Table of Contents

Разбиране на австралийската хазна Роля в кризата с жилищното настаняване

Австралийската криза на възможностите за жилищно настаняване е една от най-устойчивите и спорни икономически предизвикателства пред нацията. Цените на собствеността на дома са намалели сред по-младите поколения, стресът на наем е широко разпространен, и нискодоходните домакинства се борят да намерят сигурно, достъпно настаняване. Докато множество фактори допринасят за увеличаването на населението, ограничения за зониране, строителни разходи и търсене на инвеститорите . Федералното правителство . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Върху основните активи и жилищни връзки

Австралийската хазна е отговорна за консултирането на правителството по икономическа политика, включително фискална стратегия, данъчна реформа, регулиране на финансовата система и дългосрочната устойчивост на публичните финанси. Жилищните интерсекти с всяка част от този мандат. Частните жилища представляват най-големият компонент на домакинство богатство, ипотечен дълг е основен проблем финансова стабилност, и свързани с жилищата данъчни разходи (като отрицателно регулиране и намаляване на данъците върху капиталовите печалби) струват бюджет милиарди годишно.

Фискалната политика и данъчните настройки

Хазната пряко управлява дизайна и приходите от федералните данъчни разпоредби, които засягат жилищните пазари. Най-обсъжданите включват:

  • Негативни съоръжения: Позволява на инвеститорите да приспадат загубите от наем от други доходи. Съкровищницата редовно моделира въздействието на ограничаването или премахването на тази концесия, като претегля приходите от въздействието върху доставките на наем и цените на жилищата.
  • Сконтов процент на печалба на Capital (CGT):[ 50% намаление за активи, държани над 12 месеца. Съкровищницата оценява как промяната на отстъпката може да намали спекулативното търсене и да освободи фискалното пространство за мерки за достъпност.
  • Първият дом Супер Сейвър (FHS) схема: Позволява на купувачите първо да спестят в рамките на свръхначисляване с концесионна данъчна ставка. Съкровищницата управлява правилата, уреждащи вноски, тегления и годишната горна граница.
  • Схема за гарантиране на дома:[ Държавна гаранция, която позволява на допустимите купувачи да купуват с нисък депозит, управляван от Министерството на финансите в партньорство с Националната жилищна банка (NHFIC).

Въпреки че Министерството на финансите предоставя анализ на тези мерки, то не определя едностранно данъчната политика и политическите решения остават в правителството. Въпреки това, разходите за придобиване на ценни книжа и моделирането значително оформят дебата и евентуалното проектиране на всяка реформа.

Бюджетно разпределение за жилищни програми

Всеки федерален бюджет включва значителни разходи, насочени към жилищното настаняване, много от които са проектирани и управлявани от Министерството на финансите.

  • Финансиране за Наем Австралия Future Fund (HAFF), инвестиционен фонд за $10 милиарда, който връща доходи за изграждане на 30 000 социални и достъпни жилища за наем за период от пет години. Съкровищницата управлява капиталовата структура на фонда и графика за изтегляне.
  • Безвъзмездни средства за държави и територии съгласно Национално споразумение за жилищно настаняване и бездомство (NHHA), което държавното съкровище координира с Министерството на социалните услуги, за да осигури съгласуваност с принципите за фискална устойчивост.
  • Директни субсидии чрез Помощ под наем [ програма, индексирани с увеличаване на наема от хазната всяка година.
  • Финансиране за NHFIC . Доходно жилищно застраховане Aggregator, което намалява разходите за капитал за доставчици на жилище в общността.

Чрез контролиране на бюджетните пакети държавното съкровище влияе върху мащаба, графика и условията за инвестиции в жилища. Ролята му в подготовката на изявленията на комисията за преглед на разходите гарантира, че всяко ново предложение трябва да демонстрира ефективност и измерими резултати преди да достигне до кабинета.

Доставчици на електроенергия: инфраструктура и освобождаване на земя

Доставките на жилища зависят от наличието на земя, правилата за планиране и инфраструктурния капацитет. Съкровищницата не контролира пряко зонирането или изграждането на сгради, тези правомощия живеят в държавните и местните правителства.

Инфраструктура Инвестиции и жилищна плътност

Основните проекти за транспортна и комунални инфраструктура, финансирани от федералното правителство (напр. чрез инфраструктура Австралия и споразуменията за национално партньорство) са разходвани и оценени от Министерството на финансите. Решения кои проекти получават приоритет и какви изисквания за плътност, свързани с финансирането, могат да бъдат прикрепени към развитието на отключване на пазара в зелено поле или запълване на площи, които иначе биха останали блокирани. Съкровищното съкровище работи с Министерството на инфраструктурата, за да моделира икономическите резултати от свързването на жилищното снабдяване с транспортни коридори, и може да препоръча федералните безвъзмездни средства да бъдат направени в зависимост от държавите, които релаксират ограничителен район.

Оценка на околната среда и земеползването

Федералните одобрения за опазване на околната среда съгласно Закон за опазване на околната среда и опазване на биологичното разнообразие 1999[ може да забави или спре големите жилищни сгради. Съкровищницата участва в регулаторен анализ на въздействието за претегляне на екологичните цели срещу целите за снабдяване с жилища, като се застъпва за рационализирани пътища за оценка, когато е уместно. Неговото определяне на търсенето на жилища срещу прогнозираното предлагане информира правителството за това дали настоящите срокове за одобрение са съществени ограничения.

Търсене и намеса: финансово подпомагане и макропруденциални връзки

Освен данъчните отстъпки Министерството на финансите наблюдава програми за директно финансово подпомагане, които влияят върху търсенето на жилища.

Първо Home Buyer безвъзмездни средства и гаранции

Схемата за гарантиране на дома (включително първата гаранция за дома, регионалната гаранция за първо жилище и гаранцията за семейния дом) се разшири бързо, като 50 000 места са налични през 2024 г. Съкровищницата управлява таваните на обема, критериите за допустимост и ограниченията за заемане. Въпреки че тези схеми помагат на маргиналните купувачи да навлязат на пазара, критиците твърдят, че те преди всичко увеличават търсенето и увеличават цените на опъването на собствените ценни книжа, е признала.

Взаимодействие с Резервната банка и АПРА

Съкровищницата не определя лихвени проценти или пруденциални правила, но тя не е в състояние да си позволи с Резервната банка на Австралия (RBA) и Австралийския орган за пруденциален регламент (APRA) чрез Съвета на финансовите регулатори. Пазарът на жилища прегряване го е накарал APRA да наложи ограничения на скоростта само на кредитите и по-строгите буфери за обслужване. Екипът на МФР модели на системния риск от висок дълг на домакинствата и може да препоръча на APRA да коригира макропруденциалните настройки.

Координация между федералните и държавните правителства

Държавата контролира използването на земята, наемателите, данъците за пренос (делегация на печат) и защитата на наемателите. Хазната води федерални преговори за данъчни трансфери, включително NHHA и новите двустранни споразумения за жилищно настаняване, обявени през 2024 г. Ролята й включва:

  • Проектиране на показатели за изпълнение за държавните доставки на жилища, обвързани с финансиране на траншове.
  • Оценка на държавните предложения за реформа на митата върху печата (напр. преминаване към данък върху земята на широка основа) и оценка на фискалните въздействия върху държавите.
  • Съгласувайки дневния ред на Министерския съвет за жилищно и бездомно да съгласува федералните бюджетни цикли с държавните програми за реформи.

Възможността за сключване на споразумения за посредничество се подобри с създаването на Жилищна Австралия единица в отдела, която действа като специален политически център за междусъдебни въпроси.

Последните основни инициативи: HAFF, NHHA Reform и националното жилищно споразумение

Най-значимите федерални инициативи за жилищно настаняване под управлението на албанското правителство имат държавно съкровище в основата си.

Фонд "Бъдеще на жилища в Австралия" (HAFF)

През септември 2023 г. HAFF поема 10 млрд. щатски долара публични инвестиции за генериране на възвръщаемост за изграждане на социални жилища. Съкровищницата не само е проектирала капиталовата структура на фонда (насочвайки 5% годишна възвръщаемост), но също така е управлявала фискалните разходи, които са убедили Парламентарната бюджетна служба за нейната дългосрочна устойчивост. Фондът има за цел да предостави 30 000 жилища за период от пет години, с още 10 000 за отговор на бездомните. Изпълнението се наблюдава от Министерството на финансите в съответствие с Жилищна Австралия (бивш NHFIC).

Замяна на национално споразумение за жилищно настаняване и бездомство (NHHA)

През 2024 г. правителството се ангажира с нова NHHA с повишено финансиране ($2 млрд. за период от пет години) и по-силни условия, изискващи държавите да засилят реформите в планирането. Съкровищницата е разработила новата формула за финансиране, основана на дял от населението, индикатори за стрес на наеми и исторически инвестиции в жилища, за да коригира предишните неточности. Тя също така въведе изискване държавите да докладват публично за времето за освобождаване на земята и за одобрение, мярка за прозрачност, моделирана от международната най-добра практика.

Национално жилищно споразумение

Създадено през 2022 г. и актуализирано през 2024 г., Споразумението е партньорство между федералните, държавните и местните правителства, заедно с сектора на имотите и доставчиците на жилища в общността, с цел изграждане на 1.2 милиона нови добре разположени жилища до 2029 г. Съкровищницата предоставя макроикономическите прогнози за растежа на населението и формирането на домакинствата, които се придържат към целите на законодателството и координира тримесечните доклади за напредъка.

Предизвикателствата и критиките на подхода на хазната

Въпреки аналитичната дълбочина и административната си цел, Министерството на финансите е изправено пред ограничения при справянето с възможностите за предоставяне на жилища.

Политика Раздробяване и краткосрочни хоризонти

Жилищната политика се разделя между множество отдели по недвижими имоти .Съкровищни услуги, социални услуги, инфраструктура, климатични промени, водещи до непоследователни сигнали. Например, докато Министерството на финансите преследва почивки на данъците за инвеститорите, Министерството на социалните услуги средства за наемане на средства за наемане, които косвено се пренасят към същите инвеститори.

Неустойка за конфронтирани данъчни настройки

И двете основни партии са избегнали големи реформи на негативното регулиране и на CGT отстъпката, въпреки многократните препоръки на Министерството на финансите през десетилетията да ги ограничи или да ги премахне. федералните избори през 2019 г. демонстрираха политическата цена на тези промени, а сега Министерството на финансите работи по изрични правителствени инструкции да не моделират приходите и неутралните алтернативи. Критиците твърдят, че тази самоцензура подкопава независимостта на отдела.

Липса на пряк контрол над ограниченията на доставките

Държавните и местните правителства държат лостовете за зониране, одобрение за планиране и мандати за достъпно жилище. Съкровищницата може да стимулира реформите, но не може да го принуди. Условията на NHHA по-скоро са слаби на практика, като няколко държави не отговарят на изискванията за докладване без санкции. Наемът на ценни книжа е ограничен до предоставяне на щателно инструмент, който може да наруши държавните бюджети, отколкото да насърчи реална промяна.

Търсене и субсидии може да надуе цените

Икономическото моделиране от страна на държавните и академичните органи като Австралийския институт за жилищно и градско научноизследователска дейност (AHURI) последователно показва, че безвъзмездните средства и гаранциите за първите купувачи на жилища увеличават капацитета за закупуване, без да добавят доставки, което води до капитализация на цените. Съкровищницата признава това във вътрешни слипове, но продължава да управлява тези схеми поради политическата си популярност. По-ефективният дългосрочен подход би свързал търсенето директно с нови доставки, като например модели на акции, които ограничават покачването на цените.

Бъдещи насоки: какво би могло да направи хазната по различен начин

Гледайки напред, хазната може да засили влиянието си чрез няколко реформи:

  • Интегрална стратегия за жилищно настаняване: Представете единна стратегия за междуведомствена достъпност във всеки бюджет, с ясни цели за доставка, тежест на наема и процент на собственост на жилищата.
  • Пътна карта за реформи:[ Модел и публикува етапна промяна от негативното регулиране и отстъпката CGT, съчетана с разпоредби за заключване, за да се избегне нарушаване на съществуващите инвеститори.
  • Според това финансиране на инфраструктурата:[ изисква всяко федерално финансиране за градския транспорт или комунални услуги да зависи от промени в щатския район, които позволяват средно големи жилища в близост до транспортни центрове.
  • По-добра интеграция с финансова стабилност: Формализиране на съвместна хазна при РБАААААПРА год. год. на комисия за достъпност и стабилност за наблюдение на взаимодействията между кредитно облекчаване и цените на жилищата и за препоръчване на превантивни макропруденциални действия.

Тези стъпки ще привлекат силните страни в икономическия анализ и в дизайна на бюджета, като същевременно ще избутат границите на сегашния си мандат. Без такава интеграция мерките за късче ще продължат да получават допълнителни печалби срещу структурна криза.

Заключение

Австралийската хазна е незаменим фактор в мрежата за жилищното строителство. Контролирането на фискалните настройки, бюджетните средства и междуправителственото финансиране му дава възможност да оформя както страната на предлагането, така и търсенето на пазара на жилища. Чрез превозни средства като Жилищния фонд на Австралия Бъдещия фонд, Националното мирно споразумение и схемата за гарантиране на дома, Министерството на финансите предостави значително ново финансиране и целенасочени подкрепа. Въпреки това неосъществяването на високи цени, нарастващ стрес под наем и намаляващ процент на собственост на жилищата показват, че текущите подходи са недостатъчни. За да се изпълни неговата потенциална, тя трябва да управлява по-дълбоки структурни реформи, особено в данъчното, федералната координация и връзката между инфраструктурата и жилищата, отколкото просто да се предоставят популярни програми за търсене.

За по-нататъшно четене виж Umicore Доклад за интергенерационния период относно тенденциите в жилищния сектор, AHURI . анализ на ] данъчни настройки и достъпност, както и на Комисията за преструктуриране на предприятия 2022 ]Инквизиция в бездомността.