دور الحكومات المحلية في تنظيم الإيجارات القصيرة الأجل

دور الحكومات المحلية الموسع في تشكيل أسواق قصيرة الأجل

وقد حولت الإيجارات القصيرة الأجل المدرجة على منابر مثل إيربنب، وفربو، وبوكينج.ك.ت، مشهد الضيافة خلال العقد الماضي، حيث إن خياراً مناسباً للمسافرين ذوي الخبرة في الميزانية قد ازداد إلى صناعة متعددة البليون دولار، وهي الآن تُلمس كل مدينة وبلدة تقريباً، بل إن هذه الإيجارات توفر أماكن إقامة مرنة وأكثر صحة في كثير من الأحيان، بالنسبة لحكومات العقارات، دخلاً جديداً.

ومع نضج هذا القطاع، انتقلت الحكومات المحلية من مراقبين سلبيين إلى منظمين نشطين، وسلطتها تنبع من سلطات الشرطة الراسخة منذ وقت طويل - القدرة على سن تشريعات تتعلق بصحة وسلامة ورفاه مجتمعاتها، واليوم، تكون المدن في جميع أنحاء العالم هي أوامر رائدة تتوازن بين المساهمات الاقتصادية للإيجارات القصيرة الأجل وبين الحاجة إلى حماية المخزون من المساكن الطويلة الأجل، والحفاظ على طابع الحي، وضمان وجود منافسة عادلة مع الأدوات الناشئة التقليدية في مجال السياسات.

لماذا تتدرب الحكومات المحلية في أسواق الإيجار القصيرة الأجل

ولا تعمل الإيجارات القصيرة الأجل في فراغ، وعندما يحول مالك المنزل وحدة إلى استئجار لإجازة متفرغة، تُحذف هذه الوحدة من إمدادات السكن الطويلة الأجل التي تخفض من السوق السكنية للسكان، وفي المدن التي تعاني بالفعل من نقص في السكن، يمكن أن يدفع هذا التحويل الإيجار إلى أعلى ويجعل من الصعب على الأسر أن تجد منازل مستقرة، وفيما عدا الإسكان، فإن التناوب المتكرر للضيوفين يمكن أن يولد ضجيجا، وازد السيارات، ومعرفة قضايا النفايات التي تضغط على الجيران.

حماية القدرة على تحمل تكاليف الإسكان والإمداد

أكثر الأسباب شيوعاً لتنظيم الإيجارات القصيرة الأجل هو تأثيرها على توافر السكن، الدراسات من معهد (أوربان) [(FLT:0)] ومنظمات البحوث الأخرى قد وثقت أن كل زيادة في قوائم الإقامة القصيرة الأجل يمكن أن تتوافق مع ارتفاع قابل للقياس في الإيجارات، حيث لا يعيش المالك في الموقع بشكل فعال،

الحفاظ على قدرة الأحياء السكنية

فالأعمال القصيرة الأجل التي تستأجر السكان العابرين في المناطق السكنية، وفي حين أن معظم الضيوف مسؤولون، فإن الحجم الضئيل من دورانهم يمكن أن يعطل النسيج الاجتماعي لإحدى المباني، فالشكاوى، والتصرف غير السليم في النفايات، ونقص المواقف هي من بين أكثر المسائل التي أبلغ عنها الجيران، كما أن الحكومات المحلية تستخدم أنظمة مثل حدود شغل المباني، وساعات هادئة، والجداول الإلزامية لسحب النفايات للتخفيف من هذه الآثار، وقد وضعت بعض المدن أيضا خطوطا للإنفاذ في أسرع وقت.

ضمان المنافسة النزيهة مع تنظيم أماكن العمل التقليدية

وتطبق الفنادق والنازل وثباتات الفراشات في إطار مجموعة من قوانين السلامة والتقسيم والتدريب الراسخة، وتُستخدم الإيجارات القصيرة الأجل التي كانت تعمل تاريخياً في منطقة رمادية، ولا تدفع ضرائب على أماكن الإقامة ولا تتقيد بنفس المدونات المتعلقة بالحرائق والصحة، مما أدى إلى تفاوت في مجال الإجلاء، وقد استجابت الحكومات المحلية بتوسيع نطاق ضرائب الحرق في الفنادق لتشمل الإيجارات القصيرة الأجل، وتقتضي على مقدمي خدمات الحماية من أجل تحقيق معايير السلامة.

توفير الإيرادات للخدمات العامة

فضرائب التراكم التي تسمى في كثير من الأحيان ضرائب على الفنادق أو السياحة هي مصدر دخل حرج لكثير من المدن، وبجمع هذه الضرائب من الإيجارات القصيرة الأجل، يمكن للحكومات المحلية تمويل الترويج للسياحة، وتحسين الهياكل الأساسية، وبرامج الإسكان الميسور التكلفة، وقد نجحت مدن مثل أوستن وتكساس وسياتل بواشنطن في إقامة شراكات مع منابر لتسيير التحويلات الضريبية، وتبسيط الامتثال للمضيفين، وإيرادات كانت قد فقدت في السابق.

التدابير التنظيمية المشتركة: نظرة مفصلة

وفي حين أن كل مدينة تصمم قواعدها على الظروف المحلية، فقد ظهرت مجموعة من الأدوات التنظيمية المشتركة، وتعالج هذه التدابير جوانب مختلفة من التحدي المتعلق بالإيجار القصير الأجل.

نظم التسجيل والترخيص

(أ) الأساس الذي يقوم عليه التنظيم الفعال هو معرفة من يستأجر وأين، فالتسجيل أو الترخيص يتطلب من المضيفين تقديم طلب للحصول على ترخيص، ودفع رسوم، وتقديم معلومات عن الاتصال، وإثبات ملكية الممتلكات أو موافقة مالكي العقار، وتشترط بعض المدن، مثل نيويورك، تسجيلها لدى وكالة محلية، تصدر بعد ذلك رقماً فريداً لتحديد الهوية يجب أن يظهر على جميع القوائم، وينشئ هذا النظام المساءلة ويسهل إنفاذ قواعد أخرى.

أفضل الممارسات لبرامج التسجيل

• () الرسوم الحالية لتشجيع الامتثال: ] يمكن أن تدفع الرسوم المرتفعة المستضيفين تحت الأرض، وتضع رسوماً سنوية معقولة (مثلاً 50-200) تقلل الحواجز.
• Integration with listing platforms:] Requiring platforms to verify registration before allowing a listing to go live (the "no registration, no listing" model.
• Public dashboards:] Some cities, like San Francisco, provide a public map of registered units to increase transparency.

متطلبات الإقامة الأولية وكابلات يوم الإيجار

لمنع تحويل السكن الطويل الأجل إلى فنادق بحكم الواقع، العديد من الولايات القضائية تقيد الإيجارات القصيرة الأجل إلى الإقامة الأولية للمضيف (حيث يعيش المضيف ستة أشهر على الأقل في السنة) بالإضافة إلى أن المدن قد تُؤجر سنوياً عدد الليالي التي يمكن فيها استئجار وحدة كاملة.

• San Francisco:] Hosts can only rent their primary residence, and no more than 90 nights per year when the host is not present.
• London: ] The 90-day rule applies to entire home listings unless hosts have planning permission.
• Portland, Oregon:] Short-term rentals are limited to 30 days per year for non-owner-occupied units in residential zones.

وهذه الأسر المعيشية مصممة للحفاظ على مساكن الإيجار للمقيمين على المدى الطويل، مع السماح للمالكين في الوقت نفسه بتكملة دخلهم من حين لآخر، غير أن الإنفاذ يتطلب في كثير من الأحيان تقاسم البيانات من المنابر - نقطة خلاف في مدن كثيرة.

نظام الحد من استخدام الأراضي

:: رموز التزحلق التي تفصل تاريخياً عن الاستخدامات السكنية - تُستبعد هذه الحدود من الإيجارات القصيرة الأجل، وقد استكملت الحكومات المحلية أوامر تحديد المناطق لتحديد الأماكن المسموح فيها بإيجارات قصيرة الأجل، وتشمل النهج المشتركة ما يلي:

• المناطق التجارية والمختلطة الاستخدام فقط: ] السماح بالإيجارات القصيرة الأجل في المناطق التي سبق أن كانت مُنطَّرة للفنادق أو السياحة.
• Residential zones with restrictions:] Permitting them only if the host lives on-site, or only in certain density levels.
• Conditional use permits:] Requiring special approval for short-term rentals in residential areas, subject to community input.

فالحد من الزمان أداة قوية ولكن يمكن أن يكون موضع خلاف سياسي، وقد تعارض جماعات المالكين أي قيود، بينما يدافع المدافعون عن الإسكان عن المحظورات، ويتطلب التأقلم الفعال دراسة دقيقة لخصائص سوق الإسكان المحلية والحي.

معايير السلامة والصحة

وخلافاً للفنادق، لا يتم تفتيش العديد من الإيجارات القصيرة الأجل من أجل السلامة من الحرائق أو مكافحة الآفات أو المخاطر الهيكلية، وتكثيف ولاية الحكومات المحلية التي تستضيف متطلبات السلامة الأساسية قبل الحصول على ترخيص، وتضع الرابطة الوطنية لحماية الحرائق مبادئ توجيهية تعتمدها مدن كثيرة.

• أجهزة الكشف عن الدخان العاملة في كل منطقة من مناطق النوم وعلى كل مستوى
• أجهزة إنذار بأول أكسيد الكربون التي توجد فيها أجهزة لحرق الوقود
• إطفاء الحريق في كل طابق
• من الواضح أن مخارج الطوارئ واضحة
• حراس النوافذ في الوحدات التي يشغلها الأطفال

وتحتاج بعض المدن الآن إلى قيام الجهات المضيفة بتقديم تقرير تفتيش للمشاهير في إطار عملية الترخيص.

الضرائب وتبادل البيانات

وتدفع ضرائب الاستحقاق إلى مستوى الحقل المؤدي وتدر الإيرادات، ويتمثل التحدي في تحصيلها، وقد أبرمت مدن كثيرة اتفاقات لجمع التبرعات مع منابر مثل شركة إيربنب وفربو، التي تُعيد تلقائياً فرض الضرائب نيابة عن الجهات المضيفة، ولكن هذا لا يعمل إلا إذا كانت المدينة تملك السلطة القانونية لإرغامها على جمع الأموال، وقد أصدرت بعض الولايات القضائية أوامر تتطلب منابر لجمع الضرائب أو فرض عقوبات على الغير.

تحديات التنفيذ والحقيقة التنفيذية

ويعد كتابة اللوائح أمراً واحداً، إذ أن وضعها في مكان آخر، وتواجه الحكومات المحلية عقبات كبيرة في إنفاذ قواعد الإيجار القصيرة الأجل.

محدودية الموظفين والموارد

ومعظم المدن لا توجد لديها أفرقة إنفاذ مخصصة للإيجارات القصيرة الأجل، وكثيرا ما تقع المسؤولية على عاتق موظفي إنفاذ القانون الذين يثقلون بالفعل بالشكاوى المتعلقة بانتهاكات مدونة الإسكان، والإغراق غير القانوني، وغير ذلك من المسائل، وبدون موظفين إضافيين، تعاني معدلات الامتثال، وقد استجابت بعض المدن بإنشاء وحدات متخصصة للإيجارات قصيرة الأجل تمول من رسوم التسجيل أو الإيرادات الضريبية، على سبيل المثال، يستخدم دينفر، كولورادو جزءا من ضريبة الترخيص الخاصة بشغل الأموال على الإنترنت.

لعبة القط والفأر من الإيجارات غير القانونية

ولا تزال الإيجارات غير المسجلة وغير القانونية مستمرة لأنها يصعب كشفها، وقد يستخدم المضيفون قوائم متعددة أو عناوين تغيير أو استئجار من خلال منابر لا تتقاسم البيانات، وينشئ المضيفون المتطورون حسابات متعددة لتجاوز الحدود اليومية، ولمكافحة ذلك، تستثمر المدن في برامجيات تخرّب بيانات المنبر والأعلام التي تفتقر إلى رقم الترخيص، غير أن هذا يثير شواغل تتعلق بالخصوصية ويمكن أن يؤدي إلى تحديات قانونية من خلال الوصول إلى الخصوصية.

البرنامج السياسي والصناعاتي

وكثيرا ما تنازع لوائح الإيجار القصيرة الأجل بشدة، ويدفع دعاة مالكو المنازل بأن حقوق الملكية تشمل الحق في الإيجار بحرية، وقد قامت منابر مثل شركة إيربنب بتمويل حملات ضد الأوامر التقييدية، وضغط قواعد أخف، وفي بعض المدن، رفعت الصناعة دعوى لحجب شروط التسجيل أو الحد الأقصى اليومي، فعلى سبيل المثال، طعنت دعوى قضائية في لوائح سانتا مونيكا الرابعة، رغم أن الحكومات المحلية يجب أن تراقب في نهاية المطاف القواعد التنظيمية للسوق.

دراسات حالة في التنظيم الفعال

وقد نفذت عدة مدن استراتيجيات شاملة توفر دروسا قيمة.

مدينة نيويورك: نموذج لإنفاذ القوانين

في مدينة نيويورك، كان هناك أحد أكثر الأنظمة تقييداً في الولايات المتحدة قانون المدينة لعام 2010 يحظر الإيجارات القصيرة الأجل لشقق بأكملها لمدة أقل من 30 يوماً، إلا أنّ المضيف كان ضعيفاً في البداية، وفي عام 2022، أصدرت المدينة القانون المحلي رقم 18 الذي يتطلب من المضيفين التسجيل لدى مكتب التنفيذ الخاص في العمدة ويحظر على منابر الحجز من تجهيز معاملات التسجيل في قوائم السلع غير المسجلة.

سان فرانسيسكو: الإقامة الأولية وقاعدة 90 يوما

قوانين سان فرانسيسكو، التي سُنّت في عام 2015، تُلزم المضيفين بالتسجيل في المدينة، وتثبت أن الإيجار هو مكان إقامتهم الرئيسي، وتُقتصر الإيجارات على 90 ليلة في السنة ما لم يكن لدى المضيف تصريح استخدام مشروط، وتُلزم المدينة أيضاً بأن تجمع وتعيد ضريبة الفندق بنسبة 14 في المائة، وهي السمة الرئيسية سياسة " ثلاث ضربات " ، ويُعدّ المدعون (سان فرانسيسكو) قوانيناً لإنفاذ متعددة.

برشلونة: صاخب في مستأجري سيارات

برشلونة، إسبانيا، كانت في مقدمة تنظيم الإيجارات القصيرة الأجل لحماية الأحياء السكنية، المدينة المرخصة بإستئجار الإجازات قبل ازدهار الطائرة، لكن انفجار قوائم أطاح بالنظام، في عام 2016، أوقفت برشلونة تراخيص جديدة وبدأت حملة إنفاذ عدوانية، أغلقت آلاف الوحدات غير الشرعية،

Emerging Trends and Technology Tools

وتتطور الأطر التنظيمية إلى جانب التكنولوجيا، وتساعد حلول المدن الذكية الحكومات المحلية على إنفاذ القواعد بمزيد من الكفاءة مع الحد من العبء على الجهات المضيفة الممتثلة.

برامج التأجير والامتثال الآلية

ويتزايد عدد المدن التي تستخدم منابر مستضيفة تُؤمّن عملية التسجيل، وتُدمج مع منابر الحجز للتحقق من الترخيص، وتُصدر تقارير الامتثال، ويمكن لهذه النظم أن ترسل رسائل تذكيرية تلقائية بشأن تجديدات الترخيص، وإعداد قوائم مشبوهة بالأعلام، وتوفير بوابة عامة للمقيمين للإبلاغ عن المسائل.() وتقدم الشركات مثل Granicus حلولاً مصممة خصيصاً لإدارة الإيجارات القصيرة الأجل.

تكنولوجيا رصد الضوضاء والاحتجاز

ولمعالجة شكاوى الجيران دون إرسال الشرطة، تقوم بعض المدن بتجربة نظم رصد الضوضاء الذكية، وهذه الأجهزة التي أنشئت في وحدات الإيجار بموافقة البلد المضيف، وقياس مستويات التشهير، وأجهزة الإنذار أو أجهزة الإنفاذ عندما تتجاوز الضوضاء الحدود القصوى، ويمكن أن تكفل أجهزة الاستشعار المماثلة في أماكن الإقامة ألا يتجاوز عدد الضيوف الحد المسموح به، وفي حين تثير هذه الأدوات شواغل تتعلق بالخصوصية، فإنها يمكن أن تكون أقل تدخلا من عمليات التفتيش اليدوية المستمرة.

النماذج التعاونية مع المنهاج

وبدلاً من المعارك المنافية للخصوم، تفاوضت بعض الولايات القضائية على اتفاقات تعاون مع المنصات، ففي أمستردام، تُحدِّد شركة إيربنب طوعاً إيجارات منزلية كاملة إلى 30 ليلة في السنة للمضيفين غير المسجلين كعاملين مهنيين، وتتقاسم أيضاً البيانات مع المدينة بشأن جميع المعاملات، وتخفض هذه الشراكات تكاليف إنفاذ المدن، وتثبت منابر المساعدة المواطنة الجيدة، غير أن هذه الاتفاقات لا تحل محل اللوائح المحلية التي تعمل فيها على أفضل وجه.

أفضل الممارسات في تصميم وتنفيذ سياسات الإيجار القصيرة الأجل

واستنادا إلى تجارب المدن الرائدة، تظهر عدة ممارسات أفضل للحكومات المحلية التي تنظر في أنظمة جديدة.

1. (ه) إجراء دراسة محلية عن أثر السكن. ] قبل صياغة مرسوم، جمع البيانات عن عدد الإيجارات القصيرة الأجل، وحصة المساكن فيها، وأثرها على الإيجارات ومعدلات الشغور.
2. ] Engage stakeholders early and often.] Involve neighborhood associations, housing advocates, hotel associations, rental platforms, and property owners. Transparent public hearings can build buy-in and reduce litigation risks.
3. Start with modest, enforceable rules.] A simple registration requirement that is actively enforced is more effective than a comprehensive ban that is ignored. Build on success over time.
4. (أ) الاستثمار في نظم البيانات. [(FLT:1]] Sharing agreements with platforms are critical. Consider ordinances that require platforms to provide quarterly reports of all reservations, including host names, addresses, and booking data. Use this data to identify non-compliant hosts and to measure the effectiveness of policies.
5. ] إنشاء صندوق مخصص للإنفاذ.] استخدام رسوم التسجيل والإيرادات الضريبية لتوظيف مفتشين، وبرامجيات شراء، ودعم الموظفين القانونيين.
6. Incorporate automatic sunset reviews.] Regulations should include clauses that require periodic review and adaptation based on new evidence. The short-term rental market changes quickly; rigid rules become obsolete.

الاستنتاج: تحقيق التوازن بين الفرص والصحة المجتمعية

فالإستئجار القصير الأجل لا يزول، بل يوفر منافع اقتصادية مفيدة للمضيفين والملاءمة للمسافرين، ولكن النمو غير المنظم ينطوي على تكاليف حقيقية: فقد المساكن، والإيجارات المضغوطة، والحي المعطل، والحكومات المحلية هي المؤسسات الرئيسية التي تتمتع بالسلطة والولاية الديمقراطية لتحقيق التوازن، وكما تبين هذه المادة، فإن المشهد التنظيمي متنوع، حيث تعتمد المدن كل شيء من التسجيل غير الرسمي للسياسات القريبة من الزمان.

وفي المستقبل، ستستمر التكنولوجيا في إعادة تشكيل صناعة الإيجار القصيرة الأجل وتنظيمها، وقد تضع المنصات أدوات تسيير ذاتي، وقد تحشد المدن معلومات استخباراتية اصطناعية لكشف قوائم غير مشروعة، ومع ذلك تظل المسؤولية الأساسية للحكومة المحلية دون تغيير: حماية مصالح السكان في الأجل الطويل مع التمكين من النشاط الاقتصادي المفيد، وبتنظيم مدروس، يمكن للمدن أن تضمن بقاء الإيجارات القصيرة الأجل قوة إيجابية في مجتمعاتها المحلية - وليس مصدراً للتعطل.