理解负担得起的住房景观

经济适用住房仍然是美国和全世界社区面临的最严峻挑战之一。 当住房成本消耗了家庭总收入的30%以上时,家庭在支付房租和满足食品、医疗保健和运输等其他基本需求之间面临困难的权衡。 地方政策是这一挑战的核心,决定教师、护士、零售工人和其他劳动力重要成员能否获得住房。

过去20年中,工资和住房成本的脱节已经大大拉大。 根据全国低收入住房联盟,一个挣得联邦最低工资的工人每周需要工作80小时以上才能以公平的市场租金支付一个小的单房租金。 这一严峻的现实凸显了为什么地方政策决定在影响数百万人住房成果方面具有如此重要的意义。

当地政策影响着一切,从可以建造住房的地方到开发新单元的成本、谁有资格获得援助以及现有租户的保护。 这些政策反映了社区价值观、经济重点和政治妥协。 了解他们是如何工作的以及他们如何影响你,是有意义地参与影响你社区的住房问题的第一步。

地方政策比联邦方案更重要的原因

联邦计划 — — 低收入住房税收抵免和公有住房资金提供了必要的资源,而地方政策往往对您所在地区的住房供给和可负担性产生更直接和直接的影响。 联邦计划建立了广泛的框架和资金流,但地方实施决定了这些资源如何有效地转化为实际的住房单位。

地方政府控制着土地使用决定、建筑法规、许可程序和分区条例。 这些工具可以加速或阻碍住房开发,塑造街区密度,并确定特定地区允许何种类型的住房。 拥有联邦税收抵免的开发商仍然需要当地批准才能建造。 拥有住房券的家庭仍然需要房东愿意在有租赁清单的社区接受。

数千个城市数百项地方政策决定的累积效应,对全国住房状况的影响远远大于任何单一的联邦举措。 这种住房政策的地方化意味着居民通过宣传、投票和直接参与地方治理,对本社区产生巨大的影响力。

以实际条件界定负担得起的住房

经济适用住房不是单一类别,而是旨在为不同收入水平的家庭服务的多种选择,理解这些区别对于评价地方政策及其预期影响十分重要。

收入定义

住房可负担性一般与地区中等收入(由住房和城市发展部每年计算)相比,住房收入低于最低收入水平30%的家庭被视为极低的收入,收入在最低收入水平的30%至50%之间的家庭被归类为极低的收入,收入在最低收入水平的50%至80%之间的家庭被视为低收入,其中每一类家庭都面临不同的住房挑战,并可能受益于不同的政策干预。

费用负担和严重费用负担

住房支出占收入30%以上的家庭被视为负担沉重的住房支出。 50%以上的住房收入构成沉重的成本负担。 根据哈佛大学住房联合研究中心的数据,美国家庭数量创下历史新高,租户承受的压力最大。

当一个家庭变得负担沉重时,它们就是一个意外的开支,远离住房不稳定或无家可归。 解决这种脆弱性的地方政策不仅提供住所,而且支持经济流动性、教育成果和公共卫生。

关键地方政策 报告及其如何运作

地方政府拥有一系列政策工具来影响住房的承受能力,每个工具的运作方式各不相同,并产生不同的结果,取决于当地的情况和执行。

分区和土地使用条例

分区条例决定了在什么地方、在什么密度和什么条件下可以建造什么。 这些条例是地方政府拥有的形成住房供应的最为有力的工具。 禁止在许多城市大部分地区建造多单元建筑的单一家庭分区受到越来越多的审查,成为经济适用住房发展的障碍。

改革分区,允许更多地区的附属住宅单元、双联房、三重轴和小公寓建筑增加住房供应,而不需要大规模再开发。 明尼阿波利斯、波特兰和全州加利福尼亚等城市都推行分区改革,取得了可衡量的成果。 关键的观点是分区不是静态文件;而是一个社区可以修改的政策选择,以满足不断变化的需求。

普惠分区要求

普惠性分区政策要求市场利率住房开发商留出一定比例的单位作为低收入家庭的可负担费用。 这些政策利用私人发展来创建混合收入社区,而不是将可负担住房集中在特定街区。普惠性分区政策通常适用于超过一定规模限度的项目,可能包括开发商支付费用以代替现场建设单位的选择。

包容性分区的有效性取决于地方政策设定的具体参数。 所需可负担性百分比通常在10%至20%之间。 收入目标、可负担性限制的期限以及执行机制都影响着结果。 精心设计的包容性分区可以长期产生数千个可负担的单位,而无需直接公共开支。

税收奖励和减免

地方政府可以使用减税、免费和其他财政激励来降低经济适用住房项目的发展成本。 这些工具使得项目在财政上可行,否则不会为开发商带来好处。 税收激励可以针对特定地理区域、收入水平或住房类型,以满足特定社区需求。

减税计划通常会减少或取消因新开发而增加的财产税,这通常需要10至15年。 减税成本的降低可以让开发商提供较低的租金。 一些社区将这些激励措施与当地雇用、社区福利或绿色建筑标准的要求联系起来。

租金稳定和租金管制

房租控制政策限制了房东每年能增加多少房租,为现有房客提供了稳定。 这些政策的结构差异很大,有些只适用于旧建筑,有些则涵盖所有出租单位,还有一些则将允许的上涨与通胀指数挂钩。 政策目标是防止流离失所和维持街区稳定。

关于租金管制的研究表明结果参差不齐,纽约市和旧金山的租金稳定研究表明,这些政策有效地减少了现有租户的流离失所,但随着房东将房屋转为其他用途或推迟维修,租金管制政策的设计将具有极大的重要性,而且结构完善的政策平衡了租户保护与供应问题。

住房信托基金和专用收入来源

许多地方政府已经建立了住房信托基金,从文件记录费、房地产转让税、旅馆占用税或普通基金拨款等来源获得专项收入。 这些基金为负担得起的住房开发、保存和租金援助提供了可预测的、持续的资金来源。

专项资金流让住房当局和社区发展组织能够规划多年发展管道,而不是依赖每年的预算拨款,而这种拨款可能随政治周期而波动。 根据全国住房信托基金协会,目前有700多个此类基金在全国各地运作,每年对负担得起的住房进行集体投资数十亿。

简化许可和发展审查

获得建筑许可证和引导发展审查过程所需的时间为住房开发增加了巨大的成本。 漫长的审批时限意味着土地、融资和专业服务等成本最终会提高完工单位的价格。 通过按右翼分区、部委审批和快速审查经济适用住房项目来简化这些流程可以降低成本并加快生产。

一些社区采用了密度奖金,允许开发商建造更多的单元,以换取包括经济适用住房,另一些社区则实施了预先批准的附属住房单元建筑计划,以减少设计和审查费用,这些行政改革可以产生结果,而不会经常与分区变化有关的政治摩擦。

妥善住房政策的社区影响

当地方政策有效支持负担得起的住房时,福利远远超出直接接受援助的家庭,整个社区在福祉的多个层面都取得了更好的成果。

经济稳定和劳动力留用

拥有适足经济适用住房的社区保留着多种劳动力,包括基本服务工人、早期职业专业人员和固定收入的退休人员。 雇主受益于营业额的减少和劳动力的扩大。 本地企业受益于客户支出的增强。 稳定的住房的经济乘数效应有充足的文献记载,经济适用住房开发创造了工作机会、税收和邻里投资。

儿童教育成果

住房稳定与教育表现密切相关。 由于住房不稳定而频繁搬迁的儿童往往改变学校,承受更大的压力,学习成绩较低。 防止流离失所和支持稳定租赁的负担得起的住房政策使儿童能够留在一贯的学校环境中,建立关系和学习势头。

公共卫生改善

住房质量和可负担性直接影响到身心健康。 负担成本的家庭往往生活在低于标准的条件中,推迟支付房租的医疗护理,并经历与住房不安全相关的长期压力。 经济适用住房政策的社区报告哮喘、铅中毒、急诊室访问和心理健康危机的比例较低。 将健康考虑纳入住房政策的势头已经增强,几个社区建立了健康影响评估,作为发展审查过程的一部分。

减少无家可归和紧急费用

通过租房援助、驱逐保护和负担得起的住房供应来防止住房损失,比解决无家可归问题要便宜得多。 紧急住房费用、医院急诊部门访问以及无住所无家可归问题执法互动给地方预算带来沉重负担。 投资于负担得起的住房既可以降低下游成本,又可以改善人类成果。

多个社区的研究显示,长期无家可归的个人的长期支助性住房与紧急服务和机构护理相比,公共成本下降了40%至50%。 这些储蓄由地方政府、医疗系统和社会服务机构积累,使得负担得起的住房投资在财政上既具有吸引力,也具有道义上的重要性。

将政策景观作为居民

了解当地住房政策是有价值的,但将这种理解转化为有效的行动需要知道如何与塑造你社区的系统互动。 居民有多种途径来影响住房政策的结果。

了解你的地方治理结构

不同社区赋予不同机构住房政策权力,有些城市将权力集中在市议会,而另一些城市则指定了规划委员会、住房当局或行使重大酌处权的社区发展部,了解哪些机构的决定允许你有效地针对自己的倡导。

大多数地方政府都在网上维持公共日历、议程中心和会议档案。 这些材料有助于您了解当前考虑的问题、计划做出哪些决定、以及哪些当选官员或工作人员负责具体政策领域。 遵循这些渠道,地方住房状况(2008年 ) 随时通知您,而不需要经常出席。

公开评论和证词

规划委员会会议、市议会听证会和监督委员会会议的公共评论期为居民就拟议的住房政策发表意见提供了机会,有效的公众证词将个人经验与政策结果联系起来,阐明具体关注或建议,即使在不同意拟议办法时仍保持尊重的语气。

会前提交的书面意见往往与亲身证词一样具有影响力,特别是对拟议法令或分区变更的详细技术反馈。 许多决策者仔细阅读并结合口头证词审议书面意见。 将亲身出席的书面意见与亲身出席相结合,将影响最大化。

建立联盟和扩大影响

个人宣传的覆盖面有限,但有组织的团体可以维持长期参与,汇集研究和交流资源,并与决策者建立关系。 地方住房宣传组织、社区发展公司、租户工会、信仰联盟和邻里协会都为集体行动提供了平台。

有效的联盟将不同利益攸关方聚集在一起,包括经济适用住房开发商、房产所有人、商业团体、社会服务机构和来自多个街区的居民。 这种多样性通过展示广泛的社区支持和对政策挑战提供多种观点,加强了宣传。

地方选举中的投票

地方政府选举、市长职位、规划委员会席位和投票措施都直接影响了住房政策。 地方选举的投票率通常比全国选举低得多,给知情选民带来过度的影响。 研究候选人的住房职位,出席候选人论坛,并将住房政策作为投票决定的中心考虑。

许多社区还直接投票表决与住房有关的投票措施,如为经济适用住房融资发行债券、租金控制举措或需要选民批准的分区变更。 了解这些措施并参加决定这些措施的选举,对于希望住房政策反映社区价值观的居民来说至关重要。

地方住房政策的新趋势和未来方向

随着社区尝试新方法和应对不断变化的条件,经济适用住房政策格局继续演变。 居民和决策者都应关注一些新出现的趋势。

中住房的扩大和缺失

许多社区正在改革分区法,允许缺失的中层住房类型,如双层公寓、三层公寓、城镇住宅以及以前仅限于单人家庭住宅的街区小公寓楼。 这些改革增加了住房供应,而不需要大规模开发,并创造了更加多样化、可步行的街区。

包括俄勒冈州、加利福尼亚州、华盛顿州和蒙大拿州在内的各州都通过了法律,预先禁止当地单一家庭分区,以允许更多类型的住房。 这些州一级的干预措施反映出人们认识到,当地分区限制在很大程度上导致了住房短缺,而更广泛的地域协调对于解决地区负担能力挑战是必要的。

社区土地信托和共享权益模式

社区土地信托公司获得并托管土地,将其出租给拥有建筑物而不是地基的房主。 这一模式通过限制转售价格来降低房屋购买成本,并保持未来买家的承受能力。 共享股权方案使用类似的机制来维持长期承受能力,同时允许房主建立财富。

这些模式已作为传统经济适用住房开发的替代方案而得到了推动,特别是在土地成本迅速上升的社区。 社区土地信托提供永久的可负担性,而无需持续的公共补贴,从而吸引了寻求可持续解决方案的地方政府。

租户获得律师和驱逐保护的权利

越来越多的社区已经建立了向面临驱逐的低收入租户提供法律代理的咨询方案的权利,研究表明,拥有法律代理的租户比仅通过驱逐程序的人更有可能继续居住,这些方案减少了流离失所现象,防止无家可归现象,稳定了社区。

除了获得咨询的权利之外,一些地方政府还通过了驱逐法令,要求房东说明终止租赁的具体理由,限制无过失驱逐。 驱逐记录封存政策阻止了以往的驱逐申请对未来获得住房造成永久障碍。

住房作为基础设施筹资

社区越来越多地将负担得起的住房作为基本基础设施,类似于道路、供水系统和学校。 这一框架说明有充足的专用资金来源、纳入资本改善计划、以及与运输和经济发展投资的协调。

联邦基础设施投资和就业法以及随后的联邦融资机会强化了这一方针,使得住房有资格获得某些基础设施资金流。 将住房纳入更广泛的基础设施规划位置的地方政府自身可以利用这些资金机会,同时制定更全面的社区发展战略。

衡量政策效力和领导人的问责

良好的住房政策需要良好的数据。 跟踪住房结果的社区可以评估政策是否有效,找出差距,并进行循证调整。 居民可以使用公开数据,让当选官员对住房承诺负责。

住房政策的主要业绩指标

评估当地住房政策的有用衡量标准包括每年生产的经济适用住房数量、负担成本的家庭百分比、驱逐申报率、无家可归人数以及社区中工作与住房单位的比例。 随着时间的推移,跟踪这些衡量标准揭示出一些无法掌握的传闻趋势。

许多社区发表年度住房报告,汇编这些数据点并评估实现既定目标的进展情况,这些报告为提出知情问题和在结果达不到指标时倡导政策调整提供了依据。

透明度和报告要求

地方政府应该保存住房开发审批、经济适用单位认证、税收奖励协议和住房信托基金支出的可获取记录。 这些地区的透明度可以让居民核实政策是否如预期的那样得到实施,公共资源是否实现了既定目标。

缺乏透明度时,居民可以倡导更严格的披露要求、公开的仪表板和定期向立法机构报告。 这些程序改革加强了民主问责制,并随着时间的推移改善了政策成果。

结论

本地政策是影响社区住房承受能力的最有力和最直接的工具。 分区条例、包容性要求、税收激励、稳定租金、专用资金来源以及允许改革都影响着家庭能否找到和保持符合其预算的住房。 了解这些政策杠杆可以让你有意义地参与决定你所在的街区和住房未来。

有效的参与需要学习你的地方治理结构,为公众评论机会而露面,与其他居民和组织建立联盟,并在地方选举中投票。 参与所产生的政策决定了教师是否能够生活在他们所教的地区,老年人是否能够在他们帮助建设的社区中就位,以及基本工人是否能够负担得起他们提供的服务。

经济适用住房挑战十分复杂,但解决方案从了解利害关系并坚持服务于整个社区的政策的知情居民开始。 通过参与当地住房政策,你有助于建设住房稳定为常态而非例外的社区。