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理解澳洲財政部在住房承受能力危機中的作用

澳洲的房價危機是澳洲國家面临的最持久和最有爭議性的經濟挑戰之一。 年輕一代的房價下降,房租壓力普遍,低收入家庭也難以找到安全、可承受的住宿。 联邦政府的主要經濟機構澳洲財政(Australia Finance)對政策杠杆有重要影響,而政策杠杆能塑造可承受性的成果。 文章研究了財政目前和可能发挥的作用、其掌握的工具以及它面临的应对危机的局限性,需要金融、金融和管理领域的统筹性行动。

財政部的核心使命和住房連系

澳門財政局负责就經濟政策,包括財政战略、稅務改革、金融制度监管以及公共財政的长期可持续性向政府提供建議。 住房与這項任务的每個部分都交织在一起。 私人住宅是家庭財產的最大组成部分,抵押贷款是金融穩定性的一大关切问题,而住房相关稅務支出(如負向和资本收益稅折扣)每年要花數億美元。 財政局的分析能力包括住房市場數據、人口預算、供應限制以及分配效果,使其成为设计和成本化住房政策的核心角色。

財政政策和稅務設定

國稅局直接管理影響房屋市場的聯邦稅務規定和收入影響。

  • 財政部定期以限制或取消租借權的影響來估量收入收益和租金及房價。
  • 股本會為此而減低50%的資產。 財政部會評估改變折扣會如何減少投机需求,
  • 首個家用超級拯救者計劃:讓家用首選買家可以以优惠税率在退休金內省下錢。
  • 家產保修方案:[ 政府保修,使符合条件的買家能低存款買下,由國庫與國家住房資金及投資公司(NHFIC)合作管理。

國稅局提供對这些措施的分析,但并不单方面制定稅務政策,政治決定仍由政府決定。 然而,國稅局的成本和建模也大大地塑造了任何改革的爭議和最终設計。

住房方案拨款

每一聯邦預算包括大量用于住房可承受性的支出,其中许多由國庫设计和管理。

  • 澳洲未來基金(HAFF)的資金, 也就是一個100億美元的投资基金, 五年內將收益回歸到3萬套社會和可負得起的租房。 國庫管理基金的基本建设和提款期。
  • 國库與社署協調, 以确保與財政穩定性原理相符合。
  • 直接补贴通过 牙科援助 方案提供,每年按國庫增加的租金而索引。
  • 該基金會的資金將降低社區房屋供應商的資本成本。

國務院控制了預算封套,影響了房屋投資的规模、時間和條件。 國務院在準備支出審查委員會呈文中的角色,确保任何新提案在進入內閣前都必須展示成本效益和可衡量效果。

供應 列弗斯:基建和土地釋放

住房供應主要依靠土地的提供、計劃規定和基础设施能力。 財政不直接控制區域或建築批准,這些權力由州和地方政府掌握。 然而,它能通過聯邦的金融工具影響供應:

基础设施投資和住房密度

由聯邦政府(例如,通过澳洲基础设施及國家合作協議)出资的主要交通與公用基建工程由國務院成本計算和评估。 關于哪些工程是优先的,以及資金的密度要求如何,

环境和土地使用评估

根據1999年《环境保护和生物多样性保護法》, 聯邦環境批准可以延遲或阻止大型住宅發展。 國库參與了規定影響分析,以权衡環境目標和住房供應目標, 提倡在适当時简化评估路線。 其住房需求模型模型比照預期供應,為政府提供了目前批准時間是否是重大限制的資訊。

需求干预:财政援助和宏观审慎的聯系

國稅局負責直接的金融援助計畫,

首期购房人赠款和保函

家庭保障(包括第一個住房保障、地区第一個住房保障和家庭住房保障)在2024年迅速擴展,有5萬個空位。 財政部管理著物量上限、资格标准和借款限制。 這些計劃幫助邊緣買家進入市場,但批評者認為,它們主要刺激需求,推高物价,國務部自己的分析也承認了這一點。

与储备银行和亚太复兴协会的互动

國库不制定利率或审慎規則,而是通过金融监管委員會与澳洲储备銀行(RBA)和澳洲审慎监管局(APRA)合作。 住房市場過熱 — — 特别是投資者放款 — — 已促使澳洲储备局对只收利息的贷款和更严格的可使用性缓冲措施施加速度限制。 國库金融穩定團隊模式是家庭債務高的系統性風險,可以建議澳洲储备銀行調整宏观审慎的設施。 尽管這些工具不是直接的可承受性措施,但其目的是防止信贷激增,从而加剧不平等。

各州和州政府

住房可承受性不能單靠聯邦解决。 國家控制土地的使用、公共住房保有权、傳輸稅(印花稅)和租戶保護。國库領導了聯邦的房資轉帳談判,包括NHHA和2024年宣布的新双边住房協議。

  • 制定州房交付的效應量度量表, 與資金相關。
  • 評估國家印花稅改革提案(例如轉而征收廣泛的土地稅),
  • 協調住房和无家可归部會議議議題,

國務院協助協議的能力已提高, 該署內設立了澳洲住房單位,

最近的主要举措:住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、

阿尔巴內斯政府旗下最重要的聯邦住房行動 都以財政部為核心

澳洲住房基金(HAFF)

2023年9月,哈福基金通過了100億澳元的公共投资,以為社会住房建设提供收益。 國库不仅設計了基金的基本建设(目標是5%的年收益),而且運作了财政成本,使國會預算局相信其長期可持续性。 基金旨在五年內提供3萬套住房,另外1萬套用于应对无家可归问题。 由國库與澳洲住房公司(前NHFIC)协同監督實施。

国家住房和无家可归协议(NHHA)

2024年,政府承诺用新的NHHA增加資金(五年內20億美元),更強的條件要求各州推動計劃改革。 國库以人口比例、租金壓力指标和歷史住房投資为基础,设计了新的資金方案,以纠正以往的不平等。 國库也要求各州公开报告土地出让和批准時間,这是政府库以国际最佳做法为模式的透明措施。

国家住房协议

2022年推出,2024年更新,该协议是聯邦、州和地方政府以及物業和社區住房提供商的合夥人,目的是在2029年前建造120万套新井中住宅。 國库提供人口增長和家庭成員的宏观经济預測,以支援该协议的目標,并协调季度進展報告。

國库方法的挑戰與批評

國稅局在處理住房可負性方面仍面临限制。

政策分散和短期地平線

住房政策被分別在多個部門中,包括財政、社会服务、基础设施、氣候變遷等,導致了不一致的訊息。 例如,國庫在對投資人進行需求性稅務减免時,社務部會為间接流入同一個投資者的租金援助提供资金。 國庫一直受到批评,因為沒有推動一個全面改革的配套方案,以配合供應、稅務和福利制度。

拒絕面對已累積的稅務設定

兩大黨都避免了負面定位和CGT折扣的重大改革,尽管數十年来财政部多次建議限制或淘汰。 2019年的聯邦選舉展示了這種改變的政治成本,而财政部現在在政府的明确指示下运作,不以中性收入模式替代。 批判者認為,這項自我審查破坏了部內的独立性。

缺乏直接控制供应限制

州和地方政府在分区、計劃批准和可支付得起的住房委任上掌握著杠杆。 國庫可以刺激改革,但不能強制改革。 國家住房管理局的條件實際上很薄弱,有數個州未按報到要求而無處處處罰。 國庫的杠杆作用仅限于授予扣款 — — 一個可以打亂國家預算而不是鼓勵真正改革的钝器。

需求补贴可能使价格上升

國库和澳洲住房和城市研究所(AHURI)等學派建模一致顯示,第一家庭買家的赠款和保值可以增加购买力,而不必增加供應量,从而导致物價资本化。 國库在內部簡介中承認了这一点,但因政治受歡迎而繼續管理這些計劃。 更有效的長期方法可以直接把需求支持与新的供應挂钩,例如限制物價上涨的共享股本模型。

未來方向:財政部能做的不同事

未來,

  • 提供、租金負擔和房屋所有率的目標。
  • 以避免破壞現有投資商。
  • 要求任何聯邦城市交通或公用设施資金都以州區區變化為条件,
  • 建立財政部「住房可承受性和穩定委員會」, 監控信贷放鬆與房價之間的相互作用, 建議先發制人的宏观审慎行動。

這種措施可以发挥國库在經濟分析和預算方面的優勢,同时推動其目前任务的邊界。 沒有這樣的整合,零碎措施将继续在结构性危機下取得增量收益。

結 论

澳洲財政部是住房可承受性政策網路中不可或缺的角色。 其控制財政、預算分配和政府间資金的權力使它有能力塑造住房市场的供需方。 澳洲財政部通过澳洲住房未來基金、國家住房協議和房屋保障計劃等工具,提供了大量新的資金和有针对性的支持。 然而,高物價、租金壓力的上升以及房屋所有率的下降表明,目前的方法不足以发挥其潛力。 財政部必須推动更深入的结构改革 — — 特别是税收、聯邦协调以及基础设施和住房之间的联系 — — 而不是简单地管理大众需求方案。 只有這樣,澳洲才能超越管理危机而努力解決。

2024年, 进一步看, 參見财政部2024年 代际報告[, 胡瑞分析 稅務設定和可承受性[, 生产力委員會2022年 調查无家可归。