Indiako higiezinen inbertsioen zerga-inplikazioak ulertzea

Ondasun higiezinak Indiako inbertsio-biderik ezagunenetako bat izaten jarraitzen du, epe luzerako kapital-estimua eta errenta-errenta etengabea eskainiz. Hala ere, jabetza-inbertsioen inguruko zerga-paisaia konplexua da eta askotan gaizki ulertua. GST eta TDSren kapital-irabazi eta jabetza-zergen bidez, transakzio bakoitzak bere betetze-beharrak ditu. Artikulu honek gida zabal eta autoritarioa eskaintzen du inbertitzaile guztiek jakin behar dituzten zerga-inkulgei buruz, eta zuk erantzukizun gutxiago hartzen eta Indiako zerga-legeekin erabat betetzen dituzunei laguntzeko.

Higiezinen transakzioei buruzko oinarrizko zergak

Indiako zerga-legeak ondasun ugari ditu, transakzioaren izaeraren arabera: erosketa, salmenta edo mantentzea. Zerga mota bakoitza ulertzea da zerga-plangintza eraginkorraren lehen urratsa.

Kapitalaren irabaziak Jabetzaren salmentaren gaineko zerga

Ondasun bat irabazien truke saltzen duzunean, salmenta-prezioaren eta erosketa-kostuaren arteko aldea kapital-irabazi gisa tratatzen da. Epeak zehazten du irabazia epe laburrean edo epe luzerakoa den, eta horrek zerga-tasari eta salbuespen erabilgarriei eragiten die.

  • Ondasuna 24 hilabete baino gutxiagoan mantentzen bada erosketa-datatik (edo jabetza-datatik, lehenago dena), irabazia zure errenta osoari gehituko zaio eta zerga-tasa aplikatu beharko duzu. Horrek kortxete handiagoan sar zaitzake, zerga-irteera esanguratsu bat sortuz.
  • Ondasuna 24 hilabete baino gehiagoz mantentzen bada, irabaziak epe luzera kalifikatzen du. Zerga-tasa %444,4,20% da, gehi errekargu eta azelerazio-prestazioaren onurarekin. Indizeak inflazioaren prezioa doitzen du, Inklinazioaren Indizea erabiliz, eta Zerga-instalak argitaratutako Inkripzio Indizea, beraz, zerga-irabazia nabarmen murriztuz.

Adibidez, demagun 2015eko apirilean apartamentu bat erosi zenuela 30 lakh-rako eta 2023ko ekainean saldu zenuela ⁇ 55 lakh-rako. Erositako kostu indexatua (CI-tik 240koa 2015-16rako eta 348koa 2023-24rako) gutxi gorabehera ⁇ 43,5 lakh izango litzateke, eta zerga-irabazia ⁇ 11.5 lakh-koa izango litzateke, ⁇ 25 lakh-ren ordez. Indizearen ahalmena erakusten du epe luzerako inbertsioen gaineko zerga-karga murrizteko.

54 eta 54F ataletako salbuespenak

Kapital-irabazien birinbertsioa sustatzeko, Errentaren gaineko Zerga Legeak salbuespen eskuzabalak eskaintzen ditu. 54. atala baldin etxebizitza-jabetza saldu eta kapitala beste etxebizitza bat erosteko edo eraikitzeko inbertitzen baduzu, LTCG zergatik kanpo dago. Etxebizitza berria salmentatik urtebetera edo bi urtera erosi behar da, edo hiru urte barru eraiki. Era berean, FLT:2Section 54FLTFLT:3k etxebizitza-sssssssssalbuespena eskaintzen du, etxebizitza-etxe baten salmenta-bizitzatik salbuetsia baino lehen.

Ezinbestekoa da salbuespen hauek blokeo-baldintzez datozela ohartzea: jabetza berria ezin da hiru urteko erosketaren barruan saldu, eta ezin duzu bizileku bat baino gehiago eduki transferentzia-datan (54. atalean). Kapital-irabazien kontu-eskema erabil daiteke irabaziak aparkatzeko, birinbertsioa zerga-itzulpenaren aurretik egiten ez bada.

Errentaren gaineko zerga

Errentak jabetza batetik eskuratzea zergagarria da, jabetza-etxetik etorrita. Kalkulua zuzena da, baina kenketak behar dira.

  • Urteko balioa (GAV): Jasotako/berreskuragarriko edo esperotako errentaren (diru-balioa edo errenta bidezkoa) mailarik altuena. Ondasuna hutsik badago urtearen zati batean, errenta erreala txikiagoa izan daiteke.
  • Urteko balioa (NAV): urtean zehar ordaindutako udal zergak.
  • Dedukzioak: NAVen %30eko dedukzio estandarra onartzen da konponketa eta mantentze-lanetarako, gastu erreala kontuan hartu gabe. Gainera, jabetzarako hartutako maileguaren interesa 24(b) atalean ken daiteke; ez dago mugarik gabeko propietateen goi-mugarik, ⁇ 2 lakh muga ez bezala, norberaren jabetzak betetzeko.
  • Taxable Inkubagailua: NAV minus 30% dedukzio estandarra, interes ordaindua. Emaitzako irudia zure errenta osoari gehitzen zaio eta slab tasatan zergatzen da.

Adibidez, urtean 10 lakh errenta jasotzen baduzu, 50.000 udal zergak ordaintzen badituzu eta urteko etxeko maileguaren interesak badituzu, hau litzateke: (10,00,000 - ⁇ 50,000) = ⁇ 9,50.000 (NAV), % 30 gutxiago dedukzio estandarra ( ⁇ 2,85.000), interes gutxiago ( ⁇ 2,50,000) = ⁇ 4,15.000. Hau da zure errenta zergagarriei gehitu zaien zenbatekoa.

Ondasun eta Zerbitzuen gaineko Zerga (GST) Konstrukzio-propietateei buruzkoa

GSTk eraikuntza-azpiko propietateak erosteari aplikatzen dio. Gaur egungo tasa etxebizitza merkean eta % 12a beste etxebizitza-propietate batzuetarako (sarrera-zerga-kreditu osoa eraikitzaileentzat eskuragarri). Merkataritza-propietateetarako, tasa %12a edo % 18a izaten da proiektuaren arabera. Garrantzitsua da GST ez dagoela ziurtagiria lortu duten propietate prestaktikoetan, eraikuntza-zerbitzurik ez dagoelako.

GSTren sarrera-zerga-kreditua (ITC) ez dago etxebizitza-jabeentzat erabilgarri, negozioan erabiltzen diren merkataritza-propietateetarako baizik, ITC erreklama daiteke. Egiaztatu beti eraikitzailearen GST erregistroa eta ziurtatu fakturak argi erakusten duela zergen osagaia betetze aldera.

Jabetza erosteari buruzko TDS (194-IA atala)

Jabetza higiezin bat erosten duen edozein pertsona ( nekazaritzako lurrak ez beste) kontuan hartzeko, salmenta-kontuan hartu behar da, eta TDSk kendu egin behar dira, lehenago dagoen ordainketa edo kredituaren unean, eta 26QB formularioa erabiliz gobernuaren esku utzi behar da. Erosleak TDS fitxategia ere itzuli behar du (Form 26) eta TDS (Form 26) ziurtagiria 16B) bidaltzerako.

TDS ez deduzitu edo gordailutu ezin bada, gastu eta interes-zigorpenak gutxitu daitezke. Hornidura hau NRI bat bada ere aplikatzen da, tasa % 20 gehi sukargua izango da (zerga-ezabaketa bikoitzaren Akordioaren arabera tasa txikiagoa zehazten ez bada).

Jabetzaren gaineko Zerga eta beste kostu batzuk

Ondasun higiezinak erostea ez da soilik; urteko gastuek ere zerga-ondorioak dituzte.

Propietateen gaineko Zerga (Zergei buruzko Lege-zergak)

Zerga urtero udal-erakundeek (adibidez, BMC, MCD, BBMP) ezartzen dute, jabetzaren balio, eremu eta erabileran oinarrituta. Zerga hau kengarria da errenta errentatik, etxebizitzaren jabetzatik eratorritakoa. Jabeek okupatutako jabetza-propietateak direla eta, ez da kengarria, ez baitago errentarik, baina jabetzaren kostuaren zatitzat har daiteke.

Propietateen zerga-tasak asko aldatzen dira: adibidez, Mumbaiko bizitegi-propietateak % 5-7 dira, eta Delhin tasak txikiagoak dira. Inbertitzaileek urteko kostu horiek kontuan hartu beharko lituzkete itzulkin garbiak kalkulatzeko.

Inprimaki-betebeharra eta erregistro-kargak

Erosketa egitean, zigilu-betebeharra (normalean jabetza-balioaren % 5-7, estatuz aldatua) eta erregistro-gastuak (% 1 inguru) kostu esanguratsuak dira. Ez dira erosketa-urteko gastu gisa kengarriak, baina kapital-irabazien kalkulurako eskuratzearen kostuari gehitzen zaizkio. Horrek kapital-irabaziak murriztu ditzake, zerga-helburuetarako onuragarria dena. Hala ere, ez dago berehalako dedukziorik eskuragarri.

Garrantzitsua: 2017-18tik, etxe-jabetza erosteko seilu-betebehar eta erregistro-gastuak dedukzio gisa erreklama daitezke, 80C-ren arabera ( ⁇ 1.5 lakh-ren muga orokorraren arabera). Horrek etxeko langileei arintasuna ematen die, baina inbertitzaile gehienek berehala aurkituko dute zorpeko eta zigilu-betebehar nagusiaren konbinazioa.

Etxeko maileguaren interesak eta dedukzio nagusiak

Mailegu batek finantzatutako higiezinen inbertsioek zerga kenkari garrantzitsuak eskaintzen dituzte:

  • 24(b) artikulua - Etxeko maileguaren interesa: Auto-okupatuta dagoen jabetzarako, interes-dedukzioa urteko 2 lakh-tan amaitzen da. Jabetza utzia izateko, ez dago goi-mugarik; urtean zehar ordaindutako interes guztia alokairu-errentetatik kengarria da. Errenta nahikoa ez bada, galera beste errenta batzuen aurka ezar daiteke (etxetik galeran 2 ⁇ lakh-kapit baten mende).
  • 80C. atala. Ordainketa nagusia: Etxeko maileguaren osagai nagusia, EMIk 80C atalean dedukziorako kalifikatzen du, ⁇ 1.5 lakh-ren muga orokorrera arte. Honek zigilu-betebeharra eta erregistroa ere barne hartzen ditu, lehen aipatu bezala. Propietatea ez da bost urteko epean transferitu behar, edo dedukzioa alderantzizko urtea izango da salmenta-urtean.
  • 80EE (lehen aldiz erosleentzat): ⁇ 50.000rainoko dedukzio gehigarria dago eskuragarri etxeko maileguaren interesean, baldin eta maileguaren zenbatekoa ⁇ 35 lakh-tik behera badago eta jabetza-balioa ⁇ 50 lakh-tik behera badago. Hau ⁇ 2 lakh-aren mugaren gainetik eta gainetik dago.

Inbertitzaile espezifikoen kategorien gaineko zerga

Ez-identitarioak (NRIs)

NRIk zerga-betebehar gehigarriak ditu Indiako higiezinetan inbertitzean. Kapital-irabazien zerga-tasak, oro har, biztanleen berdinak dira (%20 LTCGren indizearekin, STCGren tasa motela), baina TDS tasak handiagoak dira:

  • NRI batek jabetza saltzean, erosleak TDS kendu behar du TCG-n (indizearekin) edo STCG-n (gainkarga eta cess), NRIk TDS maila baxuagoa lortzen ez badu.
  • NRI bati ordaindutako errenta errenta TDSren menpe dago, 195. atalean.
  • NRIsek 54 eta 54F ataletako salbuespen berberak ere eska ditzake, baina Indiako irabaziak berriro ere onartu behar dituzte.
  • Zerga-bitartekako ezeztapen-akordioek (DTAAs) arindu dezakete NRIren egoitza-herrialdeak errenta bera zergak ordaintzen baditu. Komeni da mugaz gaindiko zergan espezializatutako ZE bat kontsultatzea.

Merkataritzako higiezinetako inbertitzaileak

Merkataritza-propietateak (bulegoak, txikizkako unitateak, biltegiak) etxebizitzaren alokairuen propietateen antzekoak dira, baina desberdintasun batzuk dituzte:

  • GSTren erregistroa beharrezkoa izan daiteke errentak 20 lakh baino gehiago baditu ( ⁇ 10 lakh estatu batzuetan). Errentariak (normalean, %18) GSTa alokatu behar du eta gobernuari itzuli.
  • Eraikinaren hedapena (ez lurrean) % 10ean eska daiteke errenta-zergariaren arabera merkataritza-eraikinetarako. Hau ez da kenketa bat, errenta zergagarriak murrizten dituena.
  • Salmentan kapital-irabaziak era berean kalkulatzen dira, baina indexazio-onurak oraindik LTCGrentzat aplikatzen dira.

Zerga-planifikazio estrategiak higiezinen inbertitzaileentzat

Zerga-plangintza aktiboak nabarmen hobetu ditzake zerga-ondoko itzulkinak. Hona hemen zenbait estrategia:

  1. 24 hilabete baino gehiagoz propietatea mantendu: epe luzerako kapital-irabaziek tasa txikiagoa erakartzen dute indexazioaren ondoren, eta salbuespenak eska ditzakezu 54 eta 54F ataletan.
  2. Erabili indexazioa zure abantailarako: Jarrai ezazu urteko urteko kosmaren Inflazioaren Indizearen (CII) jarraipena. Indexazioaren oinarrizko urtea 2001ean aldatu zen, eta 2001. urtearen aurretik erositako propietateek merkatuko balio zuzena izan dezakete, 2001eko apirilaren 1ean kostu gisa hartua. Horrek irabazi indexatuak murrizten ditu.
  3. Beste etxe batean inbertitu ezin baduzu, kontuan hartu irabazien bonoetan inbertitzea 54EC atalean (NHHIk edo RECk emandako loturetan bezala). Salbuespena 5 urteko blokeoarekin lotutako ⁇ 50 lakh-ra iritsiko da, eta interes-tasa apala eskaintzen du.
  4. Maileguaren interesak optimizatu: Jabetzak uzteko, interes osoa kengarria da, eta mailegu handiago bat hartzeak beste errenta batzuk desplazatzen dituen zerga-galera sor dezake ( ⁇ 2 lakh-ren galeren muga-mugaren arabera).
  5. Jabetza-garapeneko edo saltzailea bazara (adibidez, maiz erosten eta saltzen), errentak negozio-errentak bezala trata daitezke, kapital-irabazien ordez. Horrek bitartekaritza, legezko tasak eta marketin-kostuak bezalako gastuen dedukzioa baimentzen du. Hala ere, ez du indexaziorik edo epe luzerako kapital-irabazien tasarik ere esan nahi. Sailkapenari buruzko zerga-aholkulari bati galdetu.
  6. Erregistro zehatz batzuk: erosketa-kontratu guztiak, salmenta-ekintzak, ordaindutako zergak, mailegu-aitorpenak eta berritze-fakturak. Funtsezkoak dira kapital-irabaziak kalkulatzeko, kenketak eskatzeko eta zerga-azterketa bati erantzuteko.

Ohiko arazoak eta betetze-arazoak

Inbertitzaile asko zerga-tranpatan erortzen dira, eta hona hemen akats ohikoenak eta nola saihestu:

  • Jabetza libretik errenta ez-ohikoa jakinarazi gabe: hutsik dagoen bigarren jabetza bat baduzu, errenta-banaketak alokairu-errenta ez-ohikoa (herriko balioan edo errentan oinarrituta) eta zerga ordaindu beharko du. Hobe da jabetza auto-okupatuta gisa aitortzea, ez bada ateratzen, baina jabetza auto-beteko bat bakarrik onartzen da zergarik gabe; jabetza gehigarriak baztertzen dira.
  • TDS alokairuan ezikusi egiten: hilean 50.000tik gorako errenta ordaintzen duten maizterrek % 10ean kendu beharko dute TDS 194-IB atalean (edo % 30 NRIs atalean). Hori egin ezean, bi aldeentzako desaldantzia eta zigorrak ekar ditzake.
  • Salmenta urtean indexazioa ez da aldarrikatzen: indize hori LTCGrentzat bakarrik dago erabilgarri. 24 hilabeteren buruan saltzen baduzu, onura hau erabat galduko duzu.
  • Berrinbertsiorako epea galduz: 54. atalean salbuespenak eskatzeko, jabetza berria bi urtetan erosi behar duzu (edo hiru urte barru eraiki). Atzerapena edozein dela eta, urteko muga iraungi egiten da.
  • Egoeraren araberako zergak: zenbait estatuk errekargu gehigarriak edo zirkulazio-tasak dituzte, transakzio-prezioa baino handiagoak. Salmenta-neurria zirkulu-tasa baino txikiagoa bada (zerga-zereginaren balioa), diferentzia 50C atalean errentatzat jo daiteke.

Etorkizuneko joerak eta proposatutako erreformak

Indiako higiezinen zerga-esparrua aldatzen ari da. Azken aurrekontu-proposamenek etxebizitza merkeak sustatzeko neurriak hartu dituzte (adibidez, 80EEA atala hedatzea) eta kapital-irabazien kalkulua errazteko. Esate baterako, gobernuak LTCGren iraupena 24 hilabetetik 12 hilabetera murriztea erabaki du jabetza-mota jakin batzuetarako, baina oraindik ez da onartu. Estatuen artean ere eztabaidatzen da zerga-tasak arrazionalizatzeko transakzio-kostu orokorra murrizteko. Inbertitzaileek iturri ofizialen bidez eguneratu beharko lukete, Income Tax Department-en web-aren web-a bezala: 0LTxx0, LTxx: [F] eta tv:4.4.

Ondorioa:

Indiako higiezinen inbertsioek itzulera erakargarriak eskaintzen dituzte, baina zerga-ondorioak biderkatu egiten dira eta kontuz ibili behar dute. Inflaziorako indexatutako kapital-irabazietatik eta errenta-dedukzioen eta TDSen betearazpenetara birinbertsioetatik, erabaki guztiek zerga-ondorioak dituzte. Arauak ulertzean, dokumentazioa mantentzean eta aholkularitza profesionala bilatzean, beharrezkoa denean, inbertitzaileek zerga-karga nabarmen murriztu eta itzulkinak hobetu ditzakete. Gakoa da planifikatzea, lege-aldaketei buruzko informazioa ematea eta zerga-estrategia ondasun-transakzio guztietan integratzea.

Artikulu hau informazio-helburuetarako bakarrik da, eta ez da zerga-aholkulari profesionala. Zerga-legeak aldatu egin daitezke eta zirkunstantzia indibidualak aldatu. Kontsultatu kontulari kualifikatua edo zerga-aholkularia zure egoerara berariazko orientazioa lortzeko.