چارچوب حقوقی جذب زمین در هند

خرید زمین در هند عمدتا توسط حق جبران منصفانه و شفافیت در زمین خرید، توانبخشی و اسکان مجدد قانون، 2013 (قانونLARR) اداره می شود، این قانون جایگزین قانون جذب زمین قرن 1894، معرفی یک رویکرد شفاف تر، عادلانه تر، و مردم محور است.

مقررات کلیدی قانون

قانون LARR شامل چندین ماده حیاتی است که برای محافظت از حقوق مالکان زمینداران و خانواده های تحت تاثیر پروژه طراحی شده اند:

  • ] ارزیابی تاثیر اجتماعی (SIA): [FLT 1 ] یک مطالعه اجباری برای ارزیابی اثرات اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی پیشنهاد خرید زمین قبل از هر گونه اطلاع رسانی صادر می شود.
  • الزامات مربوطه: برای پروژه های خصوصی، رضایت از حداقل 80٪ از صاحبان زمین های آسیب دیده مورد نیاز است؛ برای پروژه های مشارکت عمومی و خصوصی، رضایت از 70٪ اجباری است.
  • هزینه: مالکان زمین حق دارند در چهار برابر ارزش بازار در مناطق روستایی و دو برابر ارزش بازار در مناطق شهری، همراه با solatium و دیگر مزایای جبران خسارت کنند.
  • بازسازی و اسکان مجدد (R&R: خانواده های تحت تاثیر باید جامع R&R بسته های شامل مسکن، اشتغال و امکانات زیربنایی دریافت کنید.
  • افسران خرید زمین را محدود کنید: هر منطقه افسران مسئول مدیریت فرآیند خرید و اطمینان از انطباق با الزامات قانونی را تعیین کرده است.
  • بازگشت زمین بی نظیر: اگر زمین به دست آمده برای پنج سال استفاده نشود، باید به صاحبان اصلی یا دولت بازگردانده شود.

مراحل در فرایند خرید زمین

فرآیند خرید زمین تحت قانون LARR شامل چندین مرحله متمایز است که هر کدام برای اطمینان از شفافیت، عدالت و انطباق قانونی طراحی شده اند. درک این مراحل برای صاحبان زمین، توسعه دهندگان و تمرین کنندگان قانونی درگیر در معاملات زمینی ضروری است.

۱- شناسایی و اعلان مقدماتی

این فرایند زمانی آغاز می شود که یک آژانس دولتی یا نهاد خصوصی مجاز، زمین مورد نیاز برای یک هدف عمومی را مشخص کند.دولت یک اطلاع رسانی اولیه را تحت بخش 11 قانون LARR مطرح می کند.این اعلان شامل جزئیات زمین، هدف خرید و تاریخ برای اعتراض ها است.این در نگاه رسمی، روزنامه های محلی، و دفاتر پنچاید منتشر شده است تا آگاهی گسترده ای از اطلاعات کاربران زمین داشته باشد.

۲- ارزیابی تأثیرات اجتماعی و موافقت

در حال حاضر، دولت یک ارزیابی اجتماعی تاثیر (SIA) را به عنوان توسط قانون LARR انجام می دهد. SIA تاثیر خرید بر زندگی خانواده های تحت تاثیر، معیشت محلی، ساختارهای جامعه و شرایط زیست محیطی را ارزیابی می کند. مطالعه توسط یک آژانس مستقل منصوب شده توسط دولت انجام می شود. گزارش SIA عمومی شده است، و یک شنوایی عمومی برای جمع آوری بازخورد عمومی مورد نیاز است (برای پیشبرد پروژه های دولتی و یا به دنبال آن است).

3- بیانیه نهایی و تعیین خسارت

پس از اتمام SIA، پرداختن به اعتراض ها و به دست آوردن تصویب های لازم، دولت بیانیه نهایی را در بخش 19 قانون LARR مطرح می کند.این اعلامیه به طور رسمی خرید در حرکت را تعیین می کند. سپس جمع آوری کننده مقدار جبران را بر اساس ارزش بازار به عنوان تاریخ اطلاع رسانی اولیه تعیین می کند:

  • ارزیابی ارزش بازار: بر اساس بالاترین قیمت فروش زمین های مشابه در مجاورت، به طور متوسط 50 درصد از عملکرد فروش، یا ارزش تعیین شده توسط اداره وظیفه تمبر دولتی، هر کدام بالاتر است.
  • ۱۰۰٪ از کل غرامت به عنوان یک راهرو برای خرید اجباری.
  • مزایای اضافی: 12٪ در سال از تاریخ اطلاع رسانی اولیه تا تاریخ جایزه.
  • R&: حق بیمه: هر خانواده تحت تاثیر یک خانه، فرصت های شغلی و یک اعطای مالی یک بار دریافت می کنند.

۴- جایزه و مالکیت

هنگامی که جبران تعیین می شود، جمع کننده یک جایزه را در بخش 23، جزئیات جبران و R&؛ بسته های R برای هر صاحب زمین داده می شود. زمینداران فرصت برای پذیرش جایزه یا مسابقه آن را در دادگاه داده می شود.

پرداخت هزینه های پرداخت

جبران خسارت در قانون LARR به طور قابل توجهی سخاوتمندانه تر از قانون قبلی است.این محاسبه یک فرمول چند مرحله ای را دنبال می کند:

  • ارزش بازار: تعیین شده توسط نرخ دایره، اعمال فروش ثبت شده، یا گزارش یک ارزش حرفه ای، هر کدام بالاترین ارزش را می دهد.
  • زمین روستایی چهار برابر ارزش بازار می شود؛ زمین شهری دو بار می شود.
  • [[۱] [۱۰] [[۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۳] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۳] [۳] [۳] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۵] [۲] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۵] [۱۰] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۵] [۱۰] [۱۰] [
  • [در این میان] [از این رو] [[[۱]] [۱۰] [۱]] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱]] [۲] [۲] [۲]] [۲]] [۲] [۲] [۱] [۱] [۲] [۱] [۱] [۱] [۲] [۱] [۵] [۵] [۱] [۵] [۲] [۵] [۲] [۵] [۱] [۱] [۵] [۲] [۲] [۲] [۵] [۲] [۲] [۲] [۲] [۵] [۱] [۱] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۵] [۱] [۱] [۲] [۲] [۵] [۲] [۲] [۲] [۱] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲] [۱
  • جبران خسارت اضافی: 12٪ در سال در ارزش بازار برای دوره جابجایی.

به عنوان مثال، اگر یک طرح از زمین روستایی ارزش بازار Rs. 10 Lakhs، جبران Rs. 40 lakhs (پس از چند برابر) به علاوه R. 40 lakhs solatium، مجموع R. 80 lakh، علاوه بر منافع و R&؛ مزایای R.

چالش های موجود در فرایند خرید زمین

علی رغم چارچوب قانونی قوی، کسب و کار در هند همچنان با چالش های قابل توجهی مواجه است که پروژه ها را به تاخیر می اندازد و باعث اختلافات می شود.

چالش های مشترک

  • در فرایند: فرایند طولانی انجام SIAs، به دست آوردن رضایت و حل اعتراض اغلب طول می کشد چندین سال، به تاخیر انداختن پروژه های زیرساختی بحرانی.
  • [در این باره] آیات قرآن کریم می فرماید: [[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]]]]]]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱
  • جبران خسارت: علی رغم فرمول، ارزیابی ارزش بازار اغلب کمتر از ارزش زمین، منجر به اختلافات و دادرسی مالکان زمین اغلب احساس می کنند که جبران ارزش واقعی آینده اموال خود را منعکس نمی کند.
  • مسائل مربوط به سکونت: [FLT 1] بسیاری از خانواده های مبتلا به مسکن نامناسب، کمبود فرصت های شغلی و اختلال اجتماعی پس از اسکان مجدد گزارش.
  • عدم انطباق با SIAs: برخی از پروژه ها گزارش شده است دور زدن یا دستکاری ارزیابی اثرات اجتماعی برای تسریع خرید، تضعیف هدف قانون.
  • مداخله سیاسی: [FLT 1] کسب زمین اغلب به یک مسئله سیاسی تبدیل می شود، منجر به اعتراض، اعتصاب و جنگ های حقوقی که پروژه های تاخیر بیشتر.

مطالعات موردی قابل توجه

اختلاف گسترده ای در زمینه خرید زمین نمونه برجسته ای است که هزاران کشاورز در فرایند خرید مورد بحث قرار گرفتند، و به طور کامل جبران و عدم رضایت مناسب دادگاه عالی در سال 2018، کسب 153 هکتار زمین را در نویدا بزرگ، با اشاره به عدم انطباق با قانون لس آنجلس و رعایت مقررات دقیق این پرونده قانونی، تأیید کرد.

یکی دیگر از موارد مهم، پروژه فولاد Posco در اودیشا است که سال ها دادخواهی و اعتراضات از جوامع محلی در مورد خرید زمین و مسائل جابجایی زمین مواجه شد.این پروژه در نهایت پس از شکست در امن کردن ترخیص و زمین، برجسته کردن پیچیدگی های اجتماعی-سیاسی ذاتی در خرید زمین بزرگ لغو شد.

اصلاحات و ابتکارات دیجیتال

برای حل این چالش ها، دولت هند اصلاحات متعددی را با هدف ساده سازی روند خرید زمین، افزایش شفافیت و کاهش اختلافات، معرفی کرده است.

دیجیتالی شدن رکوردهای زمینی

برنامه مدرن سازی رکوردهای دیجیتال هند (DILRMP) با هدف دیجیتالی کردن سوابق زمین در سراسر کشور، آنها را به راحتی قابل دسترسی و کاهش ابهامات در مالکیت دولت هایی مانند کارناتاکا، Maharashtra، و گجرات با موفقیت سیستم های رکورد زمین آنلاین را اجرا کرده اند، قادر به مشاهده و تأیید سوابق مالک زمین در هر نقطه از شناسایی و سرعت شناسایی زمین.

ساده سازی فرآیندهای تایید

دولت مکانیسم های تک پنجره ای را برای پروژه های زیربنایی، از جمله تصویب زمینی (FLT:0) سیستم تک پنجره (NSWS) معرفی کرده است. به توسعه دهندگان پروژه اجازه می دهد تا برای چندین تصویب آنلاین، کاهش تاخیر اداری، علاوه بر این، برنامه ملی کارشناسی ارشد [FLT3] ادغام برنامه ریزی زمین با پروژه های اولیه خرید و حل و فصل پروژه.

بهبود مکانیسم های لباس درمانی

قانون LARR برای ایجاد یک خرید زمین، توانبخشی و اسکان مجدد در سطح منطقه برای حل اختلافات داوری فراهم می کند. S ایالت ها چنین مقاماتی را برای تسریع حل اختلاف تنظیم کرده اند. دولت همچنین پورتال های آنلاین را برای ثبت اعتراض و ردیابی پرداخت های جبران خسارت، تضمین شفافیت بیشتر، راه اندازی کرده است.

مدل های زمین و زمین خواندن

برخی از ایالت ها مانند گجرات و ماراستر با جمع آوری زمین و مدل های اصلاح زمین آزمایش کرده اند، جایی که صاحبان زمین بخشی از زمین خود را برای توسعه و دریافت توطئه های توسعه یافته در عوض، این رویکرد نیاز به خرید اجباری را کاهش می دهد و تضمین می کند زمینداران برخی از ارزش از توسعه حفظ می کنند. اداره توسعه (DDA)

حقوق مالکان و حقوق قانونی

صاحبان زمین تحت تاثیر خرید دارای چندین حقوق و درمان های قانونی هستند که برای اطمینان از درمان و جبران منصفانه در دسترس هستند.

حقوق در قانون LARR

  • [در این باره]، [و] حق شنیده شدن [و شنیده می شود: [[۱]] مالکان زمین می توانند اعتراض به کسب در عرض ۶۰ روز از اطلاع رسانی اولیه را ثبت کنند.
  • [در این باره] حق جبران خسارت منصفانه [و] [FLT1] [[[۱]]] حق جبران خسارت به عنوان فرمول مقرر، از جمله solatium و Interest.
  • حق مسکن و اشتغال: [FLT 1] هر خانواده تحت تاثیر حق داشتن یک خانه و فرصت های شغلی به عنوان بخشی از بسته R&R است.
  • حق به چالش کشیدن جایزه: مالکان زمین می توانند قبل از خرید زمین، توانبخشی و اسکان مجدد یا دیوان عالی، مبلغ جبران خسارت یا خود خرید را به چالش بکشند.
  • [در این صورت] اگر زمین به دست آمده در پنج سال گذشته به مقصد نرسیده باشد، صاحبان زمین می توانند به دنبال بازگشت به آن باشند.

مقررات قانونی برای مالکان زمین

اگر یک مالک زمین معتقد باشد که خرید غیرقانونی است، جبران ناکافی است یا روند پیگیری نشده است، می توانند مراحل زیر را انجام دهند:

  • [در این باره] [در این باره]، [[[۱]]] [۱۰] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱
  • اطلاعات جستجو: از حق اطلاعات (RTI) برای به دست آوردن جزئیات در مورد SIA، سطح رضایت و محاسبات جبران خسارت استفاده کنید.
  • درخواست اداره: یک درخواست قبل از خرید زمین، توانبخشی و اسکان مجدد در منطقه.
  • [در این باره] به دادگاه های عالی (در صورتی که از دادگاه عالی ناراضی باشند) درخواست دهید: [۱] اگر [بر خلاف آن]، درخواست دادگاه عالی یا دیوان عالی را بدهید.
  • ] مهندسین در عمومی منافع آزاد سازی (PIL: [ در مواردی که شامل نقض در مقیاس بزرگ، شهروندان می توانند یک PIL در دادگاه عالی یا دیوان عالی ثبت نام کنند.

نقش تمرین کنندگان حقوقی و توسعه دهندگان

تمرین کنندگان حقوقی و توسعه دهندگان نقش مهمی در فرآیند خرید زمین ایفا می کنند، اطمینان از انطباق با الزامات قانونی و محافظت از منافع مشتریان خود.

برای تمرین کنندگان حقوقی

وکلا متخصص در کسب و کار زمین باید با آخرین اصلاحات و حکم دادگاه به روز شوند.آنها توصیه می کنند که صاحبان زمین در حقوق خود، کمک به پیش نویس اعتراض، نمایندگی از مشتریان قبل از اداره و رسیدگی به حوزه های کلیدی تمرکز شامل بررسی گزارش های SIA، محاسبه غرامت منصفانه و مذاکره از چندین صاحب زمین.

توسعه دهندگان

توسعه دهندگان باید اطمینان حاصل کنند که پروژه های آنها مطابق با مقررات قانون LARR، به ویژه الزامات رضایت و R&؛ تعهدات R. وارد کردن با جوامع محلی، انجام SIAs مناسب و حفظ ارتباطات شفاف می تواند مانع از اختلافات شود. توسعه دهندگان اغلب با تیم های قانونی برای حرکت در روند پیچیده، به دست آوردن ترخیص و امن زمین بدون دادرسی کار می کنند.

پورتال رکوردهای دولتی مالزی منابع ارزشمندی برای تأیید عناوین زمین و چک کردن جزئیات مالکیت، که برای توسعه دهندگان در طول تلاش های قانونی بسیار مهم است.

راهنمایی های آینده و توصیه ها

چشم انداز خرید زمین در هند در حال تکامل است تا روند را کارآمد تر و منصفانه تر کند، چندین اقدام توصیه می شود:

  • [در این باره] [مشرکان]: [[۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۵] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱
  • [FLT 1:] فن آوری طرفدار: [FLT 1] استفاده از نقشه برداری GIS، بلاکچین برای سوابق زمین، و پورتال های آنلاین برای ردیابی پیشرفت کسب برای کاهش فساد و تاخیر.
  • مکانیسم های سازگاری: [FLT 1] روش های شفاف برای تأیید رضایت، از جمله امضاهای دیجیتال و شنوایی عمومی.
  • Improve R&R Monitor: ایجاد کمیته های نظارت مستقل برای اطمینان از بسته های توانبخشی به طور موثر اجرا می شود.
  • از راه دور پر از زمین استخر: [FLT 1] تشویق مدل های جمع آوری زمین داوطلبانه که در آن امکان کاهش درگیری وجود دارد.
  • آگاهی عمومی کمک می کند: [FLT 1] کارگاه های آموزشی را انجام دهید و مواد اطلاعاتی را توزیع کنید تا مالکان زمین را در مورد حقوق خود تحت قانون LARR آموزش دهید.

برای مطالعه بیشتر در مورد بهترین شیوه ها، NITI Aayog گزارش های مربوط به اصلاحات خرید زمین و کد هند ارائه می دهد متن کامل از قانون LARR و اصلاحات آن.

نتیجه گیری

درک فرایند قانونی برای کسب زمین در هند برای همه ذینفعان درگیر در معاملات زمین حیاتی است.قانون LARR 2013 یک چارچوب جامع طراحی شده برای تعادل نیازهای توسعه با حقوق صاحبان زمین و جوامع تحت تاثیر قرار دارد، در حالی که چالش هایی مانند تاخیر، اختلافات و جبران ناکافی، اصلاحات مداوم و ابتکارات دیجیتال به تدریج بهبود سیستم با آگاه ماندن در مورد قوانین، روش ها و روند اخیر، و توسعه دهندگان زمین، تضمین می کند که شهروندان پایدار می توانند از آنها حمایت کنند و انطباق حقوق قانونی و حقوق پایدار.