立法部门在决定社区如何应对无家可归和缺乏负担得起的住房方面发挥着核心和常常是决定性的作用。 作为负责制定法律、制定预算和监督政策执行的政府部门,立法者直接影响到全国住房的提供、可负担性和质量。 立法者的决定决定了租房援助方案的范围、公共住房投资的规模、房客保护的公平性以及应急住所和支助服务的可用资源。 然而,关于这些问题的立法行动很少是直接的。 立法部门需要把握复杂的政治动态、相互竞争的预算重点和根深蒂固的结构性挑战。 理解立法者能够拉动的具体杠杆 — — 以及他们面临的障碍 — — 这对于倡导者、决策者和公民都至关重要。

理解住房和无家可归的立法作用

立法部门在多个层次上运作,包括联邦、州和地方,各自都有明确的责任和权力;在联邦一级,国会授权和划拨资金用于住房选择券方案(第8节)、公共住房经营补贴、家庭投资伙伴关系方案、无家可归援助方案的连续照料方案;联邦立法还规定了抵押贷款融资、公平住房执法以及低收入住房税收抵免等税收奖励措施的参数;在州一级,立法机构控制土地使用法,为负担得起的住房信托基金分配国家资金,并可以规定超出联邦最低限额的房客保护;地方市议会和县级监事委员会往往对分区、建筑法规和新住房开发的许可程序产生最直接的影响。

立法者除了资金和监管外,还监督行政机构,以确保方案得到有效实施。 听证、报告和调查可能暴露出无家可归服务提供或住房生产效率低下、浪费或彻底失败。 立法者还有权委托研究、组建工作队以及建立专门的机构来协调跨部门的应对措施。 简言之,立法作用不限于制定法律 — — 其中包括资源分配、问责和长期战略。

立法机关处理中的关键工具

立法者拥有一套政策工具,以解决无家可归和住房负担能力问题,其中包括直接供资、税收奖励、监管改革以及房客保护。 每个工具在成本、政治可行性和有效性方面都有权衡。

直接供资

立法者通过预算拨款来影响住房结果最为直接的方式。 年度预算确定租金援助券、无家可归住房、快速重新安置方案以及支助服务的资金数额。 比如,联邦财政年度拨款决定第8款补助券方案是否能够为更多家庭服务,或者被迫维持一个等候名单。 州立法机构可以通过专项州基金补充联邦资金,比如加利福尼亚州通过“无家可归住房、援助和预防”方案每年投入10亿美元应对无家可归问题。 地方立法机构可以将普通资金分配给紧急租金援助或心理健康外联小组。

税收奖励和信贷

税收政策是强有力的但间接的工具,低收入住房税收抵免是联邦对可负担的出租住房开发的最大补贴,每年大约产生10万套。州立法机构可以建立自己的税收抵免,例如州级的LIHTC补充,吸引更多的私人资本。 地方地产税收减税或经济适用住房项目的免税可以降低开发成本。同样,在高机会地区建设的开发商的税收抵免可以鼓励融合和减少隔离。

分区和土地使用改革

立法行动最有争议的领域之一是分区改革。 地方立法机构控制土地的使用方式,包括密度限制、最小块面积、建筑高度和停车要求。 诸如允许附属住宅单元(ADU)在过境走廊附近右上角,或者取消单一家庭分区等改革可以增加住房供应。 最近的例子包括俄勒冈州全州取消单一家庭分区和加利福尼亚州SB 9,后者允许在原单一家庭区出现双联和批量分割。 这种改革面临对邻居特征和财产价值的房主强烈反对。

租户保护法

立法机关可以颁布法律保护租户免遭流离失所、歧视和不安全条件的侵害,例如租金稳定或租金管制法令、正当原因的驱逐要求、收入来源歧视禁令、以及驱逐程序中获得法律咨询的权利,这些法律通过稳定租房和给予租户对掠夺性房东的追索权,帮助防止无家可归。

危机的范围:为什么立法行动是紧急的

要想了解立法行动的重要性,它有助于理解问题的规模。 根据美国住房和城市发展部2023年年度无家可归者评估报告(AHAR),2023年1月的一夜,全美国超过653,000人经历了无家可归问题 — — 自2007年开始报道以来创下历史新高 — — 近60%的人住在紧急避难所或过渡性住房中,但40%的人没有住所,住在街头、汽车或营地中。 危机在有色人种中尤为严重,美国黑人占总人口的12%,而40%的人无家可归。

在可负担的方面,全国低收入住房联盟的年度“达不到”报告发现,2023年,一个每小时7.25加元的联邦最低工资工人需要每周工作97小时,才能以公平的市场租金买得起一个温和的单房公寓。 极低收入家庭可负担的租金单位严重短缺,全国有700多万套,这意味着数百万家庭将收入的一半以上用于住房,使他们在经济上不再无家可归。

这些数字凸显了立法干预不是可选的。 没有强有力的资金、监管改革和保护性法律,无家可归和负担能力危机很可能继续恶化,特别是随着工资停滞以及建筑材料和土地成本上升。

挑战与政治动态

立法者在通过有效的住房立法方面面临重大障碍。 最普遍的挑战就是政治反对。 反对者往往来自房主或邻居团体,他们担心新的负担得起的住房或无家可归的住房会降低财产价值、增加犯罪或改变邻居的性格。 这种“NIMBY”情绪(不在我的后院)可能会拖延甚至杀死那些心怀善意的法案。 比如,许多向高原居民区提出的建议都面临着激烈的地方抵制,需要多年的宣传和妥协才能通过狭隘的改革。

预算限制是另一个长期存在的障碍。 住房费用昂贵,为券、建筑补贴和服务提供的资金必须与教育、医疗、交通和公共安全竞争。 在联邦一级,自由裁量支出上限和党派僵局往往限制住房拨款。 在州和地方一级,平衡的预算要求意味着新的投资必须被其他地方的削减或税收增加所抵消,而后者在政治上是不受欢迎的。

经济因素也使立法工作复杂化。 建筑成本上升、劳动力短缺和高利率使得建造负担得起的住房更加昂贵,这意味着固定美元金额购买的单位更少。 通货膨胀导致庇护所和服务提供者的运营成本上升。 立法机构必须预见这些动态条件,并在筹资公式和方案设计中建立灵活性。

最后,衡量结果很困难。 无家可归是由多种重叠因素造成的 — — 缺乏负担得起的住房、心理健康问题、药物使用失调、家庭暴力、贫困和系统性种族主义。 立法机构可能通过法案,但难以评估其影响,因为结果需要多年才能实现,各管辖区的数据不一致,而且许多变量也困惑不清。 这可能会使长期战略难以维持政治支持,因为选举周期会增加速赢压力。

立法成功的例子

尽管存在这些挑战,但若干法域通过创新的立法行动取得了有意义的进展,审查这些案件可以为其他立法者提供路线图。

加利福尼亚的普惠住房和简化许可

加利福尼亚州颁布了一系列法律来促进经济适用住房生产。 州内包容性住房法令要求新的市场利率发展包括低收入或中等收入家庭可负担的单位比例,这往往以密度奖金或其他优惠为交换条件。 此外,最近的立法如SB 35 (2017)和SB 423 (2023)简化了未满足区域住房需求分配(RHNA)的辖区满足某些经济适用住房门槛的项目的批准程序。 这些法律绕过一些地方分区和环境审查障碍,大幅降低了发展的时间和成本。 2018年至2023年间,加利福尼亚州仅SB 35就批准了18000多套经济适用住房。

俄勒冈州租金稳定与租户保护

2019年,俄勒冈州成为第一个颁布全州租金管制的州,将年租金上涨上限为7%加通胀(最高为9%),并制定了正当的驱逐要求。 法律是对迅速上升的租金的响应,这些租金正在取代波特兰和本德等城市的低收入家庭。 尽管法律还很早,但初步研究表明,该法已经缓和了租金增长,减少了搬迁,对新建设的启动没有重大的负面影响。 俄勒冈州还通过了禁止收入来源歧视的全州公平住房法,这有助于凭证持有人获得租金。

盐湖县第一住房及辅助服务

当地立法机构也可以推动创新。 盐湖县议会与州立法机构合作,将资金转向了住房第一模式,在不附带任何安乐或就业条件的情况下优先提供永久住房。 县政府承诺数百万人建造一个新的无家可归资源中心,并扩大个案管理服务。 结果,2005年至2015年,全县长期无家可归人口下降了90%以上,尽管由于需求增加和资金滞后,自此又反弹。 模式表明,对支持性住房的立法投资可以大幅减少街头无家可归人口。

纽约聘请律师的权利

2017年,纽约市议会通过立法,保障面临驱逐的低收入房客免费享有法律代理权,这一“咨询权”法是全国首例此类法律,研究表明,有律师的房客更可能避免驱逐并留居,该政策导致驱逐申请和无家可归登记数量大幅下降,表明法律保护可以是一种具有成本效益的预防措施,包括旧金山和费城在内的其他城市此后也颁布了类似的法律。

立法行动的未来方向

今后,立法机关必须制定全面、多年战略,既解决眼前的需求,又解决根本原因。 住房可负担性和无家可归问题不能通过任何单一法案来解决;它们需要持续投资和一揽子改革。

增加租金援助

结束家庭和个人无家可归现象的最直接方式是确保他们有资源支付住房,立法机构应当扩大券方案,为极低收入家庭提供普遍租金援助,这需要大幅增加资金,例如,国会可以像一些立法建议的那样,使第8款方案成为一项权利,国家和地方政府也可以针对其具体费用负担制定租金援助方案。

增加收入各阶层的住房供应

分区改革、允许流程改善和有针对性的补贴可以加快新住宅的建设。 最近的立法活动大多侧重于减少发展障碍:取消最低停车要求、允许单家庭区多家庭住房、对负担得起的项目实施权宜审批。 继续通过州一级的此类改革可以克服地方障碍。 此外,立法机构应当增加资本补贴(如国家住房信托基金)的资金,并通过反流离失所措施保留现有的负担得起的单位。

将住房与保健和社会服务结合起来

无家可归往往与精神疾病、药物使用失调和身体健康状况交织在一起。 支持住房第一模式的立法,包括包罗万象的服务 — — 包括个案管理、保健和就业援助 — — 能够取得比住房更好的结果。 医疗补助示范豁免、1115个豁免以及国家心理健康方案的资金可以用来支付这些服务。 立法机构还可以授权住房机构、卫生部门和社会服务提供者之间进行协调。

数据收集和业绩问责

立法者应该要求收集可靠的数据,并报告无家可归人数、住房生产、方案结果和客户人口统计。 透明数据有助于确定有效的投资,并追究各机构的责任。 《无家可归数据整合法》(联邦一级提出)和州一级无家可归个人副名名单的授权等立法可以改善资源的协调和针对性。

消除根源:经济机会和预防

防止无家可归比应对无家可归问题更具成本效益。 立法机关可以投资于驱逐预防方案、紧急租房援助、劳动力发展以及收入支持,如扩大儿童税收抵免或基本收入试点。 立法机关还可以提高最低工资、加强失业保险和确保获得负担得起的医疗 — — 所有这些都降低了住房不稳定的风险。

结论

立法者在解决无家可归和可负担住房问题方面的作用既强大又复杂。 通过资金、监管、税收政策和监督,立法者可以加快进步或强化现状。 危机要求大胆、持续的行动 — — 而不是渐进的修补。 尽管政治障碍是真实的,但加利福尼亚州、俄勒冈州、盐湖州和纽约市的例子表明,明智的立法可以减少无家可归、增加住房供应和保护房客。 前进的道路需要各级政府的合作、与私营和非盈利部门合作,以及承诺采取循证解决方案。 接受这一挑战的立法机构可以改变数百万美国人的住房结果。

本条是为提供信息而编写的,关于住房可负担性和无家可归问题的更详细的数据,请参考美国住房和城市发展部[、全国低收入住房联盟和诺沃格拉达克LIHTC资源中心的资源。