立法权是社会编纂其土地使用、住房和城市增长价值观和重点的主要机制。 从决定街区组成的分区法令到塑造天际线的税收激励、联邦、州和地方机构通过的法律,都创造了城市扩张、收缩和转型的框架。 理解立法机构如何行使这一权力对于任何试图解释当前住房趋势、预测未来政策转变或倡导更公平的城市环境的人来说都是至关重要的。

住房政策立法工具包

立法者们运用了广泛的工具来影响住房供应、可负担性和质量。 最直接的工具包括分区条例、稳定租金措施、补贴方案和建筑规范。 每一种工具都与市场力量和社会动态相互作用,往往产生数十年左右社区的成果。

分区:基本土地利用条例

分区法将市辖区划分为允许使用、密度、建筑高度和挫折要求的地区,起源于20世纪初,采用了Euclidean分区(以最高法院案 命名),Euclid村诉Ambler房地产公司,1926],这些法令成为美国城市规划的支柱,虽然分区可以保持街区特性,将不相容的土地用途——如重工业与住宅——分离,但这种分区做法也具有较黑暗的遗产,例如最低批量面积和禁止多家庭住房的做法,被用来按收入和种族分隔社区,今天,许多管辖区都在推行分区改革,包括附属住宅单位的合法化、接近过境以及采用基于形式的规则,以促进密度、可负担性和可步行性。

租金稳定与控制

房租控制法限制房东可以增加租金,目的是保持现有房客的可负担性。 美国200多个城市有某种形式的租金管理,最突出的是纽约市、旧金山和洛杉矶。 支持者认为租金控制可以稳定并防止流离失所;批评者认为租金控制不利于新建,导致住房存量恶化。 这些政策的有效性在很大程度上取决于其具体设计 — — 如空缺控制规定、新建筑的豁免期和通货膨胀指数化。 立法机构在制定租金管理条例时必须权衡这些权衡。

住房补贴和生产奖励

直接补贴,如联邦第8节住房选择券方案和低收入住房税收抵免(LiHTC),旨在缩小市场租金与低收入家庭能承受的差额。 作为1986年税收改革法案的一部分颁布的LiHTC具有特别的影响:它通过私人投资资助建造和修复负担得起的出租住房。 国家和地方立法机构也资助住房信托基金、下岗补助方案和密度奖金(允许开发商建造更多的单位,以换取包括负担得起的单位 ) 。 这些立法支出决定直接影响到负担得起的住房的数量和地理分布。

建筑法规和标准

立法通过的建筑法规规定了结构完整性、消防安全、能源效率和无障碍性的最低要求。 虽然对公共安全至关重要,但过于规范化的法规会增加建筑成本,拖延项目完成。 国际法典理事会(ICC)的示范法规被各州和地方广泛采用,但修订意见差异很大。 一些立法机关通过了“达标规范 ” , 超越了基线能源绩效,以达到气候目标。 安全与成本负担之间的平衡是一个持续的立法挑战。

城市发展项目和立法决策

大规模城市发展项目——如过境走廊、体育场、混合用途区和公共住房再开发——在没有立法参与的情况下进行,立法者批准具体项目协议,分配公共资金,并确定开发商在何种管理参数下运作。

核准程序和社区投入

大多数重大发展都需要立法批准,如重新划分区划、有条件使用许可或设计审查。 这些过程往往包括公开听证会、环境影响评估以及同社区团体的谈判。 立法监督的程度差异很大:在一些城市,市议会必须就每个规模以上项目投票;在另一些城市,规划委员会或行政人员拥有授权。 立法过程可能是一个瓶颈,会拖延项目数年,或者是一个确保社区声音被听到的论坛。 加利福尼亚州和俄勒冈州近期的改革试图简化符合可负担性或可持续性目标的住房项目的审批,往往会阻碍地方控制。

金融工具:TIF、特区和减税

立法机构建立金融机制来指导发展. 税收增税融资(TIF)使市政当局能够从指定地区获取未来的财产税收入,以支付基础设施的改善. 特别评估区对受益于新基础设施(如人行道,街道照明)的业主征收费用. 纽约市421-a方案等财产减税方案为新住宅建设提供临时减税,每个工具都得到州授权立法的授权,具体条款——期限,地域界限,负担能力要求——由地方立法机构制定,这些奖励措施的设计对哪些项目类型正在进行并最终受益具有深远的影响.

个案研究:新的城市化和以过境为导向的发展

新的城市主义运动主张人规模化、混合使用和可步行的街区,通过分区改革和面向过渡的发展政策,获得了立法的推动。 比如,俄勒冈州波特兰市通过了一项鼓励过境走廊沿线密度提高、要求最低停车面积比例的全面计划。 同样,加利福尼亚州通过了参议院第50号法案(2020年失败,但后来重新包装),授权在过境站附近进行分区调整。 这些立法行动不仅仅是技术调整;它们代表着从自中心式郊区无序扩张向紧凑、资源高效的城市形态转变的哲学转变。 这些政策的成功取决于持续的立法后续性、公共过境的充分资金以及确保新发展包括负担得起的单位的机制。

挑战:公平、可持续性和政治制约因素

立法权可以用于渐进的城市成果,但也面临重大障碍。 利益根深蒂固、体制惰性以及土地使用监管的内在复杂性往往产生未达到既定目标的结果。

国家主义和立法抓捕

反我后院的反对仍然是住房生产最严峻的障碍之一。 现有房主经常通过立法渠道抵制新的发展 — — 特别是负担得起的住房 — — 比如要求议会在重新划分选区时获得超级多数的选票或实施过于严格的环境审查。 州立法机构开始通过预先排除某些地方权力来抵制地方性NIMBY主义,如俄勒冈州2001年(2019年)的法案,该法案将全州前单一家庭区的双层、三层和四层结构合法化。 然而,先置本身就提出了地方自治和民主合法性的问题。 各级立法者都必须解决尊重地方偏好与解决地区住房危机之间的紧张关系。

价格与生产:立法取舍

规定可负担性的政策,如包容性分区(要求一定比例的单位能够负担得起)或租金控制,会降低新建筑的财政可行性。一些经济学家认为,这些条例抑制供应,从而长期使可负担性恶化。另一些经济学家则认为,没有这种任务规定,市场利率发展便不能为低收入家庭提供住房。立法机构必须调整要求,以避免阻碍投资,同时确保公平的结果。 西雅图和波士顿等城市的经验证据表明,设计良好的包容性分区可以保护混合收入的街区,而不会大大拖延发展。 但包容性百分比、即利得费和地域适用性等具体因素却有很大的可适用性。

气候复原力和可持续性任务

立法机构越来越多地将气候目标纳入住房和发展政策。 要求电动车辆充电基础设施、太阳能可热屋顶或高隔热标准的建筑法规可以减少碳足迹,但也提高了建筑成本。一些城市通过了全电建筑条例,禁止在新建筑中天然气。洪水治理法限制了脆弱地区的发展。立法挑战是如何加快向可持续发展过渡,同时又不加剧住房负担不起。创造性方法,如绿色建筑认证密度奖金或能源效率改造的财产税奖励,以调整环境和住房目标。

城市发展中立法权力的未来

几个新兴趋势正在改变立法机构对待住房和城市发展的方式。 数据分析的日益使用、国家一级住房任务的上升以及土地价值税的推波助澜都代表了立法格局的重大变化。

放宽单家庭分区

美国最具有后果的立法趋势之一是使历史上保留给单家庭住宅的街区密度提高合法化的运动。 明尼阿波利斯(2018年)、波特兰(2019年)和西雅图等城市取消了或修改了单家庭分区,允许双层、三层和四层结构。 加利福尼亚州、俄勒冈州、华盛顿州和佛蒙特州的州法案进一步推开这一封套。这些法律往往作为应对住房危机和解决历史上种族排斥问题的补救办法是正当的。然而,执行是复杂的:许多这样的街区缺乏空置土地,这些改革下建造的实际新住房数量在短期内仍然不大。 立法机构现在的任务是用其他政策来补充这些分区变化,例如简化允许和资助ADU的潜力。

土地价值税和财产税改革

一些经济学家和城市规划倡导者建议将房产税从建筑物(改善)转为土地价值,认为这刺激了未充分利用的地块的发展,同时惩罚投机性的土地持有。 宾夕法尼亚州在几个城市实行分租税,而哈里斯堡等法域在通过这些改革后也增加了填充税。 然而,向土地价值税过渡需要州一级立法行动来修改授权法规,它还面临政治障碍,因为它可以把税负从拥有者(他们改善了财产)转移到土地所有者(包括持有空地块或低密度地块的拥有者 ) 。 未来的立法努力可以探索渐进的采纳,比如为市政当局提供实施分租房制度的选择。

立法优先和区域协调

当地土地使用控制和地区住房需求之间的紧张关系导致州对地方分区权力的预先控制。 马萨诸塞州第40B章允许开发商绕过缺乏足够经济适用住房的城镇的地方分区,这是一个长期的例子。 最近,加利福尼亚州的《住房责任法》和《建设者补救法》(2019年《住房危机法》授权)使开发商能够挑战当地否认与州法律冲突的说法。 尽管这些先发制人的措施可以加速住房生产,但也会引起郊区社区的反弹。 长期轨道可能涉及正式承认的具有立法牙齿的区域规划机构,如对城市增长边界和区域交通规划拥有权力的波特兰地铁委员会。

数据驱动立法监督

数据包、空缺登记册和模型工具的提供使立法机构能够制定循证政策。 比如,立法者可以利用人口普查数据和地方建筑许可记录来确定住房需求最大的领域,并相应地确定补贴目标。一些城市要求规划部门每年提交住房生产报告,以衡量实现目标的进展情况。立法监督委员会然后可以利用这些数据来调整政策 — — 如提高包容性分区百分比或放松停车要求。 挑战在于确保数据基础设施的强大性,以及立法者有分析能力解释数据。对数据的信念不能取代政治判断,但有助于在经验现实中展开辩论,而不是做传闻。

社区治理和参与性分区的创新

新的民主机制正在形成,让公民对立法结果有更直接的影响。 参与性预算编制过程根据社区投票分配公共资金,通常包括住房和基础设施项目。 社区土地信托(CLT)是国家授权立法授权的,允许非营利组织托管土地,确保永久的承受能力。 一些城市已经建立了“规划议会”或“邻里委员会 ” , 正式向市议会提出土地使用决定建议。 这些立法实验旨在减少开发者支持的游说者的影响,扩大历史上被边缘化的声音。 尽管它们不是万灵药,但它们代表着向更具包容性的城市治理转变。

结论

立法权不仅仅是对市场的外部制约;它是一种建设性力量,它确定了住房和城市发展的可能性界限。 市议会、州立法机构和国会通过的法律确立了游戏规则——确定谁可以建设什么、在哪里和如何建设。 这些立法选择的结果不仅决定城市的实际形式,而且还决定了居民的社会和经济机会。 思量性的立法可以促进包容性、可持续和充满活力的社区;构思不良或停滞的法律使不平等、无序扩张和环境退化永久化。 随着城市人口的增长和气候的迫切性,对聪明、适应性和公平的立法干预的需求变得日益紧迫。 我们的城市的未来在很大程度上取决于制定规则的决策者的智慧和勇气。

关于分区改革及其影响的进一步解读,见美国规划协会关于国家一级分区改革趋势的概览[和 建筑学会关于住房市场动态的分析[。关于建筑法规在经济适用住房中的作用的见解,见环保局的智能增长方案[。关于LIHTC的额外数据可通过美国住房和城市发展部查阅。