Разбиране на данъчните последици от инвестициите в недвижими имоти в Индия

Например, да предположим, че сте купили апартамент през април 2015 г. за го продаде през юни 2023 г. за по 55 милиона. Индексираните разходи за придобиване (използвайки CII от 240 за ФГ 2015-16 и 348 за ФГ 2023-24) ще бъдат приблизително .43.5 милиона, което прави данъчната печалба само .15 милиона вместо . Това илюстрира силата на индексирането при намаляване на данъчната тежест върху дългосрочните инвестиции в недвижими имоти.

Освобождаване от задължения по раздели 54 и 54Е

С раздел 54[, ако продавате жилищен имот и инвестирате капитала в закупуване или изграждане на друга жилищна къща в определени срокове, LTCG е освободено от данък. Новата къща трябва да бъде закупена в рамките на една година преди или две години след продажбата или построена в рамките на три години. По същия начин Раздел 54F предлага освобождаване от данък за всяка дългосрочна продажба на всеки актив (освен жилищен имот), ако цялата нетна продажба се реинвестира в жилищна къща.

От решаващо значение е да се отбележи, че тези изключения идват с условия за заключване: новият имот не може да бъде продаден в рамките на три години от закупуването и не може да притежавате повече от една жилищна къща към датата на прехвърлянето (за раздел 54). Схемата за капиталови печалби може да се използва за паркиране на печалбите, ако реинвестирането не е приключило преди датата на дължимия данък.

Данък върху доходите от отдаване под наем

Приходите от наем от имот се облагат с данък под ръководството Излиза от имот на къща. Изчисленията са ясни, но изискват внимание към приспаданията.

• Gross Годишна стойност (GAV): По-високият от действителния наем, получен/получен или очаквания наем (общинска стойност или справедлив наем). Ако имотът е свободен за част от годината, действителният наем може да бъде по-нисък.
• Годишна стойност на мрежата (NAV): GAV минус общинските данъци, платени през годината.
• Заводи: Стандартно приспадане на 30% NAV се разрешава за ремонт и поддръжка, независимо от действителните разходи. Освен това лихвата по домашен заем, заета за имота, може да бъде приспадната в раздел 24(b) . . . няма горна граница за изтласкване на имотите, за разлика от .2 lakh лимит за самозаето.
• Усвояване на доходи:[ NAV минус 30% стандартно приспадане минус дължими лихви. Получената сума се добавя към общия ви доход и се облага с данък при ставки на разходите.

Например, ако получите наем от год., плащате общински данъци от год. и имате годишен заем от .2.5 хиляди, вашите данъчни приходи от имота ще бъдат: ( .10,00,000 - .50 000) = .9,50 000 (NAV), по-малко 30% стандартно приспадане ( .2,85,000), по-малко лихва ( .250000) = .4,15,000. Това е сумата, добавена към вашия облагаем доход.

Данък върху стоките и услугите (GST) върху имотите под формата на подструктуриране

GST се прилага за закупуване на имоти в подстройки. Текущата ставка е 5%] за достъпни жилища и 12% за други жилищни имоти (с пълен данъчен кредит за входни предприятия). За търговски имоти, като цяло ставката е 12% или 18% в зависимост от проекта. Важно е, че GST не се начислява върху готови за преминаване имоти, които са получили сертификат за завършеност, тъй като няма постоянна строителна услуга.

Входящ данък кредит (ITC) за платени GST обикновено не е на разположение на купувачите на жилищни имоти, но за търговски имоти, използвани в бизнеса, ITC може да се претендира. Винаги проверявайте регистрацията на строителите GST и се гарантира, че фактурата ясно показва данъчния компонент за спазване.

TDS за закупуване на имоти (раздел 194-IA)

Всяко лице, което купува недвижим имот (с изключение на земеделска земя) за разглеждане на , се изисква да приспада данък, покрит с данък (TDS) при 1%[ от таксата за продажба. TDS трябва да бъде приспаднат към момента на плащане или кредит, в зависимост от това кое от двете събития е по-рано, и депозиран в правителството чрез формуляр 26QB. Купувачът трябва също да подаде TDS връщане (Form 26QB) и да издаде сертификат за TDS (Form 16B) на продавача.

Неуспехът да се приспадат или депозира TDS може да доведе до неоказване на разходите и лихви. Тази разпоредба важи дори ако продавачът е NRI .

Имуществено облагане и други разходи за холдинг

Притежаването на недвижими имоти не е само за покупката; годишните разходи за задържане също имат данъчни последици.

Данък върху собствеността (Общински данък)

Данъкът върху собствеността се събира ежегодно от местните общински органи (напр. BMC, MCD, BBMP) въз основа на стойността на имота, площта и използването. Този данък се приспада от приходите от наем под главата Идва от къщата Имоти. За собственост, заето имущество, платеният данък върху имота не се приспада, защото няма доход под наем, но може да се счита за част от цената на собствеността.

Данъците върху имотите варират широко: например в жилищни имоти в Мумбай се облагат с данък от 57% от стойността на плъха, докато в Делхи ставките са по-ниски. Инвеститорите трябва да имат фактор в тези годишни разходи при изчисляване на нетните приходи.

Стампостроителни мита и такси за регистрация

По време на покупката митата върху печат (обикновено 5 - 7% от стойността на имота, варираща по държава) и таксите за регистрация (около 1%) са значителни разходи. Те не подлежат на приспадане като разход за годината на покупка, но се добавят към разходите за придобиване за изчисляване на капиталовите печалби. Това може да намали евентуалното придобиване на капитал, което е от полза за данъчни цели.

Важен: От ФГ 2017-18 г. насам митата върху печат и разходите за регистрация при покупката на жилищен имот могат да бъдат поискани като приспадане по Раздел 80C (подлежи на общата граница от .1.5 lakh). Това предоставя известно облекчение на купувачите на жилища, но повечето инвеститори ще намерят комбинацията от основно плащане и печатно мито бързо надхвърля тавана.

Лихва по кредити и главни приспадания

Инвестициите в недвижими имоти, финансирани от заем за дома, предлагат значителни данъчни приспадания:

• Раздел 24(b) по Home Loan:[ За самозаета собственост, приспадането на лихви е по-малко от по-малко от 2 lk. За да се освободи имот, няма горна граница; цялата лихва, платена през годината, се приспада от доход под наем. Ако доходът от наем е недостатъчен, загубата може да бъде заложена срещу други доходи (под формата на .2 lak капачка на загуба от къща имот).
• Раздел 80C . . . . . . . . . . . . . .:: [ Основният компонент на дома EMI отговаря на условията за приспадане по раздел 80C, до общата граница от .1.5 lakh. Това включва и печат мито и регистрация, както е посочено по-рано. Имотът не трябва да се прехвърля в рамките на пет години на притежание, или приспадането ще бъде отменено в годината на продажба.
• Раздел 80EE (за купувачи за първи път): Допълнително приспадане до год. на заем за дома е на разположение за купувачи на достъпни жилища, при условие че сумата на заема е под год. и стойността на имота е под год. Това е над и над лимита год.2 хиляди.

Данъчно облагане за специфични инвестиционни категории

Индианци, които не са граждани на Индия (NRI)

NRI са изправени пред допълнителни изисквания за данъчно спазване при инвестиране в индийски недвижими имоти. Данъчната ставка на капиталовите печалби обикновено е същата като за жителите (20% с индексация за LTCG, ставка на плочата за STCG), но ставките на TDS са по-високи:

• При продажба на имот от NRI купувачът трябва да приспадне TDS при 20% на LTCG (с индексация) или 30% на STCG (плюс надценка и постъпления), освен ако NRI не получи по-нисък сертификат за данък върху доходите от Министерството на финансите.
• Приходите от наем, платени на NRI, се облагат с TDS при 30% (или приложимата ставка на договора) съгласно раздел 195.
• NRI може да претендира за същите изключения съгласно раздели 54 и 54F, но те трябва да реинвестират печалбите в Индия. Репатрирането на постъпленията от продажба се регулира от насоките на RBI.
• Споразуменията за избягване на двойно данъчно облагане (DTPA) могат да осигурят облекчение, ако страната на пребиваване NRI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Инвеститори в търговски недвижими имоти

Търговските имоти (офис помещения, търговски обекти, складове) се третират по подобен начин с жилищни имоти под наем, но с някои разлики:

• GST регистрация може да се изисква, ако доходът от наем надвишава . . . 10 lk в някои държави . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
• Според Закона за данъка върху доходите 10% (WDV) от амортизацията на сградата (не на земята) може да се претендира за амортизация на сградите. Това е непарично приспадане, което намалява данъчния доход при отдаване под наем.
• По подобен начин се изчисляват капиталовите печалби при продажбата, но за LTCG все още се прилагат облекчения за индексиране.

Стратегии за данъчно планиране на инвеститорите в недвижими имоти

Проактивното данъчно планиране може значително да повиши след данъчно облагане възвръщаемостта. Ето няколко стратегии, които да разгледа:

1. Стойните имоти за повече от 24 месеца:[ Дългосрочните капиталови печалби привличат по-нисък ефективен процент след индексация, и можете да поискате освобождаване съгласно раздели 54 и 54F. Планирайте съответно графика на продажбата.
2. Използвайте индексацията във ваше предимство:[ Следете индекса на инфлацията (CII) година по година. Базовата година за индексиране е променена на 2001 г., така че закупените преди 2001 г. имоти могат да получат справедливата пазарна стойност, приета като разход от 1 април 2001 г. Това често води до по-ниски индексирани печалби.
3. Реинвестирайте печалби в определени облигации: Ако не можете да инвестирате в друга къща, помислете за инвестиране в капиталови облигации за печалби съгласно раздел 54ЕО (като облигации, емитирани от NHAI или REC). Освобождаването е до год. за облигации с 5-годишен заключване, като в момента предлага скромен лихвен процент.
4. Оптимизирай лихвата по жилищния заем: За имотите, които се освобождават от задължението за освобождаване, цялата лихва се приспада, така че като по-голям заем може да се създаде данъчна загуба, която компенсира други доходи (подлежи на годежния таван .2 lk.).
5. Задръжте няколко имота като борсово-търговски: Ако сте строителен предприемач или дилър (т.е. купуване и продажба често), доходът може да се третира като бизнес доход, а не като капиталови печалби. Това позволява приспадане на разходи като посредничество, правни такси и маркетингови разходи.
6. Да се поддържат щателни записи: Да се запазят всички споразумения за покупка, продажби, платени данъци, декларации за жилищни кредити и сметки за ремонт.

Общи проблеми, свързани с капаните и съответствието

Много инвеститори несъзнателно попадат в данъчни капани. Ето и най-честите грешки и как да ги избегнем:

• Не отчита условната наем от свободна собственост: Ако притежавате втори имот, който е свободен, Министерството на подоходното облагане може все още да счита условната доход под наем (въз основа на общинска стойност или справедлив наем) и да я обложи с данък. По-добре е да обявите имота за самостоятелно заето, ако не е освободен, но само един самонает имот е разрешен без данък; се считат за освободени допълнителни имоти.
• Пренебрегване на TDS под наем:[ Наемателите, които плащат наем над 50 000 на месец, трябва да приспадат TDS в 10% от раздел 194-IB (или 30% за NRIs). Неуспехът може да доведе до неоказване и санкции и за двете страни.
• Не претендирайте индексация в годината на продажба:[ Индексацията е достъпна само за LTCG. Ако продавате в рамките на 24 месеца, губите тази полза изцяло. Планирайте датата на продажба внимателно.
• Изпускайки крайния срок за реинвестиране: За да поискате освобождаване съгласно раздел 54, трябва да закупите новото имущество в рамките на две години (или да построите в рамките на три години).
• Преглед на специфичните за държавата данъци:[ Някои държави налагат допълнителни допълнителни такси или ставки на кръга, по-високи от действителната цена на сделката. Ако възнаграждението за продажбата е по-малко от сумата на кръга (стойност на митото за печат), разликата може да бъде облагана като разход, който се счита за приход съгласно раздел 50В.

Бъдещи тенденции и предложени реформи

Въпреки това, както е посочено в съображение 45, Комисията счита, че в решението за откриване на процедурата Комисията е взела предвид факта, че Комисията е взела решение да не прилага правилата за държавна помощ, които са били определени в решението за откриване на процедурата.

Заключение

Инвестициите в индийски недвижими имоти предлагат атрактивни приходи, но данъчните последици са многобройни и изискват внимателна навигация. От капиталовите печалби индексирани за инфлация и освобождаване от инвестиции за приспадане на доходите под наем и TDS съответствие, всяко решение . Дали да купуват, държат, или продават има данъчни последици. Чрез разбиране на правилата, поддържане на подходяща документация, и търсене на професионални съвети, когато е необходимо, инвеститорите могат значително да намалят данъчната си тежест и подобряване на нетните си приходи. Ключът е да планират напред, да останат информирани за законодателни промени, и интегриране на данъчната стратегия във всяка сделка недвижими имоти.

Отстъпник: Тази статия е само за информационни цели и не представлява професионална данъчна консултация. Данъчните закони подлежат на промяна и индивидуалните обстоятелства могат да варират. Моля, консултирайте се с квалифициран счетоводител или данъчен съветник за насоки, специфични за вашето положение.