Hið skipulagða hlutverk að koma á landnotkun

Lögin eru hið ósýnilega ramma sem mótar hverfi, viðskiptasvæði og iðnaðarsvæði sem við höfum samskipti við daglega. Í kjarna þeirra geta þessar reglur greint hvað hægt sé að byggja, hve stór bygging getur verið og hvaða starfsemi sé leyfileg á viðkomandi landi. Án þess að vera viðstödd getur skýjakljúfur hækkað við hliðina á heimili eins manns eða efnaverksmiðju getur starfað yfir götuna frá skóla. Á meðan dýrar eru yfirþyrmandi staðbundin mál, lög sem setja upp gagnrýningarákvæði sem eiga að koma upp, þróunareigendur og stjórnendur verða að rata í. Þessi grein veitir ítarlega skoðun bæði svæðisbundið og alríkislög, millilög og hagnýtar aðferðir.

Að skilja reglugerðir á hverjum stað

Þessi lög endurspegla einstaka forgangsatriði og landafræði hvers samfélags.

Söguleg samhengi: Fæðing nútímatilhögunar

Hin nútíma hreyfing í Bandaríkjunum hófst með Euaklít v. Ambler Realty Co. [1] Hæsta úrskurði hæstaréttar árið 1926 sem studdi alræðisstjórnun. Þetta kennileiti tók til þorpsins Eucoll, Ohio, sem hafði samþykkt lög um að takmarka þróun iðnaðar á svæðum. Dómstóllinn úrskurðaði að zoling væri lögmæt framkvæmd lögreglu til að vernda almannaheilbrigði, öryggi og almenna velferð. Þessi ákvörðun gaf bæjaryfirvöldum um víðáttumikið vald til að að að skilja ósamræmið land, sem leiddi til hinnar útbreiddu landnotkunar, sem leiddi til hinnar miklu landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega landfræðilega.

Algengar tegundir staðværra flokka

Staðbundnar kröfur skipta yfirleitt landi á nokkur grundvallarsvæði, hver með sérstökum leyfðum aðferðum og þrívíddarkröfum:

  • ] R-1, R-2, R-3 o.þ.h.] Þetta stjórnar þéttleika húsnæðis, allt frá ein-fjölskyldu af fríum heimilum á stórum hlutum (R-1) til high-density íbúðarbyggingar (R-3 eða hærra). Takmörkin fela oft í sér lágmarksstærðir, árstíðakröfur, hæðarmörk og hlutfall hæðar.
  • [1] Kommúnissvið (C-1, C-2, o.s.frv.) [3. n] ◯ Hönnuð fyrir sölu, skrifstofu og þjónustufyrirtæki. Þau geta tiltekið leyfilegar fyrirtæki (t.d. veitingahús, banka, söluvöruverslunir) og takmarkað notkun þungaiðnaðar eða íbúða.
  • I-1, I-2] ] ◆ adgangur, iðn og önnur iðnaðarleg starfsemi. Venjulega eru færri hömlur á hávaða, losun og umferð, en verða samt að fylgja umhverfisreglum.
  • ]Agritical svæði (A-1, A-2) [3]] ◆ Vara fyrir búskap, búskap og skyldum aðgerðum. Þau hafa oft stórar stærðir til að viðhalda opnum bilum og koma í veg fyrir úthverfaútþensla.
  • Notað svæði ◯ Nýsköpun sem leyfir bæði íbúðar - og viðskiptasvæði innan sömu byggingar eða umdæmis, stuðlar að gönguhæfni og minni bílánauð.

Fyrir utan E4TCan Zoning: Annar valkostur

Mörg samfélög hafa fært sig lengra en hefðbundnar aðskilnaðaraðferðir esameinaðar til að setja upp sveigjanlegri vaxtarlag:

  • ] [Frjóska] setur staðla til mælanlegra áhrifa (t.d. hávaða, kynslóðar, stormvatnshlaupa) í stað þess að ávísa sérstökum notendum. Framleiðandi getur byggt hvaða verkefni sem er svo lengi sem það uppfyllir verkefnamerkin.
  • Ósjálfrátt mat byðingarauka (t.d. aukna þéttni, minnkun á bílastæđi) í skiptum fyrir almanna hag eins og viðeigandi húsnæðiseiningar, opinbera torga eða græna byggingareiginleika.
  • Form-staðlar [1] [1] [3] } Virkni á bókstaflega form byggingar (hæð, massa, götuframhlið) frekar en landnotkun. Þessar kóðar miða að því að skapa fyrirsjáanlegt umhverfi og eru oft notaðir í þéttbýli og álagsbundinni þróun.

Lykill staðværra verkfæra og ferli

Staðvært ristill er ekki kyrrsetningarstaða heldur tengist það áframhaldandi stjórnsýslu og fervikum:

  • Viarices [1] Eigandi getur] ] Eigandi leitað að lausn undan tilteknum kröfum um ristilling (t.d. bakslagi, hæð) ef strang lögregla myndi valda of miklum erfiðleikum. Áfrũjunarnefndir verða að uppfylla lögboðnar kröfur (t.d. hagnýtt vandamál, engin undanlög til almannaheilla).
  • Samtök (sérstakar undantekningar) Sum not (t.d. kirkjur, skólar, dagvistarstofnanir) eru aðeins leyfð ef þau uppfylla önnur skilyrði til að draga sem mest úr áhrifum á umhverfiseiginleika. Stjórn áfrýjunar eða skipulagningarnefndar umsagnir hverrar beiðni.
  • [Nonconformation uses [1] Eig sem var lögleg þegar ákvæði um ristillið var samþykkt en ekki lengur samhæft (t.d. lítil verslun á svæði sem nú er til staðar) er leyft að halda áfram sem notkun sem ekki er fyrir hendi. Hins vegar er hægt að takmarka útþenslu eða marktækar breytingar.
  • Spot zoning ] Þegar lítill pakka er valinn út fyrir aðra flokka á ristun en umhverfi hans, má skora á hann sem ólöglega Belgiagrað. Ef hann er ekki í opinberum áhuga. Réttar leita að samræmi og alhliða áætlun.
  • ] Umfangsorð (viðmótun) [3] Breyting á útnefningu eignar krefst opinberrar áheyrnar og samþykkis af hálfu ríkisumdæmis. Í mörgum lögsögum, ráðgerðanefnd gefur ráð, og borgarstjórn eða sýslustjórn kjósa á endanlegu kortasamlögunum.

Landslög og áfrũjun

Héraðslögregla er venjulega í umsjá undirsjón undirsjón undirforingja eða byggingarvarðar. Einangrun getur haft í för með sér fágun, stöðnaráætlanir eða lagalegar aðgerðir. Áhugaverðar ákvarðanir fara fyrst til stjórnarstjórnar áfrýjunar, og síðan til ríkisdómstóla. Almennar skýrslur eru í samræmi við heimildarskjal fyrir ákvarðanatöku; dómstólar veita oft valdhöfum eins lengi og ákvörðunin er ekki gerræðisleg eða óstjórnleg.

Alríkisreglugerð sem mótar húsbúnað

Þótt alríkisstjórnin láti ekki undan ákvæðum sem brjótast inn í gegn, þá setja nokkur alríkislög þá hömlur að bæjarbúar verði að taka þátt í þeim.

Umhverfislög og ákvæði

  • NISA [National Environmental Poailure Act (NEPA) ] Þegar staðbundin stjórnvöld nota alríkissjóði (t.d. fjárveitingar, flutningsmálastofnun) fyrir verkefni sem hefur marktæk áhrif á umhverfið, krefst NEPA umhverfismats eða umhverfisáhrifa. Staðbundnar aðgerðir eins og að byggja nýja þjóðvegi eða vatnsmeðferð geta komið af stað endurskoðun NEPA.
  • CClean Water Act (CWA) ] ,. Kafli 404 í CWA stjórnar dreigingu og fylliiii starfsemi í ◆ vatni í Bandaríkjunum, þar á meðal votlendislöndunum. Staðbundnar kröfur sem leyfa þróun viðkvæmra votlendissvæða geta verið fyrirfram eða krefjast alríkisleyfis frá bandaríska hernum. Bandaríska umhverfisráðuneytinu (Exencymentive Developmentation (EPA) hefur eftirlitið.
  • [1] Óæskileg tegundalög [ESA] Þróun samþykkt af staðling sem gæti valdið hættuástandi eða ábatasamt búsvæði þess getur verið undir alríkisumsjá. Til dæmis getur sýslan sem samþykkir stórt undirsvæði í þekktu búsvæði Kaliforníudómara komið af stað formlegri samráð við U.S. Fish and Wildlife Service.
  • Endursniðun og endurheimtarlög ] Staðfærsla fyrir fastan sorpstað skal fylgja opinberum stöðlum um hættulegan sorphirðum. Oft þarf að samræma samhæfingu við EPA.

Almenningsleg réttindi og svik

  • [1] Fair Hoing Act [FHA]]] [FHA]]] [FHA bannar mismunun í húsnæði á grundvelli kynþáttar, trúar, kyns, uppruna, fjölskyldu og fötlunar. Staðbundnar kröfur sem hafa misræmi, Δ jafnvel ef ekki er hægt að skora á sjálfvilja mismunun. Til dæmis er hægt að skora á FHA og veita leiðsögn um skiptingu.
  • Bandaríkjamenn með fötlunar Act (ADA) ◆ Kröfur um almenningsheimili (teili, skrifstofur o.s.frv.) mega ekki búa til hindranir fyrir einstaklinga með fötlun. Á meðan uppsöfnunarkóðarnir og endurskoðanir á vefsvæði eru notaðar beint, geta þær reglur um að takmarka staðsetningu fötlunartengdrar þjónustu (t.d. endurhæfingarmiðstöðvar).
  • ] [Frjálsfræðidómari] ] Executation 12898 (1994) krefst þess af alríkisstofnunum að íhuga umhverfisréttlæti í aðgerðum sínum. Staðbundið ristill sem einbeitir sér að því að menga iðnaði í litlum eða minnihluta hverfi getur orðið fyrir kvörtun eða borgaralegum réttindum ef það hefur áhrif á fólk.

Fyrirbyggjandi við búskap

Sums staðar eru lög fyrir framskipuð lög þar sem menn búa við hrotur.

  • Telecommunications Act of 1996 ] ◯ Staðbundnar stjórnir geta ekki mismunað á óáþreifanlegan hátt meðal þeirra sem veita persónulega þráðlausar þjónustu eða bannað staðsetningu þráðlausar turna. Hins vegar geta þeir stjórnað staðsetningu og ásætum svo lengi sem þeir banna ekki þjónustu með góðum hætti.
  • Railture and pípaline regimen [1] ] The Interate Communation Precision Act and the Natural Gas Act premping locale for Makars and interate gas pípes. Borg getur ekki rennt út af járnbrautarlínu eða náttúruleg gasþjöppunarstöð ef hún er hluti af millikerfi.
  • Native American Pounds [1] ◆ Tribal lönd eru almennt undanþegin ríki og staðværri beitingu, þó að það séu flókin lögsöguleg skörun. Indverjar hafa samlagað réttinum og ýmsir dómsúrskurðir veita ættlandum sem fullvalda ríki.

Alríkissjóður

Mörg opinber stjórnvöld fá styrk til að innviði, þróun samfélagsins og húsnæði með því að hafa stjórn á HUD-kerfinu, samgöngumálastofnun (DOT) og Umhverfisráðherranum. Þessi styrkir koma oft með strengi sem tengjast undirbúningi. Til dæmis er HUD ekkĄ VÖLD-verkefni Evrópusambandsins (CABG) krafist þess að staðan sé staðfest að þeir séu að stíga skref í aðhlynningarlaust og frekar sanngjarnt húsnæði. Þetta felur í sér að endurskoða og breyta mati á matsgerðum sem halda á fram að gangi eða takmarka að húsnæði sé í lágmarki. DOTALOK áætlunin hvetur til þess að fá fram staðgengil á meðan verið er að nota lyfið og nota blandað lyfið.

Árekstrar milli svæðisbundinna og alríkisreglu

Eignareigendur og forritarar eru oft annars hugar þegar um er að ræða ákvæði á hverjum stað og alríkislög.

  • ]] Hús í landinu sem er meira en zoling [3]] ◆ opinber lög um húsnæði geta krafist þess að yfirvöld leyfi þróun á svæðum sem eru ein fjölskylda eða leyfi vitorðshúsum Sumar fylkislög sem nú eru sett fyrir sett staðbundin takmörk á ADUs. Þjálfar ættu að athuga bæði ástand og kröfur alríkis áður en þeir fjárfesta í verkefni.
  • Áhrif Verkefni sem nær yfir staðvært mat á zoing getur samt sem áður krafist alríkisleyfi (t.d. votlendisfyllingar). Þjálfarar ættu að hegða sér af kostgæfni snemma, þ.m.t. leita ráða hjá vélvirkjahernum eða EPA ef votlendissvæði eða tegundir í útrýmingarhættu eru til staðar.
  • Wireless Crivering ] Staðværar vinnunefndir kunna að fá boð frá íbúum um seljatur, en alríkislög takmarka getu þeirra til að neita leyfi. Embættisráðið hefur sett skotklukkur fyrir endurskoðunargreiningu sem er hægt að véfengja í alríkisdómstóli.
  • Discriptinetic effectmentsments ] ◆ Jafnvel þótt staðbundin ákvæði um ristilþvott sé hlutlaus í andliti, ef hann hefur óviðurkvæm áhrif á verndaðan flokk, er hægt að gera hann ógildan undir FHA eða jafnréttisjórsjór. Til dæmis má véfengja ristil með því að nota stóra lágmarksstærð í samfélagi þar sem minni fjölskyldur eru ekki í sömu stærð og aðgrein.

Hagnýt skref fyrir eiganda og forritara

  1. Start með yfirgripsmikinni greiningu á ristingu ] ◯ Áður en kaupland fer fram, skoðaðu bæjarkortið, skipulagið og yfirfærð svæði. Yfirmenn geta bætt við fleiri kröfum (t.d. sögu um varðveislu, flóðkvörðungu, votlendisáföll).
  2. Njósnasvæði við starfsfólk á hverjum stað ] ◆ Ráðgerningadeildir geta veitt bráðabirgðaleiðsögn um leyfilegar notkun, þéttleikakaupa og breytileikaferli. Ef byggt er á samvinnu getur það ýtt undir samþykki og dregið úr kostnaðarsömum árekstrum.
  3. ssesses alríkismál ræsir [1] Ákveddu hvort verkefnið felur í sér alríkisstyrk, votlendissvæði, útrýmingartegundir eða innviði í útrýmingarhættu. Ef já, ráðfærðu þig við alríkisstofnanir eða lögfræðing í landnotkun. Umhverfisráðgjafi getur stjórnað I.
  4. Halda skrár um öll samskipti Ef um er að ræða lagalega áskorun um mismununaráhrif eða ósanngjarna frestun, getur verið ómetanlegt að senda bréfaslóð sem sýnir góða trú til að fylgja alríkislögum.
  5. Álíta skilyrðanotkun leyfi eða breytileika ] ◆ Ef fyrirhugað notkun er ekki leyfð með beinum hætti, kanna hvort viðeigandi notkun eða breytileika sé möguleg. Vertu undirbúinn fyrir merki um erfiðleika (við breytileika) eða samrýmanleika (til að nota skilyrðalega) við opinbera áheyrn.
  6. ] ..Monitor grær breytingar Staðværir staðværir staðværir staðværir kóðar eru uppfærðir reglulega. Áskrift að skipulagsáætlunum borgarinnar, sækja opinbera fundi og taka þátt í umfangsmiklu áætlunarferli til að vernda fjárfestingar þínar.

Uppskeruhátíð í Zoing Law

Umhveri dýranna þróast hratt, og er það vegna húsnæðiskreppu, loftslagsbreytinga og tækninýsköpunar:

  • Uppisetning fyrir þéttleika [1] Margar ríki (California, Oregon, Washington og fleiri] eru enling lög sem forgera staðbundin ein fjölskylda viðgerð til að leyfa tvíhliða, þríhliða og fjórar feiknatölur í einkaeignarsvæðum. Þessi tilhneiging er líkleg til að halda áfram sem svörun við huldaskorti.
  • ] Framsækinn og grænn ristill [3] Staðvær stjórnvöld eru að leggja saman spár um sjávarborð, villieldahættu og hita-landsát í skógun. Til dæmis gætu Δ klisjulöguð zoning ⇩ þurft að hækka fyrstu hæðir í flóðvörtum, eldþolin lönd sem liggja í villilanda-úrbanmótum og græn þök í þéttbýliskjarna.
  • Áhrif fyrir endurnýjanlega orku ◯ Sól og vindorku uppsetningar standa oft fyrir staðbundnum takmörkunum sem stangast á við ástand og endurnýjanlegar orkumarkmið. Sum ríki banna nú staðbundin bönn á sólbýlum en alríkisstjórn hvetur til leyfis með skatthvötum.
  • ] Skammtíma leigustjórn ]) Plamets eins og Airbnb hefur neytt staðbundinna stjórnvalda til að búa til nýja flokka fyrir skammtíma bílaleigu. Þessar reglur eru oft fyrir hendi sem geta verið að hindra viðskipti eða eignarrétt í viðskiptum og dómstólar eru enn að móta mörkin.
  • Umbætur ] ◆ ] að hafa sögulega og kynþáttahataralega ánægju af dýralífi (t.d. að endurbæta, halda kynþáttasáttmála) hafa hvatt til viðleitni til að endurbæta samfélög. HUDa·sNaumar reglur krefjast því með frekari hætti að yfirvöld fái ríkissjóði til að meta og bæta upp mynstur skilyrða, þar á meðal með talið með því að takast á við breytingar á tengslum við smitun.

Niðurstaða: The Interwoven Fabric of Land Nota reglugerðir

Lög um brot á lögum eru mun meiri en stjórnsýsluleg hindrun; þau eru tjáning samfélags, sem sýnir framtíð sína, í jafnvægi gegn grundvallarréttindum eignaeigenda og yfirstjórnarlögum alríkislöganna. Almenn stjórnvöld halda meginvaldi yfir landnotkun, en alríkislög, borgaraleg réttindi og viðskiptalög setja mörk innan þeirra marka sem svæðisbundin þagmælska starfar. Velheiðarðun þessa flókna kerfis krefst bæði skilnings á skilmálum staðbundinna dóma og æðri mengunarvaldum sem Washington hefur sett á. Hvort sem þú ert að skipuleggja eitt heimili eða blönduðum þróunum, snemmbúnar lagaráðum, og forvirkni bæði með stofnunum og stofnunum eru lyklar að því að snúa sér inn í gangverkfræði.