Table of Contents
住房负担能力日益严重的危机
在美国和全世界,住房负担能力已成为我们时代最紧迫的挑战之一。 住房价格飞涨、工资停滞、住房单位持续短缺使许多人无法实现拥有住房的梦想,而房租负担消耗了越来越多的家庭预算。 地方政府从小城镇到大都市,都处于危机的前线。 与联邦或国家机构不同,市政府领导人每天都看到人类的影响 — — 家庭翻了一番,工人由于无法在工作附近生活而需要通勤时间,长期因移民化而流离失所。对此,城市和县正在制定创新、有针对性的政策,以稳定和扩大负担得起的住房。 本文审视地方政府正在部署的战略、面临的障碍以及正在取得的具体成果。
理解住房的可负担性
住房的承受能力从根本上讲是住房成本与家庭收入之间的关系。 美国住房和城市发展部(HUD)和许多其他机构使用的标准基准是,住房成本 — — 包括房租或抵押贷款、水电和税收 — — 不应超过家庭总收入的30%。 当成本超过这一门槛时,家庭面临沉重的成本负担,往往被迫与食品、医疗、交通和教育等其他必需品进行权衡。
解决住房可负担性问题的关键战略
地方政府拥有一个强大的工具箱。 最有效的方法将监管改革、金融激励和伙伴关系结合起来,同时利用公共和私人资源。 下面是一些最广泛采用的战略,并更深入地审视它们在实践中的运作方式。
普惠区
普惠分区政策要求开发商在新住宅项目中为收入低于一定收入阈值的家庭留出一定比例的单位。 这些政策可以是强制性的或自愿的,而且通常包括确保可负担性的条款,持续了几十年。 普惠分区政策有助于建立混合收入街区,减少集中贫困,同时扩大可负担单位的供应,而无需直接公共补贴。
旧金山的包容性住房法令要求拥有10个或更多单元的项目开发者至少为中低收入家庭提供12%的单元,或者支付代扣费。 其他城市,如波士顿和丹佛也采用了类似的模式。 一个关键的挑战就是确定高的可负担率,从而在不阻碍发展的情况下有所作为。 一些法域提供密度奖金 — — 允许高楼或比通常的区划许可多的单元 — — 来抵消开发者的费用。 来自 Urban研究所的研究()表明,设计良好的IZ方案每年可以在大城市生产数千个可负担单元,而不会大幅度降低整体住房供应量。
经济适用住房开发奖励
除了分区要求外,地方政府还提供一系列鼓励私人开发商建造经济适用住房的激励措施,包括减税、降低许可费、快速审查程序以及直接从地方住房信托基金获得赠款。 这些激励措施降低了发展的成本和风险,从而使得经济可行地将经济适用单位纳入本来只以奢侈价格进行市场化的项目。
纽约市的421-a免税计划(现在被可负担的纽约所取代)为包括可负担单位在内的开发提供了大幅的财产税减免。 在西雅图,多家庭免税计划(MFTE)为新多家庭建筑提供了12年的财产税减免,这些建筑将20%至25%的单位保留在可负担的范围之内。 这些方案被归功于加速建造数千套可负担房屋。 但是,批评者指出减税会减少地方收入,除非与严格的契约限制搭配,否则可能并不总是产生长期可负担性。
租金管制政策
租金控制 — — 更确切地说,租金稳定 — — 限制了房东每年增加租金,常常将租金上涨与消费物价指数或固定百分比挂钩。 这些政策旨在保护现有房客免受突然、无法负担的租金上涨的影响,并保留自然形成的廉价住房的现有存量。 加利福尼亚州、纽约州、俄勒冈州和许多城市的租金稳定都具有某种形式。
尽管租金控制可以立即缓解租户,但经济学家经常争论其长期影响。 斯坦福研究者的一项开创性研究发现,旧金山的租金控制实际上减少了租户的总体供给,因为房东鼓励房屋改租公寓或短期租房。 相反,支持者认为,纽约市等地的精心调整政策有助于稳定街区和防止大规模流离失所。 市政府必须谨慎平衡租户保护与房产维护和新建筑的激励。
社区土地信托
社区土地信托(CLTs)是非盈利实体,它们获取土地并托管土地,然后将其出租给房屋所有者或开发者,以进行名义的地租,由于土地属于CLT,因此房屋成本与土地成本分开,大大降低了购买价格,而房屋所有者则同意转售限制,使未来的房屋能够为后续购买者买得起。
事实证明,CLT公司在维持永久可负担的住房所有权机会方面是有效的。 位于佛蒙特州伯灵顿的Champlain住房信托公司是美国历史最悠久和最大的CLT公司之一,管理着3,000多所可负担的住房。 亚特兰大和华盛顿特区等其他城市也建立了CLT公司,与社区土地银行建立了伙伴关系。 CLT公司还帮助防止投机性翻转,稳定了地产区的财产价值。
公私伙伴关系
公私合作伙伴关系(PPP或P3)将市政资源、私人资本,往往非盈利性的专门知识聚集在一起,以大规模开发负担得起的住房。 这些伙伴关系可以采取多种形式:城市提供土地的合资企业和私人开发商监督建筑;城市分配低收入住房税收抵免(LiHTC)的税收抵免;或将商业空间与负担得起的单位相结合的混合用途开发。
一个显著的例子是德克萨斯州奥斯汀的“建房换租”伙伴关系,该市为200个单位的发展贡献了一块剩余地块,目标是收入占地区中位数60%的家庭。 开发商以免税债券和4%的LIHTC股权为该项目提供资金。 这种合作可以加快项目时间表,带来地方政府缺乏的专门知识,但需要强有力的监督以确保公众利益不被削弱。
产生电车公司的其他政策工具
除了上述五项核心战略外,前瞻性城市还正在采取其他一些办法。
扩大和消除单一家庭分区
明尼阿波利斯在2018年成为第一个消除全市单家庭区划的主要城市,从而使得所有住宅区都能够拥有双倍和三倍的房屋。 此后,波特兰、俄勒冈州和北卡罗莱纳州夏洛特等城市也纷纷效仿。 这些改革允许密度提高,从而增加了住房供应,并随着时间的推移降低了价格。 对明尼阿波利斯改革的研究显示,在小型多家庭建设中,虽然全面效果可能需要几年才能实现,但这一改革却略有上升。
附属住房单位
农村住户单位——单家庭地块上的小型二级住房单位——提供一种成本相对较低的增加密度而不大规模再开发的办法,许多城市放宽了分区限制,预先批准了农村住户单位计划以鼓励其建设,在加利福尼亚州,州法律现在要求城市允许农村住户单位,州政府提供贷款方案帮助住房所有者资助这些单位,农村住户单位可以在增加住房总量的同时为住房所有者提供租金收入。
租户租金援助和证券
地方政府通常将它视为联邦的责任,但已经制定了自己的房租援助计划。 比如,哥伦比亚特区的地租补贴计划向极低收入家庭提供券,缩小了他们能负担的租金和市场租金之间的差距。 这些方案成本高昂,但可以针对最弱势的居民。
解决住房负担能力方面的挑战
尽管地方领导人富有创造性和献身精神,但许多障碍阻碍了进步。 理解这些挑战对于制定长期成功的政策至关重要。
资金有限和财政制约
经济适用住房成本高昂。 单一单元开发成本可达数十万美元,几十年可能需要运营补贴。 大多数地方政府依赖联邦基金(如家庭投资伙伴关系计划和社区开发区赠款 ) 、 国家住房信托基金以及包容性收费或地产税超额等地方收入来源。 经济衰退期间的预算短缺会严重削减住房计划。
社区反对派(NIMBY)
现有居民的抵制 — — “不在我的后院 ” ( NIMBY)情绪 — — 仍然是最可怕的障碍之一。 即使新的发展包括了负担得起的单位,邻居们也经常反对,他们以交通拥堵、停车短缺、学校拥挤或邻居性质变化为理由提出担忧。 这种反对可能会通过环境审查、分区上诉和诉讼等方式拖延项目数年。
为了反对NIMBY主义,城市采取了限制自由裁量审查的“逐个”分区,有些城市建立了“住房要素”合规程序,凌驾于当地反对派之上。 尽管如此,社区参与和建立信任仍然至关重要。 透明地宣传经济适用住房的好处,如经济多样性和减少无家可归现象,有助于改变公众的看法。
平衡发展与环境关切
住房开发可能与环境目标相冲突。 建立在绿地上可能消耗空地,增加行驶的车辆里程,而填充式开发则可能面临棕地补救或对敏感生境的影响等问题。 此外,严格的环境审查程序,如加利福尼亚州环境质量法(CEQA),可能会被新住房的反对者武器化。
进步城市正在努力推行“气候智能”住房政策,将增长集中在交通附近,并优先考虑能源效率。 比如,明尼阿波利斯的全面计划包括了分解和雄心勃勃的气候目标。 但紧张局势依然存在:一些环境正义倡导者认为,低收入街区的市场利率发展可能导致流离失所,破坏了绿色举措的社会可持续性。
长期维持可负担性
经济适用性在经济适用性协议到期后,如果没有持续监督,经济适用性单位可以恢复市场价格定价。 这一“经济适用性悬崖”导致全国数千个补贴单位的损失。 为了解决这一问题,城市正在利用社区土地信托和永久地限制土地契约,将经济适用期延长到99年或永久。
即使有法律契约,执行也是资源密集型的。 城市需要强有力的监测系统,以确保遵守收入限制和租金上限。 城市还必须有法律工具,在业主无法维持可负担能力的情况下,收回住房。 一些城市,如马里兰州蒙哥马利县,有专门的经济适用住房合规办公室,对房产进行主动审计。
地方政府成功倡议个案研究
以下例子说明不同社区如何将政策转化为现实世界的影响。
加利福尼亚州旧金山
旧金山市长期致力于解决极端的住房成本问题。 除了普惠性分区之外,该市还建立了可负担住房基金,该基金汇集开发商的收费、税收增量和一般资金,为建设和保存提供资金。 该市的家庭所有权方案为低收入家庭提供首付援助和低于市场价格的住房。截至2023年,旧金山市通过这些机制创造了30,000多个负担得起的住房单位,尽管需求仍然超过供应。该市还启动了小场地方案,该方案购置了租金控制的建筑,以保持承受能力并防止流离失所。
纽约市
2017年宣布的纽约市住房2.0计划承诺200亿美元,到2026年创造或保留30万套负担得起的住房。 该战略将新建、修复公共住房和保护自然形成的负担得起的住房结合起来。 到2022年,纽约市已经资助了20多万套住房。 一个关键组成部分是强制性普惠住房[MIH]计划,该方案适用于所有城市发起的分区改革,需要设定百分比的负担得起的住房。 MIH已经配以密度奖金,并在纽约东部和远西区等地区贡献了数千套住房。
明尼苏达明尼阿波利斯
2018年,明尼阿波利斯通过了"明尼阿波利斯2040综合计划",该计划取消了单家庭区划,允许每个城市范围内每个地块最多3个单位. 该计划还要求高密度地区的新发展包括负担得起的单位或为住房基金捐款. 2021-2022年早期数据显示,与改革前的趋势相比,双层公寓,三重公寓和四重公寓的许可增加了66%. 此外,明尼阿波利斯每年投资1500万加元于可负担住房信托基金,该市还专注于维护现有的补贴住房以防止净损失.
西雅图,华盛顿
西雅图的强制性住房负担能力政策,2019年通过的,将提高区划与可负担性要求联系起来。 在指定的“城市村庄”中,多家庭项目的开发者必须包括负担得起的单位(通常占总数的5—11 % ) , 或每平方英尺向支持可负担住房的城市基金支付费用。 自实施以来,MHA已经创造了2500多套负担得起的单位和数千万美元的费用。 该方案旨在自我维持,因为提高区划的土地价值抵消了可负担性的成本。 西雅图还扩大了住房租赁费[ , 以资助房租援助、住房所有制方案以及支持无家可归的人。
展望未来:可持续承受能力之路
住房承受能力不是一个一夜之间或任何单一政策都能解决的问题。 它需要持续投资、政治意愿和跨部门合作。 地方政府正在证明它们可以成为创新实验室,测试方法一旦成功,可以扩大规模。 最有效的城市将供方措施(分区变化、发展激励)与需求方支持(房租援助、房屋拥有计划)和强有力的房客保护相结合。
新出现的趋势包括利用数据驱动的规划——例如住房需要评估和空缺税——更准确地确定干预措施的目标,而且,在多个城市协调解决共同危机的区域住房联盟也获得了推动,例如, 拜地区住房融资管理局[是加利福尼亚州第一个拥有征税权的区域机构,负责资助9个州的可负担住房。
最终,地方政府无法单独解决住房负担能力问题。 联邦和州资源、私人部门创新以及社区参与都至关重要。 但如今在旧金山到明尼阿波利斯等城市采取的行动表明,大胆、精心设计的政策可以带来切实的改变。 通过学习这些例子并适应当地环境,社区可以更接近每个居民都应该得到安全、体面和负担得起的家居。