Mối quan hệ giữa quy định địa phương và giá trị tài sản là một trong những yếu tố quan trọng nhất nhưng thường bị bỏ qua nhất trong bất động sản. Trong khi địa điểm, cảnh vuông, và điều kiện thường được viện dẫn như là những người điều khiển chính của giá nhà, môi trường quản trị nơi mà trong đó một tài sản có thể khuếch đại hay giảm đi những phẩm chất này theo những cách sâu sắc. Các mật mã xây dựng, hạn chế môi trường, và các tiêu chuẩn cộng đồng định hình cộng đồng không chỉ những gì bạn có thể làm với tài sản của bạn mà còn bao nhiêu người mua sẵn sàng trả tiền cho nó. Đối với người chủ nhà, nhà đầu tư, và những nhà bất động sản thực sự, hiểu được sự kết nối này là thiết yếu để đưa ra quyết định, dù bạn mua lại tài sản, đầu tiên, xây dựng nhà, phát triển một khoản nhà, hoặc một bài báo mới phát triển một sự tìm kiếm giá trị bao nhiêu và sự hiểu về các giá trị chính trị thực tế, và sự hiểu thấu hiểu về các giá trị của các giá trị và sự uy nghi của các giá trị cá thể thiết thực tế.

Khung của quy tắc địa phương

Quy tắc địa phương là quy tắc quản lý đất đai, xây dựng và bảo trì tài sản trong một thành phố hay hạt. Những quy tắc này thường được thiết lập qua các mã thành phố, các quy định quy định quy định quy định quy mô và các kế hoạch toàn diện phản ánh những ưu tiên của cộng đồng. trong khi đó, chúng thay đổi rộng rãi từ thẩm quyền này đến thẩm quyền khác, hầu hết các khuôn khổ chính thức chia sẻ những thành phần thông thường trực tiếp ảnh hưởng đến sự thích và giá trị thị trường.

Dùng luật và tài sản thay đổi

Nó chia một cộng đồng thành các quận có thể được chấp nhận sử dụng, mật độ, cao cấp xây dựng, thất bại và bảo vệ nhiều. tác động của việc quy hoạch về giá trị tài sản là trực tiếp và gián tiếp:

  • Khu vực Tưởng niệm - Phát triển:) Những vùng này thường ra lệnh cho các giá trị cao hơn trên một feet vuông vì họ hạn chế mật độ và bảo tồn tính cách khu vực. Một ngôi nhà trong vùng giới hạn trong khu vực thường dành cho những gia đình tìm kiếm các đường phố yên tĩnh và trường học tốt, tăng nhu cầu và giá cả.
  • Những vùng dùng hỗn hợp và hỗn hợp: ) thuộc tính trong các vùng cho phép căn hộ, căn hộ, hoặc các công ty thương mại có thể có tiềm năng tăng thu nhập cao hơn nhưng cũng có thể đối mặt với giá trị giảm dần do nhiễu, giao thông, hoặc dân số tạm thời. Tuy nhiên, tính linh hoạt để chuyển một ngôi nhà đơn gia đình thành một nhà riêng hoặc thêm một doanh nghiệp có thể thêm giá trị đáng kể cho các nhà đầu tư.
  • [FLT: 0] Khu vực phủ sóng và Density Bonuses: ) Nhiều cộng đồng giờ đây sử dụng vùng bao gồm để khuyến khích sự phát triển nhà ở có giá trị hoặc bền vững. Sự tăng trưởng từ chối cho phép các nhà phát triển xây dựng nhiều đơn vị hơn để đổi lấy nhà ở dưới thị trường. Trong khi giá trị đất trên mỗi đơn vị, nó cũng có thể ảnh hưởng đến tính chất và giá trị tài sản phụ thuộc vào việc thực hiện.
  • Điều luật này đòi hỏi phải có diện tích rộng hoặc giới hạn diện tích bề mặt không thể bị hạn chế.

Thay đổi tính chất có thể thay đổi đáng kể. Ví dụ, việc sử dụng lại từ công nghiệp đến việc sử dụng nhà máy có thể làm tăng giá trị đất đai lên cao khi các nhà phát triển tìm cách lợi dụng các cơ hội mới. Ngược lại, giảm thiểu - giảm thiểu - giảm thiểu mật độ có thể cho phép - có thể làm giảm giá trị chủ đất những người hy vọng bán cho những nhà phát triển có nhiều mật độ cao. Giữ thông tin về các tu chính án được đề xuất trong khu vực của bạn là một chiến lược quản lý rủi ro.

Các quy tắc xây dựng và tiêu chuẩn an toàn

Các mã xây dựng đặt ra những yêu cầu tối thiểu về tính toàn vẹn về cấu trúc, an toàn về lửa, hệ thống điện, hệ thống ống nước và năng lượng.

  • Máy tính biểu diễn trong chế độ điều hòa: Nhà ở được xây dựng cho các mã hiện đại được xem là an toàn hơn, hiệu quả hơn năng lượng hơn, và ít có khả năng cần sửa chữa chính. Ngay cả trong nhà cũ, bằng chứng của các nâng cấp mã (v., bảng điều khiển điện mới cập nhật, địa chấn) có thể tăng giá và thời gian thị trường ngắn.
  • Đối chiếu với không hoàn chỉnh: ) Thuộc tính với bổ sung chưa được bổ sung hoặc chưa được cải tiến có thể khó khăn để tài chính hoặc bảo hiểm. Lender thường yêu cầu báo cáo kiểm tra, và người mua có thể yêu cầu giảm giá dốc để đưa tài sản lên đến mã. Trong trường hợp đặc biệt, các đô thị có thể đặt đặt đặt đặt hoặc yêu cầu phá hủy các cấu trúc không phụ thuộc.
  • Mã số và tính năng xanh: [FLT] ngày càng tăng, mật mã xây dựng địa phương đặt tiêu chuẩn năng lượng, như mức độ cách nhiệt tối thiểu, cửa sổ hiệu quả cao, hoặc mái nhà sẵn sàng năng lượng mặt trời. Các tiêu chuẩn vượt quá tiêu chuẩn này có thể điều khiển một mức bảo hiểm xanh lá cây, trong khi những giá trị này có thể bị lỗi. Giá trị tài sản cũng được tương quan với độ quang hợp giữa năng lượng mặt trời và nhãn màu xanh lá cây khác.
  • Tính chất bảo hiểm: ), mà đáp ứng các mã xây dựng hiện thời, thường có quyền cho bảo hiểm thấp hơn. Nhiều người bảo hiểm cung cấp giảm giá cho mái nhà, hệ thống ống nước, và xây dựng chống cháy rừng. Giảm chi phí làm cho người mua dễ bị thu hút hơn, hỗ trợ các đánh giá cao hơn.

Điều quan trọng là cần lưu ý là mã xây dựng được cập nhật định kỳ. Một ngôi nhà được xây 20 năm trước có thể không đáp ứng tiêu chuẩn hiện tại cho hiệu suất năng lượng hay an toàn địa chấn. tuy nhiên, điều này không tự động giảm giá trị tài sản - thị trường cân nhắc chi phí cải tạo chống lại các thuộc tính khác của nhà. Những người bán mã có thể đầu tư trong việc nâng cấp mã để phân biệt tài sản của họ và biện hộ cho một giá cao hơn.

Điều luật môi trường và sức khỏe

Các quy định môi trường nói về những vấn đề như quản lý lũ lụt, bảo tồn đất ướt, ô nhiễm đất và chất lượng không khí.

  • Vùng đất có nhiều chỗ và bản đồ FEMA: Tính chất thuộc tính trong vùng lũ lụt thường đòi hỏi bảo hiểm lũ lụt, có thể tốn hàng trăm hay hàng ngàn đô la mỗi năm. Giá phụ này giảm giá mua và giảm giá bán. Ngược lại, nhà ở trên mức cao hoặc với các biện pháp giảm thiểu lũ lụt (v. d. d. tổ chức cao hơn có thể giữ giá trị hơn.
  • Những vùng đất hứa và các loài cây có nguy cơ tuyệt chủng: ) Luật pháp bảo vệ đất liền có thể cấm phát triển hoặc yêu cầu giảm bớt giá trị. Nhiều điều với một đất ẩm ướt được bảo vệ liên bang có thể không thích hợp cho bất cứ tòa nhà nào, làm cho nó hầu như không có giá trị cho việc xây dựng.
  • Đất được sinh sôi và Brownfields: Tính chất với lịch sử sử sử sử sử sử sử dụng công nghiệp có thể đòi hỏi sự cải tạo môi trường trước khi có thể bán hoặc phát triển. Chi phí làm sạch có thể là thiên văn học, và sự kì thị có thể tồn tại ngay cả sau khi được chữa trị. Mặt khác, phát triển lại các khu vực nâu ở các thành thị mong muốn có thể thấy giá trị đáng kể sau khi dọn sạch.
  • Radon, Abes, và chì: ) Nhiều người địa phương cần phải tiết lộ và trong một số trường hợp, giảm thiểu các mối nguy hiểm về sức khỏe. Nhà với sơn chì hoặc a-sê-ăng có thể bị giảm giá bởi những người mua sợ gỡ bỏ chi phí. Những người bán hàng chủ động có thể kiểm tra và sửa chữa trước khi liệt kê các rào cản để tránh thương lượng.

Những quy định này thường được tiết lộ trong các báo cáo về tài sản hoặc trong lúc cần thiết, những người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu các mối nguy hiểm môi trường sớm, vì những quy định này không những có thể ảnh hưởng đến giá trị mà còn đến khả năng kiếm tiền.

Tiêu chuẩn cộng đồng và sự kiểm soát gây mê

Ngoài các mã thành phố, nhiều đặc quyền bị hạn chế hoặc chỉ thị về thiết kế cộng đồng hình dáng và bảo trì.

Các hiệp hội và giao ước của chủ nhà

Các công ty chủ sở hữu (HOA) hoạt động dưới một tập hợp các giao ước, điều kiện và hạn chế (CC &&D;Rs) điều khiển mọi thứ từ màu sơn sang đậu xe. Tác động trên giá trị tài sản được tô màu:

  • Họ cũng có thể cung cấp các tiện ích như hồ bơi, câu lạc bộ, và đất đai để duy trì sự hấp dẫn tổng thể của cộng đồng. Các nghiên cứu cho thấy rằng nhà ở HOA có thể bán với giá 5–10 hơn những ngôi nhà tương đương không có HO, đặc biệt là trong cộng đồng được sắp xếp trước.
  • Cons for rửa giá trị tài sản:) Các quy tắc quá hạn chế có thể ngăn cản người mua hoặc những người có nhu cầu riêng lẻ (v. d., muốn kinh doanh nhà, cài đặt bảng năng lượng mặt trời). Những lệ phí cao HOA cũng giảm hồ mua và có thể gây ra khó khăn về tài chính nếu phí vượt quá ngưỡng nhất định. Việc quản lý HOA với khả năng dự trữ không đủ khả năng có thể dẫn đến những đánh giá đặc biệt về giá làm giảm giá trị làm buồn nản.
  • Bảo hiểm và thực thi: [FLT: 1] HOA có quyền đặt những khoản nợ không trả hoặc vi phạm. Trong trường hợp quá đáng, chúng có thể tịch thu, tạo ra một đám mây trên tiêu đề và giảm thị trường. Có thể người mua thường xử lý sự siêng năng về sức khỏe tài chính của HOA trước khi đưa ra một đề nghị.

Khi đánh giá tài sản, cả người mua lẫn nhân viên nên xem lại CC&D;Rs và những phút hội nghị mới đây của HOA. Tìm bất kỳ vụ kiện tụng nào đang chờ, chi phí đầu tư lớn, hoặc phàn nàn về việc vượt quá quyền hạn.

Các khu bảo tồn lịch sử

Tính chất được liệt kê trên bộ đăng ký quốc gia của các nơi lịch sử địa phương hoặc ở một địa phương có quy định bổ sung về sự thay đổi, phá hủy và xây dựng mới.

  • Sự bảo vệ của các chiến dịch: ) Tên sách lược thường ngăn cản những người láng giềng thay đổi cách không rõ rệt những giá trị có thể làm giảm giá trị.
  • Các giá trị và chi phí: Người sở hữu phải được chấp nhận từ một bảng duyệt lịch sử cho sự thay đổi bên ngoài, thậm chí thường xuyên những người như thay thế cửa sổ hoặc màu sơn. Đây có thể là thời gian- chi phí và chi phí, giới hạn khả năng hiện đại hóa. Đối với một số người mua, sự rắc rối vượt quá sự quyến rũ, thu hẹp hồ bơi và giá thị trường thấp hơn.
  • T dòng tiền: Tín dụng thuế liên bang và tiểu sử có thể bù đắp chi phí tăng cường, cung cấp lợi ích tài chính có thể tăng giá trị lâu dài. tuy nhiên, tín dụng đi kèm với các yêu cầu nghiêm ngặt.

Tính chất của các quận trong lịch sử có xu hướng giữ giá trị tốt hơn trong sự suy giảm kinh tế bởi vì tính cách độc đáo của họ là không thể thay thế được, nhưng họ cũng có xu hướng bán chậm hơn nếu người mua không chuẩn bị cho gánh nặng theo quy định.

Bảng tu chính

Một số phát triển dự kiến hoặc phân phối phụ có các ủy ban xem xét kiến trúc (AC) chấp nhận mọi sự lựa chọn thiết kế bên ngoài. Điều này đảm bảo một cái nhìn bền bỉ và có thể duy trì giá trị tài sản cao trên khắp cộng đồng. Tuy nhiên, những quyết định của ARC có thể chủ quan và có thể làm mất trật tự chủ quan. Đối với các nhà đầu tư, ARC có thể trì hoặc ngăn cản việc nâng cấp, chẳng hạn như thêm một câu chuyện hoặc chuyển đổi gara vào không gian sống.

Những sự kiện kinh tế và thị trường

Các quy định địa phương không tồn tại trong khoảng không, chúng tương tác với các lực lượng kinh tế lớn hơn để định hình thị trường bất động sản.

Cung cấp các phương pháp huấn luyện và hiệu quả về giá cả

Một trong những cách mạnh nhất ảnh hưởng đến giá trị tài sản là dùng các quy tắc có hạn chế cung cấp. Các quy tắc mà hạn chế mật độ mật độ, mức độ nhỏ nhất, và hạn chế chiều cao có thể giảm số nhà có thể xây dựng trong một khu vực mong muốn. Cung cấp thấp hơn, kết hợp với nhu cầu ổn định, tăng giá lên. Ảnh hưởng này hiển thị nhiều nhất ở các thành phố có giá trị cao ở bờ biển nơi mà các quy định sử dụng đất đặc biệt chặt chẽ. Nghiên cứu từ các nhà kinh tế học như Edward Glaster và Joseph Glaseko đã chỉ ra rằng việc phân vùng quy định nghiêm ngặt có thể thêm hàng chục ngàn đô la vào giá một ngôi nhà điển hình.

Ngược lại, những khu vực với những quy định dễ dãi hơn thường có nhiều nhà ở giá cả phải chăng hơn, nhưng giá trị tài sản có thể tăng chậm hơn. đối với các nhà đầu tư, thị trường có những rào cản về quy định về việc nhập cảnh thường mang lại sự cảm kích lâu dài hơn, nhưng chúng cũng đòi hỏi sự định hướng cẩn thận về các quá trình cấp phép và các thử thách pháp lý tiềm năng.

Hành vi của nhà phát triển và phí tổn điều độ

Mọi quy định áp đặt một chi phí tuân thủ. cho dù nó trả cho một giấy phép, thuê một kiến trúc sư, hoặc chờ đợi tháng chấp thuận, những chi phí này cuối cùng được chuyển giao cho người mua bất động sản. trong các thành phố với quá trình chấp thuận quá phức tạp hoặc chậm, các nhà phát triển có thể chọn xây những ngôi nhà xa hoa có thể hấp thụ chi phí thêm. điều này giảm thiểu giá nhà ở giá cả có thể giá cả hiện có sẵn cho những nhà đã có. cho những người chủ nhà riêng lẻ, giá cả một căn nhà cho phép cho một bãi hoặc nhà để có thể cao hơn, có khả năng tăng giá có thể giảm đáng kể, có khả năng tăng giá để tăng thêm.

Một thẩm quyền thường xuyên mất 6 tháng để đưa ra một giấy phép xây dựng tạo ra sự không chắc chắn và chậm trễ, có thể làm giảm giá trị hiện tại của bất kỳ sự cải thiện nào một số đô thị đã chấp nhận phát triển "bằng tay phải" để có thể tăng tốc độ xây dựng và có khả năng ổn định giá cả khác sử dụng sự cân nhắc cẩn thận, tăng thêm rủi ro và chi phí

Thuế và phân bổ tài sản

Các quy tắc có thể ảnh hưởng gián tiếp đến giá trị tài sản qua hệ thống thuế. Ví dụ, nếu một thành phố áp đặt phí tổn ảnh hưởng đến việc xây dựng mới để tài trợ, những phí tổn này được vốn đầu tư vào giá cả đất, giảm giá trị đất thô nhưng tăng giá trị nhà mới. Tương tự, đánh giá thuế dựa trên giá thị trường thay đổi kích thước hoặc nâng cấp mã xây dựng. Một vùng chấp nhận phát triển giao thông mới có thể thấy sự tăng nhanh, có thể tạo ra sự nổi loạn, nhưng cũng phản ánh giá thật sự tạo ra giá trị.

Người chủ nhà nên biết rằng những cải tiến lớn cần phải có giấy phép thường xuyên gây ra việc xem xét lại.

Chuyển đổi các quy định địa phương thành chủ nhà hay nhà đầu tư

Vì các quy tắc và giá trị liên kết phức tạp, sự gắn bó chủ động là quan trọng. Những chiến lược sau có thể giúp tối đa hóa giá trị tài sản trong khi vẫn giữ sự phục tùng.

Phải siêng năng trước khi đi mua sắm

Trước khi đưa ra một đề nghị, hãy xem xét kỹ phong cảnh quy định:

  • Geck Zoning and Land Uses: truy cập trang web [FLT:] của bộ kế hoạch địa phương hoặc cuộc gọi để xác nhận phân loại phân vùng hiện thời và bất kỳ thay đổi nào đang chờ. Hãy hỏi về các bản cập nhật toàn diện có thể thay đổi hình mẫu phát triển tương lai.
  • Giấy phép xem lại và các chấp thuận: [FLT: 1] Bắt đầu một lịch sử cho phép cho tài sản.
  • Các liên kết Môi trường: ) Hãy dùng bản đồ của FEMA, các nhà phát minh về nước, và cơ sở dữ liệu môi trường. Hãy xem xét việc thuê một nhà địa chất trong vùng đất lở đất hoặc kỹ sư đất trong những vùng bị ô nhiễm đã biết.
  • Đọc tài liệu HOA: yêu cầu CC &Rmp; pháp luật, và các tuyên bố tài chính. Hãy tìm bất kỳ đánh giá đặc biệt, mức độ tiền dự trữ, và quy tắc có thể ảnh hưởng đến kế hoạch của bạn.

Việc thuê một luật sư địa phương chuyên về việc sử dụng đất đai có thể cung cấp thêm một lớp bảo vệ, đặc biệt là những giao dịch phức tạp hoặc những đặc tính độc đáo.

Chiến thuật để phóng to giá trị nằm trong quy luật

Một khi bạn sở hữu một tài sản, có những cách chính đáng để tăng giá trị mà không cần chạy một số luật lệ:

  • Ứng dụng cho đa dạng:) Nếu một quy định ngăn ngừa một cải tiến mong muốn, hãy xem xét việc áp dụng cho một biến đổi. Thành công thường đòi hỏi phải thể hiện khó khăn độc nhất cho tài sản của bạn. một luật sư kinh nghiệm có thể hướng dẫn tiến trình sử dụng đất đai.
  • sử dụng quyền sử dụng điều kiện: [FLT: 1] Một số cách sử dụng không được phép theo cách đúng có thể có thể với một giấy phép sử dụng điều kiện (CUP). Ví dụ, kinh doanh tại nhà hoặc thuê ngắn hạn có thể đòi hỏi một CUP. Việc lấy một người có thể thêm tiềm năng thu nhập và tăng giá trị tài sản.
  • Tuỳ chọn trước: [FLT: 1] Tập trung vào cải tiến rõ ràng tuân theo các mã, như tầng hầm đã hoàn thành, cập nhật nhà bếp, nhà tắm, và nâng cấp năng lượng. Những cách thông thường cung cấp đầu tư tốt nhất và tránh đau đầu hợp pháp.
  • Xây dựng cho cộng đồng hiện đại:) Nếu bạn đang ở trong một quận lịch sử hoặc HOA với các chỉ dẫn thiết kế nghiêm ngặt, hãy làm việc bên trong họ.

Vai trò của những người chuyên nghiệp và luật sư

Một nhân viên bất động sản tốt nên quen thuộc với các quy định địa phương và ảnh hưởng đến các danh sách địa phương. tuy nhiên, các tác nhân không phải là những chuyên gia về luật sử dụng đất. Đối với vấn đề quản lý nghiêm trọng, hãy tham khảo ý kiến chuyên gia. Các công tố viên có thể xem xét lại các báo cáo về các giao ước hạn chế, đàm phán với các bảng lập kế hoạch, và xử lý kháng cáo. Các sự kiện có kinh nghiệm trong môi trường điều hành có thể giúp bạn hiểu các quy tắc dịch sang giá trị. Cuối cùng, hãy xem xét việc thuê một người cho phép trong các thẩm quyền không được phép sử dụng các tiến trình chậm trễ; họ có thể tiết kiệm được nhiều tháng.

Kết thúc

Quy định địa phương không chỉ là những rào cản quan liêu - họ là những lực cơ bản mà định hình giá trị tài sản, đôi khi là những cách trái ngược nhau. các luật xây dựng, mật mã môi trường, và tiêu chuẩn cộng đồng quyết định chung những gì có thể được xây dựng, làm thế nào nó có thể được sử dụng, và làm thế nào nó có thể được sử dụng để tiềm năng mua bất động sản, những nhà đầu tư và những nhà đầu tư hiểu rằng những kết nối này có thể đưa ra những quyết định tốt hơn, và xác định những cơ hội mà người khác chỉ nhìn thấy cuộn băng màu đỏ. bằng cách duy trì đầy đủ thông tin, thực hiện kỹ năng, và làm việc với các chuyên gia, bạn có thể định hướng phong cảnh quan trọng để bảo vệ và giá trị tài sản của bạn hơn dài hạn.

Để đọc thêm, hãy xem xét việc khám phá tài nguyên từ Hiệp hội Kế hoạch Hoa Kỳ ), ) Hiệp hội Quốc gia của các nhà môi trường , và bộ phận hoạch hoạch của chính phủ địa phương. Hiểu rõ quy định của thị trường là bước đầu tiên để trở thành lợi thế cạnh tranh.