為何市房管局要事

英國各地的市長們都成為了应对可承受住房危機的要人。 和全國政府广泛的政策杠杆不同,市長們在地方层面运作,在當地,住房的挑戰最受人注意,而且可以設計出適當的解决方案。 其独特的地位使得他們可以协调土地的使用、直接公共投资、與開發商和住房協商。 英國仍然面临可承受住房短缺,因此,了解市長如何推动改革,以及如何推动改革,對决策者、城市规划者和居民都至关重要。

提升挑戰:英國城市目前可负担得起的住房状况

英國的經濟和經濟都受到重创。 在審查市長的具体行动之前,重要的是要了解問題的严重程度。 根據全國住房聯盟,英國每年需要的只有145,000套负担得起的住房,而目前只有不到5萬套。 在倫敦、曼徹斯特、伯明翰和布里斯托爾等大城市,房價的攀升和私人租金的上涨使很多中低收入家庭的房屋所有制都無法掌握。 社会住房候選人排行榜上,全国共有120萬多户。 这些数字凸显了為什麼可能領導不只是有利,而且很關鍵。

住房壓力和地方政府领导的作用

本地化的住房市場需要本地化的反應。 幫助買房或計劃改革等国家政策很重要,但政策往往不能處理每個城市的具体条件。 市長可以更加敏捷地行事:他們控制本地發展公司,影響战略計劃,可以不等待威斯敏斯特立法而實施创新模式。 在土地价格、人口和现有住房存量相差巨大的城市,這點的敏捷性尤其有價值。

市長可用的關鍵政策列印

英國城市的市長 — — 不管是直接選出的地鐵市長(如大曼徹斯特市長或利物浦市市長),或是具有更軟弱權力的儀式市長 — — 都可以部署一系列工具來增加可支付得起的住房供應量。 最有效的市長們同时把其中的數個杠杆结合起来。

战略空间规划和土地大会

市長最強的杠杆之一是對當地發展計畫和战略住房市場评估的影響。 市長們可以通过地方計劃政策,在新的發展中确定棕田地,指定增长區,并指定最低比例的可支付住房。 在倫敦,市長的倫敦計劃要求所有新的發展都以10個或更多单元的計劃提供至少35%的可支付住房,但以可行性為条件。 相类似,大曼徹斯特聯合局也利用了它的空间框架,在10個區區中优先使用棕田再生,并设定可支付住房的目標。

土地集會是另一項有力的工具,它就是取得和整合土地以用于开发。 市長可以使用强制訂购令(CPO)提振被困或未充分利用的土地,尤其是當開發商持有土地銀行時。 謝菲尔德市市長利用CPO權解開混合保有住房的地點。 政府的2023年平价和再生法案也加强了强制性的地產權,使经济适用住房的地產集會更加可行。

普惠區域與開發者贡献

普惠區划要求私人開發商在他們的計劃中包含一定比例的可支付住房。 在英國很多城市,這是通过第106條協議来实现的 — — 規定的法律义务附于計劃許可。 市長可以制定清晰的政策,确保第106條下的谈判能提供有意义的可支付住房。 例如,西中地聯合局的“可支付住房战略 ” 设定了一個目標,即該地區所有新房的20%都應能支付得起,公有地區的开发比例更高。 一些市長也倡导了“可承受性评估 ” , 以确保開發商不能利用商业生存性地來避免可支付的住房捐款。

分权和財政權

授予市長權的移交交易也讓部分人有能力保留部分商務利率和上市委員會稅。 市長可以假設這些收入來资助可承受的住房方案。 大曼徹斯特市長安迪·伯納姆(Andy Burnham)利用移交资金建立住房投資基金,基金已提供2000多套可承受的住房。 利物浦市市長也推出了由4400万英镑的移交资金支持的住房引導的再生方案。 财政移交仍然有限,但地方财政更自主的風向可能會繼續,使市長有更直接的投資能力。

融资 负担得起的住房:市长的预算拨款和伙伴关系模式

有效的市長行動需要錢。 市長不能印錢,但他們可以導導現有的預算、吸引私人投資和國內資助。 以下是他們使用的主要金融机制。

住房收入账户和公社所有住房

某些市長監管包括保留了住房存量的市政局在内的合併政府。 他們可以影響住房收入帳號(HRA)的支出,确保现有市政局住房的盈余重新投入到新的建筑和翻修中。 然而,2012年的HRA自筹资金改革讓各市長控制自己的HRA,因此市長的影響往往通过战略协调而间接。 在布里斯托爾等城市,市長與市政局合作,把HRA盈余的更高比例分配到新的社会住房上。

住房加速方案和赠款匹配

許多市長都推出地方性住房加速方案,為住房協會和社区領導的開發商提供小規模的缺口資金或低價的贷款。 例如倫敦市長的「倫敦人建房會」方案在四年內拨款48億英鎊開發新的市政廳。 泰恩聯合局北部市長用1000萬英鎊的加速基金去除廉價住房的風險。 這些方案往往需要房屋協會或開發商提供相當的資金,拉長預算的影響力。

公私合营和合资公司

战略合作是規模提供的关键。 市長可以協助公有(地方委員會、合併的)和私人開發商或机构投資人的交易。 大曼徹斯特的「GM One ” 合资公司集合了總管、大曼徹斯特聯合管理局和五個住房協會,提供1200套混合租房。 市長們也利用生存能力差距的資金制定一些方案,否则,由于土地成本高或售价低,这些方案是行不通的。 利物浦市住房協會的拨款方案也用此方法在貧困區推進地點。

共同参与:消除新教和建立共识

現今居民的反對(通常稱為NIMBYism)仍然是新住房的一大障碍,尤其是可负担的和社交的住宅。 市長們獨特地有能力通过引發公共對話和展示可负担的住房的社區利益來抵擋這一點。

透明规划和早期磋商

城市中心的研究表明,早期有意义的合作减少了後來的反對。 市长可以要求開發者在提交計劃申請表之前舉行公共展覽,而且他們可以确保當地居民能够获得關於可承受的住房搭配、单位大小和保有权的清晰信息。 倫敦市長的「通过设计实现良好增长”方案包含了社区参与的標準。 在曼徹斯特市,市長辦公室舉行了一次“大曼昆尼亞人住房辯論 ” , 以讓居民參與城市住房策略的制定。

反NIMBY主義的社區土地信托(CLT)

市長支持的一種新颖方式是拓展社区土地信托,即非營利、地方性控制、開發和管理可支付住房的組織。 市長不太可能因社区本身直接介入而遭到當地的反對。 利物浦市區長支持了市立信托公司在托克斯泰斯和安菲爾德的計畫。 布里斯托爾市長提供土地和資助,在市內建立多家市立信托公司,在市場外提供永久的可支付住房。

市長訊息與媒體領導

市長可以用公共平台轉移他們關於可支付住房的描述。 而不是把發展當作對本地特色的威脅,而是强调社会和经济利益:稳定的租借、减少无家可归、混合社区以及建造中的地方工作。 強大的市長能幫助抵制常常在計劃爭論中占主导地位的「他們和我們」的語言。 例如,西中地市長舉辦了建立新住房支持的廣告,倫敦市長也一再表示,支持在綠帶土地上酌情增加社会住房。

案例研究:市长有所作为

英國的多位市長證明,

大曼徹斯特:安迪·伯納姆的住房第一战略

2017年安迪·伯納姆選舉後, 住房可承受性成為他市長的支柱。 他的“全民之家”策略包括五年內有30,000套可承受住房, 并有3億英鎊的住房投資基金支持。 市長也推動「區域防止无家可归补助金」,

倫敦:薩迪克汗的倫敦計畫與資金管道

薩迪克·汗是倫敦市直選市長,他利用倫敦計劃的全部力量,确保即使在市場崩潰時也优先提供可负担得起的住房。 他的政府增加了倫敦協助主要工人買房的計劃,并建立了「倫敦人建房委員會」方案,它已經開始了1萬多座議會住宅。 市長也利用倫敦住房战略引入了包括社会租金模式在内的可负担得起的住房新定義。 尽管建筑成本上升,但市長的態度仍然保持了可负担得起的住房管道的運作。

利物浦市區:史蒂夫·羅瑟姆的布朗菲爾德-第一方法

市長史蒂芬·羅瑟姆(Steve Rotheram) 专注于把棕田土地重新用于可负担得起的住宅。 利弗浦市區布朗田再生战略已經解開了100多公顷被污染和未充分利用的土地,支持了2000多座新住宅 — — 其中60%是可承受的。 市長辦公室利用CPO權力和下放住房拨款,加速了多年來被困的地點的開發。 这种方法也有助于实现地區的環境目標,因为棕田發展降低了綠化帶上的压力。

挑戰與限制: 市長不能單獨做些什麼

任何一位市長都不可能單獨解決可承受的住房危機。 幾個结构性的限制因素限制了其影響力。

依赖中央政府供资

市長的住房預算主要依靠像可负担住房方案和住房基础设施基金等國家拨款。 中央政府降低拨款率或修改資格規定時,市長方案可能會延遲。 最近2023-2024年可负担住房方案的冻结令一些合併的當局面临資金缺口。

私人租房的有限控制和社会住房管理

市長對私人租房業的權力很小,這在英國城市中占了越来越大的房屋比例。 房租基本被取消管制,而质量標準的實施也落在了地方議會的管轄之下,而其能力也有限。 相类似,社會住房管理由全國社會住房管理者來處理,意指市長不能直接讓不合法的房屋協會負責。

规划可行性與發展者阻礙

開發者可能利用可行性评估來降低可承受的住房供應金,而政府目前的指南禁止當地政府要求10個單位以下的地點有可承受的住房。 市長可以推倒更強的當地政策,但他們常常會面临地主的法律挑戰。 大倫敦管理局多次被送上法庭,超过了倫敦計劃的可承受住房底限。

展望未来:市长住房领导者的未来

持續的移交交易以及政府對「平息」的承諾,市長們很可能會得到更多的工具。 平息"平息"白皮书(2022年)提出讓合併的當局保留百分之百的商業利率,並引入具有更強強強的強制购买權的市長發展公司。 一些評論家要求直接授予市長房屋借款權,這和住房金融公司和一些合併的當局已經合作的方式相似。

另一新潮流是住房與净零改造方案相融合。 布里斯托爾和曼徹斯特等城市的市長們正在利用綠色金融手段提高社会住房和新建築的能源效益,把可承受的住房與气候目標联系起来。 這可以解開英國基建銀行和私人投資者對可持续性相關計畫的更多資金流。

結論: 具有展開空间的核心角色

英國城市的市長在推进可承受住房方面占据了重要位置。 通过戰略規劃、資源分配、社区参与和伙伴关系,他們可以使可承受住房的数量和质量有切实的改善。 雖然他們不是無能的 — — 也面临着真正的财政和法律限制 — — 它們接近本地需求,而且有能力在多個利益攸关方中进行协调,但這都使得他們不可或缺。 随着政府探索更深入的分權移交,市長的作用將只會增加。 目前,最成功的市長是那些把政治意愿和实用工具、透明、信念和长期愿景与不懈的日常交付结合起来的人。

进一步讀取,参见 平面化白皮书(GOV.UK),]城市中心住房政策分析[,以及 國家住房聯盟可承受的住房統計[。