日本住房危机的演变

日本的住房格局处于严重的结构失衡状态。 一方面,东京23个特别病房等人口密集的城市病房控制着高涨的土地价格,长期缺乏负担得起的租金。 另一方面,象岛内和瓦山这样的分散的农村省份却被数十万kiya(空房)所淹没,其恶化速度比重新设计或拆除要快。 这种空间不匹配已经持续了几十年,而战后城市化、1980年代末的资产价格泡沫以及随后的经济停滞的“损失 ” 。 其结果是住房危机不仅影响到承受能力和无家可归,而且影响到公共卫生、区域经济活力和抗灾能力。

日本的政党是政策思想成为法律的主要工具。 他们的纲领、联合谈判和立法记录直接决定了住房的提供、成本和质量。 然而,在泡沫时代后的大部分时间里,住房被作为私人市场事务而不是公共政策的优先事项。 这种态度已经开始转变,其驱动力是无家可归现象的不断加剧、显而易见的空闲家庭问题[,以及无力开始家庭的年轻一代日益缺乏优势。 理解日本政党如何应对 — — 以及它们未能采取行动的地方 — — 这对于抓住危机的根源和解决可能的途径至关重要。

住房危机的关键方面

城市过度拥挤和房租飙升

东京的人口在增长,尽管全国人口总数下降。 仅2015-2020年,首都23个区就增加了大约13万移民净移民。 这使得人们对租房的激烈竞争不断发生。 东京中部的办公公寓通常每月租金高达10万日元或更多,而许多单身收入者的平均租金与收入比率则超过30%。 低收入家庭,包括非正规工人不断增加的人口,往往发现自己在拥有适当过境通道的街区中定价。 结果,贫困的空间集中程度在外围城市住房和较老的私人租赁存量中。

农村人口减少和阿基亚危机

日本农村面临相反的问题:太多的房屋,人口太少。 随着年轻一代迁入城市,整个小村庄都失去了税收基础,学校关闭,住房存量也破损。 到2023年,日本估计有900万套空房 — — 约占所有住房的14%。 许多都住在战后郊区的住宅区,这些住宅曾是核心家庭,但随着人口老化而空置。 地方政府缺乏资金来拆除不安全的建筑,而私人业主往往无法对闲置资产缴纳房产税。 水库危机不仅仅是美学或安全问题,还破坏了土地价值,阻碍了对人口减少地区的新投资。

陈旧和无效的住房存量

日本的住房存量是众所周知的短暂的。 日本房屋平均在大约30-40年后被拆毁,而欧洲或美国则有70-100年。 这种“破旧建筑”周期受到基于折旧的税法和从新建筑中获利的建筑业的鼓励。 结果,大量隔热、地震性强的老房子 — — 特别是在农村地区 — — 需要改造,这些住房成本高昂。 各政党辩论了但还没有颁布全面改革,以刺激拆除工程,尽管这些改革显然具有环境和经济效益。

无家可归和住房的不稳定性

日本的无家可归人口自2000年代初以来已经下降,部分原因是更严格地禁止街头睡觉和扩建临时住所。 然而隐蔽的无家可归人口 — — 睡在网吧里的人,[ manga kissa , 或在朋友的沙发上 — — 仍然普遍存在。 2022年的全国调查估计,约有120万日本家庭“住房贫困 ” , 也就是说,他们收入的一半以上用于房租,或者生活在严重低于标准的条件之下。 政党最近才开始将此视为系统性问题,而不是个人不幸的问题。

政党关于住房的立场

自由民主党:市场驱动,递增

执政的地方政府发展党历来支持市场解决方案和政府很少直接干预住房。 其标志性安倍经济学政策包括货币宽松和低利率,使抵押贷款更便宜,助长了建筑繁荣,使城市地区房主占有的房屋受益不成比例。 地方政府发展党还支持放松分区规则,允许一些东京选区的密度提高,尽管当地的反对派往往削弱这些努力。 最近,该党的“住房安全网法”(2018年)扩大了低收入家庭的公共租金,但批评者认为该方案资金不足,地理上不完善。 地方政府发展党的联盟伙伴科梅托(Komeito)推动更宽大的住房补贴,但整体做法仍然是市场主导而不是目标驱动的。

日本宪政民主党:干预主义和社会

主要的反对者CDP明确将住房设定为社会权利。 它的纲领呼吁租金控制[,冻结公共住房的出售,扩大对首次购房者的补贴,以及对空房的国家翻新计划。 CDP还主张在日本宪法中制定“住房权”条款,尽管这样的改变需要超级多数。 尽管该党近期内几乎没有机会颁布这些建议,但其论点已经改变了Overton窗口:LDP现在感到必须至少对负担得起的措施做出姿态。

日本共产党和其他小党

民进党在小党中拥有最明确的住房政策,要求大规模公共住房建设、严格的租金上限和空地国有化。 在民进党占据主导地位的地方政府中,如某些东京选区,民进党成功地扩大了城市租金储备。 民进党和雷瓦新森古米侧重于定向现金转移和住房券,而保守的日本革新党则提倡放松管制和对私人开发商的税收奖励。 这种分散意味着没有单一的办法占据多数,导致政策在国家一级的变动。

立法行动和预算分配在历届政府之下

《住房安全网法》(2018年)

这项法律是在安倍内阁第二任内阁下颁布的,要求所有省市和指定城市制定“住房安全网计划”。 它为低收入家庭创造了一个新的公共管理租赁住房类别,租金定为市场利率的60%左右。 但是,执行不平衡:许多城市缺乏购置或建造新单元的财政能力,而那些往往将住房安置在交通不便的地区。 2022年的一项审查发现,只有大约40 000个家庭依法居住,远远低于估计的50万个需求。

秋谷振兴法(2018年)

这一立法赋予地方政府权力,对被忽视的空房征收更高的房产税,并指定这些空房为“特别危险”的强制拆房,还允许将空房作为公共出租房。 尽管这一行为提高了人们的认识,但其影响不大:市政府不愿对老年房主处以重罚,而拆房的法律程序依然缓慢。 一些省已经启动了“空房银行 ” , 以将空房与预期的买家匹配起来,但这些方案的参与程度低,缺乏翻修资金。

城市复兴特别措施(2021年).

这部法律旨在刺激东京中部的再开发,放宽了大型项目的面积比和批准时间。 其目标就是增加火车站附近的住房供应,但批评者认为它主要有利于高档公寓开发商。 这部法律几乎没有解决可负担性问题;事实上,随着豪华公寓的涌入,土地税也随之增加,从而推掉了旧的、更便宜的出租公寓。

城市规划和基础设施:办法的零散工作

分区和土地使用

日本的国家分区制度将土地分为12个类别,从专属住宅到工业。 地方发展方案支持逐步放松,允许混合使用发展,而中央民主党和JCP则主张更严格的控制以保护现有社区。 在煤面,最有意义的决策是在市一级作出的,导致[土地使用制度破裂,而且往往相互矛盾。 例如,一些东京病房已经大力扩大区间商业走廊,以容纳高楼的公寓塔,而邻近的病房则抵制任何改变。 这种零散的举动阻碍了制定连贯的都市住房战略。

以过境为主的发展

日本以私人铁路公司沿轨道发展住房而闻名。 然而,战后的TOD专注于郊区的单家庭住宅,而不是负担得起的租金。 如今,各政党开始重新将TOD作为打击无序扩张和减少对汽车依赖的工具。 国家政府的“协议城市”倡议鼓励各城市集中人口到过境中心,但缺乏约束性目标。 Komeito一直是将住房补贴与过境通道挂钩的最有力倡导者,而LDP则认为TOD主要是一种经济发展工具而不是一项社会政策。

结构挑战和政治制约因素

财政限制和人口头风

日本的国债超过GDP的250 % , 严重限制了公共住房新支出的空间。 地方民主党的治理策略是避免大量直接支出,而是利用税收刺激和监管的松懈。 反对党更雄心勃勃的计划 — — 如建造50万个公共租房单位 — — 需要借贷或增加税收,这在政治上都是有毒的。 老龄化人口还意味着住房政策必须在越来越紧的预算里与养老金和医疗资源竞争。

新民族主义和地方反对派

新的公共住房项目、无家可归的住所,甚至低收入家庭的私人租房楼群,在日本各地都面临激烈的反对。 希诺托[(缩写)一词体现了社会上对这种设施会引发犯罪或降低财产价值的看法。 政党不愿推翻地方否决,因为其选举依赖市政支持。 结果,新的廉价住房往往建在偏远或工业地区,使隔离永久化,并限制获得工作和服务。

短期选举周期与长期规划

住房危机需要几十年的持续努力,但日本政党在四年选举周期内运作。 1955年以来,执政的地方政府拥有连续性优势,但很少将住房问题列为首要问题。 反对党可以在竞选过程中承诺全面改革,但一旦失去执政,它们就失去了实施改革的能力。 结果是逐渐形成被动的政策环境,危机通过零敲碎打的方式而不是通过国家综合住房战略来解决。

跨缔约方合作与创新的机会

推动国家住房战略

2023年,包括地方民主党、民主党和科梅托党在内的议员组成的跨党派小组发表了一份报告,呼吁制定一份全面的“住房设想 ” [,其中包含可负担性、减少空缺和能源效率的可衡量目标。 虽然没有立法,但报告表明住房危机现在被公认为国家的优先事项。 如果能够达成更广泛的共识,日本可以仿效芬兰这样的国家,因为跨党派关于“住房第一”模式的协议极大地减少了无家可归现象。

公私伙伴关系与创新

政治党派越来越向私人部门寻求解决方案。 地方发展方案倡导“智能城市”项目,将传感器、共享流动性和数据驱动规划结合起来,尽管批评者担心这些举措有利于连接良好的开发者。 社区发展方案提出了一个公共“革新银行 ” , 它将资助将天井改造为社区住房。 成功的例子有:神奈川县政府与社会企业合作,将空置房屋转变为青年家庭可负担的租金。 政治支持可以扩大这种实验的规模。

适应外国经验教训

日本政治家经常到国外寻找灵感。 地方民主党的城市放松管制借鉴了新加坡和香港的例子,而民主党则引用了奥地利强大的公共住房部门。 2022年,一个地方民主党立法者代表团访问了维也纳,研究其 的“社会住房”模式,其中60%的居民生活在公有或合作管理的单元中。 尽管批发移植是不现实的,但这些交换可以为渐进调整提供信息。 例如,“包容性分区”的想法 — — 要求新发展能负担得起的百分比 — — 在中央民主党和科梅托成员中获得了更大的推动。

结论:从危机到灾难性

日本的住房危机并非必然 — — 其产物是政策选择,其中许多是政党作出的或受其影响。 地方民主党的市场自由主义方针未能按所需规模提供负担得起的住房,而反对派的干预性建议却基本上未实现。 然而,危机的严重性正在为合作创造新的机会。 住房存量老化、水谷洪灾和年轻租户日益高涨的政治声音迫使所有各方将住房问题作为2020年代的核心问题来讨论。

有意义的解决方案需要来自多个政党平台的元素:地方民主党放松管制和经济增长的能力、社区民主党对社会公平的重视、科梅托对社区规划的重视以及小党倡导的创新的地方实验。 没有一个政党垄断这一领域的智慧[。 需要的是一个跨党派共识,即住房不仅仅是商品,而是社会稳定、经济生产力和人口更新的基础。 如果日本的政治阶层能够迎接这一挑战,它就拥有体制机制(以及政策工具),将危机转化为更具复原力和包容性的住房体系的催化剂。

来源:日本土地、基础设施、运输和旅游部,MLIT住房局;经合组织“日本住房政策”(2021);日本时报,“日本的流浪家园达900万”(2023);东京都政府住房计划(2022);CDP政策平台2023;Komeito住房宣言(2022)。