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印度租金所得税介绍
位于印度城市的房产租金收入是房东、投资者和退休人员的重要收入。 1961年的《所得税法》将这一收入放在“房屋财产收入”这一标题下处理,该标题有自己的计算机制与商业或工资收入不同。 理解这些规则不仅确保了法律的遵守,而且允许房产所有人要求合法扣除、减少纳税责任,并避免不披露或不正确报告而受到惩罚。
无论是孟买的住宅公寓、德里的商店还是孟加拉鲁鲁的别墅,所有房产所有人都必须了解租金收入的征税方式、可扣税的多少以及最近适用哪些修改。 本条为印度城市租金收入的征税提供了详尽、逐步的指导,包括自住、闲置和被视为闲置房产,以及实际例子和合规要求。
租金所得税框架概览
根据印度税法,财产的年价值被视为视为收入,而不论租金是否实际收到,但需作某些调整;年价值是根据财产可合理收取的租金或实际收到的租金计算的,以出缺情况为准;扣除业主支付的市政税以得出净年值(NAV);然后允许标准扣除30%的NAV,以支付修理、维修和其他附带费用;最后,借款利息[Ed注:用于购置、建造、修理或翻修财产的资本的借款利息,也可根据第24(b)节扣除。
住房财产收入计入个人总收入,按居民适用板块税率征税,对非居民,费率根据其地位和适用的双重征税避免协议(DTAA)而有所不同,必须指出,用于商业或专业的财产(例如,租给纳税人拥有的公司的一个工厂或办公场所)的租金收入仍按住房财产而不是商业收入征税。
自营财产:税收处理和扣减
如果财产是自有的——即所有者或其家人全年居住在其中——则年价值为[ ,不假定租金收入,因此,不在此标题下增加正收入,但并不意味着所有者不享受税收福利。
- 对于自有财产,如果贷款是在1999年4月1日以后获得的,而且从贷款的财政年度终了起五年内完成建造或购置,则自有住房贷款利息的最高扣除额为每年 $2,000,000。
- 如果该财产正在建造中或尚未准备占用,则可以从完工之年起,分五批索赔施工前期间的利息。
- 对于1999年以前购置的财产,扣减限额为每年30 000美元。
30 % 的标准扣减不适用于自住房产,因为没有年度价值。 在这种情况下,房屋财产的净结果往往是损失(由于利息扣减),根据现行规则,其他收入(工资、商业、资本收益)每年可抵减至2 000 000 美元,任何剩余损失最多可结转8个评估年。
住房贷款 主要还款(第80C节)
个人自有财产的房屋贷款本金偿还权根据第80C节规定,可扣除,但总限额为1,500,000,这与利息扣除无关,有助于减少应纳税所得总额。
出让财产:应纳税租金收入的计算
出租房屋时,业主必须按这些步骤计算“房屋财产收入”的收入:
第1步:确定年度总价值
年度总价值高于:
- 本年度实际收到或应收的租金。
- 公平租金(租房在同一地点可收取类似财产)。
- 市政估价(如有的话)。
但是,如果该房产在一年中部分时间出现空置,而实际租金因空置而降低,则实际收到的租金作为GAV,条件是该空缺不是业主选择造成的. 租金控制法也可能适用于某些州,限制最高租金.
步骤2:减征市政税
业主当年缴纳的市政税(财产税,水税等)从GAV中扣除,以得出净年值(NAV),重要的是实际缴纳税款;仅负赔偿责任是不可扣除的,如果租户直接缴纳市政税,业主不能要求扣除。
步骤3:允许标准扣减
依据《航行法》,第24(a)节允许平价30%的标准扣减[,这一扣减包括所有修理、维修、保险和其他附带费用,无需为这一扣减提供实际费用证明。
步骤4:借款资本的减值利息
与自有财产不同,[]对于闲置财产的利息扣除没有上限,所付的全部利息(包括五年内分配的开工前利息)可以扣除,可能导致本项下的负收入。
第5步:将净结果纳入总收入
所得数额(在步骤1-4)加在个人总收入中,如果结果为负(通常为超过租金时的利息),则可以与其他收入主管抵消,而无需对闲置财产作任何限制,未吸收的损失可以结转8年。
出让属性的示例计算
假设浦那的住宅公寓租出时为每月30 000美元。市政税:每年12 000美元。当年支付的房屋贷款利息:3 500 000美元(包括施工前的分摊)。计算:
- 实际租金:30 000 × 12 = 3,60,000
- 假设公平租金和市政估价不高。
- 扣除市政税: - =========================================================================================================================================================================================================================================================
- 减去净收入的30%: -1,04,400 = 标准扣除后的收入= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =
- 减去住房贷款利息: -3,500,000 = - 房屋财产损失= - 1,06,400
这一损失可抵减薪金或其他收入,从而减少总的应纳税额。
被视为被放出的财产
如果个人拥有不止一个房屋财产,则只能将一个财产视为自占(业主选择的)财产,其他所有财产被归类为“被放弃”即使仍然空置,对于这些财产来说,年总价值被作为实际租金(如果有的话)或公平租金(不管实际占用)的较高部分,这样就防止业主持有多个空置财产而无需承担任何纳税责任,允许扣除的金额与被放弃的财产相同。
如果财产属于所有人所有但用于商业或职业,则适用特别规则——该财产作为商业资产处理,而不是作为房屋财产处理。
租金来源减税
根据《所得税法》第194-I条,任何人(个人或无需税务审计的福林)每年向居民支付超过2,40,000美元的租金,必须按以下费率扣除TDS:
- 工厂和机械租金:2%
- 土地、建筑或家具租金:10%
- 其他资产租金:10%
如果租户是个人或未接受税务审计的福林,则无需支付住房租金,但是,对于商业租金,如果年租金超过2,400,000美元,每个租户(包括不需审计的个人)必须扣除TDS, TDS必须使用26QC表格向政府交存,租户必须向房东提供TDS证书(16C表格)。
房东应确保TDS在26AS表格中反映其要求抵免税款,房东不遵守规定仍可能让房东承担纳税责任,尽管房东面临罚款。
共同拥有的财产
当两个或两个以上共同拥有出租房产时,每个共有人必须按比例报告其租金收入的份额并扣除债权,年价值根据所有权百分比分割,共同房屋贷款利息也按比例主张,共有人不能将同一房产视为双方自有;如果共同拥有多个房产,则每个共有人只能将一个房产(他们的份额)视为自有.
记录保存和遵守
保持准确的记录对于正确计算租金收入和在所得税司发出通知时支持扣减至关重要。
- 双方签署租金收据或租赁协议.
- 市政税收支付证明(收到或在线支付确认)。
- 显示当年支付利息的贷款报表。
- 反映已收租金付款的银行报表。
- 租户的TDS证书(表格16C).
财产所有人必须使用适当的表格申报所得税申报表——通常只有一栋房屋而无其他商业收入的个人为ITR-1(Sahaj),财产或资本收益超过一栋房屋的个人为ITR-2,必须按照第234A节的规定,在到期日(通常为不需要审计的个人为7月31日)申报申报,以避免迟交的申报费和利息。
最近的修正案和重要要点
- 预算2023将自住财产利息的最高扣除额从2,000,000美元减少到1,500,000美元? 不,没有作出这一修改。 1999年4月1日以后获得的贷款限额仍然是2,000,000美元,但有澄清说,修理或翻新贷款利息也有资格扣除。
- 2024年联邦预算对个人实行新的税收制度,但房屋财产规则保持不变.
- 对于作为交易中库存(例如房地产开发商)持有的房产,如果该房产在持有期间被出租出去,租金收入可视为商业收入.
- 印度境外财产的外国收入在印度对居民征税,但DTAA条款可以提供减免,但本条侧重于印度城市.
地主实用提示
- 减少实际收到的租金: 少报租金以节省税款,如果市政价值或公平租金较高,则可能导致通知,但应记录空缺和实际租金损失。
- 要求住房贷款利息正确: 即使财产是自有的,也可以要求扣除利息,最高为2 000 000美元。对于放款,要求全额利息并产生损失以抵消其他收入。
- 收集TDS证书: 如果房客扣除TDS,确保你收到16C表,并在回报中包括TDS的收入毛额,然后为TDS索赔信贷。
- 按时退还: 未能提交或逾期未提交的结果,最高可处以5 000美元(如果逾期提交但在12月31日之前提交)或10 000美元(如果12月31日之后提交)。
结论
印度城市房产租金收入的征税由房屋房产收入的明确规定规则管理。 通过理解自住、闲置和视为闲置房产之间的区别、要求30%的标准扣除以及最大限度的利息扣除,房产所有人可以大大减轻其税收负担。 妥善的记录保存和遵守TDS规定可以确保与税务当局的顺利互动。
鉴于涉及多重贷款、共同所有权或混合使用财产的个案的复杂性,最好咨询合格的包租会计师或税务顾问,为了提供权威信息,请参考收入税务部官方网站[和房屋财产税资源,关于TDS规定的更多细节可在 TDSCPC门户网站上找到,并随着年度预算变化而更新,将进一步有助于优化租金收入的税收规划。