Vai trò xây dựng trong việc dùng đất

Những quy định này quyết định những gì có thể được xây dựng, những quy định lớn như thế nào, và những hoạt động nào được chấp nhận trên một mảnh đất được cho phép. không có phân vùng, một tòa nhà chọc trời có thể tăng kế bên một gia đình, hoặc một nhà máy hóa chất có thể hoạt động bên kia đường từ trường học. trong khi khu vực quy định là một vấn đề quá lớn, liên bang áp đặt những hạn chế nghiêm trọng mà chủ sở hữu, nhà phát triển và chính phủ địa phương phải định hướng. bài này cung cấp một cuộc kiểm tra toàn diện về cả các quy định liên bang và hệ của họ, và các chiến lược liên bang, và hợp tác thực tiễn.

Hiểu các quy luật địa phương

Các quy định địa phương là các công cụ chính của việc sử dụng đất ở Hoa Kỳ. được thực hiện bởi các hội đồng thành phố, ủy ban địa hạt, hoặc các ban quản trị thị trấn, những luật này phản ánh những ưu tiên độc đáo và địa lý của mỗi cộng đồng. quyền lực cho các khu vực quy hoạch địa phương xuất phát từ quyền lực của cảnh sát được cấp quyền lực cho các bang, sau đó được ủy quyền cho các đô thị thông qua các hành động cho phép.

Ngữ cảnh lịch sử: Sự ra đời của sự thay đổi hiện đại

Phong trào quy hoạch hiện đại ở Hoa Kỳ bắt đầu với Eucler Realty Co. Tòa án tối cao vào năm 1926, đã ủng hộ hiến pháp của khu vực quy hoạch toàn diện.

Loại cấp phát thông thường

Các quy định địa phương thường chia đất thành nhiều vùng cơ bản, mỗi vùng có những quy định cụ thể về sử dụng và chiều cụ thể:

  • Vùng quy định:] Các vùng phụ thuộc vào nhau (R- 1, R-2, R-3, etc.) ) – những vùng quy định mật độ nhà, từ nhà riêng đơn gia đình trên các lô lớn (R- 1) đến các chung cư cao (R-3 hoặc cao hơn). Sự hạn chế thường bao gồm kích cỡ, giảm thiểu, yêu cầu độ cao, hạn chế độ cao và tỷ lệ trên sàn.
  • Vùng giao thông (C- 1, C-2, etc.) ) – Thiết kế bán lẻ, văn phòng và dịch vụ. Có thể xác định các doanh nghiệp (v. g., nhà hàng, ngân hàng, cửa hàng bán lẻ) và hạn chế các công nghiệp lớn hoặc các công ty cư trú.
  • Những vùng công nghiệp này thường hạn chế tiếng ồn, khí thải và giao thông hơn, nhưng vẫn phải tuân theo các quy định môi trường.
  • Những vùng nông nghiệp nông nghiệp (A-1, A-2) ) ) – dự trữ cho nông nghiệp, nông trại và các hoạt động liên quan.
  • Vùng dùng ) – Một cải tiến hiện đại cho phép sử dụng trong cùng một tòa nhà hoặc địa hạt, khuyến khích khả năng đi bộ và giảm sự phụ thuộc của xe hơi.

Vượt xa Euclidean Zoning: các tiếp cận khác

Nhiều cộng đồng đã vượt ra ngoài sự tách biệt truyền thống của Euclid để áp dụng khuôn khổ quy hoạch linh hoạt hơn:

  • Chương trình quy hoạch ) – Đặt tiêu chuẩn cho ảnh hưởng có thể đo lường (v. d., mức độ nhiễu, thế hệ giao thông, bão lụt, chảy nước ra) thay vì dùng riêng một dự án nào đó. Một nhà phát triển có thể xây dựng bất cứ dự án nào miễn là nó đạt được dấu băng.
  • Bộ quy hoạch ) – đề nghị thêm (v. d. tăng mật độ, giảm yêu cầu đỗ xe) để đổi lấy lợi ích công cộng như đơn vị nhà ở giá rẻ, quảng trường công cộng, hoặc tính năng xây dựng màu xanh lá cây.
  • Mã căn cứ ) – Tập trung vào hình thức vật lý của các tòa nhà (có thể, khối lượng, đường phố) hơn là sử dụng đất. Những mã này nhằm tạo ra các môi trường xây dựng có thể đoán trước và thường được sử dụng trong sự phát triển không đầy đủ và lưu thông.

Các tiến trình và cơ khí chủ chốt tại địa phương

Khu vực quy hoạch địa phương không phải là một bộ luật tĩnh; nó bao gồm việc đang tiếp tục quản lý và các quá trình quasi-justic:

  • Những người tham gia ) – Người sở hữu tài sản có thể tìm cách giảm bớt các yêu cầu quy hoạch đặc biệt (v. d., thất bại, cao) nếu lực lượng hành pháp nghiêm ngặt sẽ gây ra khó khăn thái quá. Nhiều sự kiện được ban hành sau khi nghe công chúng và phải đáp ứng tiêu chuẩn về quy định (v., khó khăn thực tế, không gây thiệt hại cho công chúng).
  • Các cuộc hội thảo (những trường hợp ngoại lệ đặc biệt) – Một số sử dụng (v. d., nhà thờ, trường học, nhà trẻ) chỉ được phép nếu họ hội đủ điều kiện bổ sung để giảm thiểu ảnh hưởng đến các thuộc tính xung quanh. Bảng các ủy ban kháng cáo hoặc các ủy ban lên kế hoạch duyệt mỗi yêu cầu.
  • Việc không hòa giải sử dụng ) – Tài sản hợp pháp khi các quy định quy trình được thông qua nhưng không còn hợp lệ (v. d., một cửa hàng tạp hóa nhỏ trong vùng hiện thời) có thể bị hạn chế.
  • Chương trình phân vùng ) – Khi một gói nhỏ được phân loại riêng lẻ so với xung quanh, có thể bị thách thức là “việc phân vùng điểm bất hợp pháp nếu không phải vì lợi ích chung.
  • [FLT: 0] Các tu chính án bổ sung (đang phá vỡ) ) – thay đổi chức vụ quy hoạch của một tài sản đòi hỏi phải có sự điều trần công khai và phê chuẩn của cơ quan lập pháp địa phương. Trong nhiều thẩm quyền, việc lập kế hoạch đưa ra lời khuyên, và hội đồng thành phố hoặc ban giám đốc quận bỏ phiếu cho tu chính án cuối cùng.

Kháng cự và kháng cáo địa phương

Thực thi quy hoạch địa phương thường được quản lý bởi một quản lý địa phương hoặc tòa án quy hoạch. Việc xâm phạm có thể gây ra phạt, ngăn chặn hoặc hành động pháp lý. kháng cáo quyền quản trị trước tiên được đưa ra tòa án, sau đó là tòa án toàn diện phục vụ như là tài liệu hướng dẫn cho các quyết định phân vùng; các tòa án thường cung cấp sự tôn trọng đến các viên chức địa phương miễn là quyết định không tùy ý hay phụ thuộc.

Các điều luật liên bang tạo hình địa phương

Tuy chính phủ liên bang không ban hành hiến pháp quy định, nhưng một số luật liên bang áp đặt những hạn chế mà địa phương phải tuân thủ, nhưng nếu không tuân thủ thì có thể dẫn đến việc mất ngân sách liên bang, kiện tụng hoặc vô hiệu hóa các quy định địa phương.

Luật môi trường và phép nhân

  • Luật Chính sách môi trường quốc gia [BENPA] ) – Khi một chính phủ địa phương sử dụng quỹ liên bang (v. d., tiền trợ cấp, tiền giao thông) cho một dự án ảnh hưởng đáng kể đến môi trường, NEPA yêu cầu một tuyên bố về ảnh hưởng môi trường hoặc môi trường. Hành động địa phương như xây dựng một đường cao tốc mới hoặc cách điều trị nước có thể gây ra cuộc kiểm tra về cơ sở dữ liệu.
  • Đạo luật Nước sạch (CWA) ) [Chương 404 của CWA điều chỉnh các hoạt động trong“ các nước Hoa Kỳ, bao gồm cả các vùng đất ẩm ướt. Một lệnh phân vùng địa phương cho phép sự phát triển ở các vùng đất nhạy cảm có thể được cấp phép hoặc yêu cầu giấy phép từ các cơ quan kỹ thuật liên bang.
  • Đạo luật về các loài có nguy cơ nguy hiểm [TIẾNG] ) – Phát triển được chấp nhận bởi các vùng thuộc địa có thể gây nguy hiểm cho một loài có nguy cơ tuyệt chủng hoặc môi trường sống nguy hiểm của nó có thể bị liên bang xem xét.
  • Định luật Bảo tồn và Phục hồi mã nguồn (RCRA) ) – quy hoạch về chất thải đặc phải tuân theo tiêu chuẩn liên bang về quản lý chất thải nguy hiểm. Việc ngồi bên bãi rác hoặc bên đốt rác thường đòi hỏi sự phối hợp với EPA.

Dân quyền và nhà ở công bằng

  • Đạo luật Nhà nước (FHA) ) ) [FA] [FLT: 1] – Các FHA cấm sự phân biệt nhà cửa dựa trên cơ sở của chủng tộc, màu sắc, tôn giáo, tình dục, quốc gia, tình trạng gia, và sự tàn tật. Các lệnh phân vùng địa phương có hiệu quả phân biệt chủng tộc - ngay cả nếu không cố ý phân biệt đối xử - có thể được. Ví dụ, một lệnh phân loại một phân loại có hiệu lực nhóm người có khả năng vi phạm tổ chức FHA. Bộ Phát triển và Phát triển U.S.S.
  • Luật pháp Bất khả xâm phạm của Mỹ [FLT:] ) ) – Các quy định về chỗ ở chung (đang, văn phòng, v. v.) không nên tạo rào cản cho người khuyết tật. Trong khi việc xây dựng các mã và kế hoạch duyệt lại địa chỉ trực tiếp, quy định phân vùng hạn chế địa điểm của dịch vụ liên quan đến tàn tật (v. d. Trung tâm phục hồi) có thể là vấn đề.
  • Công lý ) – Điều hành lệnh 12898 (1994) yêu cầu các cơ quan liên bang xem xét công bằng môi trường trong hành động của họ. Phân vùng quy hoạch tập trung các ngành công nghiệp gây ô nhiễm trong khu vực ít thu nhập hoặc thiểu số có thể chịu trách nhiệm liên bang hoặc quyền công dân điều tra nếu nó có ảnh hưởng không chính xác.

Định hướng liên bang của việc gõ địa phương

Tại một số nơi, luật liên bang rõ ràng tiên đoán về quy hoạch địa phương.

  • Luật Truyền thông Te năm 1996 ) – Chính phủ địa phương không thể phân biệt đối xử một cách rõ ràng giữa những nhà cung cấp dịch vụ không dây cá nhân hoặc cấm việc đặt các tháp không dây. Tuy nhiên, họ có thể điều chỉnh địa điểm và thẩm mỹ miễn là họ không bị cấm dịch vụ.
  • Quy định đường sắt và đường ống ) – Đạo luật Giao thông Liên bang Thuyết Thuyết Thuyết Thuyết Tọa độ và Đạo luật Khí Gas Tự nhiên dự trù quy hoạch địa phương cho đường sắt và đường ống dẫn khí ga liên bang.
  • Luật Dân Chủ Ấn Độ và nhiều quyết định khác nhau xem vùng đất bộ lạc là những thực thể chủ quyền.

Điều kiện gây quỹ liên bang

Nhiều chính phủ địa phương nhận trợ cấp liên bang cho cơ sở hạ tầng, phát triển cộng đồng và nhà ở qua các chương trình của HUD, Bộ Giao Thông (DOT), và EPA. Những khoản trợ cấp này thường đến với các dây liên quan đến việc phân vùng. Ví dụ, chương trình Phát triển Cộng đồng của Bộ Cộng đồng (CBG) đòi hỏi chính phủ địa phương phải đi cấp để xác định các bước để xác định nhà ở công bằng (AFFH). Việc này bao gồm việc xem xét và sửa đổi cấu trúc phân hủy các quy định phân vùng có hạn hoặc hạn chế nhà ở. Chương trình DT của Bộ Giao thông đa hợp an ninh khuyến khích sự phát triển và phân phối giao thông tin xã hội.

Chuyển đổi xung đột giữa các quy tắc địa phương và liên bang

Chủ sở hữu tài sản và nhà phát triển thường bị bắt giữa các quy định địa phương và các lệnh liên bang.

  • Nhà ở có thể bán được chống lại vùng Xây ) – các luật nhà nước hợp pháp liên bang có thể yêu cầu chính phủ địa phương cho phép phát triển mức độ cao hơn trong một khu vực chung cư hoặc cho phép các đơn vị nhà (ADUs) bị hạn chế địa phương [FLT: 1]. Các nhà phát triển liên bang nên kiểm tra cả các yêu cầu nhà nước và liên bang trước khi đầu tư trong một dự án.
  • Xem xét tác động của cơ quan điện thoại – dự án vượt qua đánh giá địa phương có thể vẫn cần giấy phép liên bang (v. d., nếu có đủ nước, các nhà phát triển nên tiến hành cấp tốc sớm, bao gồm tham khảo ý kiến với Quân đoàn Kỹ sư hoặc EPA nếu có các loài bị nguy hiểm hoặc có nguy cơ tuyệt chủng.
  • Cơ sở không có phụ nữ đang ngồi ) – Ban quy hoạch địa phương có thể nhận sự phản đối từ người dân về tháp di động, nhưng luật liên bang hạn chế khả năng phủ nhận giấy phép. Ủy ban Liên bang (FCC) đã thiết lập đồng hồ để xem xét -- vô tuyến tính phủ nhận rằng có thể vượt quá các dòng thời gian này có thể bị thách thức tại tòa án liên bang.
  • Các vụ kiện hiệu ứng phân biệt ) – ngay cả khi một quy tắc quy trình quy hoạch quy hoạch địa phương là trung lập trên khuôn mặt của nó, nếu nó có ảnh hưởng không cân xứng trên một lớp được bảo vệ, nó có thể bị vô hiệu hóa dưới sự bảo vệ FHA [FLT: 1]. Lấy thí dụ, một mã quy định quy định quy mô quy mô quy mô quy mô lớn trong cộng đồng mà các gia đình thiểu số bị phân hủy có thể bị thách thức là sự phân chia liên tục.

Những bước thực tế để sở hữu tài sản và nhà phát triển

  1. Bắt đầu với phân tích toàn diện – Trước khi mua đất, kiểm tra bản đồ phân vùng, kế hoạch quy hoạch toàn diện và phủ kín. Việc giảm giá có thể thêm những yêu cầu bổ sung (v. g., bảo tồn lịch sử, ngăn chặn lụt, thất bại).
  2. Việc tham gia kế hoạch địa phương – Ban kế hoạch lập kế hoạch Mun có thể cung cấp hướng dẫn sơ bộ về sử dụng, tiền thưởng mật độ và thủ tục thay đổi. Xây dựng một mối quan hệ hợp tác có thể thúc đẩy sự tán thành và giảm thiểu những ngạc nhiên đắt tiền.
  3. Liên bang đã kích hoạt ) – xác định nếu dự án liên quan đến tài trợ liên bang, đầm lầy, các loài đang gặp nguy hiểm, hoặc cơ sở hạ tầng liên bang. Nếu có, hãy tham khảo ý kiến của liên bang hoặc luật sư chuyên về luật pháp địa phương. Một nhà tư vấn môi trường có thể thực hiện một giai đoạn I đánh giá.
  4. Giữ hồ sơ của mọi thông tin ) – trong trường hợp có một thách thức pháp lý về hiệu ứng phân biệt chủng tộc hoặc sự chậm trễ vô lý, một đường dẫn giấy cho thấy những nỗ lực tốt để tuân thủ luật liên bang có thể là vô giá.
  5. Hãy xem xét một giấy phép có điều kiện ) – Nếu cách dùng không được phép vô điều kiện, hãy tìm hiểu xem có thể dùng điều kiện hay sự biến đổi. Hãy chuẩn bị để trình bày bằng chứng của sự khó khăn (để thay đổi) hay tương thích (để điều kiện) tại một phiên tòa công cộng.
  6. Thay đổi phân vùng – mã vùng được cập nhật định kỳ. Đặt nền tảng cho chương trình lên kế hoạch thành phố, tham dự phiên điều trần công cộng, và tham gia vào tiến trình cập nhật kế hoạch toàn diện để bảo vệ các khoản đầu tư của bạn.

Sự tranh chiến trong Luật Pháp Sô Viết

Vùng đất của quy hoạch đang phát triển nhanh chóng, được dẫn dắt bởi những khủng hoảng nhà cửa có khả năng chi trả, biến đổi khí hậu, và sự đổi mới công nghệ:

  • [FLT: 0] Lên trên cao để tìm mật độ – Nhiều quốc gia (California, Oregon, Washington, và những nước khác) đang ban hành những luật quy hoạch riêng lẻ để cho phép các phân vùng địa phương có các khu vực ba tầng, và bốn khu vực khác nhau trong các khu vực trước đây có khu dân cư riêng lẻ. Xu hướng này rất có thể tiếp tục như là một phản ứng đối với nạn thiếu nhà ở.
  • Sự phục hồi nhiệt độ và sự phân vùng xanh ) – Chính phủ địa phương đang hợp nhất các dự án tăng mực nước biển, rủi ro cháy rừng, và sự giảm thiểu nhiệt độ thành các khu vực quy tụ.
  • Đang tìm kiếm năng lượng tái tạo ) – Việc lắp đặt năng lượng mặt trời và năng lượng gió thường phải đối mặt với những hạn chế địa phương xung đột với các mục tiêu năng lượng tái tạo liên bang.
  • Những quy định ngắn hạn – Nền tảng như Airbnb đã buộc chính phủ địa phương phải tạo ra phân loại phân loại phân loại phân vùng mới cho thuê những hạn chế ngắn hạn. Những quy định này thường phải đối mặt với những thách thức pháp lý để can thiệp vào thương mại liên bang hoặc quyền sở hữu, và các tòa án vẫn đang hình thành các ranh giới.
  • [FLT: 0] Việc cải cách quy hoạch ) — tăng ý thức về các thực hành phân biệt chủng tộc trong lịch sử (v., các giao ước phân biệt chủng tộc, phân biệt chủng tộc) đã thúc đẩy các nỗ lực phân phối lại cho các cộng đồng riêng lẻ. HUD's llly Profeng Fair Houting quy định đòi hỏi chính phủ địa phương phải nhận tiền từ liên bang để đánh giá và sửa chữa các mẫu phân biệt chủng tộc, kể cả sự thay đổi quy mô của các khu vực.

Kết luận: Quy tắc sử dụng đất liền Interwoven Fabric

Các luật này không chỉ là những rào cản quan liêu; mà còn là những biểu hiện của tầm nhìn của cộng đồng về tương lai, cân bằng với các quyền cơ bản của chủ sở hữu và các quy định quá mức của luật liên bang. Chính phủ địa phương còn giữ quyền ưu tiên về đất đai, mà còn về môi trường, dân sự, và các luật thương mại đặt ra ranh giới trong đó sự thận trọng địa phương hoạt động. định vị thành công của hệ thống phức tạp này đòi hỏi sự hiểu biết cả các chi tiết hạt thông tin về các luật địa phương và các hạn chế cao hơn của Washington.