Table of Contents
Sự khủng hoảng ngày càng gia tăng về tính dễ chịu
Trên khắp nước Mỹ và trên khắp thế giới, khả năng mua nhà đã xuất hiện như một trong những thách thức cấp bách nhất của thời đại chúng ta. giá nhà tăng cao hơn nữa, giảm lương, giảm lương, và sự thiếu thốn nhà cửa, và sự thiếu thốn liên tục của đơn vị nhà đất nước đã đẩy ước mơ của chủ sở hữu vượt qua nhiều, trong khi gánh nặng thuê tiêu thụ một số giờ chia sẻ ngân sách gia đình. Chính phủ địa phương, từ thị trấn nhỏ đến khu vực lớn, tìm thấy bản thân mình trên các tuyến tiền mặt của cuộc khủng hoảng này. không giống như các cơ quan nhà nước, các nhà lãnh đạo thành phố thấy ảnh hưởng của con người lên gấp đôi, công nhân công nhân không đủ khả năng để sống và di chuyển các công việc khác. Trong thời gian dài, các thành phố có thể tăng tính chất hữu ích, các chính phủ, và các chính phủ đang tăng giá trị gia tăng lên, và tăng tính năng xác định giá trị, và tăng tính năng xác định giá trị nhà.
Hiểu tính dễ duy trì
Sự tăng viện là mối quan hệ căn bản về giá nhà và lợi tức nhà cửa. điểm chuẩn, được Bộ Phát triển và đô thị Hoa Kỳ sử dụng, được Bộ phát triển và Phát triển đô thị Hoa Kỳ sử dụng, và nhiều cơ quan khác, là chi phí nhà ở, bao gồm tiền thuê nhà, nhà cửa, tiền thế chấp, thuế và thuế má - nên không vượt quá 30% thu nhập tổng thể của một gia đình. khi chi phí vượt quá ngưỡng này, gia đình phải đối mặt với một gánh nặng, thường buộc phải đối mặt với những nhu cầu khác như thực phẩm, phương tiện chăm sóc y tế, và giáo dục.
Theo Trung tâm nghiên cứu Đại học Harvard , số gia đình Hoa Kỳ [FLT:] đã được chi phí. Vào năm 2022, hơn 22 triệu người thuê nhà chi tiêu hơn 30% cho việc nhà, và hơn 12 triệu chi tiêu hơn một nửa.
Name
Chính phủ địa phương có một công cụ mạnh mẽ để sử dụng. và sự hợp tác mà chiếm ưu thế cả công chúng và tài nguyên cá nhân. bên dưới là một số chiến lược được áp dụng rộng rãi nhất, với một cái nhìn sâu sắc hơn về cách họ làm việc trong thực tế.
Name
Các chính sách này có thể bắt buộc hoặc tự nguyện, và thường bao gồm các nguồn cung cấp để đảm bảo khả năng chi trả kéo dài qua nhiều thập niên. IZ giúp tạo ra những khu vực thu nhập hỗn hợp, giảm nghèo đói tập trung trong khi mở rộng các đơn vị có giá cả phải chăng mà không cần phụ thuộc trực tiếp vào công chúng.
Thí dụ, quy định nhà ở có thể đạt được của San Francisco đòi hỏi các nhà phát triển với 10 hay hơn số lượng cần thiết để làm ít nhất 12% đơn vị có giá trị rẻ cho các hộ thu nhập thấp hoặc vừa phải, hoặc trả phí cho các thành phố khác như Boston và Denver đã chấp nhận các mô hình tương tự. Một thử thách then chốt là đặt tỷ lệ khả năng đủ cao để tạo ra sự khác biệt mà không cần ngăn chặn phát triển hoàn toàn. Một số thẩm quyền cung cấp các tòa nhà cao hơn hoặc nhiều đơn vị cấp hơn các nhà phân phối thường cho phép - bù đắp -- bù đắp chi phí cho các nhà phát triển. Nghiên cứu từ Viện [FL: 0] [FL: 0] Cho thấy rằng những chương trình có thể tạo ra hàng ngàn nhà ở cho hàng năm có giá trị cao hơn.
Động lực thúc đẩy sự phát triển là điều đáng giá
Ngoài các quy định quy mô, chính phủ địa phương còn khuyến khích các nhà phát triển cá nhân xây dựng nhà ở có giá cả hợp lý, bao gồm thuế nhà đất, giảm chi phí cho phép, phê duyệt và cấp vốn trực tiếp từ quỹ tín dụng nhà ở địa phương. bằng cách giảm chi phí và rủi ro phát triển, những khuyến khích này làm cho nó khả năng kinh tế có thể bao gồm các đơn vị chi phí có giá cả hợp lý trong các dự án mà sẽ chỉ có giá cả trên thị trường với giá cao.
Tại New York, chương trình miễn thuế 421 (hiện nay được thay thế bởi Affordable New York) cung cấp một sự phá thuế đáng kể cho các diễn biến bao gồm các đơn vị có giá cả hợp lý. Tại Seattle, chương trình giảm thuế gia đình (MFTE) cung cấp một miễn thuế cho các tòa nhà đa gia đình mới chiếm 20% cho các đơn vị như là giá rẻ. Các chương trình như vậy được cho phép tăng tốc độ sản xuất hàng ngàn nhà có giá phải chăng. Tuy nhiên, các nhà phê bình ghi chú rằng thuế giảm thu nhập địa phương và không luôn luôn có khả năng chi trả lâu dài trừ khi văn bản văn bản bị hạn chế mạnh.
Chính sách quản lý thuê
Việc thuê nhà chính xác hơn, hạn chế việc thuê nhà có thể tăng tiền thuê hàng năm, thường buộc tăng lên chỉ số giá khách hàng hoặc tỷ lệ cố định. Những chính sách này nhằm bảo vệ người thuê có thể thuê bất ngờ, không thể thuê được và bảo tồn cổ phiếu của nhà ở tự nhiên có giá cả phải chăng. California, New York, Oregon, Oregon, và nhiều thành phố có một dạng ổn định thuê nhà.
Trong khi việc thuê nhà có thể cung cấp sự cứu trợ ngay lập tức cho người thuê, các nhà kinh tế thường tranh luận về hiệu ứng lâu dài của nó. một nghiên cứu có tính hiệu quả của việc kiểm soát thuê nhà ở San Francisco thực sự đã giảm thiểu nguồn cung cấp toàn bộ nhà thuê bằng cách khuyến khích các chủ nhà chuyển đổi các căn hộ sang các căn hộ tạm trú hoặc thuê ngắn hạn. ngược lại, những người ủng hộ tranh luận rằng chính sách được cân bằng tốt như ở thành phố New York, đã giúp ổn định các khu vực xung quanh và ngăn chặn sự chuyển đổi hàng xóm.
Tin cậy nơi công cộng
Vì đất đai (CLTs) là những thực thể phi lợi nhuận thu nhập đất và giữ nó trong sự tin cậy, rồi cho thuê nhà hoặc nhà phát triển thuê đất trên danh nghĩa.
CLT đã chứng minh hiệu quả trong việc duy trì các cơ hội sở hữu nhà ở có giá trị vĩnh viễn. đã thiết lập các cơ hội gia đình với các hợp đồng với các ngân hàng địa hạt cộng đồng. các CLT cũng giúp ngăn chặn sự thay đổi dự đoán và ổn định các giá trị tài sản trong khu vực đa năng.
Cộng tác công cộng
Hợp tác công cộng (PPPs hay P3s) tập hợp các nguồn tài nguyên thành phố, vốn tư nhân, và thường là chuyên gia phi lợi nhuận để phát triển nhà ở có giá trị ở quy mô. Những sự hợp tác này có thể có nhiều hình thức: các liên doanh nơi mà thành phố đóng góp đất và phát triển tư nhân giám sát xây dựng; sự tăng cường thuế khi thành phố phân bổ thu nhập thấp (LHTC); hoặc sự phát triển lẫn nhau kết hợp không gian thương mại với các đơn vị giá rẻ.
Một thí dụ đáng chú ý là “Xây dựng cho sự cộng tác với người thuê tại Austin, Texas, nơi mà thành phố đóng góp một gói dư thừa cho sự phát triển 200 đơn vị nhằm mục tiêu thu nhập khu vực trung bình 60%.
Comment
Ngoài năm chiến lược cốt lõi được nêu ra ở trên, một số cách tiếp cận khác đang được các đô thị hướng về phía trước áp dụng.
Lên xuống và thanh lọc của một trong những cuộc sống độc thân
Trong năm 2018, nhà báo Minneapolis đã làm cho các hàng tít quốc gia bằng cách trở thành thành thành phố lớn đầu tiên để loại bỏ toàn bộ khu vực quy hoạch một gia đình, cho phép các nhà máy và nhà máy ở trong tất cả các khu đất. từ đó, các thành phố như Portland, Oregon, và Charlotte, Bắc Carolina, đã theo dõi sự kiện này. bằng cách cho phép mật độ cao hơn, những cải cách này tăng giá nhà và có thể giảm theo thời gian.
Đơn vị truy cập Dwelling (ADUs)
ADU - đơn vị nhà ở nhỏ, thứ cấp trên một gia đình chọn một nhà riêng - raer một cách tương đối rẻ để tăng mật độ tương đối nhỏ để tăng mật độ mà không cần tái phát triển quy mô lớn. Nhiều thành phố có những dự án quy hoạch quy hoạch khu vực thoải mái và tiền xây dựng. Ở California, luật bang yêu cầu các thành phố cho phép ADU, và nhà nước cung cấp các chương trình cho vay tiền để hỗ trợ tài chính của họ. ADUs có thể cung cấp thu nhập cho chủ nhà thuê trong khi tăng tổng số nhà.
Sự trợ giúp và bầu cử đầy đủ tiện nghi
Trong khi thường được xem là một trách nhiệm liên bang, một số chính phủ địa phương đã lập ra chương trình trợ giúp thuê nhà riêng của họ. chẳng hạn, chương trình hỗ trợ thuê nhà ở Columbia cung cấp giấy chứng nhận cho những gia đình thu nhập cực thấp, chiếm khoảng cách giữa những gì họ có thể chi tiêu và thuê thị trường.
Những thử thách trong việc giải quyết sự dễ chịu
Mặc dù sự sáng tạo và cống hiến của các nhà lãnh đạo địa phương, nhiều rào cản cản cản tiến bộ. hiểu được những thách thức này là thiết yếu để thiết kế các chính sách có thể thành công trong suốt một thời gian dài.
Những chương trình giúp đỡ có giới hạn và huấn luyện cho trẻ em bằng tài chính
Nhà ở có thể mua được rất đắt. Một đơn vị có thể chi hàng trăm ngàn đô la để phát triển, và các khoản trợ cấp hoạt động có thể cần thiết trong nhiều thập niên. Phần lớn chính phủ địa phương phụ thuộc vào việc làm việc phụ thuộc vào các quỹ liên bang (như chương trình đầu tư nhà và Nhà nước Biện trợ Phát triển Khối Tiền tệ Cộng đồng), nguồn quỹ nhà đất, và nguồn lợi nhuận địa phương như phí ngân sách hoặc quyền lợi tài sản phụ.
Sự chống đối của cộng đồng (NMBYism)
Sự chống đối từ những người dân đang sống ở khu vực phía sau của tôi (NMBY) vẫn là một trong những trở ngại lớn nhất. ngay cả khi sự phát triển mới bao gồm những đơn vị có giá phải chăng, hàng xóm thường phản đối, kể ra những mối lo ngại về tắc nghẽn giao thông, thiếu xe cộ, quá đông người, hoặc thay đổi tính cách hàng xóm.
Để chống lại chủ nghĩa NIMBY, các thành phố đã chấp nhận “sự phân phối đúng mực mà hạn chế việc xem xét lại một cách cẩn thận, và một số đã tạo ra“ những quá trình tuân thủ các yếu tố mà vượt quá sự chống đối của địa phương.
Giữ thăng bằng giữa sự phát triển và mối quan tâm đến môi trường
Việc xây dựng trên những nơi có chỗ trống và tăng tốc vận chuyển xe cộ, trong khi việc phát triển đầy đủ có thể phải đối mặt với những vấn đề như sự cải tạo của Brownfield, hoặc ảnh hưởng đến môi trường nhạy cảm.
Các thành phố đang nỗ lực để “thông minh hóa các chính sách nhà ở tập trung sự phát triển gần như đang được vận chuyển và ưu tiên năng lượng, chẳng hạn như kế hoạch toàn diện của nhà Minneapolis bao gồm cả việc nâng cao tầm bắn và những mục tiêu khí hậu đầy tham vọng. nhưng sự căng thẳng vẫn tiếp tục: một số công bằng môi trường ủng hộ cho rằng sự phát triển thị trường ở những khu vực thu nhập thấp có thể dẫn đến sự thay đổi, phá hoại sự bền vững của các sáng kiến xanh.
Giữ được sự đủ sức trong việc phụng sự lâu dài
Không có sự giám sát, các đơn vị giá rẻ có thể trở lại với các giao ước giá rẻ thị trường một khi đã hết hạn, và nhờ vào sự hạn chế hành vi của cộng đồng, những vùng vách đá có thể mua được này đã làm hàng ngàn đơn vị bị mất đi.
Thậm chí với các giao ước pháp lý, thực thi vẫn là nguồn lực tăng mạnh. thành phố cần hệ thống giám sát mạnh mẽ để đảm bảo sự tuân thủ với giới hạn thu nhập và các nắp tiền thuê. họ cũng phải có những công cụ pháp lý để tái tạo nếu người chủ không thể duy trì khả năng chi trả. một số đô thị như County Montgomery, Maryland, có những văn phòng có giá trị hợp lý để thuê những nhà có tính chất kiểm toán chủ động.
Nghiên cứu về những sự thành công trong việc thiết lập chính phủ địa phương
Những ví dụ sau đây cho thấy làm thế nào các cộng đồng khác nhau đã chuyển chính sách thành ảnh hưởng thực tế.
San Francisco, California
Ngoài việc phân phối các chi phí nhà ở, thành phố San Francisco còn phải vật lộn với chi phí cao cấp. Ngoài việc phân phối, thành phố còn thành phố thành phố thành lập Quỹ [FLT:] có thể mua ), nơi có thể kiếm được tiền và nhà cửa giá rẻ cho những gia đình thu nhập thấp. Trong khi San Francisco đã tạo ra hơn 30.000 đơn vị tài chính, dù các đơn vị này vẫn tiếp tục cung cấp các thiết bị cung cấp [FLT]. Chương trình [T: TT] cũng cung cấp trợ giúp và dưới các nhà cửa có thể thuê bằng cách thuê nhà.
Thành phố New York, New York
Thành phố New York Dự án tổ chức New York 2.0 ) [ĐĐGGS] [ra lệnh], thông báo vào năm 2017, cam kết 20 tỷ đô la để tạo hoặc bảo tồn 300.000 đơn vị giá trị khả năng tính khả năng tính phí đến 2026]. Chiến lược này kết hợp những nhà ở mới, và bảo tồn tự nhiên của nhà ở. Đến 2022, thành phố đã tài trợ hơn 200.000 đơn vị. Thành phố này là thành phần chính [FT:2] Sự phân phối phụ (GM:] khả năng điều khiển (MEP) [NT: chương trình xây dựng, phục hồi nhà ở công cộng, và bảo tồn các khu vực có nhu cầu về mặt tiền mặt tiền mặt tiền mặt tiền mặt tiền mặt ở phía đông và lợi nhuận, cũng như các khu vực ở New York và đông.
Minneapolis, Minnesota
Vào năm 2018, bà Minneapoli chấp nhận kế hoạch toàn diện [Fnneapolis 2040 ), loại bỏ sự phân phối một gia đình và cho phép ba đơn vị trên mỗi thành phố rộng. Ngoài ra, kế hoạch này cũng đòi hỏi những diễn biến mới trong những khu vực có giá trị cao hoặc đóng góp cho quỹ nhà ở. Dữ liệu đầu tiên từ 2021-22 cho thấy sự gia tăng 66% trong giấy phép cho phép các nhà, ba phần trăm, và cú pháp so với xu hướng trước thời kỳ. Ngoài ra, Minneisiums trong Quỹ Tin tưởng hàng năm cũng đã ngăn chặn sự mất nhà ở.
Seattle, Washington
Chính sách của Seattle [FLT:]] Người điều khiển [Ffordable [MHA:1] [CĐS [FLT: 1] [FIPS trong năm 2019]] chính sách [FLT], được chấp nhận, liên kết với các yêu cầu có khả năng mua sắm. Trong chỉ định“ các làng, các nhà phát triển của các dự án đa gia đình phải gồm những đơn vị có giá trị hợp lý (thường là 5-11%) hoặc trả phí mỗi chân vuông vào một quỹ hỗ trợ nhà ở có giá trị hợp đồng. Vì việc thực hiện xác suất tạo ra hơn 2.500 đơn vị chi phí và hàng chục triệu đô la trong chi phí. Chương trình này được thiết kế để tự duy trì các giá trị đất đai, như là những vùng đất đai tăng thêm giá trị [F].
Nhìn về phía trước: Con đường dẫn đến sự bền vững có thể chịu đựng được
Khả năng chi trả không phải là một vấn đề có thể giải quyết chỉ trong một đêm hay một chính sách duy nhất. nó đòi hỏi đầu tư lâu dài, ý chí chính trị và sự hợp tác giữa các lĩnh vực. Chính phủ địa phương đang chứng minh rằng họ có thể là phòng thí nghiệm của sự đổi mới, thử nghiệm tiếp cận mà nếu thành công, có thể được phóng to. các thành phố hiệu quả nhất kết hợp các biện pháp cung ứng (xining-onation, procitionment-fies) với hỗ trợ bên cầu (các chương trình hỗ trợ, chủ sở hữu nhà) và bảo vệ người thuê nhà mạnh mẽ nhất.
Thuyết phục bao gồm việc sử dụng kế hoạch ) ) ) (FLT:1) (FLT: 1], như nhà ở cần đánh giá và thuế vị trí) để nhắm mục tiêu can thiệp chính xác hơn. Cũng đạt được khả năng quản lý nhà ở [FLT:] là tiền thuế đặc biệt nơi mà nhiều đô thị hợp tác để giải quyết một cuộc khủng hoảng chung. Lấy thí dụ, [FT:4] Giấy phép sở hữu [FL:] Bên ủy quyền [FL:5]
Cuối cùng, chính phủ địa phương không thể giải quyết vấn đề nhà cửa một mình. nguồn tài nguyên liên bang và nhà nước, sự đổi mới khu vực tư nhân, và sự gắn kết cộng đồng là tất cả cần thiết. nhưng những hành động được thực hiện ngày hôm nay tại các thành phố từ San Francisco đến Minneapols cho thấy rằng các chính sách táo bạo, được thiết kế tốt có thể tạo nên một sự khác biệt rõ ràng. bằng cách học hỏi từ những ví dụ này và thích nghi với bối cảnh địa phương, cộng đồng có thể di chuyển gần hơn đến mục tiêu mà mọi cư dân xứng đáng một nơi an toàn, đàng hoàng và giá để gọi là nhà.