediye web sitesini ziyaret edin. Çoğu şehir bir adrese girebileceğiniz ve bölge tasarımını görebilecek online zoning haritaları sunar. "R-1A" veya "C-2" gibi tam zoning kodunu yazın.

2. Adım: Zoning Ordinance'ı okuyun

Bölgenize karşılık gelen belediye kodunun bölümünü bulun. ordinance belirtecektir:

  • İzinli ve koşullu kullanımlar.
  • Boyutsal gereksinimler (kesinler, yükseklik, FAR).
  • Otopark ve topraklar standartları kaplar.
  • İşaretleme düzenlemeleri.

Adım 3: Overlay Districts için kontrol

Overlay ilçeler, temel zoning'in üst kısmında ek kurallar ekliyor: Common overlays şunları içerir:

  • [FONT:0) Historic protection overlays: Dış değişiklikler için tasarım incelemesi gerektirir.
  • [FONT:0]Floodplain overlays:) Yükselme sertifikaları ve sel-kandırma gerektirir.
  • [FONT:0)Environmental Overlays:) Akışları, dik yamaçları veya vahşi yaşam habitatını korumak.

Adım 4: Personelle Konuşma

Zoning kodları yoğun ve belirsiz olabilir. Planlama departmanı personeli soruları cevaplayabilir, prosedürleri açıklayabilir ve bayrak potansiyel sorunları erken inşa eder. Bu yetkililerle olumlu bir ilişki kurmak zamanınızın akıllı bir yatırımdır.

Ortak Zoning Issues ve How to Resolve Them

Hatta çalışkan mülk sahipleri sorunlara koşuyor. İşte en sık karşılaşılan zorluklardan bazıları:

Nonconform Uses

AAHRAT:0) konut kullanımı[Döneticiler) için yeniden tesis edilen bir bölge içinde küçük bir markete izin verilmemiştir. Çoğu veyadinances, bir felaketten sonra genişlemeyi kısıtlayabilir, yeniden inşa edebilir veya bir terk etme işlemine izin verebilir.

Zoning Violations

Bir izin almadan veya bir mülk kullanarak, zoning kodunu ihlal eden bir şekilde inşa etmek, iyi işler, çalışma emirleri ve yasal eylemde sonuçlanabilir.Eğer bir ihlal bildirimi alırsanız, bunu görmezden gelmemelisiniz.

Neighbor Anlaşmazlıkları

Zoning sorunları genellikle komşular arasında ortaya çıkar. Ortak şikayetler şunları içerir:

  • Geri yükleme gereklilikleri ihlal eden bir çit veya yapı.
  • Bir konut bölgesinde, ev tabanlı bir oto onarım mağazası gibi iş faaliyetleri.
  • Gürültü, park veya yakındaki bir işten gelen koku sorunları.

Birçok durumda, ilk adım komşuyla konuşmaktır.Eğer bu başarısız olursa, yerel zoning Execution bürosuna şikayet eder.

Arazi Kullanımı Yasası Zoning

Arazi kullanımı kanunun en görünür yönü olsa da, diğer düzenlemeler de önemli bir rol oynar.

Subdivision Regulations

Subdivision yasaları arazinin bir sürüye nasıl bölünmüş olduğunu yönetir. Onlar, sokaklar, hizmetler, drenaj ve diğer altyapı sağlamak için geliştiriciyi gerektirir. Yeni bir gelişmede çok fazla satmadan önce, alt inceleme plat yerel hükümet tarafından onaylanmalı.

Çevre Düzenlemeleri

Federal, eyalet ve yerel çevre yasaları gelişimleri kısıtlayabilir. Anahtar alanlar şunları içerir:

  • [FONT:0] Wetlands: [Döneticiler ABD'nin Temiz Su Yasası altında Mühendislerin Kolordusu tarafından regüle edilen
  • [FONT:0)Endangered türler: [Dönetici:[Dönetici:0)[Dönemli türler:[Dönemli türlerin habitatlarında sınırlı olabilir.
  • [FONT:0]Stormwater yönetimi:[Döneticiler, fırtına sularının tutulması veya tedavisi gerektirir.

Tarihi Koruma Tarihi

Özel tarihi ilçelerde veya Ulusal Tarihi Yerlerin Kayıtları Üzerine listelenen özellikler ek kısıtlamalarla karşı karşıyadır. Dış değişiklikler, demolitions ve yeni inşaat tarihi bir koruma komisyonu tarafından gözden geçirilmelidir.

Onay Süreci: Ne Beklemek

Arazi geliştirmek veya kullanımını değiştirmek nadiren basit bir konudur. Çoğu proje birden fazla onay gerektirir:

  1. [FONT:0)Öyleme toplantısı:[Dönlendirme toplantısı:[Dön 1: 1) Geri bildirim için personel planlama önerisinizi sunmak.
  2. [FONT:0]Site planı incelemesi:[Dönetici:[Dönetici:0) Bina düzeni, otopark, topraklar, drenaj ve drenaj gösteren ayrıntılı planlar gönderin.
  3. [FONT:0]Kamu işitme:[Dönergeler, varyanlar veya yenidenzonlamalar için, kamu işitmesi gereklidir. Neighbors ve diğer paydaşlar teklif için konuşabilir veya karşı konuşabilir.
  4. [FONT:0) Plan Komisyon önerisi:[Dönetici:[Dönetici:0) Planlama komisyonu davayı inceler ve seçilmiş bedene bir öneri yapar.
  5. [FONT:0]City konseyi veya ilçe komisyon kararı: Rezoning veya büyük gelişmelerin son oyları genellikle seçilmiş yönetim organı tarafından yapılır.
  6. [FONT:0) İzinler inşa etmek:[Dönlendirme onayından sonra, proje inşa etmek için bina izinleri için başvurabilirsiniz.

Tüm süreç bir yıldan birkaç haftaya kadar her yere sürebilir, karmaşıklığı ve halk ilgisinin seviyesine bağlı olarak.

Neden Evbuyers için Zoning Maddeleri

Bir ev satın alıyorsanız, zoning sizi bekleyebileceğiniz şekillerde etkiler:

  • [FONT:0)Property değerleri: [Dönetici: [Düzgerekli mahalleler, değerlerini daha iyi tutma eğilimindedir.
  • [FONT:0]Future gelişimi:[Dönetici:[Dönetici:0) Bir sonraki kapı bir gaz istasyonu veya yüksek katlı apartman binası olabilir, eğer zoning izin verirse.
  • [FONT:0]Home işletmeler:[Dönetici:[Dönetici:0) Evinizden bir işletme çalıştırmak için plansanız, zoning'in izin verdiğini ve hangi kısıtlamaların uygulanacağını doğrulayın.
  • [FONT:0)Ekm ve yenilemeler:[Dönetici:[Dönetici:0)Mevcut yapı mevcut geri yükleme veya yüksek limitlerle karşılaşmazsa, mevcut olan yapıyı genişletebilir.

Yerel Zoning Kararlarına Nasıl Dahil Edilir

Zoning sadece geliştiriciler ve yetkililer için değil. sakinlerin toplumlarının nasıl büyüdüğünde bir ses var. İşte nasıl katılmak:

  • [FONT:0]Attend Planlama komisyonu ve şehir konsey toplantıları.[DÜT:1] Bu toplantılar halktır ve sık sık halk yorumu için fırsatlar içerir.
  • [FONT:0] Bir mahalle birliğine katıl.[Dönetici: 1) Bu gruplar genellikle önerilen gelişmeler hakkında yorum ve yorum yaparlar.
  • [FONT:0] Bir yönetim kurulu veya komisyonda yer alan bir yönetim kuruludur.[4] Birçok topluluk planlama komisyonu, zoning yönetim kurulu, temyiz veya tarihi koruma komisyonu üzerine kuruludur.
  • [FONT:0] Kapsamlı plan güncelleştirmeleri sırasında konuşuluyor.[DDD: 1) Bu güncellemeler her 5-10 yılda bir gerçekleşir ve gelecekteki zoning değişiklikleri için yön belirler.

Daha Fazla Öğrenme Kaynakları

Zoning yasası bir başka yargıdan geniş ölçüde değişir. Aşağıdaki kaynaklar bölgenizdeki kuralları anlamanıza yardımcı olabilir:

  • [FONT:0)Local planlama bölümü:[Dönler için en iyi kaynak, veya kimlikler ve uygulama formları için.
  • [FONT:0)Municipal kodu:[Dönetici kodlarının çoğu internet üzerinden kullanılabilir. [FONTD:0] veya [[FONTFLT:0) Municode Library[FLT: 5).
  • [FONT:0] Devlet arazileri kuralları kullanır:[Dönetici:[Dönetici:0) Devlet kanunları yerel zoning için yasal çerçeve oluşturur. Örneğin, Oregon'un arazi kullanımı sistemi eşsiz ve yüksek merkezileştirilmiştir.
  • [FONT:0)Professional danışmanlar:[Dönetici:[Dönetici: 1) Arazi, avukatlar, planlayıcılar ve zoning danışmanları karmaşık projeler için uzman rehberlik sağlayabilir.
  • [FONT:0]Eğitim yayınları: [Dönetici: [Dönetici: [FONT=0] Amerikan Planlama Derneği, en iyi uygulamaları yayınlar ve makaleler yayınlar.Kaynaklar hakkında bilgi sahibi olun.(QUD) Planlanan.org).

Final Düşünceler

Zoning ve arazi kullanımı yasaları bürokratik engeller değildir - onların geleceğini şekillendirmek için kullanılan araçlardır. Bu kuralları anlamak, mülk hakkında bilgi sahibi olmak, pahalı hatalardan kaçınmak ve mahallenizin gelişiminde anlamlı bir şekilde katılmak.

Bir ev inşa etmek, bir işletmeye başlamak veya sadece bir mülk satın almak, zoning kodunu öğrenmek için zaman ayırın. Personel planlamayı okuyun. Kamu işitmeye katılmak. kazanmanız gereken bilgiler, herhangi bir gayrimenkul çabasına getirdiğiniz en değerli varlıklardan biri olacaktır.